<<A PROPÓSITO DE LA RESOLUCIÓN DE LA DIRECCIÓN GENERAL DE REGISTROS Y DEL NOTARIO (DGRN) DE 21 DE OCTUBRE DE 2014, POR LA QUE SE SUSPENDE LA INSCRIPCIÓN DE UNA ESCRITURA DE RENUNCIA DE <<MULTIPROPIEDAD”>>

PARTE I

En esta primera parte se trata de analizar la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado respecto a la renuncia y abandono unilateral del derecho de “multipropiedad” stricto sensu, ya que es el concreto derecho de aprovechamiento por turno a la que aquella se refiere.- La segunda parte de este artículo analizara, sin duda a la vista de ésta Resolución y demás normas de aplicación, la misma renuncia unilateral y abdicativa en otros regímenes legales en los que se ha estructurado históricamente y hasta hoy los derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

La crisis económica, ofertas nuevas, mejores y más baratas o simplemente la edad, ha llevado a algunos titulares de derechos de aprovechamiento por turno (en cualquiera de las modalidades que presenta esta figura), a decidir poner fin a su derecho, mediante la resolución, por su sola voluntad y sin motivo jurídico relevante,  con la pretensión,  en algunos casos, de recuperar lo que se pueda  de la inversión realizada en su día (o al menos la parte no consumida), o simplemente abandonar o desvincularse de su derecho, pero sin contar con la voluntad de quien se los transmitió (promotor  del régimen o vendedor, según los casos), de  los demás propietarios o de la empresa encargada del mantenimiento del sistema, con la sola intención de abandonar sus obligaciones. La pregunta es ¿Es ello legalmente posible en España?

– Algunos propietarios, a veces con fines oportunistas, o con el simple ánimo recuperar dinero  invertido, han tratado sin más demandar la resolución de su contrato, con un motivo más o menos inventado, o carentes de la relevancia  jurídica  requerida para ser motivo de resolución. Tales casos son de RESOLUCIÒN y quedan al margen de estas notas.

-Pero se va a analizar no un caso de resolución, sino de renuncia o más propiamente, de DESISTIMIENTO UNILATERAL

.La organización empresarial de ámbito euroeo del Sector  RDO | Resort Development Organisation

 RDO (RDO | Resort Development Organisation) consciente de la existencia de problemas reales de algunas personas que por su edad, condición física, situación económica derivada de la presente crisis o de otras de necesidad y no sólo de oportunismo, está propiciando entre  sus empresas afiliadas las llamadas “rutas de salida”, que de forma ordenada, salvaguardando en su mayor parte los derechos de todos y en cuanto se pueda no perjudicar de  forma grave a las demás partes (entre ellas a los demás propietarios de derechos de aprovechamiento por turno),  la “desvinculación” de su derechos en los caso de perentoria necesidad, ya sea con relevación de todas o partes de sus obligaciones como partícipe del régimen.

Antes de tratar de contestar a esta pregunta deberemos de distinguir diversos escenarios, en función de la naturaleza del derecho conferido:

–  multipropiedad en  sentido estricto. Desde la aparición de la Ley española 42/1998 se erradicó de forma absoluta, fuera del régimen transitorio, la posibilidad de utilizar el término  “multipropiedad” u otros que contengan la palabra “propiedad” A este concreto caso se refiere la Resolución que vamos a examinar y cuyas conclusiones veremos si pueden extenderse a otros supuestos.

 – los derechos, de muy diversa naturaleza, constituidos con anterioridad a la Ley 42/1998, preexistentes a esta y que han continuado conservando su naturaleza y duración,  al amparo de sus normas transitorias, sin más requisito  que su publicitación registral.

 – los derechos de aprovechamiento por turno, ya sean de naturaleza personal o real, constituidos al amparo de la normativa española a partir de la citada Ley 42/1998 y la Ley hoy vigente.

 – los derechos personales (generalmente de naturaleza asociativa)  constituidos, en cualquier tiempo,  al amparo de la legislación extranjera, y permitidos por la normativa de derecho internacional privado.

LA RENUNCIA ABDICATIVA EN UN RÉGIMEN DE MULTIPROPIEDAD.

La Resolución General de Registros y del Notariado (que en adelante denominaremos DGRN), de 21 de octubre de 2014  aborda  de forma directa el tema de la renuncia abdicativa, de forma unilateral, es decir sin contar con el consentimiento ni la persona que lo vendió, ni de los demás titulares del derecho sobre la misma finca, ni de la Comunidad de Titulares ni de  empresa  encargada del mantenimiento, y pretendiendo  con ello evitar el pago de  la cuota anual, y sin atender al posible perjuicio que se puede causar a los demás propietarios, que siguen queriendo disfrutar y no perder su derecho.

Una última precisión antes de pasar a analizar el caso resuelto por la Resolución de 28 de octubre de 2014 antes citada y es examinar el efecto de esta decisión del órgano público administrativo que regula los registros de la propiedad y mercantil, así como la función notarial.

La decisión de este Organismo de la Administración (que depende orgánicamente del Ministerio de Justicia), no es una sentencia judicial, ni causa estado,  ni impide que las partes puedan acudir a la vía judicial para resolver sus controversias. Se trata simplemente de resolver la posible inscribilidad de la titularidad resultante en el Registro de la Propiedad, una vez producida la renuncia, y para el caso de que esta se repute válida y eficaz. En todo caso, esta Resolución de la DGRN puede ser finalmente recurrida ante los tribunales de justicia, que, en tal caso, al final tendrán la última palabra.

Todo ello no obsta para el reconocer el  valor  de la citada Resolución. Por su  elevada calidad jurídica: gozan de “auctoritas”, influyen sus conclusiones a la hora de fundamentar las decisiones judiciales,   y porque  es sabido que los hechos, siquiera sean estadísticos, confirman que sus decisiones no suelen ser  recurridas en vía judicial, y de serlo suelen ser confirmadas.

Examinaremos, por tanto,  sus argumentos. Como se ha indicado, se trata de la renuncia a un derecho de “multipropiedad o comunidad de multipropiedad” que se caracteriza por la adquisición conjunta por varias personas de un parte alícuota de la total propiedad  de una o varias unidades de alojamiento, pero referida a una concreta semana: el alojamiento no se divide ni física ni jurídicamente, sino que se adquiere por varias personas conjuntamente (normalmente cada adquisición se refiere 1/51 o 1/52 avaparte de la propiedad del total elemento), y conforme a las normas que rigen las relaciones entre los co-propietarios del bien y que con su compra aceptan, cada uno podrá utilizar el alojamiento un periodo anual, normalmente semanal, lo que además conlleva el deber de pagar entre todos esos propietarios los llamados gastos de mantenimiento, que van desde el agua, electricidad, reposición de mobiliario limpieza, etc. al mantenimiento de los servicios que se requieren para su correcto disfrute, mediante la llamada “cuota anual de mantenimiento”. En el régimen de multipropiedad el adquirente obtiene la plena propiedad y no por tiempo determinado, sino indefinido (ad perpetuam), y tal derecho puede ser trasmitido (venta, donación,  herencia, etc.).

Este régimen jurídico de multipropiedad ha de ser  anterior a la Ley 42/1998, que la prohíbe a partir de su entrada en vigor, sin perjuicio del mantenimiento  de las constituidas y existentes con anterioridad a esa fecha, que continuarán como hasta entonces, para no perjudicar así los derechos adquiridos, hasta su extinción por cualquier causa legal o libremente convenido, aunque normalmente se preveía fuesen de duración indefinida o perpetuidad, imponiendo la citada ley para ello el  cumplimiento de unos requisitos adjetivos (su publicitación registral) . Ciertamente dada esa antigüedad (anterior siempre a 1998 y sin perjuicio de los que compraran posteriormente la “semana” de sus titulares anteriores –ya fuera el vendedor el promotor, el comercializador  u otro tercero el transmitente), los actuales dueños  han devenido naturalmente en personas mayores, a veces con hijos que no quieren los mismos destinos para sus vacaciones, o porque simplemente no quieren disfrutarla.

Pero además cuando los titulares van alcanzando una edad avanzada, o tienen una  imposibilidad física de utilizar y disfrutar  de  su semana o, simplemente,  cuando surge la crisis económica que disminuye al mínimo las posibilidades de “reventa” a terceros, algunos propietarios sienten la necesidad (y otros quieren aprovechar la oportunidad) de deshacerse de su multipropiedad, incluso sin ninguna compensación por ello, con el preferente o exclusivo objetivo de liberarse de pagar cada anualidad la parte que le corresponde.

Hay que indicar que en la mayoría de los casos las cuotas en este sistema de “multipropiedad”, se calculan y resultan de la propia decisión de todos los copropietarios, que en sus juntas generales anuales  aprueban un presupuesto en el que se han de incluir todo lo necesario para el mantenimiento del complejo, sus alojamientos, instalaciones, etc. Y esa partida de gastos tiene naturalmente su contrapartida en los ingresos que fundamentalmente son las cuotas de los copropietarios.- Es decir no es ya una empresa la que impone a todos el importe del servicio de mantenimiento, sino que es decisión democráticamente adoptado por todos los copropietarios con su voto.

¿Qué ocurre por tanto cuando el propietario quiere y de hecho hace dejación de su derecho, que lo abandona o abdica de él y tiene la intención de olvidarse de cualquier obligación? O lo que es lo mismo, siendo válida tal renuncia ¿quién debe soportar o soporta los perjuicios derivados de esa decisión unilateral y frecuentemente contra la voluntad de los demás comuneros?

Esa es la pregunta y la respuesta -en términos de legalidad – de la que trata la Resolución que da lugar a este artículo.

La Resolución parte de la validez legal de la facultad que se atribuye al titular de un derecho a la renuncia abdicativa y abandono como medio extintivo de un derecho, así como la posibilidad de inscribir en el registro de la propiedad esa renuncia unilateral cuando se trata de derechos reales. Esa renuncia, como principio general está recogida en varios artículos del Código Civil, que cita la propia resolución, pero el ejercicio de un derecho tiene límites, que como también se señala, que  vienen fundamentalmente recogidos en los artículos 5 y 6 del Código Civil y que fundamentalmente son:

(i) no ser contrarios a la ley o al orden público.

(ii)  no causar perjuicio a terceros

(ii) que el ejercicio del derecho, como cualquier otro,  ha de atenerse a las reglas de la buena fe, con proscripción del abuso del derecho.

Como dice textualmente la resolución:

• Por ello la cuestión planteada no es tanto si es posible la renuncia de su dueño del propio derecho sino, centrándonos en el presenta caso, si  “es posible desprenderse unilateralmente de la titularidad de una cuota indivisa del dominio que lleva implícita un derecho de uso exclusivo y excluyente temporal de un apartamento,

• que forma parte de un edificio constituido en un régimen de propiedad,
• y éste a su vez está integrado en un conjunto inmobiliario sujeto al régimen del artículo 24 de la Ley sobre propiedad horizontal,
• y a cuyo derecho de condominio y aprovechamiento temporal por turnos, y al propio apartamento sobre el que recae, como elemento privativo de un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal, se incorporan obligaciones anejas a las que le están indisolublemente unidas.

Por ello interesa en este momento determinar que perjuicio y a quien se perjudica con la renuncia y abandono de este derecho, por lo tanto también con la extinción de las obligaciones que ello conllevaría, como es la de pagar la cuota de mantenimiento que anualmente debe satisfacer el multipropietario que abdica.

Haciendo la salvedad que esta cuestión afecta en la actualidad a todos los regímenes de aprovechamiento por turno (cualquiera que sea su estructura =sistema= legal al que se acoge), debemos centrarnos en este momento al objeto de la Resolución que se refiere únicamente a la renuncia a un derecho de “multipropiedad”, sin perjuicio de que en este artículo analicemos la misma cuestión en los demás sistemas, al menos los principales.

La determinar si existe o puede existir perjuicio para terceros lo primero que hace la  Resolución es identificar quienes son los posibles perjudicados y estos son prima facie, todos los propietarios del mismo apartamento (dividido formalmente en 52 partes),  junto a los demás propietarios de las 52 avapartes de los demás apartamentos en multipropiedad y todos los propietarios de fincas en el complejo.

Por ello los titulares del derecho de la multipropiedad analizada participaban de las tres comunidades superpuestas siguientes:

• la propia comunidad de multipropiedad sobre un alojamiento o sobre todos los sometidos a ese régimen en el mismo complejo para el mantenimiento de todos los apartamentos en explotación de multipropiedad, la áreas comunes e instalaciones afectos a ellos y para que se prestaran los servicios que les permitieran disfrutar de su semana.
• la comunidad de propietarios que nace con la división       horizontal (comunidad ordinaria de propiedad horizontal), y
• por último pero no siempre en el caso no tan frecuente del “conjunto inmobiliario (a veces vulgarmente conocido como la “supracomunidad”).

En este punto, es importante advertir que estas comunidades no tienen personalidad jurídica por lo que sus miembros pueden, y así lo son efectivamente,  prima facie, los directamente afectados y, posiblemente, perjudicados por la renuncia de uno de ellos con el abandono correlativo de sus obligaciones.

LA RESOLUCION DE LA DGRN

(hechos controvertidos y consideraciones legales)

 

HECHOS CONTROVERTIDOS:

Los esposos JMMJ y DNVC adquirieron de O.G, S.A.,  la plena propiedad de 1 parte de 52 de un apartamento destinado a su explotación como “apartamento de uso turístico integrado en un complejo turístico”. Por tanto las restantes 51 partes de ese apartamento se vendieron o estaban en proceso de venta de otras tantas personas. Además como facultad inherente a esa propiedad de 1/52 avaparte del apartamento, su titular tenía derecho a la ocupación del mismo –como alojamiento turístico- durante una semana de cada año.

Los compradores de esa parte de la propiedad del apartamento además de pagar el precio de la propiedad adquirida se obligaban, al igual que todos los demás copropietarios, a mantener el apartamento para el uso y ocupación y a pagar por ello una cuota anual de “mantenimiento”, que incluía los servicios turísticos al apartamento y del complejo. Al adquirirse  ese derecho a perpetuidad sus derechos y obligaciones se mantendrían por el mismo tiempo indefinido, ya siguiera siendo el mismo propietario el promotor o el primer adquirente u otros que le sucedieran en la propiedad por cualquier título, incluso la herencia.

Todos ellos en comunidad mantenían esos servicios, para lo que anualmente se convocaba una asamblea de propietarios (que llamaremos “multipropietarios”)  que elaboraba los presupuestos y  los aprobaba por mayoría.- Los gastos presupuestados y aprobados por la asamblea de propietarios se distribuían a prorrata entre todos los multipropietarios, obviamente teniendo en cuenta la clase de alojamiento  de que se trataba (por ejemplo su superficie o número de cuartos o calidad).

Esa era la cuota anual que debían satisfacer a la comunidad cada propietario, y dejar de pagarla ha sido a nuestro juicio el motivo de los citados esposos  renunciantes de  ”abandonar unilateralmente  su propiedad”, es decir que renunciado a la propiedad de su parte en el apartamento, se liberaban de su obligación de pagar la cuota anual.

FORMALIDADES DE LA RENUNCIA:

1.- Los esposos RENUNCIANTES otorgaron un acta de manifestaciones ante notario, que en uso de su función notarial la autorizó calificando positivamente con ello su legalidad”. En ese acta los esposos renunciaban pura y simplemente y sin condicionante alguna a la propiedad, es decir abdicaban de ella, por así decirlo la abandonaban como “soberanos” que eran de la misma y por  tanto sin tener que obtener con ello el consentimiento de nadie.

2.- Y esa no necesidad del consentimiento de terceros para su renuncia abdicativa incluía la liberación, a juicio de los renunciantes de sus obligaciones frente a la comunidad de propietarios del propio apartamento, frente a la comunidad de todos los propietarios de apartamentos en multipropiedad y frente a todos los propietarios de apartamentos, locales, etc. de la totalidad de la edificación  (comunidad de la L.O.H. y supracomunidad).

La renuncia de los citados esposos en escritura pública es medio formal suficiente para ese abandono de la propiedad- no siendo obligatoria su inscripción en el registro de la propiedad, como no lo es la inscripción previa de la propiedad. Pero ciertamente lo que los renunciantes quieren es que además de forma pública –a través de la inscripción de su derecho en el registro de la propiedad- quede constancia de su plena renuncia, y para ello presentaron la escritura pública en el Registro de Alcoy.

3.- Al igual que el notario, el registrador de la propiedad, a los solos efectos de autorizar la inscripción, debe calificar si el acto es legal para lograr su acceso al registro, lo que denegó porque la renuncia al propio derecho no se puede hacer (en síntesis) si perjudica a terceros y estos no dan su consentimiento o que al menos se les notificara para que pudiesen oponerse e interponer las acciones legales que estimaran pertinentes.

FUNDAMENTOS DE LA DECISION DE LA DGRN.

La Resolución viene a admitir los preceptos legales que se contienen en la calificación del registrador de la propiedad referidos a: (i) la admisibilidad de la renuncia abdicativa y abandono como medio extintivo de los derechos, (ii) que los límites de  la renuncia son la buena fe y la proscripción del abuso de derecho, (iii) el contenido concreto  de los derechos de propiedad en las edificaciones divididas horizontalmente y en los conjuntos inmobiliarios, (iii) el derecho de los comuneros y copropietarios de impugnar los cuerdos que consideren lesivos, (iv) la aplicación analógica de la regulación de las sociedades civiles en caso de resolución por renuncia de un socio en la que se exige que se haga de buena fe y se ponga en conocimiento de los demás socios, v) igualmente de la aplicación analógica de las normas  del Código de Comercio por las que socios de las sociedades colectivas y comanditarias pueden oponerse a la disolución que solicita un solo socio que actúa de mala fe, (vi) del Reglamento del Registro  Mercantil que exige medie el consentimiento de todos los copartícipes y además en relación con la inscripción de la separación de un socio en una agrupación de interés económico mediando justa causa exige que se realice notificación a los demás,(vii) así como el transcurso de quince días sin oposición, correspondiendo la decisión a los tribunales caso de que se formule tal oposición y (viii) por último por lo dispuesto en la Ley de Agrupaciones de Interés Económico que consagra el derecho de todo socio a separarse de la agrupación cuando concurra justa causa o si mediare el consentimiento de los demás socios, considerando que hay justa causa si la agrupación se constituyó por tiempo indefinido por la sola voluntad del socio comunicada con tres meses de antelación…

De forma resumida fundamenta y establece la Citada Resolución:

A.- Que teniendo en cuenta que el derecho o semana de multipropiedad recae sobre una triple comunidad (la de los titulares de derechos de multipropiedad, la comunidad horizontal de la propia edificación y la comunidad la supracomunidad del complejo inmobiliario), hay que examinar si esa renuncia unilateral de un multipropietario puede perjudicar a los demás multipropietarios o a los demás comuneros de las tres comunidades citadas.

B.- Hay que tener en cuenta y determinar si el derecho abandonado pasa a la propiedad del Estado (tema en el que no existe unidad de criterio entre los juristas, pero que en este caso la DGRN no comparte) o por el contrario acrece o se distribuye proporcionalmente entre los demás “multipropietarios”.

C.- Si por ese “acrecimiento proporcional” de  los derechos de los demás multipropietarios pudieran surgir para estos nuevas obligaciones (como de hecho ocurriría) por la que estos  pudieran ser perjudicados, sin ni siquiera informarles de ello para que pudieran oponerse.

D.- La DGRN constata que esa renuncia genera nuevas obligaciones para los comuneros que por efecto de la renuncia acrecen su derecho y estima que (textualmente) ” Las deudas de la comunidad, tanto de la sujeta al régimen de propiedad horizontal, como de la subcomunidad de titulares sometida al régimen de aprovechamiento por turnos, porque carecen de personalidad jurídica, en efecto, son deudas de los propietarios o cotitulares (22.1 y.2 y 24 L.P-H).

E.- Derecho de impugnación.-

Teniendo en cuenta que tanto el comunero renunciante, como los demás a que puede perjudicar su renuncia no son estrictamente como antes se indica  terceros sin relación alguna, ya que forman parte de unas mismas comunidades, al menos, sino el consentimiento, los renunciantes deben notificar a los demás cotitulares la renuncia para que éstos, puedan oponerse en forma legal a ella.

En tal sentido dice la Resolución: “en consecuencia, con arreglo al artículo 1705 C-c., habrá, cuando menos, de ponerse la renuncia cuya inscripción se pide -como paso previo de rigurosa observancia para practicar el asiento- en conocimiento de los demás propietarios o cotitulares para que puedan impugnarla judicialmente, solicitando las oportunas medidas cautelares, si estiman que es ineficaz por ser de mala fe (y habrá mala fe no sólo cuando quien hizo la renuncia, como dice el artículo 1706, intenta apropiarse el provecho, sino también desplazar el gasto, que «debía ser común»); o, en cualquier caso, para tomar las decisiones que estimen convenientes en defensa de sus intereses (renuncia de la propiedad a su vez por otros partícipes, abandono del edificio o venta a un mejor gestor por los restantes o único propietario, etc.)…. En efecto, no se trata aquí solo, al contrario que allí, de un problema de asunción de responsabilidad personal por los gastos generales sino de traslado forzoso de la correspondiente, por la cuota en éstos de su piso, del propietario o del cotitular renunciante a todos los demás.

Por otra parte a modo de conclusión la propia Resolución dice:

• Nuestro ordenamiento jurídico reconoce el derecho de renunciay, como se ha dicho, en relación al artículo 1706 del Código, la buena fe «sólo veda aquellas modalidades de su ejercicio en las que se advierte una total desconsideración del interés de los demás» (copartícipes). De ahí que no se pueda al socaire de cualquier motivo, si es válida y eficaz y cumple por tanto con todos los requisitos prevenidos en las leyes, imponer límites que lo socaven.

• Es más la renuncia en casos como éste («rectius», abandono) no sólo es una manifestación de la libertad del propietario (como sucede siempre que éste es único) y por tanto de los poderes dispositivos implícitos en el concepto de dominio, sino una facultad que corresponde al propietario como correlato del principio jurídico constitucional y civil a no quedar vinculado perpetuamente, en este caso, por la cargas de una administración cuya gestión no controla (ya que su propiedad o copropiedad, al menos en cuanto a los elementos comunes, está incorporada como parte al «corpus» más amplio de una organización de orden superior que la integra). 

        –Sin perjuicio de que, si el renunciante no obtuviese el consentimiento o se produjese        oposición de los demás propietarios o cotitulares, pudiese acudir a los tribunales para        que (previa adopción en su caso de las medidas cautelares oportunas para enervar          los efectos desfavorables del artículo 38 de la Ley Hipotecaria) dicten sentencia que          declare legítima la renuncia, y logre así, por tanto, título bastante para la inscripción.

La consecuencia de todo ello puede resumirse en:

      – el derecho es, en principio,  renunciable.

      – el renunciante  debe ponerlo en conocimiento de aquellos a quienes pudiera perjudicar: en principio, los demás comuneros del mismo alojamiento.

      – en el caso de oponerse, serán los Tribunales quienes determinen la validez de la renuncia. En caso de no oposición, acrecerá a los otros comuneros.

 

PROXIMAMENTE: La renuncia unilateral y abdicativa en otros regímenes legales en los que se ha estructurado históricamente y hasta hoy los derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístic

Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

Marbella, enero de 2015