INTRODUCCIÓN

El término “condo-hotel” es un acrónimo de las palabras “condominio y hotel” habiéndose empleado además como sinónimos, y dada la tendencia actual de reducir al mínimo las expresiones, los también acrónimos “Condhotel” “condotel” y “contel”  (este último sobretodo en inglés-americano).

Obviamente lo primero será descifrar a que alude este término y dado que estamos en la hora de internet y a pesar de que se pueda discutir su garantía jurídica, la famosa “Wikipedia” lo viene a definir <no sin acierto en mi opinión> como “un edificio, que es legalmente un condominio pero que es operado como un hotel, ofreciendo arrendamientos de corta temporada y que mantiene un mostrador de recepción”.

Esta definición no es sino una explicación de las dos palabras que se resumen en el citado acrónimo “condo-hotel”.- Por una lado condominio, es decir una edificación o conjunto de edificaciones en comunidad de bienes con elementos jurídicamente independientes (apartamentos) y además con elementos comunes, que tiene como objeto ser explotada como un hotel, para estancias en cortos periodos y  con servicios turístico-hoteleros, que vulgarmente y de forma simplista lo asociamos al “mostrador de recepción” de un establecimiento turístico.

Hecha esta pequeña introducción creo conveniente dividir este artículo en varios apartados, que serán objeto de publicación en este Blog en varias entregas conforme al siguiente índice:

I.- LOS INICIOS COMERCIALES Y LEGALES DEL CONDOTEL.

II.- LA ESTRUCTURA LEGAL EN ESPAÑA: (i) La propiedad y (ii) La explotación tuística.

III.– EL CLIENTE ¿inversor o consumidor?

IV.– LA FISCALIDAD. Apuntes.

VI.- EL FUTURO: Tendencias.

LOS INICIOS COMERCIALES Y LEGALES DEL CONDOTEL  (I).

Realmente es difícil establecer el momento en que se puede fechar el nacimiento del “condo-hotel” y tras una breve navegación por internet parece que el primero de esta clase de establecimientos “se originó en Miami Beach-Florida en la década de 1980”, según lo relatado en varias varias páginas web, como las siguientes:

http://es.investmentpropertiesmexico.com/node/1480    http://www.condohotelcenter.com/ask-expert/history-of-condo-hotels.htm.

Esa aseveración, parece valida en cuanto se refiera a Estados Unidos, ya que antes existían hoteles que se comercializaban con esta misma o similar modalidad de explotación en Europa en la misma fecha o incluso mucho antes.

Tengo que referirme en cuanto a los antecedentes de los condo-hoteles en España a la Tercera Edición (y desconozco si en las anteriores se estudiaba el condo-hotel) de la obra  de Fuentes Lojo “Suma de la Propiedad por Apartamentos” editada en de 1978, donde bajo la denominación de “Apartahoteles”, ya se estudiaba en profundidad la estructura legal del  hoy llamado “condo-hotel”, con ejemplos concretos que ya operaban en España y que hoy poco han variado en sus aspectos fundamentales de estructura jurídica.

El Capítulo XV-II de esa voluminosa obra comienza ya advirtiendo que en esas fechas la figura del “apartahotel” parece muy extendida en España y en el extranjero y la define (y de ahí su coincidencia con el concepto actual que gira bajo la denominación de condo-hotel) como “un complejo constituido no exclusivamente por un edificio  dividido en más o menos apartamentos, sino como una combinación de estos con una serie de instalaciones y servicios formando un conjunto unitario”.

APARTHOTEL MELIÁ CASTILLA

Comienza el autor de esa obra citando el número 20 de la la Revista “Hogares Modernos” publicado el 20 de enero de 1968, en el que se incluye un extracto del proyecto de aparthotel sito en Calle Capitán Haya de Madrid conocido por “Hotel Melía Castilla”analizando sus características técnicas y que me atrevo a decir que hoy están de plena actualidad.

Pero lo importante por lo que a este artículo importa, es el resumen y análisis que el autor hace de sus características jurídicas y que hoy siguen vigentes en lo fundamental, al menos en lo que se refiere a su estricta regulación de civil.

Se trata por tanto realmente de un condominio, es decir una edificación con elementos privativos independientes (apartamentos y locales comerciales) con una participación ideal expresadas en porcentajes en los elementos y zonas comunes.- La característica fundamental es que los elementos privativos (apartamentos tipo estudio o con más de una estancia e incluso con cocinetas) no tienen la característica de vivienda residencial, sino que se trata, conforme a la legislación turística, de alojamientos legalmente catalogados en una de las clases de establecimientos hoteleros.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios “Meliá-Castilla”que son inherentes a toda edificación dividida horizontalmente, recogen las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal (fundamentalmente pensada para viviendas residenciales), pero a la vez, como comunidad de destino, contienen normas para que esos apartamentos de hotel, puedan ser destinados a vivienda o “arrendamiento” por la sociedad Administradora. Dualidad de destino que como más adelante veremos no es posible en la actualidad.

Al efecto ya en el Art. 1 de esas normas se dice que los apartamentos y locales se han construido y vendido bajo la administración (hoy diríamos explotación o “management”) de la Socidedad Anónima Aparthotel, que además también queda designada como Secretaria de la Comunidad, sin que pueda se removida de su cargo salvo por la unanimidad exigida entonces para la modificación del título constitutivo de la comunidad.

APARTAMENTOS EN CADENA PARA ALQUILAR.

Ocultando el autor de la antes citada obra el nombre completo de la promoción turística, ya que la llame únicamente “Cadena S., pasa a relacionar las normas por la que se ha de regir “la explotación” .

Esta es la característica fundamental de este “sistema”, en el que la subyacente comunidad de propietarios de las edificaciones horizontalmente divididas (condominio) tiene como destino el estrictamente previsto en la vigente Ley de Propiedad Horizontal,  pero además como característica propia y diferenciada de los demás “sistemas de apartotel entonces al uso y de los actuales condoteles”, los propietarios suscriben unas normas, al parecer meramente contractuales preestablecidas (de adhesión) para la “explotación” por la que dichos propietarios ceden su apartamento a la Cadena S, para que sea quien los alquile.

Por ello la característica fundamental y diferenciadora es que los adquirentes de los apartamentos lo cedan para su comercialización en “alquiler” a terceros, que son gestionados en unidad de explotación sobre la base de las tarifas formuladas por la administradora, teniendo en cuenta varios parámetros como, como el nivel de precios, movimientos turísticos, nivel de ocupación, etc.

En esta Cadena de Apartoteles los propietarios participan en los beneficios líquidos obtenidos, con independencia de que los apartamentos de su propiedad hayan sido alquilados por más o menos tiempo o no lo hayan sido (descontado el tiempo que lo utiliza el mismo propietario).

Los beneficios líquidos se equiparan a los ingresos líquidos resultantes, que serán distribuidos entre los propietarios en proporción al precio de compra de apartamento. Por todo ello y  para el debido control y garantía para los propietarios se nombrarán revisores de cuenta  suizos o ingleses (*), de acreditada solvencia.

Como antes se indica las antes referidas normas de explotación, no regulan la comunidad de propietarios ni forman parte de los estatutos de la comunidad de propietarios. La comunidad de propietarios de la L.P.H. se regirá por las disposiciones vigentes al efecto (Ley de Propiedad Horizontal), y por lo tanto todos los propietarios contribuirán al sostenimiento de la misma y del inmueble en proporción al coeficiente asignado en el Título Constitutivo de la Comunidad al elemento privativo.

Es en definitiva es otra “estructura jurídica” conforme a la ley española y que como la anterior trata de conciliar el binomio de propiedad en elemento privativo de comunidad con muchos miembros y a la vez el destino “mercantil” común de explotación de alojamientos que fundamentalmente componen la edificación.

CADENA EUROTEL ESPAÑOLA

Esta cadena tenía como fin la de promover, realizar y finalmente explotar todos los edificios que ostentasen la denominación de Eurotel y gestionados con la dirección única de Eurotel Española.

Asombra que en los años sesenta/setenta esta Cadena tuviese ya una especie de “intercambio interno” y así la adquisición de un apartamento en un Edificio Eurotel determinado (que se llamada “Unidad Eurotel), asignaba a su comprador la cualidad de “Eurotelman”, que le daba derecho a:

(i)    La explotación de su “unidad eurotel” en régimen de hotel, (ii)   En consecuencia a tener los beneficios derivados de la explotación y (iii)   El derecho a utilizar como si se tratase de un intercambio interno y  en “régimen de favor” (es decir gratuito) no sólo la unidad adquirida, sino además “cualquiera de las existentes en:    

 a).- La Cadena Eurotel Española o 

 

b) en la “Organización Internacional Eurotel.

 

 

 

Es tan asombrosamente hoy de actualidad este concepto que ya en su Reglamento de uso se decía:

Art. 1.– “La Cadena Eurotel Española es el conjunto formado por los edificios hotel que existen o pueda existir en el futuro en España, los cuales, a medida que entran en funcionamiento, pasan a integrarse en ella para seguir un destino común” (comunidad de destino) ….

“El uso y disfrute de las Unidades y locales independientes se hará conforme a su destino hotelero”….

“Los propietarios tienen también derecho a participar en los beneficios que la explotación exclusiva que las Unidades produzca, y a gozar en cada Eurotel de una tarifa reductora…

Art. 2.- De las Tarjetas Eurotelman.- El propietario al estar integrado en la cadena Eurotel, recibe una tarjeta –de color blanco, numerada- en la que constan sus circunstancias personas y las particularidades de su Unidad que le da el carácter de Eurotelman y que es el único documento que da derecho al alojamiento con tal consideración. ¿No nos recuerda al certificado de socio?

Además se entregarán otras tarjetas a su nombre, pero a favor de la persona por el designada –beneficiarios- hasta un número máximo de dos tarjetas por cada cama utilizable…

El carácter de <<beneficiarios>> puede recaer sobre cualquier persona designada el Eurotelman.-

¿No nos recuerda al certificado de socio?

Además se entregarán otras tarjetas a su nombre, pero a favor de la persona por el designada (que hoy llamaríamos “beneficiario”) hasta un número máximo de dos tarjetas por cada cama utilizable…El carácter de <<beneficiarios>> puede recaer sobre cualquier persona designada el Eurotelman-

Este último inciso referido a “cualquier persona Eurotelman”, es decir apelando al orgullo y satisfacción de ser “Eurotelman” es una moderna y actualísima táctica psicológica de promover la“fidelización” del cliente y a la que tal vez hoy solo sería necesario añadir la palabra “Eurotelwoman” o buscar una que sirva para ambos sexos.

  Art. 3… Además las tarjetas dispensan del pago inmediato de las cantidades por él (el beneficiario) adeudadas, que serán liquidadas anualmente…

EL CASO ESPECIAL DEL EUROTEL GOLF PUNTA ROJA.

En los Estatutos de la Comunidad se dice entre otras cosas:

• Que es un hotel de viajeros.
• Por su condición de <<hotel de viajeros>> cada una de los apartamentos que lo forman y sus anexos están destinados a ser explotados en régimen hotelero.
• Que la O.O.E., S.A. (la explotadora o “management company”) puede ceder el uso de cada apartamento, tanto al Eurotelman perteneciente a la cadena internacional como a extraños a ella, en épocas en que su propietario no lo utilice por no haber por efectuado la reserva anual del mismo en la forma que se detalla en el Reglamento de la Cadena Eurotel.

Este caso especial ha de referirse en mi opinión al estricto uso del apartamento como alojamiento hotelero, por tanto con la exclusión de su uso residencial o para destinar la necesidad de vivienda –siquiera sea temporal o de vacaciones- de su propietario.- Esta exclusión del uso residencial es hoy una de las características legalmente exigibles en España de los llamados condo-hotel.

Ciertamente los precedentes antes citados (y hubo muchos mas en España y el resto de Europa), fueron y son importantes y en algunos puntos han sido superados por el paso del tiempo, pero aún conteniendo “a estos efectos” la arcaica denominación de apartahotel o apartotel son en si mismo lo que hoy se ha dando en llamar “condo-hotel”.

Un apunte final respecto a lo que hoy viene a significar en España, al menos desde el punto de vista turístico-legal, la palabra aparthotel, apartotel u hotel-apartamentos, que en absoluto es sinónimo de “condo-hotel”, ya que se refiere sólo a una clase o tipo de “alojamiento” hotelero, que dependiendo de la ley turística autonómica o regional  española, se podrá llamar “hotel apartamentos”, “apartotel”, etc., pero que normalmente sólo es una sub-categoría de hotel.

No alude esta palabra hoy al modo de “propiedad”, ni a los derechos del propietario como tal o una forma de comercialización dual de propiedad y explotación, sino a algo más sencillo como las características “físicas o instalaciones” de los alojamientos del establecimiento turístico del que forman parte y de los servicios inherentes que en él se deben prestar.

No hay que negar en modo alguno, sino reconocer,  que el concepto que gira bajo la muy exitosa palabra de “condo-hotel” o condotel, lo hemos de asociar a la mejor y más actual fórmula comercial que tiene su comienzo en los inicios de los años 80 en Estados Unidos y que hoy por hoy, con las necesarias variantes impuestas por las legislaciones de cada país, lidera justamente este mercado con su constante innovación.

Lizarza Abogados, noviembre de 2013

Próxima entrega: CONDO-HOTEL – LA ESTRUCTURA LEGAL EN ESPAÑA: (A) LA PROPIEDAD Y  (B) LA EXPLOTACIÓN (II)