CANARIAS: NUEVA REGULACIÓN DE LAS VIVIENDAS DE PARTICULARES PARA ALQUILER DE USO TURÍSTICO.


 

TÍPICA MANSION CANARIA

TÍPICA MANSION DE LAS ISLAS CANARIA

Desde hace muchos años he existido en España una fuerte oposición de los empresarios de explotaciones de establecimientos de alojamientos turísticos (hoteles, hoteles-apartamentos, apartamentos turísticos, etc.) por la existencia  de lo que consideraban una actividad clandestina del alquiler por temporada a los turistas nacionales o extranjeros por parte de los particulares propietarios de sus viviendas (primera o segundas residencia).

Efectivamente propietarios de viviendas no integradas en establecimientos turísticos aprovechaban las temporadas altas para alquilar a los turistas sus propias viviendas que en algunos casos era su segunda propiedad y en otros la primera, por lo que incluso las  desalojaban y vivían durante ese tiempo en casas de familiares o en zonas no turísticas de más barato alquiler.

Alegaban  y hoy alegan los empresarios turísticos que ello es una bolsa de fraude fiscalHI un servicio carente en muchos  aspectos de las condiciones  adecuadas, incluso peligroso y en todo caso una competencia desleal, pues mientras  a ellos se les exigían severos requisitos de seguridad, calidad, instalaciones, etc., los particulares no cumplían ningún requisito.

Por el contrario los particulares aleganaban que alquilar una vivienda es una actividad tan lícita como cualquier otra, que si esta era habitable legalmente para ellos no lo sería menos para terceros y que en todo caso las rentas del alquiler era como otra cualquiera otra por la que su perceptor tenía que tributar.

Así las cosas se modificó en el año 2013 la Ley de Arrendaientos Urbanos (L.A.U), que
tenía por objetivo la regulación de las fincas e inmuebles urbanos y muy especialmente los contratos de “viviendas”. Pero por vivienda para esta Ley no ha de entenderse edificación donde se puede vivir, sino que el concepto de vivienda se “acotaba” aún más conforme a su destino al decir que “arrendamiento de vivienda regulado por la L.A.U.” era  “aquel que recae sobre una edificación habitable, cuyo destino sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario” (art. 1 LAU). Por otra parte también los contratos de viviendas “por temporada” estaban incluidos en su regulación por esta Ley.

La citada modificación de la L.A.U. en 2013 venía por otra parte a excluir de su ámbito regulatorio  (ex artículo  5.e –L.A.U.)  “la cesión temporal de uso de la totalidad de la vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa  sectorial”.

Del tenor de  este artículo ya se señalaba el camino para la regulación de las viviendas para uso turístico;  regulación que no es competencia del Estado español sino de sus diferentes comunidades autónomas.

Si analizamos el precepto citado ya pode podemos comprobar las características de la actividad y los contratos de lo que deberían tener las que se han dado en llamar “las viviendas de uso turístico” y que son:

1.- Eufemísticamente a estos arrendamientos se les llama “cesión temporal de uso de viviendas”, en vez de arrendamientos por temporada.

2.- El arrendamiento lo ha de ser de la “totalidad de la vivienda”.

3.- Debe estar amueblada,  equipada y en condiciones de uso inmediato.

4.- Comercializada y promocionada en canales de oferta turística.

5.- realizada con finalidad lucrativa.

6.- Y que esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa  sectorial”.

Hay que tener en cuenta que este régimen específico tiene que venir regulado por normas legales de las comunidades autónomas por ser exclusivamente las competentes.

Las Comunidades autónomas (y no todas) han comenzado más  o menos recientemente a regular esta clase de alojamientos turísticos, como Canarias que ahora comienza con la publicación del proyecto de Decreto al principio citado  que inicia el camino legislativo que lleve a su entrada en vigor.

Mientras tanto creo que no sería descabellado decir que no existiendo esa norma el alquilar de esas viviendas es un arrendamiento por temporada regulado en la vigente L.A.U.

De todas las características que para la L.A.U. definen las “viviendas turísticas” como motivo para  excluirlas de su ámbito regulador,  el más definitorio o importante es  que aquella sea  <<comercializada y promocionada en canales de oferta turística>>. Ciertamente todas los demás características citadas son o pueden ser  comunes a los arrendamientos regulados en la L.A.U., especialmente lo que se refiere a los arrendamientos por temporada.

La última de sus característica, o más bien en este caso requisito, es el “sometimiento a la normativa sectorial turística” o lo que es lo mismo el reconocimiento de que se cumplen todos los anteriores –incluido el de su oferta en canales turísticos-.

Creo por otra parte que sería muy discutible decir que mientras no exista esa regulación legal no puedan arrendarse viviendas hasta que como “alojamientos turísticos” se establezca la regulación.

De todo lo anterior creo que se puede colegir (obviamente en mi opinión que someto a otra mejor) que:

  • El arrendamiento por temporada de viviendas destinadas incluso a turistas es legalmente factible cuando la captación del arrendatario se haga fuera de los canales de promoción y oferta turística.
  • Más discutible sería afirmar que mientras no exista esa regulación no se puede arrendar viviendas a turísticas, aunque se hiciera mediante el uso de esos canales. Obviamente esta duda quedará resuelta en cada territorio cuando se promulgue esa legislación sectorial, como ahora pretende Canarias.

EL  PROYECTO DE REGLAMENTO DE CANARIAS DE LAS VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

El  Proyecto de Reglamento comienza defiendo que son viviendas de uso turístico, fundamentalmente  señalando son las que reúnen los requisitos que el art. artículo  5.e  L.A.U. señala para excluirlas de su ámbito de aplicación y que antes hemos enumerado.- Pero de todos ellos enfatizando la promoción y comercialización en canales de oferta turística, que por otra parte los enumera de forma tan amplia que es más enunciativa que exhaustiva.

Importante es señalar su régimen de explotación del que destacamos:

Roques de Tejeda Gran Canaria 180911 (27)

  • El destinatario de la cesión de uso debe ser un solo usuario (aunque con este podrán convivir su familia, amigos, etc.), es decir que se prohíbe que su comercialización no sea como “unidad”, es decir que los sea por estancias.
  • En las viviendas en edificaciones o  conjuntos sometidos al régimen de propiedad horizontal se requiere la “autorización de la comunidad de propietarios”.

Estimamos que este es un punto esencial en la viabilidad de esta clase de explotación,  por lo que se tratará más extensamente al final de este artículo.

  • Inscripción en el Registro de Turismo de Canarias.
  • Entrega por el titular de la vivienda al  momento de la contratación de un documento con menciones tales como el nombre del titular de la vivienda, número de inscripción en el antes citado registro, número de persona que ocuparán la vivienda, etc.
  • Por otra parte la vivienda deberá estar  identificada como de uso turístico con placa y la comercialización requiere el cumplimiento de una serie de requisitos de información y publicidad.

 Por su parte el Capítulo II del  proyecto de Decreto se dedica a las condiciones de uso (normativa de habitabilidad y seguridad, limpieza,  seguro de responsabilidad civil, etc.), requisitos técnicos (muebles, dimensiones mínimas, etc.) y equipamientos  mínimos (cierres de seguridad, botiquín, iluminación, menaje, ropa de estancias, vajillas, etc.)

En especial debe ponerse a disposición  de los usuarios una lista vinculante de preciso conforme a lo que se publicite o anuncie públicamente.

Por último el Capítulo  III se dedica al procedimiento de inicio y ejercicio de la actividad y elIV regula las reclamaciones y al régimen  de inspección y régimen sancionador.

 EL REQUISITO DE LA AUTORIZACIÓN DE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS

 Anteriormente hemos señalado la importancia decisiva de este requisito por el que creemos que se determinará la mayor o menor viabilidad de explotación de muchas viviendas para su uso turístico, ya que en algunos o muchos casos puede ser de difícil cumplimiento.

Aunque no poseemos estadísticas sobre el número, o siquiera porcentaje, de las viviendas sometidas al régimen de propiedad horizontal que  requerirán para su uso turístico de la  autorización de la comunidad de propietarios, si podríamos afirmar que la mayoría de las de nueva construcción de hayan sometidas a este régimen.

Tradicionalmente no están sometidas a este régimen las viviendas antiguas sean en una o varias plantas, las antiguas plurifamiliares y unifamiliares situadas en las calles de los casos urbanos y las situadas en el campo, o las construidas en urbanizaciones “de hecho”,  pero las de nueva edificación por plantas (edificios) a partir de los años sesenta y las que se encuentran en urbanizaciones, incluso con viviendas unifamiliares, suelen estar sometidas de forma necesaria o por conveniencia (v.g propiedad horizontal tumbada) a este régimen. Y seguramente las sometidas a ese régimen son más hoy en día que las no sometidas.

 ¿Cómo se obtiene la autorización de la comunidad de propietarios?

 En primer lugar si en los Estatutos de la Comunidad que forman parte del su “titulo constitutivo” existe una reserva en este sentido que permite ese uso, entendemos que ello es suficiente y no se necesita acuerdo de la comunidad de propietarios alguno ya que la comunidad sólo podría denegarlo por acuerdo unánime de modificación de esos estatutos.

Pero es muy improbable que los Estatutos de la comunidad digan algo al respecto cuando no se ha dado este supuesto en el pasado, a no ser que considere suficiente  que en aquellos exista una facultad en la que se autorizara de forma genérica la realización de actividades comerciales o empresariales del tipo <<“podrán realizar cualquier actividad de lícito comercio”>>.- Ciertamente esto es una opinión personal, que además tendría una interpretación a contrario, es decir que si los estatutos prohibieran de forma específica esta actividad de uso turístico o prohibieran la realización de actividades comerciales o empresariales,  sería necesario en el primero caso la modificación de los estatutos por unanimidad, para que ello en el texto modificado se autorizara con carácter específico o de forma general, incluso añadiendo o no la correlativa autorización de la junta de propietarios.

Pero lo normal es que no existiendo esa cláusula estatutaria el propietario que quiera dar uso turístico a su vivienda necesite recurrir a la autorización de la comunidad de propietario y es en ese caso cuando hay que definir como esa autorización puede ser válidamente otorgada.  Estimamos que el presidente de la comunidad por sí sólo no puede dar esta autorización por no ser un acto incluido en sus funciones de representación de la comunidad, por lo que deberá ser aprobado por la junta de propietarios  por mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación.

Seguramente la necesidad de esa aprobación (que en algunos casos puede ser de unanimidad para modificar los estatuto sociales que a priori puedan prohibir actividades económico-empresariales) será en muchos casos requisito insuperable para que se pueda destinar la vivienda a uso turístico y  en todo caso reducirá enormemente las que si queden autorizadas a hacerlo.

 Un último apunte sobre esta actividad es que constituye una actividad económico-empresarial y por lo tanto (al efecto se requiere la inclusión en los registros turísticios), lo que determina también la obligación de cumplimiento de la normativa fiscal correspondiente

 LAS “PRIVATE RESIDENCES” COMO VIVIENDAS DE USO TURÍSTICO.

CASA LUJO ANDALUCIA

La industria vacacional y en especial la que tiene como objetivo primario los llamados “nuevos productos vacacionales” (aprovechamiento por turno tradicional,  fractionals, destinations clubs, etc.) tiene como exponente de la mayor calidad las denominadas “private residences”, que son unidades de alojamiento destinadas a un solo =usuario-contratante= (obviamente con su familia, amigos, etc.), normalmente de grandes dimensiones,  de lujo y con servicios añadidos de alta gama, como cocinero propio, vehículos con chofer, etc.

Legalmente se suelen acoger a al tipo contractual de “aprovechamiento por turno”,  por lo que los clientes que adquieren su derecho de aprovechamiento lo hacen por unMANSION turno superior al tradicional de una semana, con la exigencia de los servicios complementarios citados y normalmente (aunque pueden serlo) no recaen sobre un inmueble determinado, sino en varios determinables de varios países del mundo. La “residencias” sobre los que este derecho de uso recaen son singulares por su situación, antigüedad, monumentalidad destino, etc.  y raramente pueden formar parte del un complejo turístico al uso.

Por ello creemos que su explotación como viviendas de uso turístico –es decir bajo organización empresarial-  puede ser suma utilidad para su desarrollo.

Véase en internet: Preferred Residences & Teh Regustry Collection.

Lizarza Abogados,

5 de febrero de 2015

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