«This follows the important and clarifying Judgement (no. 412/2013) handed down by Section no. 5th of Málaga’s Provincial Court which confirms the legality of applying the process commonly albeit inaccurately known as  “repossession weeks”. 


One of the most often cited virtues of the Club-Trustee System, which is the most common legal formula in Spain for timeshare, relates to the possibility of a “repossession”, i.e. of cancelling a member’s right and its inherent entitlement to enjoy a timeshare unit, if they stop paying the management fees.

It must be noted that payment of management fees by the Club members is an essential element for the success and subsistence of any timeshare resort, as the services and facilities will otherwise deteriorate gradually and so will the rights of the members who do honour their obligations. It is therefore vital for the Club or the Resort that its members pay their annual management fees and that a speedy legal process be in place to enforce such payments or to cancel the defaulting member’s rights in the event of non-payment, so that new members who will comply with their obligations can be given access.

This article is intended to offer (I) a quick summary of the legal grounds of the aforementioned Judgement, but we also consider it advisable to provide (II) a very brief historical-legislative account of the positions adopted in the past in relation to the legality in Spain of the Club-Trustee System as a whole.

======================== < < I > > =========================


This Judgement resolved an appeal against a Judgement  previously rendered by the First Instance Court that heard the case summarised below:

In 1995 (therefore before the Spanish Act 42/1998 of December 15th), rotational enjoyment rights had been transferred to consumers which vested in the latter the status of member of a timeshare club (controlled by a trustee). The new members enjoyed their Club Membership without any problems or incidents and, therefore, their rights of occupation in the tourist resort, until they stopped paying their management fees in 2007 and tried to sell their right.

Such a non-payment resulted in the commencement of a repossession process in respect of the member/certificate/week which concluded with the cancellation and absolute forfeiture of the defaulting members’ rights.

The dispossessed members filed a claim against the Club, not to request that they be reinstated as club members, but to be reimbursed for the proportional part of the price which corresponded to the period of time remaining until the termination of the Club, deducting only the proportional part corresponding to the time already enjoyed.

Their request was based on that, after the coming into force of Act 42/1998 of December 15th, its rules were applicable to all systems operated in Spain, particularly Article 13 which provided that the Judge may upon termination of the contract rule that part of the price be reimbursed, even where the opposite had been agreed, for the price of the period of time which the member had not enjoyed within the system.

The Judgement takes the following factors into account:

  •  The Club system existed before Act 42/1998.
  • The system had been adapted to Act 42/1998 without any transformation of its legal  nature, i.e. merely by publishing its Constitution, Articles of Association and Deed of  Trust at the Land Registry.
  • The Members were aware of the Rules of the Club –including the possibility of  terminating the membership purchase agreement by reason of a member’s   failure to pay their management fees– or, at least, they could have consulted them as the Rules had been published with the Land Registry, which is a public registry of public access.
  • Adaptation by publishing the pre-existing system merely obligates the system to comply with Articles 8 to 12 of Act 42/1998, which referred only to the rules for promotion and transfer of timeshare rights as from January 4th, 1999 (i.e. providing new purchasers with information on the product, cooling-off period, prohibition of advanced payments, minimum content on the contract, right of withdrawal, purchase loans, etc).

I think it is very interesting to look at the literal wording of some of the legal considerations of this Judgement, namely:  Regarding the Deed of Adaptation by Publication of the pre-existing system:

“Secondly, as opposed to the appellant’s statements, it has been proved that the said Deed is registered with the Land Registry…Therefore, as the transitional rules preserve the pre-existing multi-ownership system in its entirety and the Deed of Adaptation reflects that the Club is governed by the Rules contained in the Bylaws –which is legitimate– , it is the Bylaws of the Club –incorporated into the said Deed and recorded in the records of the Proceeding– that provide the guidelines as to the rules applicable to the case in question, as established in the appealed Judgement. That is, “non-payment of fees by the members gives rise to cancellation of the rights without any entitlement to any refund whatsoever”.

“In this sense, it has been sufficiently proved that the plaintiffs failed to honour their obligation to pay the maintenance fees due for the services rendered; and such an attitude, as provided for by the legal regulation and the rules contained in the Bylaws of the sued entity, authorises the owner to terminate the contract, as the member’s obligation to pay the maintenance fees arising out of the services provided by the Club has an essential nature, non-compliance of such an obligation constituting sufficient legal grounds to demand that the contract be terminated”.

“And the transitional regulations of the Act, in relation to the scope and meaning of the statutory adaptation they demand, are not intended to transform the pre-existing systems but merely to make such systems and the operation thereof public, the rights already acquired being fully respected”.

“It being proved that the plaintiffs did not pay 2007’s annual fee offering excuses such as their advanced age or negotiations to sell their right to a third party (which, albeit respectable situations, did not relieve them of their obligations to the owner of the property), and it being proved that the plaintiffs were aware –or could have been aware as the rules were available to them–  of the internal rules and regulations and that, before the claim was filed, the plaintiffs were formally called upon by the defendant to pay the outstanding fees and the response of the former was to express their intention to terminate the contract and to take court action to claim that the sum to which they considered themselves entitled be reimbursed without even lodging the amount of the outstanding fees, the Court, as the lower court Judge has done previously, must accept the validity of the cancellation of their rights at the request of the defendant –termination of contract– as well as the forfeiture of the proportional part of the price corresponding to the period of time remaining until the natural termination”.

“And application to the case of the current Section 13 of the special Act cannot be sustained, nor can the alleged inapplicability of the Bylaws as, in addition to the express acceptance of the submission thereto which is literally reflected in the wording of the contract attached to the claim itself, it must be noted that the Bylaws have governed the social life of the Club since its creation and, consequently, during the whole time the plaintiffs enjoyed their right of holiday enjoyment to their full satisfaction without ever questioning their existence or their validity; and they have become adapted to the new regulations after the execution of the aforementioned Public Deed”.

As a personal conclusion from the paragraphs literally reproduced above, I would comment as follows:

1.- The Judgement regards as an “essential element” of the lifetime of the system that the members honour their obligation to pay the management fees.

Sometimes we kill a forest to save one tree. Applying this to the case we are studying, it is true that many timeshare resorts do have great difficulty and their very existence is jeopardised as a result of some members’ non-payment, and if this problem is not solved promptly, it will affect all members and the system will become unsustainable, which means that those who do comply may lose their rights. Therefore, as proclaimed by the Judgement, it is essential to ensure that the members pay or, where applicable, that an effective process  is in place which does not go on for years to terminate their right or force them to pay.

2.- The Club-Trustee system as such was completely lawful before the coming into force of Act 42/1998 of December 15th; after its coming into force on January 4th, 1999, where the pre-existing systems became adapted to the said Act by publication (and even, in my view, in the case of those created after the coming into force of said Act); and, without a doubt, under the current law (Act 4/2012 of July 6th) by application of the Rome I Regulation.

3.- The process of termination of contract due to non-payment of management fees is and has been legal at all times.

4.- What matters is that, when the consumer makes the decision to buy, they must be provided with accurate and comprehensive information on the relevant legal system. 5.- In addition, it is of utmost importance to use the new mechanism provided for by Act 4/2012 of July 6th of incorporating into a public deed any Club-Trustee system or any other kind of “non-Spanish” system created under a foreign law, even a system of new creation, in order for it to be duly registered at the Land Registry so that third parties can obtain information on the system as this is a public registry.

Such a Deed –the execution of which is not mandatory but merely voluntary – is, essentially, very similar to the former deed of adaptation-publication for a pre-existing system, with the benefits which the aforementioned Judgement proclaims for the latter.

6.- Finally, the timeshare legal system or scheme, while lawful in its multiple varieties, must always be accompanied by strict compliance with the general consumer protection laws or those specific for timeshare, such as pre-contractual information, ban on deposits, cooling-off period, right of withdrawal and termination, ancillary contracts, etc.

On a final note: A Judgement does not by itself constitute case law, as the criterion must be repeatedly applied by the courts.

======================== < < II > > =========================


Having established the foregoing, it is important to stress the full “legality” of the Club-Trustee System in Spain, both now and in the past, although it would be useful to make certain considerations as to the three “historical” periods and the current legal regulations on which its legality and viability in Spain are based.


Timeshare made a strong appearance in Spain over thirty years ago, mainly –albeit not exclusively– based on two legal “systems”: (i) The system known as Club-Trustee, subject to Anglo-Saxon Law (at this moment that of the Isle of Man, Channel Islands, England, Scotland, etc), and (ii) the legal system or regime based on the Spanish laws on “multi-ownership” or communities of real property owners, which became –improperly– known abroad as “Escritura System”.

During this period, there were different opinions as to the goodness or advisability of one system or the other, but there did not seem to be any relevant discrepancy as to the capability of the Club-Trustee System of being legally operated in Spain.  We will omit to make any further considerations regarding the “Spanish” multi-ownership / escritura system at this time.


The Spanish Act 42/1998 of December 15th, which came into force on January 4th, 1999, did proclaim that it was absolutely mandatory from that moment onwards to operate in Spain with a new “right-in-rem” system called aprovechamiento por turno (rotational enjoyment), which had a “personal-leasehold right” variant as the only admitted exception.

There were important legal authors back then (i.e. J.M. Hernández Antolín) who proclaimed that such a “mandatory nature” was contrary to 1980’s Rome Convention on Contractual Obligations, and ANETC (currently a part of RDO as its Spanish Chapter)  raised the relevant objections to the drafters of the project, who despite being aware of the fact that such a mandatory nature may come into conflict with, and be contrary to, the Convention, chose to maintain this rule which excluded other systems, the Club-Trustee System among them.

We obviously consider that application of 1980’s Rome Convention, as a higher-ranking regulation than the said Act 42/1998, prevails, and that the legal systems of personal or merely mandatory rights which were newly established during that period –i.e. after the coming into force of Act 42/1998– were absolutely lawful.

However, the Spanish Act 42/1998 itself did recognise and give express validity to the pre-existing systems prior to its coming into force (particularly the Club-Trustee System), although it imposed the requirement of ADAPTING to the new Spanish Act.

The misleading –owing to its inaccuracy– word adaptation contemplated two different ways in which it could be complied with:

1)      An adaptation involving the “transformation” of the pre-existing Club-Trustee or other system into the new “rotational enjoyment” right, which was quite unsuccessful; or

2)      An adaptation whereby, without any transformation whatsoever,  the pre-existing legal system (i.e. “Club-Trustee) was incorporated into a public instrument in order for it to be lodged with the Land Registry only for the purpose of making it formally public; that is, anybody could if they so wished check at the Land Registry the rules –the original wording of which remained unaltered– of the system or club.

Thus, this formal acknowledgement by Act 42/1998 of the pre-existing systems to its coming into force, together with the club member’s knowledge of its rules –be it because they were familiar with the rules for any reason (e.g. when they entered into their contract) or because these had been lodged with the Land Registry and were therefore of public access–, has been the basis, in our opinion, upon which the Judgement to which this article refers proclaimed the validity of the “week repossession process”.

THIRD PERIOD: AS FROM THE 17th MARCH 2012, when Decree 8/2012 of 16th March came into force and later Act 4/2012 of July 6th whereby Directive 122/2008/EC was transposed into Spanish Law, the intended exclusivity of the “system of rotational enjoyment of real property” was abolished as such rules acknowledge all the systems of a personal, mandatory or merely contractual nature subject to NON-Spanish law (of an EU country or any other country) based on the provisions of the Regulation (EC) No 593/2008 of the European Parliament and of the Council of 17 June 2008 on the law applicable to contractual obligations (ROME I), which in these cases replaces 1980’s Rome Convention.

Francisco J Lizarza                                                                                                                   Spanish Lawyer                                                                                                                          Marbella,  February 2014.


      «A propósito de la importante y clarificadora Sentencia  nº 412/2013 de la           Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga, que viene a confirmar la plena legalidad de la aplicación del procedimiento llamado vulgar pero imprecisamente  “repossession weeks”.


Una de las principales virtudes predicadas del sistema “club-trustee”,  que es la fórmula legal empleada mayoritariamente en  España  en tiempo compartido,  se refiere a la posibilidad de “reposeer”, es decir cancelar o resolver el derecho de socio y su inherente facultad de disfrutar un alojamiento por turno cuando deja de pagar las cuotas anuales de prestación del servicios (“management fees”).

Hay que tener en cuenta como elemento  esencial para el éxito y perdurabilidad de cualquier complejo de tiempo compartido, el que lo socios paguen las cuotas anuales de prestación del servicio (mantenimiento), ya que de lo contrario  se irán deteriorando los servicios y las propias instalaciones y con ello el derecho de los socios que cumplen sus obligaciones. Es por tanto vital para el Club o para el Complejo que estos socios paguen sus cuotas anuales por los servicios y que en caso de incumplimiento exista un procedimiento legal rápido o bien para forzar ese pago o bien para cancelar su derechos para que puedan acceder nuevos socios que si cumplan sus obligaciones.

En este artículo pretendemos hacer (I) un somero estudio de los fundamentos legales de la Sentencia anunciada, pero también creemos conveniente hacer  (II) un muy breve  apunte histórico-legislativo de las posiciones planteadas en el pasado sobre la legalidad en su conjunto del sistema “club-trustee en España.

======================== < < I > > =========================


Esta Sentencia resuelve un recurso de apelación contra otra Sentencia del Juzgado de Primera Instancia ante el que se planteo el caso que se resume a continuación:

En 1995 (por lo tanto con anterioridad a la Ley española 42/1998 de 15 de Diciembre), se transmitió a un consumidor un derecho de tiempo compartido consistente en la cualidad de socios de un Club (intervenido por fiduciario o “trustee”) de tiempo compartido. Los nuevos socios disfrutaron sin problemas ni incidencias de su condición de socios del Club y por lo tanto de sus derechos de ocupación en el complejo turístico hasta el año  2007 en que dejaron de pagar las cuotas anuales por la prestación del servicio (management fees) e intentaron vender su derecho.

Ante el impago se inicio el proceso de resolución contractual previsto en las normas del Club  de resolución del derecho de socio/certificado/semana que concluyo en  la pérdida absoluta de los derechos de los socios incumplidores.

Los socios a los que se les resolvió su derecho entablaron reclamación contra el Club, no pidiendo su restitución como socios del Club, sino que se lea abonara la parte proporcional del precio en relación al tiempo de duración que faltaba para que el Club se extinguiese por expiración del término por el que fue constituido, descontado así únicamente la parte proporcional del tiempo que ya habían disfrutado.

Esa petición se basaba en que tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998  de 15 de diciembre era de obligatoria aplicación para todos los sistemas operados en España sus normas y en especial el artículo 13 en el que se contenía la norma de que al resolverse el contrato y aunque se hubiera pactado lo contrario,  el Juez puede acordar la devolución de parte del precio por el tiempo de duración del régimen “no consumido”.

La Sentencia tiene en cuenta los siguientes factores:

–          Que el sistema de “club-trustee” era preexistente a la Ley 42/1998.

–          Que dicho régimen se adaptó a la Ley 42/1998 sin transformación de su naturaleza legal, es decir únicamente publicando en el registro de la propiedad su “constutitución”,”estatutos o normas de asociación y de ocupación por turno de los alojamientos” y el” contrato de fiducia” (deed of trust) establecido para protección de consumidores y usuarios”.

–          Que las normas del Club y entre ellas la posibilidad de resolver el contrato de adquisición de la cualidad de socio por impago de las cuotas anuales por prestación del servicio era conocida por los reclamantes –o en todo caso pudieron conocerlo por haber sido publicadas en el registro de la propiedad, que es un registro público de acceso público-.

Que la adaptación como publicitación del régimen preexistente sólo obliga a cumplir los artículo 8 a 12 de la Ley 42/1998, que se referían únicamente a las normas de promoción y transmisión de los derechos de tiempo compartido a partir del 4 de enero  de 1999 (es decir requisitos de 

–          información del producto  a los nuevos posibles compradores, periodo de reflexión y desistimiento, prohibición de anticipos, contenido mínimo del contrato,  régimen de préstamos a la adquisición, etc.)

Estimo de sumo interés reproducir literalmente algunas de las consideraciones legales de esta Sentencia, a saber:

Refiriendose a la escritura de adaptación publicitaria de régimen preexistente:

“En segundo lugar y en contra de lo manifestado por la apelante, consta probada que dicha escritura está inscrita en el Registro de la Propiedad…. Por consiguiente, manteniendo las normas transitorias el régimen anterior de multipropiedad en su integridad y recogiéndose en la escritura de adaptación que el Club se regula mediante las normas que se recogen en los estatutos – lo que es legítimo -, son los Estatutos del Club – incorporados a dicha escritura y aportados a los autos – los que dan la pauta de la normativa aplicable al supuesto debatido, tal y como se establece en la sentencia recurrida. Es decir, «la falta de pago de las cuotas por los socios da lugar a la cancelación de los derechos sin derecho a devolución alguna»

“En este sentido resulta acreditado que los actores incumplieron con su obligación de pago de los gastos de mantenimiento debidos por razón de los servicios prestados; y tal actitud, conforme disponen la norma legal y las estatutarias de la entidad demandada, faculta a la propietaria para resolver el contrato, pues el cumplimiento por los socios de los gastos de mantenimiento derivados de los servicios prestados por el Club reviste el carácter de esencial, erigiéndose por Ley el incumplimiento de esta obligación en expediente habilitador para instar la resolución contractual”

“ Y la normativa transitoria de la Ley, en relación al alcance y significado de la adaptación estatutaria que impone, no pretende la transformación de los regímenes preexistentes, sino tan sólo que se dé publicidad a éstos y a su forma de explotación, con pleno respeto de los derechos ya adquiridos”.

“Probado que los demandantes no abonaron la cuota anual de 2007 con excusas tales como su avanzada edad o las negociaciones para vender a un tercero su derecho (que, siendo respetables como hechos , no relevan del cumplimiento de sus obligaciones con la propietaria del inmueble), y probado que los actores conocían, o pudieron conocer por tenerlos a su disposición, los Estatutos y normas de régimen interno, así como que, con anterioridad a la interposición de la demanda, la demandada les reclamó formalmente las cuotas debidas obteniendo como respuesta su voluntad resolutiva y el ejercicio judicial de la acción para reclamar el total importe que ellos creen debido, sin consignar siquiera el importe de las cuotas adeudadas, la Sala, como previamente ha hecho el Juez «a quo», debe dar por válida la cancelación de sus derechos a instancia de la demandada – resolución contractual – así como la pérdida de la parte proporcional del precio correspondiente al tiempo que restaba hasta la normal extinción”

“Y es insostenible la aplicación al caso del actual artículo 13 de la Ley especial como lo es la pretendida inaplicación de los Estatutos, ya que, aparte de la aceptación expresa a su sometimiento que resulta del tenor literal del contrato aportado con la propia demanda, es de ver que los Estatutos han regido la vida social del Club desde su constitución, y en consecuencia durante el tiempo en que los demandantes disfrutaron a plena satisfacción de su derecho de aprovechamiento turístico, sin que cuestionaran su existencia ni su legalidad; y han pasado el filtro de su adaptación a la nueva normativa tras la escritura pública reseñada”.

Como conclusión personal  de los párrafos textualmente citados creo que conviene  destacar las siguientes:

1.- Que la Sentencia declara como “elemento esencial” de la vida del régimen (del Club) que los socios cumplan con su obligación de pago de las cuotas de mantenimiento.

A veces pretendiendo salvar a un árbol se mata el bosque.- Trasladando esto al caso que nos ocupa es cierto que muchos complejos de tiempo compartido tienen grandes dificultades y comprometida su propia existencia por el incumplimiento de algunos socios, cuestión que si no se ataja a tiempo contamina a otros socios y hace que el sistema sea insostenible con la posibilidad de que los cumplidores pierdan sus derechos. Por tanto y como proclama la Sentencia es esencial que paguen los socios o en su caso que exista un procedimiento eficaz y que no dure años para resolver ese derecho u obligarles al pago.

2.- Que el régimen de “club-trustee” en sí mismo ha sido plenamente legal antes de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 de 15 de diciembre, tras su entrada en vigor el día 4 de enero de 1998, para los sistemas preexistentes que se adaptaran publicitariamente a la referida Ley (e incluso y en mi opinión aquellos de nueva creación tras la entrada en vigor de esa Ley), y que lo son sin duda alguna al amparo de la actual normativa (Ley 4/212 de 6 del julio) por aplicación del Reglamento Roma I.

3.- Que el procedimiento de resolución por impago de las cuotas de mantenimiento es y ha sido legal en todo momento.

4.- Que lo importante es que al momento en que el consumidor decida comprar, haya tenido información veraz y completa del régimen legal de que se trate.

5.- Que además es de suma importancia utilizar el nuevo mecanismo que la Ley 4/2012 de 6 de julio contempla de “publicitar en escritura pública el régimen “no español” de club-trustee u otro constituido al amparo de norma extrajera, aunque sea de nueva constitución, para su inscripción en el registro de la propiedad y conocimiento por terceros al ser un registro público.

Esta escritura –cuyo otorgamiento no es obligatorio sino meramente voluntario- en lo esencial es muy similar a la anterior escritura de adaptación-publicitación de régimen preexistente, con los beneficios que para esta última proclama la referida Sentencia.

6.- Y por último, el régimen o sistema legal de tiempo compartido aún siendo perfectamente legal en sus múltiples posibilidades, debe ir acompañado en todo caso por el cumplimiento estricto de de las normas de protección a consumidores generales o especiales para el aprovechamiento por turno o tiempo compartido, como información precontractual, prohibición de anticipos, derecho de desistimiento y resolución, régimen de contratos accesorios, etc.

Un último apunte: Una sentencia no constituye en sí misma jurisprudencia, sino que debe ser criterio reiterado de los tribunales.

======================== < < II > > =========================


Establecido lo precedente es importante destacar la plena “legalidad” del sistema de “club-trustee” en España, tanto en el pasado como actualmente, si bien es conveniente hacer algunas consideraciones de los tres periodos “históricos” y de  las normas legales vigentes  en que se sustenta su legalidad y viabilidad en España.


El tiempo compartido irrumpe con fuerza en España  hace más de treinta años, apoyándose no exclusivamente pero si principalmente en  dos “sistemas” legales:  (i)  El sistema llamado de “club-trustee”, sujeto a ley de ámbito anglosajón (en esos momentos de Isla de Man, Islas del Canal, Inglaterra, Escocia, etc.) y  (ii) el sistema o régimen legal basado en ley española de “multipropiedad” o comunidad de propietarios  de bien inmueble , que fue llamado impropiamente por  los extranjeros como “sistema de escritura”(“escritura system”).

Durante ese tiempo hubo diferentes opiniones sobre la bondad  o incluso de la conveniencia de uno u otro sistema, pero en todo caso no parece que existiera discrepancia importante sobre la operatividad legal del sistema “club-trustee” en España.- Obviamos en este momento hacer otras consideraciones sobre el sistema “español” de multipropiedad –escritura por no venir al caso.


La Ley 42/1998 de 15 de Diciembre que entró en vigor el día 4 de enero de 1999 ya proclamaba la imperatividad absoluta de operar desde entonces en España con un novedoso sistema de “derecho real” denominado “aprovechamiento por turno”, que tenía una variante de “derecho personal-arrendaticio” como  única excepción.

Ya desde aquella época hubo importantes autores jurídicos (v.g. J.M. Hernández Antolín) que proclamaron que esa “imperatividad” era contraria al Convenio de Roma de 1980 sobre obligaciones contractuales y ANETC (hoy integrada en RDO como su Capítulo español) hizo las alegaciones oportunas a los redactores del proyecto, que pese a ser conscientes de ese Convenio y de que la referida imperatividad  podía pugnar y ser contraria a él, prefirieron mantener esa norma excluyente de otros sistemas, entre ellos el de club-trustee.

Obviamente el Convenio de Roma de 1980, como norma de rango legal superior a la citada Ley 42/1998, estimamos que es de preferente aplicación y que los regímenes legales de derecho personal o meramente obligacional nuevamente constituidos en ese periodo, es decir tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998, eran absolutamente legales.

No obstante, la propia Ley la Ley 42/1998 si reconocía expresamente la validez a los regímenes preexistentes a su entrada en vigor (en especial al de “club-trustee”), aunque les imponía el requisito de ADAPTARASE a la nueva ley española.

La engañosa –por inexacta- palabra adaptación, recogía dos formas distintas en las que se podía dar cumplimiento a la misma:

(1) La adaptación consistente en “transformar” el régimen preexistente de “club-trustee”u otro en el nuevo derecho de “aprovechamiento por turno”, que tuvo realmente poco éxito o

2) La adaptación consistente en  incorporar sin transformación alguna el régimen preexistente (v.g. de “club-trustee) a un documento público para inscribirlo en el registro de la propiedad, pero solo a los efectos de publicidad formal, es decir que quien quisiera pudiese consultar en ese registro cuales eran las normas –que se mantenían en su redacción primitiva- del sistema o “club”.

Pues bien, ese reconocimiento formal  por la Ley 42/1998 de los regímenes preexistentes a su entrada en vigor, junto al conocimiento por el socio del club de sus propias normas, ya fuera porque las conocía por cualquier medio (por ejemplo al formalizar su contrato) o bien porque estaban  publicadas en el registro de la propiedad y podían ser conocidas por ello, ha sido la base, en nuestra opinión, de que la  Sentencia que ha dado lugar a este comentario proclame la validez del “procedimiento de “reposesión” de la semana”.

TERCERE PERIODO.- A PARTIR DEL DÍA 17 DE MARZO DE 2012 en que entro en vigor el Decreto 8/2012 de 16 de marzo  y más tarde la Ley 4/20912 de 6 de julio  que trasponía al ordenamiento jurídico español la Directriz 122/2008/CE, la pretendida exclusividad del sistema de “aprovechamiento por turno de bienes inmuebles” queda suprimida  cuando en dichas normas se reconocen todos los regímenes de derecho personal, obligacional  o meramente contractual  sujetos a ley NO española (de país de la UE o de cualquier otro país), en base a lo dispuesto en el Reglamento (CE) nº 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo de 17 de julio de 2008 sobre la  ley aplicable a las obligaciones contractuales (ROMA I), que  en estos casos sustituye al anterior Convenio de Roma de 1980.

FJ Lizarza, Abogado

Marbella, Febrero de 2014


ICONO PEQUEÑA BRITANICAThe second edition of the Mercantile Code, drawn up by the General Codification Committee, the intention behind which is to regulate in one only text almost the totality of mercantile contracts –including those known as“tourist services contractshas been published on the website of the Ministry of Justice (www. Obviously, this is merely a proposal, and such a complex, lengthy legislative text still has to go a very long way until it can be submitted to Parliament.

In any case, we believe that it is very interesting to be aware of these initial proposals as far as the tourism industry is concerned.
These contracts are included in Book V, Title III, Chapter IV of the aforesaid Mercantile Code Proposal.CONTRATOS MERCANTILES



Section 1. Accommodation Unit Contracts on a Quota Basis

Article 534-1. Notion

By virtue of an Accommodation Unit Contract on a Quota Basis, the owner of a Tourist Accommodation Business makes available to an agency a specific number of accommodation units –called quota or allotment– with the relevant services, during a specific period of time, for occupation by the agency’s clients as per the agreed distribution, prices and conditions.

Article 534-2. Obligations of the Tourist Accommodation Business

  1. The Tourist Accommodation Business shall have the obligation to make available to the agency the quota of contracted units on the agreed terms and conditions.
  2. In addition, the Tourist Accommodation Business undertakes the obligation to provide the accommodation services in respect of the units thus made available whose occupation has been confirmed by the owner of the agency.

Article 534-3. Obligations of the Owner of the Travel Agency

  1. The Travel Agency is obligated to market the quota of units made available to it by the Accommodation Business on the agreed terms and conditions, and it shall to such end use all reasonable means that good commercial practice would demand in this sector.
  2. The Agency is further obligated to provide the owner of the Tourist Accommodation Business with information on the state and evolution of the sales on the agreed terms and conditions and, in any case, upon request by the latter.
  3. The Agency shall have the obligation to pay the price due for the units actually occupied as well as the price due for the units confirmed but unoccupied. In the case of contracts on guarantee, failure to occupy the units included in the guaranteed quota shall result in payment of the agreed sum and, in default thereof, in payment of the relevant compensation. 

Section 2. Management Contracts for Tourist Accommodation Establishments

Article 534-4. Notion

By virtue of a Management Contract relating to a Tourist Accommodation Establishment, the Management Business undertakes to operate an accommodation establishment, on behalf of and for the account of its owner, normally using its own management techniques and distinctive signage, in exchange for economic remuneration.

Article 534-5. Obligations of the Management Business

  1. The Management Business undertakes to manage the establishment the subject of the contract in accordance with the owner’s instructions and respecting its autonomy.
  2. The Management Business is obligated to report and account to the owner of the establishment managed by it, in the agreed form and at the agreed times, and at least once a year.

Article 534-6. Obligations of the Managed Tourist Accommodation Establishment

  1. The Managed Tourist Accommodation Establishment undertakes the obligation to hand possession of the establishment over to the Manager, as well as any other duties concerning cooperation with the Management Business which may be necessary for a proper operation of the establishment under the latter’s management.
  2. The Managed Tourist Accommodation Establishment shall pay the agreed remuneration and shall reimburse the Management Business for any expenses the latter may have incurred by reason of carrying out its management duties.

 Section 3. Combined Travel Contracts

Article 534-7. Notion and Legal Regime

1. By virtue of a Combined Travel Contract, a Travel Agency undertakes to provide to an individual or legal person, whether as an organiser or as a retailer, for a global price and during a period exceeding twenty-four hours or including at least one overnight stay, not fewer than two of the following services: a) transport; b) accommodation; c) other tourist services not ancillary to transport or accommodation and which constitute a significant part of the combined travel.

2. Separate invoicing of several elements of the same combined travel does not exempt the organiser or the retailer from complying with the obligations envisaged by law for this kind of contract.

3. Combined Travel Contracts shall be governed by the provisions of the specific legislation on the matter.

 Section 4. Agency Contracts in respect of Isolated Tourist Services 

Article 534-8. Notion and Legal Regime

1. By virtue of an Agency Contract for Isolated Tourist Services, an organiser or retailer Travel Agency undertakes to provide to an individual or legal person one or several isolated services, or any combination thereof which does not constitute a combined travel, in exchange for a price.

2. Any contract entered into by the tourist services agent with a travel organiser or with persons providing isolated services shall be deemed to have been entered into by the traveller or the client on whose behalf the former is acting.

  1. Agency Contracts relating to Tourist Services shall be governed by the current general regulations applicable to representation, without prejudice to the specific provisions contained in this Chapter.

 Article 534-9. Obligations and Responsibility of the Agency

1. The Agency shall have the obligation to furnish the client with the relevant documents concerning the contracted service; such documents, or the invoice relating thereto, shall specify the sum paid for the service and shall be duly signed or sealed by the Agency. In the event of non-compliance, the Agency shall be liable for any damages resulting therefrom.

2. The Agency shall not be accountable for any total or partial breach of the travels, stays or other services which constitute the subject of the contract by any third parties providing such services.

Article 534-10. Right and Obligations of the Client

1. The Client undertakes the obligation to pay the price of the contracted service.

2. The Client shall also answer for any prejudice caused to the Agency or to the person for which the latter answers due to fault by the Client as a consequence of breach of their obligations, such a fault having to be assessed in relation to a traveller’s normal conduct.

3. The Client is entitled to terminate the contract at any time, fully or partially, provided that they shall compensate the Agency, without prejudice to any penalties legally or contractually envisaged in favour of those providing the contracted services.

 Article 534-11. Specific Reasons for Termination

The Agency Contract for Tourist Services may be terminated for the following reasons:

a) Unilateral termination by the Agency before the beginning of the provision of the services, without prejudice to the obligation to compensate the user.

b) Exercise of the right of withdrawal to which the user is entitled at all times, without prejudice to payment of any compensations or penalties which may be payable according to law or to the contract.

 Section 5. Accommodation Contract 

Article 534-12. Notion

  1. By virtue of an Accommodation Contract, the owner of an accommodation establishment undertakes to assign to its client the use of one or several rooms or units, as well as the safekeeping of their luggage, and to provide certain services to them in exchange for a monetary consideration.

 Article 534-13. Rights and Obligations of the Accommodation Establishment Owner

1. The Owner of the Accommodation Establishment shall have the obligation to render accommodation services by providing the client with, and maintaining them in, a peaceful use and enjoyment of the contracted room during the agreed period. Access to the ancillary areas shall be granted on the agreed terms and shall be understood to be free and at no charge unless the price payable for such access has been reported before the execution of the contract.

2. Additionally, the Owner of the Accommodation Establishment shall have the obligation to provide ancillary and additional services on the agreed terms, normally with an independent remuneration.

  1. As a consequence of its safekeeping obligation, the Owner of the Accommodation Establishment shall answer for the personal belongings introduced by the travellers in the Establishment with the former’s knowledge.
  2. All credits in favour of the owner of the Accommodation Establishment arising out of the accommodation and ancillary services contracts shall have a privileged status in respect of the debtor’s movable property introduced in the Accommodation Establishment and in any of its rooms.

Article 534-14. Obligations of the Client

The Client shall have the obligation to pay the price of the room and, where applicable, of any services they may contract for, as well as to respect the health and safety regulations applicable to hotel establishments.


Source: Ministery of Justice


boton bamder esp. pequeño


En la página web del Ministerio de Justicia (www. se ha publicado la segunda edición del Código Mercantil elaborado por la Comisión General de Codificación, que pretende regular en un solo texto la casi totalidad de los contratos mercantiles y entre ellos los llamados 



Obviamente es sólo una propuesta y tan complejo y extenso texto legislativo tiene ante sí un larguísimo recorrido hasta que se pudiese someter a las Cortes Generales.- En cualquier caso creemos que es de sumo interés conocer estas primeras propuestas en lo que afectaría a la industria turística.

En cualquier caso creemos que es de sumo interés conocer estas primeras propuestas en lo que afectaría a la industria turística.

Estos contratos se incluyen en el Libro V, Titulo III, Capítulo IV de la citada Propuesta de Código Mercantil del siguiente tenor:



Sección 1a. Del contrato de plazas de alojamiento en régimen de contingente

Artículo 534-1. Noción

Por el contrato de reserva de plazas de alojamiento en régimen de contingente, el titular de una empresa de alojamiento turístico pone a disposición de una agencia, durante un periodo determinado de tiempo, un número concreto de plazas de alojamiento, denominado contingente o cupo, con los servicios correspondientes, para su ocupación por los clientes de la agencia, según la distribución, precios y condiciones pactadas.

Artículo 534-2. Obligaciones del empresario de alojamiento turístico

  1. El empresario de alojamiento turístico estará obligado a poner a disposición de la agencia el contingente de plazas contratadas en los términos y condiciones pactados.
  2. Asimismo, el empresario de alojamiento turístico asume la obligación de prestar los servicios de alojamiento respecto de las plazas puestas a disposición y cuya ocupación haya sido confirmada por el titular de la agencia.

Artículo 534-3. Obligaciones del titular de la agencia de viajes

 1. La agencia de viajes estará obligada a comercializar el contingente de plazas puesto a su disposición por el empresario de alojamiento, en los términos y condiciones pactados, y, en todo caso, utilizando los medios razonables y suficientes conforme al proceder de un diligente empresario del sector.

  1. Asimismo, la agencia de viajes estará obligada a proporcionar información sobre el estado y la evolución de las ventas al titular de la empresa de alojamiento, en los términos y condiciones pactadas, y, en todo caso, a petición del mismo.
  2. La agencia de viajes estará obligada a ocupar las plazas puestas a disposición y confirmadas en los términos y condiciones pactados.

4. La agencia estará obligada a pagar el precio correspondiente a las plazas efectivamente ocupadas, así como el correspondiente a las plazas confirmadas y no ocupadas. En caso de contratación en garantía, la falta de ocupación de las plazas comprendidas en el cupo garantizado dará lugar al pago de la cantidad pactada y, en su defecto, al pago de la correspondiente indemnización.

Sección 2a. Del contrato de gestión de establecimientos de alojamiento turístico

 Artículo 534-4. Noción

Por el contrato de gestión de establecimientos de alojamiento turístico, el empresario gestor se obliga a explotar un establecimiento de alojamiento, en nombre y por cuenta y riesgo de su titular, normalmente utilizando sus propias técnicas de gestión y signos distintivos, a cambio de una remuneración económica.

Artículo 534-5. Obligaciones del empresario gestor

  1. El empresario gestor se obliga a gestionar el establecimiento objeto del contrato, de acuerdo con las instrucciones del titular y respetando su autonomía.
  2. El empresario gestor está obligado a informar y rendir cuentas al titular del establecimiento gestionado en la forma y tiempo pactados y, como mínimo, una vez al año.

Artículo 534-6. Obligaciones del empresario del alojamiento turístico gestionado

  1. El empresario de alojamiento turístico gestionado asume la obligación de entregar al gestor la posesión del establecimiento, así como otras obligaciones de cooperación con el empresario gestor que resulten necesarias para el buen funcionamiento del establecimiento gestionado.
  2. El empresario de alojamiento turístico gestionado estará obligado a pagar la remuneración pactada y a reembolsar al empresario gestor los gastos en que hubiera podido incurrir por razón del desempeño de la gestión.

 SECCIÓN 3a. Del contrato de viaje combinado

Artículo 534-7. Noción Sección y régimen jurídico

  1. Por el contrato de viaje combinado, una agencia de viajes, sea como organizador sea como detallista, se compromete a prestar a una persona física o jurídica por un precio global y por una duración superior a veinticuatro horas, o incluyendo como mínimo una noche de estancia, al menos dos de los servicios siguientes: a) transporte, b) alojamiento, c) otros servicios turísticos no accesorios del transporte o del alojamiento y que constituyan una parte significativa del viaje combinado.
  2. La facturación por separado de varios elementos de un mismo viaje combinado no exime al organizador o al detallista del cumplimiento de las obligaciones previstas legalmente para este tipo de contrato.

3. El contrato de viaje combinado se regirá por lo establecido en la legislación especial en la materia.

Sección 4a. Del contrato de intermediación de
servicios turísticos sueltos o aislados

Artículo 534-8. Noción y régimen jurídico

  1. Por el contrato de intermediación de servicios turísticos sueltos, una

agencia de viajes, organizadora o detallista, se compromete a prestar a una persona física o jurídica, a cambio de un precio, uno o varios servicios sueltos o aislados o una combinación de los mismos que no constituya un viaje combinado.

  1. Todo contrato celebrado por el intermediario de servicios turísticos con un organizador de viajes o con personas que suministran servicios aislados, se considera que ha sido celebrado por el viajero o cliente en nombre del cual actúa.

3. Los contratos de intermediación de servicios turísticos se regirán por las normas generales existentes en materia de representación, sin perjuicio de las previsiones específicas incluidas en este capítulo.

Artículo 534-9. Obligaciones y responsabilidad de la agencia intermediaria

  1. La agencia intermediaria estará obligada a entregar al cliente los documentos relativos al servicio contratado; estos documentos o la factura que se refiera a ellos mencionarán la suma pagada por el servicio y llevarán la firma correspondiente de la agencia que puede ser reemplazada por un sello. En caso de incumplimiento, la agencia intermediaria será responsable de todo perjuicio resultante del mismo.
  2. La agencia intermediaria no responderá por el incumplimiento, total o parcial, de los viajes, estancias u otros servicios que constituyen el objeto del contrato por parte de los terceros que prestan tales servicios. 

Artículo 534-10. Derechos y obligaciones del cliente

  1. El cliente asume la obligación de pago del precio del servicio contratado.
  2. Asimismo, el cliente responde por el perjuicio causado por su culpa a la agencia intermediaria o a las personas por las que esta responda como consecuencia del incumplimiento de sus obligaciones, debiendo apreciarse la culpa en relación con la normal conducta de un viajero.
  3. El cliente tiene la facultad de rescindir el contrato en cualquier momento, de forma total o parcial, siempre que indemnice a la agencia intermediaria, sin perjuicio de las penalizaciones previstas legal o contractualmente a favor de los prestadores de los servicios contratados.

Artículo 534-11. Causas especificas de extinción

El contrato de intermediación de servicios turísticos se extingue por las siguientes causas:

a)    por cancelación unilateral de la agencia antes del inicio de la ejecución de la prestación, sin perjuicio de la obligación de indemnizar al usuario.

b)    por ejercicio del derecho a desistimiento que corresponde en todo momento al usuario, sin perjuicio del pago de las indemnizaciones o penalizaciones que correspondan conforme a la ley o el contrato.

Sección 5a. Del contrato de alojamiento

Artículo 534-12. Noción

Por el contrato de alojamiento, el titular de un establecimiento de alojamiento se obliga frente a su cliente a cederle el uso de uno o varias habitaciones o dependencias, así como a la custodia de su equipaje, y a prestarle otros servicios, a cambio de una contraprestación en dinero.

Artículo 534-13. Derechos y obligaciones del titular del establecimiento de alojamiento

  1. El titular del establecimiento de alojamiento estará obligado a prestar los servicios de alojamiento, proporcionando y manteniendo al cliente en el uso y disfrute pacífico de la habitación contratada durante el tiempo pactado. El acceso a las dependencias complementarias se realizará en los términos pactados, entendiéndose libre y gratuito salvo que se haya comunicado su precio con anterioridad a la celebración del contrato.
  2. Asimismo, el titular del establecimiento de alojamiento estará obligado a proporcionar servicios complementarios y adicionales en los términos pactados, y normalmente con remuneración independiente.
  3. Como consecuencia de su obligación de custodia, el titular del establecimiento de alojamiento responderá de los efectos introducidos por los viajeros en su establecimiento con su conocimiento.
  4.  Los créditos del titular del establecimiento de alojamiento derivados del contrato de hospedaje y de servicios complementarios tendrán carácter privilegiado respecto de los bienes muebles propiedad del deudor introducidos en el establecimiento de alojamiento y en cualquiera de sus dependencias.

Artículo 534-14. Obligaciones del cliente

El cliente estará obligado a pagar el precio de la habitación y, en su caso, los eventuales servicios complementarios contratados, así como a respetar las normas de seguridad e higiene de los establecimientos hoteleros.

Fuente: Ministerio de Justicia.


While on January 21st 2014 we provided figures concerning the number of tourists visiting Spain in 2013 according to TourSpain, we are now reporting on the TOTAL EXPENDITURE IN SPAIN by those tourists during the past year.

Gifs Animados Turistas 7

The total expenditure by international tourists in 2013 amounted to 59,082 million euros, which constitutes a year-on-year increase of 9.6% and has resulted in 5,152 million euros more. This figure, which is the highest ever reached in the EGATUR (Tourist Expenditure Survey) series, has been a result of both an increase in the number of tourists (5.6%) and in their average expenditure (3.7%), which reached the sum of 976 euros. The average daily expenditure, on its part, reached the sum of 109 euros, which is a 3.3% increase over 2012. The Nordic, British and French markets made the highest contribution to the net increase recorded in Catalonia and the Canaries, the regions that benefited the most from this. In terms of year-on-year rates, Russia and China stood out with respective growths of 28.9% and 27.1%.


With 570 million euros and a 28.4% growth, Germany took the lead as the biggest market for tourist expenditure. Its average expenditure experienced strong increases: 8.4% in average expenditure per person and 11.1% in average daily expenditure.

United Kingdom concentrated 16% of the total expenditure, which amounted to 504 million euros, the exact same increase as that experienced by the number of tourists: 20.2%. The Canary Islands was its main destination, with 50% of the total expenditure.

The increase in expenditure by tourists from the Nordic Countries (17.6%) was much higher than the growth in number of tourists (12.1%) owing to their increased average expenditure per person (4.9%), which was among the highest: 1,261 euros. The Canaries received seven out of every ten euros.

Despite an increased number of tourists, France saw a decrease in total expenditure (-9.6%) as a result of a drop in average expenditure per person (-21.7%). Catalonia was the region worst affected by this.


For the second month in a row, United States ranked fifth in most important markets, with a global figure of 125 million euros and a year-on-year variation rate of –4.8%.

As for the remaining markets, they all saw a general increase with the exception of Portugal. Of especial note is the good performance of the Netherlands and Russia.


Meliá Castilla de noche

Regarding the type of accommodation, it is worth noting the increase in hotel establishments (25.8%), which received 62% of the total expenditure.


Regarding the type of accommodation, it is worth noting the increase in hotel establishments (25.8%), which received 62% of the total expenditure.


As for the organisation of the trip, both modalities experienced strong increases: 14.7% in the case of tourists without a holiday package and 18.7% in the case of those on a holiday package.

Eight out of every ten euros came from leisure travelling, which has seen an increase of 17.2%.

Source: TourSpain


boton bamder esp. pequeño

Si el pasado día  21 de enero de 2014 ofreciemos en este Blog los datos de número de turistas visitantes en España en 2013, según TourSpain, ahora ofrecemos los datos de GASTO TOTAL EN ESPAÑA de esos turistas durante el mismo año.

Gifs Animados Turistas 7

En 2013 el gasto total de los turistas internacionales se situó en 59.082 millones de euros, lo que ha supuesto un aumento interanual del 9,6%, que se ha traducido en 5.152 millones de euros más. La cifra alcanzada, que supone un valor máximo en la serie de Egatur, ha sido producto tanto del incremento de turistas (5,6%) como de su gasto medio (3,7%), que se estableció en 976 euros. Por su parte, el gasto medio diario se situó en 109 euros, un 3,3% más que en 2012. Nórdicos, britá-nicos y franceses fueron los mercados que más contri-buyeron al aumento neto registrado y Cataluña y Cana-rias, las comunidades más beneficiadas. En tasa interanual destacaron los crecimientos de Rusia y China, con aumentos respectivos del 28,9% y 27,1%.


Con 570 millones de euros y un crecimiento del 28,4%, Alemania ocupó la primera posición como generadora de gasto turístico. Sus gastos medios experimentaron fuertes subidas: del 8,4%, el medio por persona y del 11,1%, el medio diario.

Reino Unido concentró el 16% del gasto total, que ascen-dió a 504 millones de euros, con un crecimiento idéntico al acontecido en el número de turistas: 20,2%. Canarias fue su principal destino, aglutinando la mitad del gasto total.


El incremento del gasto de los turistas procedentes de los países nórdicos (17,6%) fue muy superior al del número de turistas (12,1%), debido al crecimiento de su gasto medio por persona (4,9%), que fue de los más elevados: 1.261 euros. Canarias recibió siete de cada diez euros.

A pesar del aumento de turistas, Francia registró un des-censo del gasto total (-9,6%) a causa de la caída de su gasto medio por persona (-21,7%). Cataluña fue la comu-nidad más perjudicada.

Estados Unidos vuelve a posicionarse, por segundo mes consecutivo, como el quinto mercado en importancia, con un total de 125 millones de euros y una tasa de variación interanual del -4,8%. El notable aumento del gasto regis-trado en la C. de Madrid, su principal destino, no fue sufi-ciente para compensar la caída en Cataluña.

Del resto de mercados destacan crecimientos generaliza-dos en todos ellos, salvo en Portugal. Cabe reseñar el buen comportamiento de Países Bajos y Rusia,


En relación al tipo de alojamiento destacó el fuerte aumento de los establecimientos hoteleros (25,8%), que acapa-raron el 62% del gasto total.



En cuanto a la forma de organización ambas modalidades presentaron fuertes subidas: del 14,7%, los turistas sin paquete turístico y un 18,4%, los que acudieron con él. Ocho de cada diez euros procedieron de viajes de ocio motivo que ha mostrado un crecimiento del 17,2%.

Fuente: Instituto de Turismo de España