PART II : RELINQUISHMENT OF ROTATIONAL ENJOYMENT RIGHTS OF A DIFFERENT LEGAL NATURE (I.E. WITH A DIFFERENT LEGAL STRUCTURE) TO THE AFOREMENTIONED “MULTI-OWNERSHIP”.

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In line with the legal grounds of the DGRN Resolution with regard to the relinquishment of “multi-ownership” rights, in this case we set out to study the possibility of unilateral relinquishment of rights whose main subject is the rotational enjoyment of an accommodation unit but which, rather than being constituted as a community of multi-ownership, are based on typical or atypical contracts relating to in rem or personal rights different from those mentioned above.

 Very different legal formulas and structures other than “multi-ownership” are and have been employed. Therefore, being unable to be exhaustive, we will only refer to the main or most commonly used structures, albeit taking also into account the time when they were constituted in relation to the Spanish legal regulations on the matter and the validity over time of each of their provisions.

1.- ROTATIONAL ENJOYMENT SCHEMES AND CONTRACTS PRIOR TO THE COMING INTO FORCE OF THE ROTATIONAL ENJOYMENT OF PROPERTY FOR TOURIST USE ACT (TIMESHARE ACT 42/1998).

Before the appearance of this Act, there was not any specific legal regulation governing what was then almost exclusively known as “multi-ownership” or, otherwise, timeshare; in the case of the former name (multi-ownership), its use is practically confined nowadays to the “community of multi-ownership” as described above, while the second term (timeshare) would be used to refer to almost all the remaining legal formulas of this phenomenon at the time, albeit predominantly to the legal system called “club-trustee”, now and then the most commonly used system in Spain.

 There not being a specific Act during this period, the various schemes were constituted under the general principles of Spanish Law known as “principle of free will” and “right to freedom of contract” and, therefore, took any form that was not contrary to Law and to the remaining general principles of our legal system.

        Among the most widely used schemes-structures, in addition to the aforesaid multi-ownership, we would mention: “Club-Trustee”, “Multi-leasehold” scheme, Trading Company, Civil Partnership, Associations, etc.

As these schemes of rotational enjoyment rights established under the freedom of contract principle are not legally defined, we could say that their own Rules and Regulations, insofar as they have been accepted, constitute their “law between the parties”. There being no provisions in these Rules concerning unilateral relinquishment of Rotational Enjoyment Rights, it can be concluded that:

        –If the right is of a contractual nature, which it is most likely to be, then Article 1256 CC (Civil Code) will apply. By virtue of this article, compliance with a contract may not be left to the discretion of one of the parties; i.e. the obligations of the parties may not be determined by one of them but must be previously determined in the contract or, at least, the rules for determination of the future obligation must be contained in the contract. No provisions typical of Anglo Saxon law such as “from time to time” or “as reasonably determined” etc may be employed in this case.

        –If the right is of any other nature, then the same considerations contained in the doctrine established by the Resolution, and other doctrine of the DGRN by analogy, could be applicable.

        –As regards the effects of the relinquishment, if admissible, the relinquished rights would revert back to the developer of the scheme or to the seller of the right unless otherwise provided in its rules and regulations.

        –Of especial note are the associative and corporate schemes which were constituted under Spanish law before being prohibited by Act 42/1998, particularly those formalised as civil partnerships and trading companies. Suffice it to mention the legal arguments of the Resolution transcribed in Part I of this article which, insofar as including references to the rights of one and the other and notification requirements which are analogously applicable to the relinquishment of a right in a multi-ownership community, may lead us to conclude that, also in these cases, the relinquishment is detrimental to the members themselves, so their consent needs to be obtained or, at least, they must be notified of the relinquishment in order to exercise the right of opposition and take any legal action to which they may be entitled (1705 CC).

In this sense, as with the community of multi-ownership, the effects of the relinquishment, if admitted, would accrue to the remaining members.

        2.- ROTATIONAL ENJOYMENT SCHEMES AND CONTRACTS AFTER THE COMING INTO FORCE OF ACT 42/1998.

        A.- IN REM AND LEASEHOLD RIGHTS OF ROTATIONAL ENJOYMENT.

        In this case we will refer to both in rem rights and personal leasehold rights constituted under the Rotational Enjoyment Act 42/1998, in force from 04/01/1999 until the coming into force of Royal Decree 8/2012 on 18th March which was subsequently repealed by Act 6/2012 on 8th July of the same year.

Both in rem and leasehold rights of rotational enjoyment are regulated by the three aforementioned sets of legal rules in essentially the same manner –or very similar in any event– so, for the purposes of this section, we will refer to them jointly.

 Having established, as indicated in Part I of this article, that every person is entitled to relinquish a right, and having also established the limitations to such a relinquishment of rights –that it may not be detriment to third parties or constitute an abuse of law-, we should now determine who would be prejudiced by the relinquishment in order to meet the indispensable requirements (i) of obtaining consent from the prejudiced party, or (ii) of serving notice on the prejudiced party so that the latter can formally oppose the relinquishment.

        In relation to the above, it would first be of interest to know whether the relinquished right becomes the property of the State or otherwise accrues to any of the parties involved in these schemes.

        Both in the case of in rem RERs and in the case of leasehold RERs, what is inappropriately referred to as ‘division of property’ takes place upon the constitution of the scheme:

  • In respect of the actual property on the one hand albeit without the use thereof, which by analogy in terms of in rem usufruct rights could be called “bare ownership”. Such ownership without entitlement to use the property continues to be held by the owner/developer of the property.
  • On the other hand, the “right of rotational enjoyment of the accommodation unit”, which could also be compared to ‘usufruct’ or ‘use and enjoyment’, although in this case the unit can only be occupied as tourist accommodation, whether for valuable consideration or gratuitously.

When the RER is constituted by public instrument, fee simple ownership is formally and legally broken down into the aforementioned rights and the two rights are at that moment held by the same owner and/or developer of the scheme, until the right of rotational enjoyment is transferred to a third party.

Contrary to what happens in the case of the in rem usufruct right, the law governing RERs (currently Act 4/2012, according to article 23.4, 3rd paragraph) provides that “the fact that an in rem right of enjoyment and the ownership, or a share thereof, are held by the same person, does not involve the expiry of the limited in rem right, which shall continue to exist during the whole lifetime of the scheme”. That is, even if the owner of the property should by any title re-acquire the RER, the RER will not expire.

Once the RER has been transferred to a third party, the latter becomes liable for the annual service or maintenance fees to the owner of the properties operated under the scheme, who is always accountable for the service even where the provision thereof has been contracted for with a third party. This is without prejudice to the existence of further obligations being taken on by the third-party owners of the RERs, e.g. by virtue of resolutions passed by the “community of RER holders”.

Obviously, the owner may not in any way pass on to the remaining RER holders what, as owner (not, therefore, as holder of title to the underlying property), they have the obligation to bear.

Consequently, the relinquishment of a right involves that a share becomes vacant which, in the case of an in rem right, is blended with the right from which it arises; that is, it would revert back to the developer (who would become liable for the fees) but the scheme would not expire until its termination.

DCITAMEN

The conclusion to be drawn is clear: the owner and/or developer is the prejudiced party, insofar as they recover ownership of the RER but also the obligations inherent therein. And, as prejudiced party, the developer could object to the relinquishment, so notice of the relinquishment must be served to enable the developer to express its opposition.

But, is the owner and/or developer of the scheme always the person to whom a detriment is caused by reason of ownership reverting back to it?

In relation to the quantification of the annual service fee, Article 30.1 of Act 4/2012 provides (as did the preceding regulations) that the RER Contract must express:

The price to be paid by the purchaser and the amount which, according to the regulatory deed, has to be paid after the purchase of the right on an annual basis to the services company or to the owner where the latter has taken on such a provision by virtue of the regulatory deed, in respect of which it shall be mentioned that such a price must be updated in accordance with the Retail Price Index published by the National Institute of Statistics except where any other updating system has been agreed by the parties –which may not be left to the discretion of either of them. Also, the average index over the preceding five years shall be mentioned to provide an approximate idea of its magnitude”.

From the above follows that there are two different ways of determining the fee on the basis of the amount reflected in the contract (and normally also in the rules and regulations of the scheme). The first one is the annual updating of the fee by application of the Retail Price Index, and the second one is any updating system which may be agreed on by the parties.

The second updating option was included in the Act at the proposal of ANETC-OTE (currently the Spanish Chapter of RDO), as it was felt that updating the fee during a 50-year period on the basis of the Retail Price Index was not realistic and would soon become outdated.

Therefore, the rule whereby <<another updating system>> is allowed opens the door toASAMBLEA what, by experience, was already considered a realistic updating formula, which is none other than the approval and implementation of an annual budget by the “community of right holders” and by the owner and/or developer or the services company respectively. Such a budget should contemplate all the expenses required to maintain the services (including the remuneration to be received by the service provider) against the income which, fundamentally, will come from the fees paid by the affiliates. This way, the fees to be paid by the affiliates are not determined at their discretion by the owner and/or developer or by the services company as the case may be.

However, this formula may entail a transfer of the RER holder’s obligation and, therefore, it may be detrimental to third parties in the event of relinquishment of their right, as if the cost of the service in its entirety is borne by the members “as a community”, then the debtor may well be the community itself or, at least, insofar as every RER holder is liable to the creditor (owner and/or developer or services company) and the income must be in line with the expenditure, the relinquishment of a RER may entail an increase of the fee payable by each member to cover what should have been paid by the relinquisher.

Obviously, it will be necessary to follow the rules of the “community of RER holders”, which may be freely determined with the sole exception of the majorities required for the passing of resolutions in each case. For any matters not envisaged by its own rules and regulations, the “rules applicable to communities of property owners under the Horizontal Property Act” are applicable on a subsidiary basis.

Also, the community may have other activities not included in what may be called the “provision of ordinary services”, such as the introduction of new facilities not legally mandatory (internet or any other which may be introduced in future, etc), the cost of which would be borne by the RER holders on a pro rata basis.

Consequently, I consider that the legal grounds of the DGRN Resolution may be applicable to: (i) the community of holders of in rem rights of rotational enjoyment, more clearly, and (ii) the community of leasehold RER rights, in terms of the detriment caused in both cases to the community and/or to its members by reason of the relinquishment, which would determine that consent from the community, or the service of notice thereof on the community to enable it to express its opposition, would be necessary for the relinquishment to be valid.

 B.- ROTATIONAL ENJOYMENT RIGHTS OF A PERSONAL NATURE CONSTITUTED UNDER “NON-SPANISH” LAW.- THE ‘CLUB-TRUSTEE’ SYSTEM.

THE CLUBAlthough numerous RER schemes of a personal-associative nature in pursuance of predominantly Anglo-Saxon law –the so-called “Club-Trustee” system– were constituted before Act 42/1998, the actual change introduced by the new regulations of 2012 was that, while the preceding Act prohibited the constitution of any scheme other than those involving in rem or leasehold rights (although it did not go as far as to mention explicitly that the 1980 Rome Convention was not applicable in that case), the new Act recognised that, in addition to the two aforementioned formulas of in rem and leasehold rights, other formulas of an associative nature, with a merely contractual or binding content and subject to foreign law (of an EU State or otherwise), may be employed under (EC) Regulation no. 593/2008 on contractual obligations. This is doubtlessly an extremely important fact, as one of those schemes, i.e. the Club-Trustee system, which is normally subject to Anglo-Saxon laws, is still –and is expected to continue to be– one of the favourite systems for the future given its flexibility and the fact that it provides consumers and users with practical protection in several relevant aspects.

Schemes have been constituted on that basis to operate in Spain under the Club-Trustee formula to such an extent that this is currently the system adopted by a majority of operators.

For this reason, we need to consider whether the unilateral relinquishment of club affiliation rights or, in other words, the rights inherent therein to occupy tourist accommodation in Spain on a rotational basis, and the associated obligation for the member to bear the communal expenses, has to be compliant with the Spanish laws or must be subjected to those of the legislation under which they were constituted.

The provisions of the current (Spanish) RER Act 4/2012 are certainly applicable to rotational enjoyment schemes configured as a “Club-Trustee System” where these relate to property located in Spain or marketed from Spain, but only insofar as relating to the rules transposing Directive 2008/122/EC, which fundamentally refer to consumer data protection rules such as information to the consumer, withdrawal and termination right, prohibition of advanced payments and other rules concerning the marketing of the product.

But the aforementioned Directive does not address the issue of what the legal nature of the rights is or must be, as this falls under the exclusive jurisdiction of the States.

The exclusive jurisdiction for substantive regulation of in rem and leasehold rights does certainly lie with the State where the property is located (hence in rem rights and the alternative leasehold rights of rotational enjoyment are exhaustively regulated by Act 4/2012). However, insofar as the right is configured as a merely personal, contractual and binding right, the above-mentioned Regulation (EC) no. 593/2008, which is an internal rule of Spanish Law as it is of the remaining States which have adopted it, allows the constitution of such personal or binding rights –even where they relate to property located in another State–, which are solely governed by the rules of the State to whose jurisdiction they are subject.

In the case of ‘Club-Trustee’ schemes, if the constitution is subject to British Law (for example’s sake), then the scheme –i.e. the Club– shall be substantively regulated by British rules, among them the rules governing the acquisition of club membership (namely the acquisition of this kind of rotational enjoyment right) and the forfeiture of such membership.

We therefore consider that the unilateral relinquishment of Club affiliation rights, whether to the detriment of the remaining club members or consented by the latter or otherwise, shall be valid or null as determined by British Law.

In this regard, Philip Broomhead (legal director of FNTC) states that:

Whether an owner, who owns timeshare in a club trust resort, can relinquish his ownership without penalty earlier than the stipulated termination date will normally depend on the provisions of the club’s constitution or rules or the agreed established practice at the club. 

The general rule is that an owner cannot relinquish his timeshare before the expiry of the club unless there is a specific provision allowing this within the constitution or rules. 

However some clubs, whether by historical practice or by agreement with the Club Committee or developer/management company, allow owners to relinquish their weeks provided all management fees are up to date.  Some clubs require that between one and three years’ future management fees are paid in advance before early relinquishment is allowed. 

In other circumstances, owners may be permitted to leave early where they have reached a certain age, or the owner or a partner is infirm or medically unable to travel or the owner or partner has been made redundant or bankrupt. In these latter scenarios, appropriate evidence will be required.  In all these situations, the management fees will at least have to be paid up to date.

 There are cement fees after a given period by treating the default as a substantial breach of the constitution or rules.  However this is not normally publicised and it happens only as a last resort where the club has pursued the owner with a number of reminders.  Where a club has a small number of owners, this is unlikely to be permitted because the burden of financing the defaulters is taken on by the small number of remaining owners who have to pay an ever increasing annual management fee to cover the defaulters.  In well-funded resorts where there is still a developer present, then cancellation is more likely to be tolerated as the developer can then take back the defaulted week and resell it or cover the management fees on the repossessed week by using them for marketing or rental purposes.  If there is no established practice or the rules or constitution doesn’t permit early termination, then the club may issue court proceedings against the owner for breach of contract for the non-payment of management fees and then, on obtaining a court judgment, the club may pursue recovery of the debt through various legal means open to it.lubs which simply cancel members who have not paid their current year’s manag

 In all these circumstances it is important for the owner to consider the rules or constitution carefully to see what is permitted or to look at any agreed adopted practice of the club regarding relinquishment before actually doing so.    

 SOL BRILLANTE

FINAL CONCLUSION:

As previously indicated, given the great variety of systems which have been or may be constituted in future, we have analysed those which have been most commonly used to date. In respect of all of them, and of all those which have not been analysed, the conclusions to be drawn, in my view, are as follows:

  1. Covenants and contracts must be honoured by the parties who freely consented to them.

This is the reason why the consumer protection rules of Directive 2008/122/EC, implemented in all the EU States, focus primarily on protecting the consumers at the moment of giving their consent, which consent must be free (without aggressive sales practices), informed (pre-contractual information document) and pondered (14-day free withdrawal period during which no advanced payments may be made).

  1. Also to be protected are the rights of all the other parties, such as the developer of the scheme and the services company, hence the person who has already become a user of rotational enjoyment rights may only “relinquish their right unilaterally and abdicatively” where no detriment is thereby caused to third parties or, if it is, where the prejudiced third party’s consent is obtained or the latter does not formally oppose the relinquishment where applicable.

 Francisco J. Lizarza_MG_7643

 Lizarza Abogados                                                                                   

Marbella, January 2015

PARTE II: LA RENUNCIA DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE NATURALEZA JURÍDICA DISTINTA (ES DECIR CON ESTRUCTURA LEGAL DISTINTA) DE LA A “MULTIPROPIEDAD”.

COMPLEJO BIENEn la primera parte de este artículo comentábamos y analizábamos la la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) relativa a  a la renuncia del derecho de “multipropiedad” y en este caso trataremos de analizar la posibilidad de renuncia unilateral de los derechos cuyo objetivo principal es la ocupación por turno de un alojamiento, pero que no fueron constituidos como comunidad de multipropiedad, sino  como contratos, típicos o atípicos de derecho real o personal distinto de los antes referidos.

Las fórmulas y estructuras jurídicas empleadas distintas a la de “multipropiedad” fueron y son muy variadas, por lo que no pudiendo ser exhaustivos nos referiremos únicamente a las principales o más utilizadas, pero teniendo en cuenta además el tiempo en que fueron constituidas en relación a la normativa legal española sobre esta materia y la vigencia temporal de cada una de sus disposiciones.

1.- REGÍMENES Y CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO ANTERIORES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 42/1998 DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO (LEY 42/1988 DAT).

Hasta la aparición de esta ley no existía una norma legal especial que regulara lo que en aquel tiempo de forma casi exclusiva se denominaba “multipropiedad” o en otro caso “tiempo compartido” o “time sharing”; denominaciones que hoy y respecto a la primera (multipropiedad) su uso prácticamente se restringe a la antes señalada “comunidad de multipropiedad” y respecto del segundo término (“tiempo compartido” o “time sharing”) se usaba para casi todas las demás formulaciones legales de este fenómeno en aquel momento, ya lo fueran conforme a derecho español o extranjero, aunque con prevalencia, de uso mayoritario antes y ahora en España,  del régimen legal llamado “club-trustee”

En este periodo al no existir ley especial se constituyeron los diversos regímenes al amparo de los principios generales del derecho español de “autonomía de la voluntad” y “libertad de contratación” y por tanto en cualquier forma que no fuere contraria a la ley y los demás principios generales de nuestro ordenamiento jurídico.

Entre los regímenes-estructuras más utilizadas, además de la citada de multipropiedad, destacamos: “Club-Trustee”, régimen de “multi-arrendamiento”, de “sociedad mercantil”, de sociedad civil, asociaciones, etc.

        Al no estar tipificados estos regímenes de DAT amparados en la libertad de contratación, podríamos decir que “su ley entre las partes” son sus propias normas reguladoras por haber sido por aquellas aceptadas, y a falta de regulación en esas normas sobre renuncia unilateral del DAT, podemos concluir:

        –si el derecho es de naturaleza contractual, lo que es más probable: Será de aplicación el artículo 1.256 CC en cuya virtud el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, es decir que las obligaciones de las partes no pueden ser determinadas por una de ellas, sino que tienen que estar previamente determinadas en el contrato o al menos tienen que contener las reglas de determinación de la futura obligación. No cabrían en este caso disposiciones como en derecho anglosajón como “de cuando en cuando”, “lo que razonablemente resulte”, etc.

     – si es de otra naturaleza, podría ser de aplicación las mismas consideraciones de la  doctrina sentada por la Resolucion y demás doctrina DGRN, por analogía.

     – Sobre los efectos de la renuncia, caso de ser admisible: Salvo disposición expresa  en sus normas reguladoas, quedaría en el dominio del promotor del régimen o del vendedor del derecho

     Especial mención merecen los regímenes asociativos y societarios que se constituyeron conforme a Ley española antes  de la prohibición de los mismos en la Ley 42/1998, en especial los que se formalizaron como sociedades civiles y a las sociedades mercantiles. Baste para ello comprobar la argumentación legal de la Resolución que ha sido transcrita que la Parte I de este artículo, que al incluir referencias a los derechos de los socios de una y otra y requisitos de notificación que resultan de aplicación analógica a la renuncia de un derecho de comunidad de multipropiedad, podemos concluir que también en estos casos los perjudicados por la renuncia son los propios socios, por lo que se ha de obtener su consentimiento o en caso notificárselo para el ejercicio de los derechos de oposición que les asistan (1705 CC).

En este sentido y como ocurre con la comunidad de multipropiedad los efectos de la renuncia, caso de admitirse, sería acrecer a los demás socios.

2.- REGÍMENES Y CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO POSTERIORES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 42/1998

        A.- DERECHOS REAL Y ARRENDATICIO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

En este caso nos referiremos a tanto a los derechos reales y personales arrendaticios constituidos conforme a la Ley 42/1998 DAT, vigente desde 04.01.1999 hasta la entrada en vigor del Real Decreto 8/2012 el 18 de marzo, que quedó derogado por Ley 6/2012 que entró en vigor el día 8 de julio siguiente.

 Tanto el derecho real DAT como el DAT-arrendaticio están regulados en las tres normas legales citadas de forma esencialmente igual y en todo caso muy similar por los que a los efectos de este apartado los trataremos en conjunto.

DCITAMEN

 Sentado como se indicó en la Parte I de este artículo que la facultad de toda persona a la renuncia de un derecho y sentado asimismo los límites de la renuncia de esos derechos, que son el perjuicio de tercero y la proscripción del abuso de derecho, conviene analizar quienes son los posibles perjudicados a esa renuncia, para el cumplimiento de los imprescindibles requisitos de esta de (i) necesidad del consentimiento del perjudicado o (ii) notificación a los mismos para que puedan oponerse a la renuncia.

 Con relación a lo anterior también interesa antes conocer si el derecho abandonado pasatriplesunrise_diacon al Estado o de otra forma acrece a algunos se los sujetos intervinientes en estos regímenes.

Tanto en el DAT-Derecho Real, como en el DAT-arrendaticio se produce con la constitución del régimen lo que impropiamente se podría llamar una división de la propiedad:

Por un lado la propiedad en sí, pero desprovista del aprovechamiento del inmueble, lo que por analogía en términos de derecho real de usufructo podríamos llamar la “nuda propiedad”. Este derecho de propiedad sin aprovechamiento de la misma, se mantiene en el dominio del propietario/promotor del inmueble.

  • Por otro el derecho de “aprovechamiento por turno del alojamiento”, que también podría ser asimilado al usufructo o uso y disfrute, pero en este caso para ocuparlo únicamente como alojamiento turístico, ya sea por su titular terceros, mediante a título lucrativo u oneroso.

Constituido el régimen de DAT con la escritura pública se produce formal y legalmente el desmembramiento de la plena propiedad en los dos derechos citados, correspondiendo en ese momento  el dominio “de los dos derechos” al mismo propietario y/o promotor del régimen hasta que se transmita el derecho de aprovechamiento por turno a tercero.

A contrario de lo que ocurre con el derecho real de usufructo, la propia ley reguladora de los DAT (hoy Ley 4/2012 ex artículo 23.4, párrafo 3º) dispone que “La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen”. Es decir que aunque  el propietario del inmueble re-adquiera por cualquier título el DAT, éste no se extingue.

Una vez transmitido el DAT a tercera persona, ésta deviene en deudora de las cuotas anuales de prestación del servicio o mantenimiento frente al propietario de los inmuebles del régimen, que siempre responde del servicio aunque lo hubiera contratado con terceros. Ello sin perjuicio de que existan otras obligaciones asumidas por los terceros titulares del DAT, por ejemplo a través de acuerdos tomados por la “comunidad de titulares de DAT”.

Obviamente el propietario no podrá en modo alguno repercutir en los demás titulares de DAT, lo que a él, como su propietario (por tanto no en calidad de titular de la propiedad subyacente), le corresponde.

Por todo con la renuncia se produce una vacante en una cuota, que si es un derecho real, se refunde con el derecho del que procede, es decir, pertenecería al promotor (que debería hacerse cargo del pago de las cuotas), pero no se extinguiría  el régimen hasta su terminación.

La conclusión por ello es clara y no otra que el perjudicado por la renuncia es el propietario y/o promotor que recupera la propiedad del DAT, pero con las obligaciones inherentes al mismo. Y siendo perjudicado podría oponerse a la renuncia, por lo que deberá ser notificado de ella para que pueda oponerse a la misma.

¿Pero es siempre el perjudicado el propietario y/o promotor del régimen con motivo del retorno de la propiedad al mismo?

Para la cuantificación de la cuota anual de prestación de servicios prevé el artículo 30.1 de la Ley 4/2012 (al igual que hacían las anteriores) al disponer que en contrato… relativo  a los DAT se expresará:

“El precio que debe pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora debe satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de estos en la escritura reguladora, con expresión que se actualizará con arreglo  al Índice de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cual ha sido la media de dichos índices en los últimos cinco años”.

De lo anterior se ha de colegir que existen dos formas de determinación de la cuota, siendo la primera la que su importe consta en el contrato (y normalmente tembién en las normas reguladoras del régimen), con indexación para su actualización anual al IPC y la segunda la que se determine por acuerdo de las partes con el procedimiento de actualización que también acuerde.

Esta última forma que se incorpora al texto legal al ser propuesta por ANETC-OTE (hoy Capítulo español de RDO), ya que consideraba a que las actualizaciones a 50 años indexadas al IPC no son realistas y  pronto quedarían desfasadas.

Por ello la norma que permite <<otra forma de actualización>> abre la puerta a lo queASAMBLEA ya se consideraba por experiencia una fórmula realista de actualización que no es otra que la aprobación y ejecución de un presupuesto anual por la “comunidad de titulares por una parte y el propietario y/o promotor o la empresa de servicios por otra. Ese presupuesto en la partida de gastos debe contemplar todo lo necesario para mantener los servicios (incluida la retribución del prestador del servicio) y como contrapartida los ingresos que fundamentalmente se ha de nutrir de las cuotas de loa afiliados. Con ello la cuota que los afiliados deben satisfacer no queda al arbitrio del propietario y/o promotor en un caso o de la empresa de servicios en otro.

Pero esta fórmula puede conllevar a un desplazamiento de la obligación del titular del DAT y por lo tanto causar perjuicio a terceros por la renuncia a su derecho, ya que si la totalidad del servicio se satisface por los miembros “en comunidad”, la deudora bien pudiera ser la propia comunidad o al menos, siendo individualmente cada titular responsable frente al acreedor (propietario y/o promotor o empresa de servicios) y deban ajustarse los ingresos a los gastos, la renuncia a DAT puede conllevar un aumento de la cuota de cada socio para cubrir lo que hubiese debido pagar el renunciante.

Obviamente habrá que estar a lo que dicen las normas de la “comunidad de titulares” que son de libre configuración con la sola excepción de las mayorías requeridas para los acuerdos en cada caso.- En lo no previsto en sus propias normas reguladoras son de aplicación subsidiaria “las normas para las comunidades de propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.).

Además la comunidad podría tener otras actividades no incluidas en la prestación del servicio que pudiéramos llamar “ordinarios”, como la inclusión de nuevas instalaciones no legalmente exigibles (internet o cualquiera otra futura, etc.), cuyo coste se prorratearía entre los titulares de DAT.

Por todo ello estimo que pueden ser de aplicación los fundamentos legales de la Resolución de la DGRN a: (i) la comunidad de titulares de derechos reales de aprovechamiento por turno, más claramente, y (ii) la comunidad de titulares de DAT-arrendaticio en cuento a los perjuicios que en ambos casos se causa a la comunidad y/o a sus miembros por la renuncia, lo que determinaría para la validez de ésta la obtención del necesario consentimiento o la notificación a la comunidad de la renuncia para que pudieran oponerse a.

    B.- DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE NATURALEZA PERSONAL CONSTITUIDOS CON SUJECIÓN A LEY “NO ESPAÑOLA”.- “EL RÉGIMEN DE “CLUB TRUSTEE.

THE CLUBAunque antes de la Ley 42/1998 de constituyeron numerosos regímenes de DAT conforme a ley predominantemente anglosajona de naturaleza personal-asociativa que se dio en llamar régimen de “club-trustee”, la verdadera novedad en la nueva normativa de 2012, a diferencia de la anterior que prohibía la constitución de cualquier régimen distinto al real o arrendaticio citado (aunque no se atreviera expresamente a indicar que no era de aplicación en ese caso  el Convenio de Roma 1980), reconocía que además de esas dos formulas de derecho real y arrendaticio citadas, podían emplearse otras formas de naturaleza asociativa, de contenido meramente contractual u obligacional con sometimiento a ley extranjera (comunitaria o no) al amparo del Reglamento (CE) nº 593/2008 sobre obligaciones contractuales. Hecho sin duda de la mayor importancia, ya que uno de esto regímenes, normalmente con sometimiento a ley de ámbito anglosajón, como es el de “club-trustee”, sigue siendo y se prevé que así continúe como uno de los preferidos a futuro por su flexibilidad al tiempo que otorga una práctica protección de los consumidores y usuarios en relevantes aspectos.

Sobre esta base se han constituido regímenes  para operar en España, bajo la forma de “club-trustee”, hasta el punto que es hoy el sistema de implantación mayoritaria.

 Es por ello que debemos preguntarnos si la renuncia unilateral al derecho de socio del club, o lo que es lo mismo al derecho inherente a aquel de ocupación por turno de alojamientos turísticos en España y que conlleva su contrapartida de sostenimiento por el socio de los  gastos comunes, es conforme a las normas españolas o han de someterse a los de la propia ley a que se sujetan.

Ciertamente son de aplicación a los regímenes de aprovechamiento por turno configurado como “sistema de club-trustee” cuando incide sobre bienes situados en España o se comercializa desde España, las disposiciones de la vigente Ley 4/2012 DAT, pero únicamente en todo lo que en ella se refiere a las normas que trasponen la Directiva 2008/122/CE que fundamentalmente se refiere a las normas de protección de consumidores, tales como información al consumidor, derechos de desistimiento y resolución, prohibición de anticipos y otras normas sobre comercialización.

Pero ciertamente  también la citada Directiva no entra en cual es o debe ser la naturaleza jurídica de los propios derechos, ya que ello es competencia exclusiva de los estados.

La competencia exclusiva de la regulación sustantiva de los derechos reales y arrendaticios es desde luego competencia del estado donde se encuentren los bienes (por ello la Ley 4/2012 regula de forma exhaustiva el derecho real y su variante de derecho arrendaticio de aprovechamiento por turno), pero en cuanto el derecho se configura como meramente personal, contractual y obligacional, el Reglamento(CE) nº 593/2008 antes mencionado , que es norma interna de derecho español, como lo es de los estados que lo han asumido, permite la constitución de esa clase de derechos –aunque incidan en propiedades de otro estado- con esa naturaleza personal u obligacional que se rige únicamente por las normas del estado a que se somete.

En el caso de régimen de “club-trustee”, si su constitución se somete a jurisdicción británica (valga el ejemplo), será las leyes de dicho país las que regulan sustantivamente el propio régimen, es decir el club, y entre ellas las normas de adquisición de de la cualidad de socio de club (es decir de adquirir esta clase de derecho de aprovechamiento por turno), como las de pérdida de dicha condición.

Por ello estimamos que la renuncia unilateral al derecho de afiliación al club, sea en perjuicio o con consentimiento o sin él de los demás miembros del club”, será válida o nula conforme a la propia ley británica disponga.

Al respecto Philip Broomhead (director jurídico de FNTc) indica: 

Que un propietario de tiempo compartido en un complejo Club-Trustee pueda o no renunciar a su titularidad sin penalización antes de la fecha de extinción estipulada dependerá, normalmente, de las disposiciones de los documentos constitutivos del Club o sus normas, o de las prácticas habituales acordadas en el Club. 

La norma general es que un propietario no puede renunciar a su tiempo compartido antes de la extinción del Club a menos que exista una disposición específica que lo permita en los documentos constitutivos o en las normas. 

No obstante, algunos Clubs, sea por prácticas históricas o por acuerdo con el Comité del Club o el promotor/empresa de gestión, permite a los propietarios renunciar a sus semanas siempre y cuando estén al día en el pago de sus cuotas. Algunos clubs exigen que se paguen entre uno y tres años de cuotas de gestión futuras por adelantado antes de permitir la renuncia. 

En otras circunstancias, se podrá permitir a los propietarios dejar el club anticipadamente si han llegado a cierta edad, o si el propietario o su compañero está enfermo o por razones médicas es incapaz de viajar, o si el propietario ha sido despedido o está en bancarrota. Estos últimos casos deberán ser debidamente justificados. En todas estas situaciones, las cuotas de gestión deberán, como mínimo, estar al día.

 Hay clubs que simplemente cancelan la afiliación de aquellos socios que no han pagado las cuotas del año en curso tras un periodo determinado de tiempo, tratando el impago como incumplimiento grave de los documentos constitutivos o las normas. Sin embargo, ello normalmente no se publicita y ocurre únicamente como último recurso cuando el club ya ha enviado varios recordatorios al socio. Cuando un club cuenta con pocos socios, es improbable que esto se permita ya que la carga de financiar a los morosos es asumida por los pocos propietarios restantes, que cada vez  deben pagar una cuota mayor para cubrir lo impagado por los morosos. En los complejos que gozan de buena financiación en los que el promotor aún está presente, es más probable que se tolere la cancelación ya que el promotor puede recuperar la semana impagada y revenderla, o bien cubrir las cuotas de gestión de la semana recuperada mediante su uso a efectos de marketing o para su alquiler. Si no existe una práctica establecida, o las normas o documentos constitutivos no permiten la resolución anticipada, el club podrá demandar judicialmente al propietario por incumplimiento de contrato en base al impago de cuotas de gestión y, a la obtención de sentencia judicial, el club podrá instar a la recuperación de la deuda mediante las diferentes medidas legales que le asisten.

 En todas estas circunstancias, es importante que el propietario considere detenidamente las normas o documentos constitutivos para ver lo que está permitido o conocer cualquier práctica adoptada por acuerdo en el Club en relación con la renuncia, antes de efectuarla.

SOL BRILLANTE

CONCLUSIÓN FINAL:

Como antes se ha indicado, dada la gran variedad de regímenes que se han constituido o pueden constituirse en el futuro hemos analizado los mayoritariamente utilizados hasta la fecha, pero de todos ellos y de los no analizados, estimo que finalmente podemos concluir:

1.- Que los pactos y contratos deben ser cumplidos entre las partes que libremente han prestado su consentimiento. 

Esta es la razón por la que las normas de protección de consumidores de la Directiva 2008/122/CE implementadas en todos los países de la Unión Europea inciden fundamentalmente en la protección del consumidor al momento en que debe prestar su consentimiento, que tiene que ser libre (sin practicas de ventas agresivas), informado (documento de información precontractual) y sopesado (periodo de libre desistimiento de 14 días en el que no cabe pago anticipado alguno).

 2.- También es protegible el derecho de todas las partes, como el del promotor del régimen y de la empresa de servicios y por todo ello el ya usuario de aprovechamiento por turno sólo puede “renunciar unilateral y adbicativamente a su derecho si no perjudica a terceros o perjudicándoles obtiene su consentimiento o en su caso no oposición.

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Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

Marbella, enero 2015

IS IT LEGALLY VALID FOR AN OWNER UNILATERALLY TO RELINQUISH AND GIVE UP THEIR MULTI-OWNERSHIP WEEK IN SPAIN?

<<FURTHER TO THE RESOLUTION ISSUED BY THE GENERAL DIRECTORATE OF PUBLIC REGISTRIES AND NOTARIES ON 21 OCTOBER 2014 CANCELLING THE REGISTRATION OF A DEED OF MULTI-OWNERSHIP RELINQUISHMENT>>

PART I

This first sets out to analyse the Resolution of the General Directorate of Public Registries and Notaries in relation to the unilateral relinquishment and abandonment of “multi-ownership” rights in a strict sense, as it is rotational enjoyment rights to which the Resolution specifically relates. The second part of this article will, in light of this Resolution and of other applicable regulations, analyse the same kind of unilateral, abdicative relinquishment as regards other legal structures under which rights of rotational enjoyment of property for tourist use have historically been created. 

The economic crisis, new better and cheaper offers or simply age, have led some owners of rotational enjoyment rights (in any of its forms) to come to the decision to terminate their right, of their own volition and without any relevant legal motive, with a view –in some cases – to recovering whatever part of the original investment they may be entitled to get back (or at least the part relating to the rights not enjoyed), or simply to give up and withdraw from their right without taking into consideration the will of the party who transferred such a right (developer of the scheme or seller as the case may be), of the remaining owners or of the company in charge of maintenance of the system, with the sole intention to give up their obligations. The question is, is this legally possible in Spain?

– Some owners, sometimes with an opportunistic spirit or merely intending to recover the money they invested, have simply attempted to terminate their contract alleging reasons which had been more or less made up or lacked the legal relevance required to constitute grounds for termination. These are instances of TERMINATION and are not the subject of these notes.

RDO 2

What we are going to analyse here is not a termination but a waiver or, more accurately, a UNILATERAL WITHDRAWAL.

The European Business Organisation of the Sector RDO (Resort Development Organisation), being aware of the existence of real problems relating to age, physical condition, economic situation as a result of the current crisis or other situations of need as opposed to opportunism, is encouraging its affiliates to implement the so-called “exit routes” which, in an orderly manner and in the most part safeguarding the rights of all parties involved insofar as it may be possible not to seriously detriment the remaining parties’ rights (including the remaining owners of rotational enjoyment rights), allow the owners to “become released” from their rights in cases of urgent necessity by being replaced either in all or in part of their obligations as participants in the scheme.

Before trying to answer these questions, we must differentiate between several scenarios based on the nature of the right conferred:

  • Multi-Ownership in a strict sense. The possibility of using the term “multi-ownership” or any other term containing the word “ownership has since the appearance of the Spanish Act 42/1998 been eradicated in absolute terms outside the transitional rules. The Resolution we are going to examine refers to this specific case, and we will see whether its conclusions can also apply to other situations.
  • The rights –of a very diverse nature constituted before Act 42/1998, which existed before the enactment of the latter and have continued to preserve their nature and their duration under transitional rules without any other requirement than their public registration.
  • Rotational Enjoyment Rights, whether of a personal or of an in-rem nature, constituted under Spanish legislation after the aforementioned Act 42/1998 and under the Act currently in force.
  • Personal Rights (generally of an associative nature) constituted at any time under foreign legislation and permitted by the rules of international private law.

ABDICATIVE RELINQUISHMENT IN A MULTI-OWNERSHIP SCHEME.

renuncia multipropiedad

The Resolution of the General Directorate of Public Registries and Notaries (hereinafter referred to as DGRN) dated 21st October 2014 addresses directly the issue of unilateral abdicative relinquishment, i.e. without the consent of the person who sold the right or the remaining holders of rights over the same property or the Community of Owners or the company in charge of maintenance, thus intending to avoid payment of the annual fee and disregarding the possible detriment which may be thereby caused to the remaining owners, who still want to enjoy their right and do not wish to lose it.

One last clarification before studying the case to which the aforementioned Resolution of 28th October 2014 refers: we need to examine the effect of this decision of the public administrative body whose role is to regulate public land and companies registries and the role of public Notaries.

The decision of this Administration Body (which reports to the Ministry of Justice) is not a Court Judgement or a final resolution and it does not preclude the parties from resorting to court action to resolve their controversies. It simply relates to the possible ‘registrability’ with the Land Registry of the resulting ownership after the relinquishment has taken place in the event that such a relinquishment is rendered valid and enforceable. In any event, this Resolution of the DGRN can be finally appealed against at the courts of justice which, in that case, will have the last word.

The above notwithstanding, the value of the aforementioned Resolution should be acknowledged. For its high legal quality: They have “auctoritas”, their conclusions influence the basis of judicial decisions and it is well known that the facts, even if merely statistical, confirm that their decisions are not usually appealed in Court and, if they are, they are usually confirmed.

We will therefore examine its arguments. As mentioned, the resolution relates to the relinquishment of a “multi-ownership or community of multi-ownership” right which involves the joint acquisition by several persons of an aliquot share in the full ownership of one or several accommodation units, albeit referring to a specific week: the unit is not physically or legally divided but is acquired by several persons jointly (every acquisition normally refers to a 1/51 or 1/52 share of ownership of the full element) and, in accordance with the rules by which the relationships between the co-owners of the property are governed –which they accept upon purchasing-, every one of them may use the unit during a certain annual period, normally one week, which at the same time involves the obligation of all the owners to bear the maintenance costs, from utilities to the replacement of furniture and the cleaning and maintenance of the services required for a proper enjoyment thereof, by payment of the “annual maintenance fee”. In a multi-ownership system, the purchaser obtains full ownership, not for a specific period of time but indefinitely (ad perpetuam), and such a right can be transferred (sale, gift, inheritance, etc).

Legal systems of multi-ownership necessarily date back to before the enactment of Act 42/199, whereupon they became prohibited. However, those systems constituted and existing prior to that date would continue as before until their termination by virtue of any legal reason of agreement in order not to damage the acquired rights, although they were normally acquired for an indefinite duration or in perpetuity, for which purpose the aforementioned Act lays down the obligation to comply with certain adjective requirements (public registration). Indeed, given the year of purchase (always before 1998, without prejudice to those who bought their “week” from a former owner –whether the seller was the developer, the marketer or any third party), the current owners have naturally become older persons and have children who do not want the same holiday destinations or just do not want to use the product anymore.

In addition, when the owners reach a certain age they either have some physical inability to use and enjoy their week or simply, as a result of the economic crisis –which reduces to the minimum the possibilities of resale to a third party-, feel the need (and others want to take the opportunity) to get rid of their multi-ownership, even without any compensation, for the main or exclusive purpose of being released from payment of their share on a yearly basis.

It must be pointed out that, in most cases, the fees in this “multi-ownership” system are calculated by, and arise from, the decision of all the co-owners, who in their annual general meetings approve a budget which must include all that which is necessary for maintenance of the resort, its units and facilities, etc. And, naturally, such expenses must be covered from the income generated, fundamentally, by the fees paid by the co-owners. That is, it is not a company that imposes on everyone the price of the maintenance service, but a decision democratically made by all the co-owners through the exercise of their voting rights.

What happens, therefore, when an owner wants to, and in fact does, relinquish, abandon or abdicate their right with the intention to forget about any obligation? In other words, such a relinquishment being valid, who bears or must bear the detriment arising out of such a unilateral decision which is often made against the will of the remaining co-owners?

This is the question and the answer –in legal terms – to which the Resolution analysed in this article relates.

The Resolution rests on the basis of the legal validity of the abdicative relinquishment and abandonment power attributed to the holder of a right as a means to terminate a right, as well as the possibility of having such a unilateral relinquishment entered on the Land Registry where it relates to rights in rem. Such a relinquishment is contained in several articles of the Civil Code, which is cited in the Resolution itself, but there are limits to the exercise of a right which, as also mentioned therein, are fundamentally contained in articles 5 and 6 of the Civil Code. These limits are, fundamentally, as follows:

  • Not to be contrary to law or to public order.
  • Not to be detrimental to third parties.
  • The exercise of the right, as any other, must abide by the rules of good faith, and abuse of law is proscribed.

As literally stated in the resolution:

  • Therefore, the question is not so much whether or not an owner can relinquish their own right as, in this case, whether or not “it is possible unilaterally to dispose of title to an undivided share of ownership which entails an implicit temporary right of exclusive and exclusionary use of an apartment:
  • Which is part of a building in respect of which a ‘horizontal property’ (condominium) system has been established.
  • The building, in turn, is included in a real estate development subject to the regime of article 24 of the Horizontal Property Act.
  • Attached obligations are added to those indissolubly associated with the condominium and rotational enjoyment right and the apartment to which it relates as a private element of a building divided under a horizontal property regime.

It is therefore of interest at this point to determine what detriment, and to whom, is caused by the relinquishment and abandonment of this right and, therefore, by the termination of the obligations it entails, such as payment of the annual fee due by the abdicating multi-owner.

Despite the fact that this is a situation by which all rotational enjoyment schemes are currently affected (whatever the legal structure =system= under which they are operated), we must at this point focus on the subject of the Resolution, which only refers to the relinquishment of a “multi-ownership” right, without prejudice to analysing in this article the same question in respect of the remaining systems, at least the main ones.

In order to determine whether any detriment has been or may be caused to third parties, the first thing the Resolution does is identify the possible damaged parties. These are, prima facie, all the owners of the same apartment (formally divided into 52 shares), together with the remaining owners of the 52 shares in the other apartments held on a multi-ownership basis and all the owners of properties in the resort.

Therefore, the holders of the analysed multi-ownership right participate in three superimposed communities as follows:

  • The multi-ownership community in respect of an accommodation unit or in respect of all the units operated under such a system in the same resort, whose purpose is the maintenance of all the apartments operated on a multi-ownership basis and the communal areas and facilities appurtenant thereto and the provision of the services which allow its members to enjoy their week.
  • The community of owners created by virtue of the ‘horizontal division’ (ordinary community of horizontal property owners); and
  • Finally, albeit not always in the not-so-frequent case of the “real estate development”, the one sometimes commonly referred to as “supra-community”.

It is important to note at this point that these communities do not have a legal personality of their own. Therefore, it is the members of these communities who may be, and in effect are, prima facie, the parties directly affected and possibly damaged by one of the co-owners’ relinquishment and subsequent abandonment of their obligations.

REGISTROS

THE RESOLUTION OF THE DGRN

(Facts in dispute and legal considerations)

FACTS IN DISPUTE:

The spouses JMMJ and DNVC purchased from O.G., S.A., full ownership title to 1 share out of 52 in an apartment to be operated as an “apartment for tourist use included in a tourist resort”.  The remaining 51 shares in that apartment, therefore, had been or were in the process of being sold to as many persons. Additionally, as a faculty inherent in such ownership, each holder of a 1/52 share of the apartment was entitled to occupy it –as tourist accommodation– during one week each year.

In addition to paying the acquisition price of such a share, the purchasers of that ownership share in the apartment undertook –as did all the other co-owners– to maintain the apartment fit for use and occupation and to such end pay an annual “maintenance” fee, which included the provision of tourist services to the apartment and the resort. As the right was acquired in perpetuity, the inherent rights and obligations would also exist for the same indefinite period of time, whether the right was still held by the promoter, by the first purchaser or by anyone replacing the latter as owner by any title whatsoever, inheritance included.

All the co-owners maintained these services as a community, for which purpose a general meeting of owners (whom we will refer to as “multi-owners”) was called which prepared the budgets and approved them by majority. The expenses budgeted for and approved by the general meeting of owners were then distributed on a pro rata basis among all the multi-owners, obviously taking into account the kind of unit of which they were co-owners (e.g. its floor area, number of bedrooms or quality standards).

This was the annual fee which every owner had to pay to the community, and to stop paying it has been, in our judgement, the reason why the above-named spouses “unilaterally abandoned their ownership share”. That is, by giving up their ownership share in the apartment, they were released from the obligation to pay the annual fee.

FORMALITIES OF THE RELINQUISHMENT:

1.- The RELINQUISHING spouses signed a notarised statement which was authorised by the Notary in the exercise of his notarising role, thus sanctioning its legality. In this statement, the spouses purely, simply and unconditionally relinquished their ownership; i.e. they abdicated it. In a manner of speaking, they abandoned their ownership as “sovereigns” thereof and, therefore, needed not obtain anybody’s consent to do so.

2.- Not needing to obtain any third party’s consent to their abdicative relinquishment involved, in the relinquishers’ judgement, that they were thereby released from their obligations to the community of owners of the apartment, to the community of all the apartment owners on a multi-ownership basis and to all the owners of apartments, business premises, etc of the whole building (Horizontal Property Community and Supra-Community).

The public instrument executed by the aforementioned spouses is a more than sufficient means to relinquish ownership and its registration with the Land Registry is not mandatory, nor is the previous registration of ownership. But what the relinquishers certainly wanted was for their full relinquishment to be publicly noted –by having their right entered on the Land Registry–, and to such end they filed the public instrument with the Land Registry of Alcoy.

3.- Like the Notary, the Registrar must for the sole purpose of authorising the registration determine whether the act is legal and can therefore be entered on the Register. This was denied by the Registrar because the relinquishment of one’s own right may not be accepted (in summary) if it is detrimental to third parties, unless the latter give their consent or, at least, are served notice of the relinquishment so that they can oppose it or take whatever legal action they may deem appropriate.

LEGAL GROUNDS OF THE DGRN’S RESOLUTION.

The Resolution admits the legal precepts contained in the Land Registrar’s report in respect of: (i) the admissibility of the abdicative relinquishment and abandonment as a means of termination of the rights; (ii) that the limits of the relinquishment are good faith and the prohibition of abuse of law; (iii) the specific content of ownership rights in buildings divided horizontally and in real estate developments; (iv) the co-owners’ and community members’ right to challenge any agreements they may consider prejudicial; (v) the analogous application of civil partnership regulations in the event of termination as a result of a partner’s relinquishment, which is demanded to be done in good faith and notified to the remaining partners; (vi) similarly, the analogous application of the rules of the Code of Commerce whereby the partners of a partnership or limited partnership may oppose the dissolution requested by one only partner acting in bad faith; (vii) Rules and Regulations of Companies Registry which demand that consent must be obtained from all the co participants and, in relation to the registration of one member’s separation in an economic interest group where there is a fair reason, this must be notified to the remaining members; (viii) the requirement that fifteen days elapse without any opposition and, where there is opposition, that the decision be made by the courts; and (ix) the provisions of the Economic Interest Groups Act, which lay down the right of every member to separate from the Group where there is a fair reason or where consent has been given by the remaining members, it being considered that the member’s will to separate –of which they shall serve three months’ notice- constitutes fair reason if the Group was constituted for an indefinite period of time.

In summary, the aforementioned Resolution establishes and supports that:

A.- Considering that the multi-ownership right or week relates to a triple community (the community of holders of title to multi-ownership rights, the horizontal community of the building and the supra-community of the real estate development), it is necessary to examine whether such a unilateral relinquishment by a multi-owner can be detrimental to the remaining multi-owners or to the remaining members of said three communities.

B.- It must be taken into account and determined whether the abandoned right is to become the property of the State (an issue in which jurists do not share the same criterion but which the DGRN does not agree with in this case) or it should accrue to, or be proportionally distributed among, the remaining “multi-owners”.

C.- Would such a “proportional accrual” of the abandoned rights to the remaining “multi-owners” create new obligations for the latter (and in fact it would) which may be detrimental to them without even being informed so that they can express their opposition?

D.- The DGRN confirms that such a relinquishment generates new obligations for the community members whose rights have accrued by reason of the relinquishment and considers that (literally) “The debts of the community –both the horizontal community and the sub-community of rotational enjoyment right holders– are, in fact, debts of the owners or co-holders, as the former have no legal personality (22.1 & .2 and 24 Horizontal Property Act).

E.- Right to challenge.- Considering that both the relinquishing community member and the remaining members to whom such a relinquishment may be prejudicial are not strictly, as aforesaid, unrelated third parties –as they are part of the same communities–, the relinquishing members must, if not obtain the remaining members’ consent, at least notify them of their relinquishment so that they can legally express their opposition.

In this sense, the Resolution states: “consequently, in accordance with article 1705 of the Civil Code, the relinquishment whose registration is being requested shall, at least – as a preliminary step which must be strictly observed for the entry to be made-, be communicated to the remaining owners or co-holders so that they can challenge it through the Courts and apply for appropriate cautionary measures if they consider that the relinquishment is not valid by reason of its being done in bad faith (and bad faith exists, as stated by article 1706, not only where the relinquishing person attempts to benefit from it but also where they attempt to transfer the cost, «which should be communal»);or, in any event, to whatever decisions they may see fit in defence of their own interests (relinquishment of ownership by other members as well, abandonment of the building or sale to a better manager by the remaining owners or sole owner, etc)…Indeed, this case, as opposed to the former, is not only a problem of assumption of personal liability for general expenses, but a mandatory transfer of the relinquishing member’s share to all the remaining members on the basis of their own coefficient.

On the other hand, by way of a conclusion, the Resolution states that:

  • Our legal system recognises the relinquishment right and, as mentioned in relation to article 1706 of the Code, good faith «only bans those forms of exercising it which show a total disregard for the interests of others» (co-participants). Therefore, if it is valid and effective and therefore meets all the requirements provided for by Law, no reason justifies the imposition of limitations which undermine it.
  • Moreover, relinquishment in cases like this («rectius», abandonment) is not only an expression of the owner’s freedom (as happens where there is a sole owner) and, therefore, of the disposal powers inherent in the concept of ownership, but also a faculty of the owner as a correlate of the civil and constitutional legal principle of not being perpetually bound, in this case, by the charges of an administration the management of which they do not control (as their ownership or co-ownership, at least in respect of the communal elements, is incorporated as a part into the wider «corpus» of an organization of a higher order which contains it).
  • The above is without prejudice to the relinquisher’s right, if they fail to obtain consent from the other owners or co-holders’ or if the latter oppose the relinquishment, to resort to the Courts in order to request (after the adoption, where applicable, of appropriate precautionary measures to enervate the unfavourable effects of article 38 of the Mortgage Act) that a Judgement be rendered declaring that the relinquishment is lawful and thereby obtain sufficient title for registration.

The consequence of the foregoing can be summarised as follows:

  • The right, in principle, can be relinquished.
  • The relinquishing party must inform those to whom the relinquishment may be detrimental; in principle, the remaining co-owners of the same unit.
  • In the event of opposition to the relinquishment, it will be the Courts’ responsibility to rule on its validity. Where there is no opposition, the relinquished right shall accrue to the remaining co-owners.

NEXT: Unilateral, abdicative relinquishment as regards other legal structures under which rights of rotational enjoyment of property for tourist use have historically been created

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Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

Marbella, January of 2015

 

 

¿ES LEGALMENTE VÁLIDA LA RENUNCIA Y ABANDONO UNILATERAL POR EL PROPIETARIO DE SU SEMANA DE MULTIPROPIEDAD EN ESPAÑA?

<<A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y DEL NOTARIO (DGRN) DE 21 DE OCTUBRE DE 2014, POR LA QUE SE SUSPENDE LA INSCRIPCIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA DE <<MULTIPROPIEDAD”>>

PARTE I

En esta primera parte se trata de analizar la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado respecto a la renuncia y abandono unilateral del derecho de “multipropiedad” stricto sensu, ya que es el concreto derecho de aprovechamiento por turno a la que aquella se refiere.- La segunda parte de este artículo analizara, sin duda a la vista de ésta Resolución y demás normas de aplicación, la misma renuncia unilateral y abdicativa en otros regímenes legales en los que se ha estructurado históricamente y hasta hoy los derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

La crisis económica, ofertas nuevas, mejores y más baratas o simplemente la edad, ha llevado a algunos titulares de derechos de aprovechamiento por turno (en cualquiera de las modalidades que presenta esta figura), a decidir poner fin a su derecho, mediante la resolución, por su sola voluntad y sin motivo jurídico relevante,  con la pretensión,  en algunos casos, de recuperar lo que se pueda  de la inversión realizada en su día (o al menos la parte no consumida), o simplemente abandonar o desvincularse de su derecho, pero sin contar con la voluntad de quien se los transmitió (promotor  del régimen o vendedor, según los casos), de  los demás propietarios o de la empresa encargada del mantenimiento del sistema, con la sola intención de abandonar sus obligaciones. La pregunta es ¿Es ello legalmente posible en España?

– Algunos propietarios, a veces con fines oportunistas, o con el simple ánimo recuperar dinero  invertido, han tratado sin más demandar la resolución de su contrato, con un motivo más o menos inventado, o carentes de la relevancia  jurídica  requerida para ser motivo de resolución. Tales casos son de RESOLUCIÒN y quedan al margen de estas notas.

-Pero se va a analizar no un caso de resolución, sino de renuncia o más propiamente, de DESISTIMIENTO UNILATERAL

.La organización empresarial de ámbito euroeo del Sector  RDO | Resort Development Organisation

 RDORDO (RDO | Resort Development Organisation) consciente de la existencia de problemas reales de algunas personas que por su edad, condición física, situación económica derivada de la presente crisis o de otras de necesidad y no sólo de oportunismo, está propiciando entre  sus empresas afiliadas las llamadas “rutas de salida”, que de forma ordenada, salvaguardando en su mayor parte los derechos de todos y en cuanto se pueda no perjudicar de  forma grave a las demás partes (entre ellas a los demás propietarios de derechos de aprovechamiento por turno),  la “desvinculación” de su derechos en los caso de perentoria necesidad, ya sea con relevación de todas o partes de sus obligaciones como partícipe del régimen.

Antes de tratar de contestar a esta pregunta deberemos de distinguir diversos escenarios, en función de la naturaleza del derecho conferido:

–  multipropiedad en  sentido estricto. Desde la aparición de la Ley española 42/1998 se erradicó de forma absoluta, fuera del régimen transitorio, la posibilidad de utilizar el término  “multipropiedad” u otros que contengan la palabra “propiedad” A este concreto caso se refiere la Resolución que vamos a examinar y cuyas conclusiones veremos si pueden extenderse a otros supuestos.

 – los derechos, de muy diversa naturaleza, constituidos con anterioridad a la Ley 42/1998, preexistentes a esta y que han continuado conservando su naturaleza y duración,  al amparo de sus normas transitorias, sin más requisito  que su publicitación registral.

 – los derechos de aprovechamiento por turno, ya sean de naturaleza personal o real, constituidos al amparo de la normativa española a partir de la citada Ley 42/1998 y la Ley hoy vigente.

 – los derechos personales (generalmente de naturaleza asociativa)  constituidos, en cualquier tiempo,  al amparo de la legislación extranjera, y permitidos por la normativa de derecho internacional privado.

LA RENUNCIA ABDICATIVA EN UN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD.

renuncia multipropiedad

La Resolución General de Registros y del Notariado (que en adelante denominaremos DGRN), de 21 de octubre de 2014  aborda  de forma directa el tema de la renuncia abdicativa, de forma unilateral, es decir sin contar con el consentimiento ni la persona que lo vendió, ni de los demás titulares del derecho sobre la misma finca, ni de la Comunidad de Titulares ni de  empresa  encargada del mantenimiento, y pretendiendo  con ello evitar el pago de  la cuota anual, y sin atender al posible perjuicio que se puede causar a los demás propietarios, que siguen queriendo disfrutar y no perder su derecho.

Una última precisión antes de pasar a analizar el caso resuelto por la Resolución de 28 de octubre de 2014 antes citada y es examinar el efecto de esta decisión del órgano público administrativo que regula los registros de la propiedad y mercantil, así como la función notarial.

La decisión de este Organismo de la Administración (que depende orgánicamente del Ministerio de Justicia), no es una sentencia judicial, ni causa estado,  ni impide que las partes puedan acudir a la vía judicial para resolver sus controversias. Se trata simplemente de resolver la posible inscribilidad de la titularidad resultante en el Registro de la Propiedad, una vez producida la renuncia, y para el caso de que esta se repute válida y eficaz. En todo caso, esta Resolución de la DGRN puede ser finalmente recurrida ante los tribunales de justicia, que, en tal caso, al final tendrán la última palabra.

Todo ello no obsta para el reconocer el  valor  de la citada Resolución. Por su  elevada calidad jurídica: gozan de “auctoritas”, influyen sus conclusiones a la hora de fundamentar las decisiones judiciales,   y porque  es sabido que los hechos, siquiera sean estadísticos, confirman que sus decisiones no suelen ser  recurridas en vía judicial, y de serlo suelen ser confirmadas.

Examinaremos, por tanto,  sus argumentos. Como se ha indicado, se trata de la renuncia a un derecho de “multipropiedad o comunidad de multipropiedad” que se caracteriza por la adquisición conjunta por varias personas de un parte alícuota de la total propiedad  de una o varias unidades de alojamiento, pero referida a una concreta semana: el alojamiento no se divide ni física ni jurídicamente, sino que se adquiere por varias personas conjuntamente (normalmente cada adquisición se refiere 1/51 o 1/52 avaparte de la propiedad del total elemento), y conforme a las normas que rigen las relaciones entre los co-propietarios del bien y que con su compra aceptan, cada uno podrá utilizar el alojamiento un periodo anual, normalmente semanal, lo que además conlleva el deber de pagar entre todos esos propietarios los llamados gastos de mantenimiento, que van desde el agua, electricidad, reposición de mobiliario limpieza, etc. al mantenimiento de los servicios que se requieren para su correcto disfrute, mediante la llamada “cuota anual de mantenimiento”. En el régimen de multipropiedad el adquirente obtiene la plena propiedad y no por tiempo determinado, sino indefinido (ad perpetuam), y tal derecho puede ser trasmitido (venta, donación,  herencia, etc.).

Este régimen jurídico de multipropiedad ha de ser  anterior a la Ley 42/1998, que la prohíbe a partir de su entrada en vigor, sin perjuicio del mantenimiento  de las constituidas y existentes con anterioridad a esa fecha, que continuarán como hasta entonces, para no perjudicar así los derechos adquiridos, hasta su extinción por cualquier causa legal o libremente convenido, aunque normalmente se preveía fuesen de duración indefinida o perpetuidad, imponiendo la citada ley para ello el  cumplimiento de unos requisitos adjetivos (su publicitación registral) . Ciertamente dada esa antigüedad (anterior siempre a 1998 y sin perjuicio de los que compraran posteriormente la “semana” de sus titulares anteriores –ya fuera el vendedor el promotor, el comercializador  u otro tercero el transmitente), los actuales dueños  han devenido naturalmente en personas mayores, a veces con hijos que no quieren los mismos destinos para sus vacaciones, o porque simplemente no quieren disfrutarla.

Pero además cuando los titulares van alcanzando una edad avanzada, o tienen una  imposibilidad física de utilizar y disfrutar  de  su semana o, simplemente,  cuando surge la crisis económica que disminuye al mínimo las posibilidades de “reventa” a terceros, algunos propietarios sienten la necesidad (y otros quieren aprovechar la oportunidad) de deshacerse de su multipropiedad, incluso sin ninguna compensación por ello, con el preferente o exclusivo objetivo de liberarse de pagar cada anualidad la parte que le corresponde.

Hay que indicar que en la mayoría de los casos las cuotas en este sistema de “multipropiedad”, se calculan y resultan de la propia decisión de todos los copropietarios, que en sus juntas generales anuales  aprueban un presupuesto en el que se han de incluir todo lo necesario para el mantenimiento del complejo, sus alojamientos, instalaciones, etc. Y esa partida de gastos tiene naturalmente su contrapartida en los ingresos que fundamentalmente son las cuotas de los copropietarios.- Es decir no es ya una empresa la que impone a todos el importe del servicio de mantenimiento, sino que es decisión democráticamente adoptado por todos los copropietarios con su voto.

¿Qué ocurre por tanto cuando el propietario quiere y de hecho hace dejación de su derecho, que lo abandona o abdica de él y tiene la intención de olvidarse de cualquier obligación? O lo que es lo mismo, siendo válida tal renuncia ¿quién debe soportar o soporta los perjuicios derivados de esa decisión unilateral y frecuentemente contra la voluntad de los demás comuneros?

Esa es la pregunta y la respuesta -en términos de legalidad – de la que trata la Resolución que da lugar a este artículo.

La Resolución parte de la validez legal de la facultad que se atribuye al titular de un derecho a la renuncia abdicativa y abandono como medio extintivo de un derecho, así como la posibilidad de inscribir en el registro de la propiedad esa renuncia unilateral cuando se trata de derechos reales. Esa renuncia, como principio general está recogida en varios artículos del Código Civil, que cita la propia resolución, pero el ejercicio de un derecho tiene límites, que como también se señala, que  vienen fundamentalmente recogidos en los artículos 5 y 6 del Código Civil y que fundamentalmente son:

(i) no ser contrarios a la ley o al orden público.

(ii)  no causar perjuicio a terceros

(ii) que el ejercicio del derecho, como cualquier otro,  ha de atenerse a las reglas de la buena fe, con proscripción del abuso del derecho.

Como dice textualmente la resolución:

  • Por ello la cuestión planteada no es tanto si es posible la renuncia de su dueño del propio derecho sino, centrándonos en el presenta caso, si  “es posible desprenderse unilateralmente de la titularidad de una cuota indivisa del dominio que lleva implícita un derecho de uso exclusivo y excluyente temporal de un apartamento,
  • que forma parte de un edificio constituido en un régimen de propiedad,
  • y éste a su vez está integrado en un conjunto inmobiliario sujeto al régimen del artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal,
  • y a cuyo derecho de condominio y aprovechamiento temporal por turnos, y al propio apartamento sobre el que recae, como elemento privativo de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, se incorporan obligaciones anejas a las que le están indisolublemente unidas.

Por ello interesa en este momento determinar que perjuicio y a quien se perjudica con la renuncia y abandono de este derecho, por lo tanto también con la extinción de las obligaciones que ello conllevaría, como es la de pagar la cuota de mantenimiento que anualmente debe satisfacer el multipropietario que abdica.

Haciendo la salvedad que esta cuestión afecta en la actualidad a todos los regímenes de aprovechamiento por turno (cualquiera que sea su estructura =sistema= legal al que se acoge), debemos centrarnos en este momento al objeto de la Resolución que se refiere únicamente a la renuncia a un derecho de “multipropiedad”, sin perjuicio de que en este artículo analicemos la misma cuestión en los demás sistemas, al menos los principales.

La determinar si existe o puede existir perjuicio para terceros lo primero que hace la  Resolución es identificar quienes son los posibles perjudicados y estos son prima facie, todos los propietarios del mismo apartamento (dividido formalmente en 52 partes),  junto a los demás propietarios de las 52 avapartes de los demás apartamentos en multipropiedad y todos los propietarios de fincas en el complejo.

Por ello los titulares del derecho de la multipropiedad analizada participaban de las tres comunidades superpuestas siguientes:

  • la propia comunidad de multipropiedad sobre un alojamiento o sobre todos los sometidos a ese régimen en el mismo complejo para el mantenimiento de todos los apartamentos en explotación de multipropiedad, la áreas comunes e instalaciones afectos a ellos y para que se prestaran los servicios que les permitieran disfrutar de su semana.
  • la comunidad de propietarios que nace con la división       horizontal (comunidad ordinaria de propiedad horizontal), y
  • por último pero no siempre en el caso no tan frecuente del “conjunto inmobiliario (a veces vulgarmente conocido como la “supracomunidad”).

En este punto, es importante advertir que estas comunidades no tienen personalidad jurídica por lo que sus miembros pueden, y así lo son efectivamente,  prima facie, los directamente afectados y, posiblemente, perjudicados por la renuncia de uno de ellos con el abandono correlativo de sus obligaciones.

REGISTROSLA RESOLUCION DE LA DGRN

(hechos controvertidos y consideraciones legales)

 

HECHOS CONTROVERTIDOS:

Los esposos JMMJ y DNVC adquirieron de O.G, S.A.,  la plena propiedad de 1 parte de 52 de un apartamento destinado a su explotación como “apartamento de uso turístico integrado en un complejo turístico”. Por tanto las restantes 51 partes de ese apartamento se vendieron o estaban en proceso de venta de otras tantas personas. Además como facultad inherente a esa propiedad de 1/52 avaparte del apartamento, su titular tenía derecho a la ocupación del mismo –como alojamiento turístico- durante una semana de cada año.

Los compradores de esa parte de la propiedad del apartamento además de pagar el precio de la propiedad adquirida se obligaban, al igual que todos los demás copropietarios, a mantener el apartamento para el uso y ocupación y a pagar por ello una cuota anual de “mantenimiento”, que incluía los servicios turísticos al apartamento y del complejo. Al adquirirse  ese derecho a perpetuidad sus derechos y obligaciones se mantendrían por el mismo tiempo indefinido, ya siguiera siendo el mismo propietario el promotor o el primer adquirente u otros que le sucedieran en la propiedad por cualquier título, incluso la herencia.

Todos ellos en comunidad mantenían esos servicios, para lo que anualmente se convocaba una asamblea de propietarios (que llamaremos “multipropietarios”)  que elaboraba los presupuestos y  los aprobaba por mayoría.- Los gastos presupuestados y aprobados por la asamblea de propietarios se distribuían a prorrata entre todos los multipropietarios, obviamente teniendo en cuenta la clase de alojamiento  de que se trataba (por ejemplo su superficie o número de cuartos o calidad).

Esa era la cuota anual que debían satisfacer a la comunidad cada propietario, y dejar de pagarla ha sido a nuestro juicio el motivo de los citados esposos  renunciantes de  ”abandonar unilateralmente  su propiedad”, es decir que renunciado a la propiedad de su parte en el apartamento, se liberaban de su obligación de pagar la cuota anual.

FORMALIDADES DE LA RENUNCIA:

1.- Los esposos RENUNCIANTES otorgaron un acta de manifestaciones ante notario, que en uso de su función notarial la autorizó calificando positivamente con ello su legalidad”. En ese acta los esposos renunciaban pura y simplemente y sin condicionante alguna a la propiedad, es decir abdicaban de ella, por así decirlo la abandonaban como “soberanos” que eran de la misma y por  tanto sin tener que obtener con ello el consentimiento de nadie.

2.- Y esa no necesidad del consentimiento de terceros para su renuncia abdicativa incluía la liberación, a juicio de los renunciantes de sus obligaciones frente a la comunidad de propietarios del propio apartamento, frente a la comunidad de todos los propietarios de apartamentos en multipropiedad y frente a todos los propietarios de apartamentos, locales, etc. de la totalidad de la edificación  (comunidad de la L.O.H. y supracomunidad).

La renuncia de los citados esposos en escritura pública es medio formal suficiente para ese abandono de la propiedad- no siendo obligatoria su inscripción en el registro de la propiedad, como no lo es la inscripción previa de la propiedad. Pero ciertamente lo que los renunciantes quieren es que además de forma pública –a través de la inscripción de su derecho en el registro de la propiedad- quede constancia de su plena renuncia, y para ello presentaron la escritura pública en el Registro de Alcoy.

3.- Al igual que el notario, el registrador de la propiedad, a los solos efectos de autorizar la inscripción, debe calificar si el acto es legal para lograr su acceso al registro, lo que denegó porque la renuncia al propio derecho no se puede hacer (en síntesis) si perjudica a terceros y estos no dan su consentimiento o que al menos se les notificara para que pudiesen oponerse e interponer las acciones legales que estimaran pertinentes.

FUNDAMENTOS DE LA DECISION DE LA DGRN.

La Resolución viene a admitir los preceptos legales que se contienen en la calificación del registrador de la propiedad referidos a: (i) la admisibilidad de la renuncia abdicativa y abandono como medio extintivo de los derechos, (ii) que los límites de  la renuncia son la buena fe y la proscripción del abuso de derecho, (iii) el contenido concreto  de los derechos de propiedad en las edificaciones divididas horizontalmente y en los conjuntos inmobiliarios, (iii) el derecho de los comuneros y copropietarios de impugnar los cuerdos que consideren lesivos, (iv) la aplicación analógica de la regulación de las sociedades civiles en caso de resolución por renuncia de un socio en la que se exige que se haga de buena fe y se ponga en conocimiento de los demás socios, v) igualmente de la aplicación analógica de las normas  del Código de Comercio por las que socios de las sociedades colectivas y comanditarias pueden oponerse a la disolución que solicita un solo socio que actúa de mala fe, (vi) del Reglamento del Registro  Mercantil que exige medie el consentimiento de todos los copartícipes y además en relación con la inscripción de la separación de un socio en una agrupación de interés económico mediando justa causa exige que se realice notificación a los demás,(vii) así como el transcurso de quince días sin oposición, correspondiendo la decisión a los tribunales caso de que se formule tal oposición y (viii) por último por lo dispuesto en la Ley de Agrupaciones de Interés Económico que consagra el derecho de todo socio a separarse de la agrupación cuando concurra justa causa o si mediare el consentimiento de los demás socios, considerando que hay justa causa si la agrupación se constituyó por tiempo indefinido por la sola voluntad del socio comunicada con tres meses de antelación…

De forma resumida fundamenta y establece la Citada Resolución:

A.- Que teniendo en cuenta que el derecho o semana de multipropiedad recae sobre una triple comunidad (la de los titulares de derechos de multipropiedad, la comunidad horizontal de la propia edificación y la comunidad la supracomunidad del complejo inmobiliario), hay que examinar si esa renuncia unilateral de un multipropietario puede perjudicar a los demás multipropietarios o a los demás comuneros de las tres comunidades citadas.

B.- Hay que tener en cuenta y determinar si el derecho abandonado pasa a la propiedad del Estado (tema en el que no existe unidad de criterio entre los juristas, pero que en este caso la DGRN no comparte) o por el contrario acrece o se distribuye proporcionalmente entre los demás “multipropietarios”.

C.- Si por ese “acrecimiento proporcional” de  los derechos de los demás multipropietarios pudieran surgir para estos nuevas obligaciones (como de hecho ocurriría) por la que estos  pudieran ser perjudicados, sin ni siquiera informarles de ello para que pudieran oponerse.

D.- La DGRN constata que esa renuncia genera nuevas obligaciones para los comuneros que por efecto de la renuncia acrecen su derecho y estima que (textualmente) ” Las deudas de la comunidad, tanto de la sujeta al régimen de propiedad horizontal, como de la subcomunidad de titulares sometida al régimen de aprovechamiento por turnos, porque carecen de personalidad jurídica, en efecto, son deudas de los propietarios o cotitulares (22.1 y.2 y 24 L.P-H).

E.- Derecho de impugnación.-

Teniendo en cuenta que tanto el comunero renunciante, como los demás a que puede perjudicar su renuncia no son estrictamente como antes se indica  terceros sin relación alguna, ya que forman parte de unas mismas comunidades, al menos, sino el consentimiento, los renunciantes deben notificar a los demás cotitulares la renuncia para que éstos, puedan oponerse en forma legal a ella.

En tal sentido dice la Resolución: “en consecuencia, con arreglo al artículo 1705 C-c., habrá, cuando menos, de ponerse la renuncia cuya inscripción se pide -como paso previo de rigurosa observancia para practicar el asiento- en conocimiento de los demás propietarios o cotitulares para que puedan impugnarla judicialmente, solicitando las oportunas medidas cautelares, si estiman que es ineficaz por ser de mala fe (y habrá mala fe no sólo cuando quien hizo la renuncia, como dice el artículo 1706, intenta apropiarse el provecho, sino también desplazar el gasto, que «debía ser común»); o, en cualquier caso, para tomar las decisiones que estimen convenientes en defensa de sus intereses (renuncia de la propiedad a su vez por otros partícipes, abandono del edificio o venta a un mejor gestor por los restantes o único propietario, etc.)…. En efecto, no se trata aquí solo, al contrario que allí, de un problema de asunción de responsabilidad personal por los gastos generales sino de traslado forzoso de la correspondiente, por la cuota en éstos de su piso, del propietario o del cotitular renunciante a todos los demás.

Por otra parte a modo de conclusión la propia Resolución dice:

  • Nuestro ordenamiento jurídico reconoce el derecho de renunciay, como se ha dicho, en relación al artículo 1706 del Código, la buena fe «sólo veda aquellas modalidades de su ejercicio en las que se advierte una total desconsideración del interés de los demás» (copartícipes). De ahí que no se pueda al socaire de cualquier motivo, si es válida y eficaz y cumple por tanto con todos los requisitos prevenidos en las leyes, imponer límites que lo socaven.
  • Es más la renuncia en casos como éste («rectius», abandono) no sólo es una manifestación de la libertad del propietario (como sucede siempre que éste es único) y por tanto de los poderes dispositivos implícitos en el concepto de dominio, sino una facultad que corresponde al propietario como correlato del principio jurídico constitucional y civil a no quedar vinculado perpetuamente, en este caso, por la cargas de una administración cuya gestión no controla (ya que su propiedad o copropiedad, al menos en cuanto a los elementos comunes, está incorporada como parte al «corpus» más amplio de una organización de orden superior que la integra). 

        –Sin perjuicio de que, si el renunciante no obtuviese el consentimiento o se produjese        oposición de los demás propietarios o cotitulares, pudiese acudir a los tribunales para        que (previa adopción en su caso de las medidas cautelares oportunas para enervar          los efectos desfavorables del artículo 38 de la Ley Hipotecaria) dicten sentencia que          declare legítima la renuncia, y logre así, por tanto, título bastante para la inscripción.

La consecuencia de todo ello puede resumirse en:

      – el derecho es, en principio,  renunciable.

      – el renunciante  debe ponerlo en conocimiento de aquellos a quienes pudiera perjudicar: en principio, los demás comuneros del mismo alojamiento.

      – en el caso de oponerse, serán los Tribunales quienes determinen la validez de la renuncia. En caso de no oposición, acrecerá a los otros comuneros.

 

PROXIMAMENTE: La renuncia unilateral y abdicativa en otros regímenes legales en los que se ha estructurado históricamente y hasta hoy los derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístic

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Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

Marbella, enero de 2015