“Onagrup consolida su presencia en Canarias”

["Clubotel la Dorada"]

ONAGRUP tiene el placer de comunicaros, la reciente adquisición de la empresa WIMPEN que es propietaria y gestora de 7 complejos hoteleros: cuatro en Tenerife Sur, dos en Lanzarote y uno en Estepona, Málaga. Esta operación se formalizó el pasado 20 de Enero de 2015.

 Los siete nuevos hoteles son: Ona Bena Vista en Estepona, Málaga; Ona El Marqués y Ona Las Rosas en Los Gigantes, Tenerife; Ona Sueño Azul en Callao Salvaje, Tenerife; Ona Los Claveles en Los Cristianos, Tenerife; Ona Las Casitas y Ona Las Brisas en Playa Blanca, Lanzarote. Entre las instalaciones disponibles hay piscinas exteriores, restaurantes, supermercados e instalaciones deportivas.

Onagrup adquiere 7 complejos y un nuevo destino: CanariasNuevo destino Canarias (Contactos)

 Esta  operación es muestra de que  ONAGRUP continúa con el proceso de expansión implantado por la Dirección del grupo, siendo propietario y gestor a día de hoy de 20 complejos hoteleros con 1.353 unidades y 2.032 habitaciones, reforzando la evolución progresiva que la empresa ha experimentado en los últimos años. Consolidando así su presencia en el mercado hotelero español, con crecimiento y excelencia en la explotación hotelera. Por todo ello queremos haceros participes de nuestra gran satisfacción en los resultados de la empresa y en nuestro futuro. Con esta incorporación, ONAGRUP sigue el camino trazado en su estrategia de crecimiento e inicia su presencia en las Islas Canarias. Un destino de calidad, con todas las ventajas de estar ubicado en Europa y de alta demanda.

FUENTE: COMUNICADO LITERAL DE ONAGRUP

CANARY ISLANDS: NEW REGULATIONS ON THE RENTAL OF PRIVATE HOMES FOR TOURIST USE.

OLD CANARY MANSION

The operators of tourist accommodation establishments in Spain (hotels, apartment-hotels, holiday apartments, etc) have for many years strongly opposed the existence of what they regarded as a clandestine activity of seasonal rental of private homes to national or international tourists by their owners (first or second residence).

Indeed, many owners of homes which are not part of a tourist establishment would during the high season rent out to tourists their own homes, which were in some cases their firstHIresidence and in some other cases their second residence, so they would even vacate the property and move in with some relative or into cheaper tourist areas during that period.

Tourism operators used to and still claim that this constitutes a source of fiscal fraud, a service which in some cases does not meet the appropriate conditions and may even pose risks and, in any event, an instance of unfair competition, as while they and their facilities were obligated to meet strict safety, quality, etc requirements, the private owners didn’t meet any.

Private renters, on the other hand, claimed that renting out a home is as lawful an activity as any other and that, if their home is legally fit for habitation by them, then it should also be fit for habitation by third parties, and they argued that the rent thereby received is like any other income on which the person receiving it has to pay tax.

It was in this context that the Urban Lease Act (L.A.U.), which regulated urban land and property and, very particularly, “living accommodation” contracts, was amended in 2013. But living accommodation for the purposes of this Act is not to be regarded as a building in which it is possible to live, but as a much “narrower” concept based on the intended use thereof, as the “rental of living accommodation as regulated by the L.A.U.” is “that which relates to a habitable building which is intended to satisfy the renter’s need to have permanent living accommodation” (Article 1 L.A.U.). On the other hand, “seasonal” house rental contracts were also included in the scope of this Act.

The aforementioned amendment of the L.A.U. in 2013, on the other hand, excluded (by virtue of article 5.e L.A.U.) the “temporary assignment of use of a house in its entirety which is furnished, equipped and fit for immediate use and which is marketed or promoted through tourism offer channels with a view to obtaining a profit, where it is subject to a specific scheme as a result of its zoning regulations”.

The content of this article pointed to the way of regulating houses for tourists use; a regulation which does not fall within the jurisdiction of the State but of the various Autonomous Communities.

An analysis of the aforementioned precept shows us the characteristics of the activity and the contracts which should be met by those referred to as “living accommodation for tourist use”, i.e.:

1.- These rentals are euphemistically referred to as “temporary assignment of the use of a home” instead of seasonal rental.

2.- The rental must refer to the “house in its entirety”.

3.- It must be furnished, equipped and fit for immediate use.

4.- Marketed and promoted through tourism offer channels.

5.- The purpose of the rental must be that of obtaining a profit.

6.- And it must be subject to a specific scheme arising out of its zoning regulation. It must be noted that such a specific scheme has to be regulated by the legal rules of the Autonomous Communities, which have exclusive jurisdiction in this regard.

The Autonomous Communities (albeit not all of them) have more or less recently started to regulate this kind of tourist accommodation. In the Canaries, for example, the process of publication of the aforementioned decree project has now started, thus opening the legislative way to its coming into force.

In the meantime, I think it would not be unreasonable to say that, in default of such a rule, the rental of these houses constitutes a seasonal leasehold regulated by the current Urban Lease Act (L.A.U.).

Of all the characteristics which according to the L.A.U. define “tourist houses” as a reason to exclude them from its regulatory scope, the most defining or important one is that it must be <<marketed and promoted through tourism offer channels>>. All the other characteristics mentioned above certainly are or can be common to the rentals regulated under the L.A.U., particularly as regards seasonal rentals. The last characteristic, or rather in this case, requirement, is the “subjection to the tourism zoning regulations”; in other words, the acknowledgement that all the former requirements are met (including that of being offered through tourism channels).

I believe, on the other hand, that it would be highly questionable to say that homes may not be rented out as “tourist accommodation” until such time as legal regulations on the matter have been established.

It is my view (unless otherwise justified) that the following conclusions can be gathered from the above:

Roques de Tejeda Gran Canaria 180911 (27)

  • Seasonal rental of homes to tourists is legally feasible where the renter is attracted outside the tourism offer and promotion channels.
  • It would be more questionable to state that homes may not be rented out to tourists until such time as specific regulations on the matter are in place, even if they are rented through those channels. Obviously, this doubt will be cleared in each territory once the zoning legislation has been enacted, as now intended in the Canaries.

PROJECT TO REGULATE PRIVATE HOMES FOR TOURIST USE IN THE CANARY ISLANDS

The Regulation Project starts by defining private homes for tourist use as, fundamentally, those meeting the requirements mentioned in article 5.e of the L.A.U. which result in exclusion from its scope of application, which have been listed above. Of all those requirements for exclusion, which on the other hand are listed in such wide terms that they should be construed on an ‘included but not limited to’ basis, the condition relating to promotion and marketing through tourism offer channels is particularly emphasised.

It is important to stress its operation regime, in which respect we would highlight that:

  • Use of the home must be assigned to one only user (although the latter may be accompanied by their family, friends, etc). That is, the home may only be marketed as a whole, not divided into units.
  • In homes or buildings subject to a ‘horizontal property’ system, ‘authorisation from the Community of Property Owners’ is required.

We consider that this is an essential point to determine the feasibility of this kind of operation, so it will be dealt with in more detail at the end of this article.

  • Registration with the Canary Islands’ Tourism Registry.
  • The owner of the home must upon formalising the contract submit a document containing information such as the name of the owner of the property, registration number with the aforementioned Registry, number of persons who will occupy the property, etc.

On the other hand, the home must have a door sign identifying it as a property for tourist use, and the marketing thereof must comply with certain requirements relating to information and publicising.

Chapter II of the Decree Project, on the other hand, refers to conditions of use (habitability and safety regulations, cleaning, civil liability insurance, etc), technical requirements (furniture, minimum size, etc) and minimum equipment required (security locks, first aid it, lighting, household items, linen, kitchenware, etc).

In particular, a binding price list must be made available to the users in accordance with those publicly advertised or publicised.

Finally, Chapter III relates to the process of commencement and performance of the activity, and Chapter IV regulates claims and the inspection and sanction system.

REQUIRED AUTHORISATION FROM THE COMMUNITY OF PROPERTY OWNERS

We have commented above on the decisive importance of this requirement, which we believe will determine the greater or lesser feasibility of the operation of many homes for tourism purposes, as it can be a very difficult requirement to be met in many cases.

While we do not have any statistics concerning the number or percentage of homes in a horizontal property system which will need to obtain authorisation from the Community of Property Owners in order to be used for tourist use, we can certainly state that most newly-constructed homes are subject to such a system.

MANSION

Traditionally, the homes which are not subject to this system are old dwellings –whether on one or on several floors-, old multi-family and single-family homes located in streets of the town centre and in the countryside, and homes built as part of “de facto” developments. However, homes built as part of multi-storey buildings since the nineteen-sixties and those which are part of developments, even in the case of single-family homes, are normally subject to a horizontal property system, whether mandatorily or by reason of convenience (e.g. vertical property division). Nowadays there are probably more homes subject to a horizontal property system than not.

How is authorisation obtained from the Community of Property Owners?

First of all, if the Statutes of the Community included in its “Constitutional Title” contain a provision whereby such tourist use is allowed, in our opinion this will suffice and no agreement of the Community of Property Owners will be necessary, as the Community may only reject it by virtue of a unanimous resolution to amend the Statutes. However, it is highly unlikely for the Statutes of the Community to say anything in this regard insomuch as it has not occurred in the past, unless the existence in the Statutes of a general authorisation to carry out commercial or business activities –such as “…may carry out any lawful commercial activity”- is considered sufficient authority.

This certainly is a personal opinion, which also admits the opposite interpretation. That is, if the Statutes specifically prohibit the tourist use of the properties or the performance of commercial or business activities, then the Statutes would have to be amended by unanimous resolution in order for the amended text to envisage such an authorisation, whether specifically or generally and with or without the addition of the correlative authorisation from the General Meeting.

Normally, however, in default of such a Statutory clause, any owner wishing to use their home for tourism purposes will need to obtain authorisation from the Community of REUNIONProperty Owners, and this is the scenario in which it is necessary to define how the authorisation can be validly granted.  We consider that the President of the Community may not grant such an authorisation by themselves, as this is not a responsibility included in their Community representation duties, so it will need to be approved in General Meeting by a majority of owners who also represent a majority of participation coefficients.

The need to obtain the Community’s approval as aforesaid will probably be an insurmountable requirement in many cases for the home to be used for tourism purposes and, in any event, it will significantly reduce the number of homes which do have authorisation to such end.

One last comment to be made in relation to this activity is that it constitutes an economic-entrepreneurial activity (inclusion in the tourism registries being required) and, therefore, the relevant fiscal regulations need to be complied with, i.e. as an entrepreneurial organisation.

“PRIVATE RESIDENCES” AS HOMES FOR TOURIST USE”

CASA LUJO ANDALUCIAAn example of the highest quality products of the holiday industry, particularly as regards the so-called “new holiday products” (traditional rotational enjoyment, fractional, destination clubs, etc), are the so-called private residences, which are accommodation units aimed for one only user/client (obviously accompanied by their family, friends, etc), normally large in size, luxurious and with added up-market services such as private cook, vehicle with driver, etc.

From a legal point of view, this is normally formalised as a “Rotational Enjoyment” contract, so the clients purchasing this kind of enjoyment right do so for a longer period than the traditional week and with the inclusion of the aforementioned additional services, and the right normally does not (although it can) relate to a specific property but to various determinable properties in several countries. The “residences” to which these enjoyment rights relate are singular properties by reason of their location, age, magnificence, destination, etc, and they are rarely part of a traditional tourist resort.

We therefore believe that the operation of these residences as homes for tourist use can be very useful for their development in a professional manner.

 

 (See in internet:  Preferred Residences  &  and The Registry Collection

 

 

 

Lizarza Abogados

February the 5th – 2015

 

 

CANARIAS: NUEVA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE PARTICULARES PARA ALQUILER DE USO TURÍSTICO.

 

TÍPICA MANSION CANARIA

TÍPICA MANSION DE LAS ISLAS CANARIA

Desde hace muchos años he existido en España una fuerte oposición de los empresarios de explotaciones de establecimientos de alojamientos turísticos (hoteles, hoteles-apartamentos, apartamentos turísticos, etc.) por la existencia  de lo que consideraban una actividad clandestina del alquiler por temporada a los turistas nacionales o extranjeros por parte de los particulares propietarios de sus viviendas (primera o segundas residencia).

Efectivamente propietarios de viviendas no integradas en establecimientos turísticos aprovechaban las temporadas altas para alquilar a los turistas sus propias viviendas que en algunos casos era su segunda propiedad y en otros la primera, por lo que incluso las  desalojaban y vivían durante ese tiempo en casas de familiares o en zonas no turísticas de más barato alquiler.

Alegaban  y hoy alegan los empresarios turísticos que ello es una bolsa de fraude fiscalHI un servicio carente en muchos  aspectos de las condiciones  adecuadas, incluso peligroso y en todo caso una competencia desleal, pues mientras  a ellos se les exigían severos requisitos de seguridad, calidad, instalaciones, etc., los particulares no cumplían ningún requisito.

Por el contrario los particulares aleganaban que alquilar una vivienda es una actividad tan lícita como cualquier otra, que si esta era habitable legalmente para ellos no lo sería menos para terceros y que en todo caso las rentas del alquiler era como otra cualquiera otra por la que su perceptor tenía que tributar.

Así las cosas se modificó en el año 2013 la Ley de Arrendaientos Urbanos (L.A.U), que
tenía por objetivo la regulación de las fincas e inmuebles urbanos y muy especialmente los contratos de “viviendas”. Pero por vivienda para esta Ley no ha de entenderse edificación donde se puede vivir, sino que el concepto de vivienda se “acotaba” aún más conforme a su destino al decir que “arrendamiento de vivienda regulado por la L.A.U.” era  “aquel que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 1 LAU). Por otra parte también los contratos de viviendas “por temporada” estaban incluidos en su regulación por esta Ley.

La citada modificación de la L.A.U. en 2013 venía por otra parte a excluir de su ámbito regulatorio  (ex artículo  5.e –L.A.U.)  “la cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa  sectorial”.

Del tenor de  este artículo ya se señalaba el camino para la regulación de las viviendas para uso turístico;  regulación que no es competencia del Estado español sino de sus diferentes comunidades autónomas.

Si analizamos el precepto citado ya pode podemos comprobar las características de la actividad y los contratos de lo que deberían tener las que se han dado en llamar “las viviendas de uso turístico” y que son:

1.- Eufemísticamente a estos arrendamientos se les llama “cesión temporal de uso de viviendas”, en vez de arrendamientos por temporada.

2.- El arrendamiento lo ha de ser de la “totalidad de la vivienda”.

3.- Debe estar amueblada,  equipada y en condiciones de uso inmediato.

4.- Comercializada y promocionada en canales de oferta turística.

5.- realizada con finalidad lucrativa.

6.- Y que esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa  sectorial”.

Hay que tener en cuenta que este régimen específico tiene que venir regulado por normas legales de las comunidades autónomas por ser exclusivamente las competentes.

Las Comunidades autónomas (y no todas) han comenzado más  o menos recientemente a regular esta clase de alojamientos turísticos, como Canarias que ahora comienza con la publicación del proyecto de Decreto al principio citado  que inicia el camino legislativo que lleve a su entrada en vigor.

Mientras tanto creo que no sería descabellado decir que no existiendo esa norma el alquilar de esas viviendas es un arrendamiento por temporada regulado en la vigente L.A.U.

De todas las características que para la L.A.U. definen las “viviendas turísticas” como motivo para  excluirlas de su ámbito regulador,  el más definitorio o importante es  que aquella sea  <<comercializada y promocionada en canales de oferta turística>>. Ciertamente todas los demás características citadas son o pueden ser  comunes a los arrendamientos regulados en la L.A.U., especialmente lo que se refiere a los arrendamientos por temporada.

La última de sus característica, o más bien en este caso requisito, es el “sometimiento a la normativa sectorial turística” o lo que es lo mismo el reconocimiento de que se cumplen todos los anteriores –incluido el de su oferta en canales turísticos-.

Creo por otra parte que sería muy discutible decir que mientras no exista esa regulación legal no puedan arrendarse viviendas hasta que como “alojamientos turísticos” se establezca la regulación.

De todo lo anterior creo que se puede colegir (obviamente en mi opinión que someto a otra mejor) que:

  • El arrendamiento por temporada de viviendas destinadas incluso a turistas es legalmente factible cuando la captación del arrendatario se haga fuera de los canales de promoción y oferta turística.
  • Más discutible sería afirmar que mientras no exista esa regulación no se puede arrendar viviendas a turísticas, aunque se hiciera mediante el uso de esos canales. Obviamente esta duda quedará resuelta en cada territorio cuando se promulgue esa legislación sectorial, como ahora pretende Canarias.

EL  PROYECTO DE REGLAMENTO DE CANARIAS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

El  Proyecto de Reglamento comienza defiendo que son viviendas de uso turístico, fundamentalmente  señalando son las que reúnen los requisitos que el art. artículo  5.e  L.A.U. señala para excluirlas de su ámbito de aplicación y que antes hemos enumerado.- Pero de todos ellos enfatizando la promoción y comercialización en canales de oferta turística, que por otra parte los enumera de forma tan amplia que es más enunciativa que exhaustiva.

Importante es señalar su régimen de explotación del que destacamos:

Roques de Tejeda Gran Canaria 180911 (27)

  • El destinatario de la cesión de uso debe ser un solo usuario (aunque con este podrán convivir su familia, amigos, etc.), es decir que se prohíbe que su comercialización no sea como “unidad”, es decir que los sea por estancias.
  • En las viviendas en edificaciones o  conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal se requiere la “autorización de la comunidad de propietarios”.

Estimamos que este es un punto esencial en la viabilidad de esta clase de explotación,  por lo que se tratará más extensamente al final de este artículo.

  • Inscripción en el Registro de Turismo de Canarias.
  • Entrega por el titular de la vivienda al  momento de la contratación de un documento con menciones tales como el nombre del titular de la vivienda, número de inscripción en el antes citado registro, número de persona que ocuparán la vivienda, etc.
  • Por otra parte la vivienda deberá estar  identificada como de uso turístico con placa y la comercialización requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de información y publicidad.

 Por su parte el Capítulo II del  proyecto de Decreto se dedica a las condiciones de uso (normativa de habitabilidad y seguridad, limpieza,  seguro de responsabilidad civil, etc.), requisitos técnicos (muebles, dimensiones mínimas, etc.) y equipamientos  mínimos (cierres de seguridad, botiquín, iluminación, menaje, ropa de estancias, vajillas, etc.)

En especial debe ponerse a disposición  de los usuarios una lista vinculante de preciso conforme a lo que se publicite o anuncie públicamente.

Por último el Capítulo  III se dedica al procedimiento de inicio y ejercicio de la actividad y elIV regula las reclamaciones y al régimen  de inspección y régimen sancionador.

 EL REQUISITO DE LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

 Anteriormente hemos señalado la importancia decisiva de este requisito por el que creemos que se determinará la mayor o menor viabilidad de explotación de muchas viviendas para su uso turístico, ya que en algunos o muchos casos puede ser de difícil cumplimiento.

Aunque no poseemos estadísticas sobre el número, o siquiera porcentaje, de las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que  requerirán para su uso turístico de la  autorización de la comunidad de propietarios, si podríamos afirmar que la mayoría de las de nueva construcción de hayan sometidas a este régimen.

Tradicionalmente no están sometidas a este régimen las viviendas antiguas sean en una o varias plantas, las antiguas plurifamiliares y unifamiliares situadas en las calles de los casos urbanos y las situadas en el campo, o las construidas en urbanizaciones “de hecho”,  pero las de nueva edificación por plantas (edificios) a partir de los años sesenta y las que se encuentran en urbanizaciones, incluso con viviendas unifamiliares, suelen estar sometidas de forma necesaria o por conveniencia (v.g propiedad horizontal tumbada) a este régimen. Y seguramente las sometidas a ese régimen son más hoy en día que las no sometidas.

 ¿Cómo se obtiene la autorización de la comunidad de propietarios?

 En primer lugar si en los Estatutos de la Comunidad que forman parte del su “titulo constitutivo” existe una reserva en este sentido que permite ese uso, entendemos que ello es suficiente y no se necesita acuerdo de la comunidad de propietarios alguno ya que la comunidad sólo podría denegarlo por acuerdo unánime de modificación de esos estatutos.

Pero es muy improbable que los Estatutos de la comunidad digan algo al respecto cuando no se ha dado este supuesto en el pasado, a no ser que considere suficiente  que en aquellos exista una facultad en la que se autorizara de forma genérica la realización de actividades comerciales o empresariales del tipo <<“podrán realizar cualquier actividad de lícito comercio”>>.- Ciertamente esto es una opinión personal, que además tendría una interpretación a contrario, es decir que si los estatutos prohibieran de forma específica esta actividad de uso turístico o prohibieran la realización de actividades comerciales o empresariales,  sería necesario en el primero caso la modificación de los estatutos por unanimidad, para que ello en el texto modificado se autorizara con carácter específico o de forma general, incluso añadiendo o no la correlativa autorización de la junta de propietarios.

Pero lo normal es que no existiendo esa cláusula estatutaria el propietario que quiera dar uso turístico a su vivienda necesite recurrir a la autorización de la comunidad de propietario y es en ese caso cuando hay que definir como esa autorización puede ser válidamente otorgada.  Estimamos que el presidente de la comunidad por sí sólo no puede dar esta autorización por no ser un acto incluido en sus funciones de representación de la comunidad, por lo que deberá ser aprobado por la junta de propietarios  por mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Seguramente la necesidad de esa aprobación (que en algunos casos puede ser de unanimidad para modificar los estatuto sociales que a priori puedan prohibir actividades económico-empresariales) será en muchos casos requisito insuperable para que se pueda destinar la vivienda a uso turístico y  en todo caso reducirá enormemente las que si queden autorizadas a hacerlo.

 Un último apunte sobre esta actividad es que constituye una actividad económico-empresarial y por lo tanto (al efecto se requiere la inclusión en los registros turísticios), lo que determina también la obligación de cumplimiento de la normativa fiscal correspondiente

 LAS “PRIVATE RESIDENCES” COMO VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

CASA LUJO ANDALUCIA

La industria vacacional y en especial la que tiene como objetivo primario los llamados “nuevos productos vacacionales” (aprovechamiento por turno tradicional,  fractionals, destinations clubs, etc.) tiene como exponente de la mayor calidad las denominadas “private residences”, que son unidades de alojamiento destinadas a un solo =usuario-contratante= (obviamente con su familia, amigos, etc.), normalmente de grandes dimensiones,  de lujo y con servicios añadidos de alta gama, como cocinero propio, vehículos con chofer, etc.

Legalmente se suelen acoger a al tipo contractual de “aprovechamiento por turno”,  por lo que los clientes que adquieren su derecho de aprovechamiento lo hacen por unMANSION turno superior al tradicional de una semana, con la exigencia de los servicios complementarios citados y normalmente (aunque pueden serlo) no recaen sobre un inmueble determinado, sino en varios determinables de varios países del mundo. La “residencias” sobre los que este derecho de uso recaen son singulares por su situación, antigüedad, monumentalidad destino, etc.  y raramente pueden formar parte del un complejo turístico al uso.

Por ello creemos que su explotación como viviendas de uso turístico –es decir bajo organización empresarial-  puede ser suma utilidad para su desarrollo.

Véase en internet: Preferred Residences & Teh Regustry Collection.

Lizarza Abogados,

5 de febrero de 2015