LEGAL VALIDITY OF THE “CLUB-TRUSTEE” SYSTEM: BEFORE, DURING AND AFTER THE SPANISH TIMESHARE ACT 1998

FOLLOWING SUPREME COURT JUDGEMENTS NUMBERS 774/2014 (15.01.2015) AND 431/2015 (05.07.2015)

This article is intended to make particular a study of the impact which the aforementioned Judgements have had or may have on the Timeshare Industry insofar as they proclaim the nullity of contracts which, being based on legal systems in place before (pre-existing) the Spanish Rotational Enjoyment Act 42/1998, failed to be transformed after the coming into force of said Act <abandoning their preceding legal system> to become the rights in rem or leasehold rights created ex novo by the new Act.- This could, without a doubt, have an impact on “almost all” the systems where other methods of adaptation –which all those involved in the legal profession deemed (until the recent Judgements were rendered) to exist and to be possible – were chosen.
The Article comes to the conclusion, for the legal reasons described in it, that timeshare contracts based on legal systems or schemes subject to non-Spanish law but relating to properties located in Spain (i.e. the Club-Trustee System) are clearly lawful given the prevalence, as a higher-ranking rule, of the 1980 Rome Convention on the choice of applicable law as regards personal obligations over the Rotational Enjoyment Act 42/1998, a lower-ranking rule.
Various Appendices will soon be added to this Article to try to show once again that the timeshare industry, and timeshare itself, is not a fraudulent system, but an economic operation or activity which responds to consumer demand, a lawful supply by entrepreneurs-developers and the interests of the national economy where the tourism sector, now more than ever, is the driving force of the Spanish growth. Therefore, these Appendices will be aimed at studying the detrimental consequences of confusing the various names given to this kind of contract, the raison d’etre of the Club-Trustee System or the economic impact of timeshare in Europe and, specifically, in Spain.

“VALIDITY OF THE CLUB-TRUSTEE-SYSTEM”

INTRODUCTION:

Before addressing the merits of the legal validity in Spain of the legal system known as Club-Trustee, we need to make some clarifications concerning the very name of this kind of “rights, products and services relating to the periodic occupation of holiday accommodation” in relation to the name of these legal systems and types of contracts, which we will generally refer to, indistinctly, either as Timeshare or as Rotational Enjoyment, without prejudice to the specific name of each right in relation to the specific system involved in each case.

-I-
BEFORE THE COMING INTO FORCE OF THE ROTATIONAL ENJOYMENT ACT 42/1998 (REA 42/1998).

The “Rotational Enjoyment Of Real Property For Tourist Use And Taxation Rules Act 42/1998 of 15 December” (hereinafter “REA 42/1998” for ease of reference), incorporated Directive 2004/47/EC into Spanish Law and was the first legal rule in Spain which established a set of regulations on timeshare, which in said Act started to be called “rotational enjoyment”. However, the fact that before the appearance of this Act there was not any specific rule regulating these contracts does not mean that this activity was clandestine or outside the Law.

There are two governing principles in Spain -“free will” and “freedom to contract”- which, as an expression of persons’ freedom, allows individuals to create, modify and terminate legal relationships; within the scope of a legal transaction, and also by virtue of the “freedom to contract” principle, persons are at liberty to undertake any obligations they may freely agree on.

This, however, is not an absolute right but one with limitations laid down by Law, and such limitations are becoming increasingly restrictive in situations affecting third parties who are regarded as more defenceless, such as consumers or users.

And where a contract which is formally envisaged by Law is entered into, the parties are free to determine its covenants provided that the end is lawful and that the mandatory precepts for such a contract are observed; otherwise, there is absolute freedom.

For this reason, when contracts from the Anglo-Saxon tradition are imported into Spain, any person –Spanish or otherwise – may freely enter into such contracts and, in addition, they may do so with the application of concepts existing in Spain (such as community of property, simple contracts involving personal obligations or other associative systems, etc) but without any obstacle to do so according to a non-Spanish law –as per the freedom to contract principle– provided that no mandatory law of Spain is thereby contravened.

Of utmost importance to understand the limits set by Spanish Law in delimiting its exclusive and excluding jurisdiction (as a public order rule) is the content of Article 10.1 of the Civil Code, which states that:

“Possession, ownership and other rights over real property, as well as the publication thereof, shall be governed by the law of the place in which they are located”.

We would certainly need to analyse this precept, particularly as regards “other rights over real property”. That is, we need to study the scope of this precept both in relation to the hierarchy of the rule in which it is contained (Civil Code) –in order to ascertain whether it is applicable given that it does not come into conflict with any higher-ranking rule of the Spanish legal system– and in terms of the actual material scope inferred from the same rule.

It is therefore necessary to determine whether the phrase “other rights over real property” encompasses all the rights of occupation which directly (as a right in rem) or indirectly (as a personal right) relate to a =real property/holiday accommodation= which, consequently, would have to be constituted and governed by Spanish Law on an exclusive and excluding basis if the property is located in Spanish territory. In other words, to determine whether only Spanish Law can substantively regulate these rights, whether they are rights in rem or merely personal or binding rights.

If we confine ourselves to what is stated in the current Rotational Enjoyment Of Property For Tourist Use Act 4/2012 of 6th July (hereinafter referred to as REA 4/2012), this is not the case, as the latter rule expressly acknowledges that the EU Regulation Rome I <which is also a higher-ranking rule than this Act> is applicable even if it goes against the provisions of its articles by virtue of the express acknowledgement contained in the 8th paragraph of Article 23, which says:

“The provisions of this title do not preclude the validity of any other type of contract whereby a right of a personal or an associative nature is created whose subject is the use of one or several accommodation units for overnight stay during more than one period of occupation and which has been created under, and on the terms of, the rules of the European Union, particularly Regulation (EC) no. 593/2008 of the European Parliament and of the Council of the 17th June 2008 on the law applicable to contractual obligations (Rome I) and the international conventions to which Spain is a party. The provisions of Title I of this Act shall be applicable to all such types of contracts”

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=CELEX:32008R0593

We have certainly taken a leap forwards in time by citing the new REA enacted in 2012 when we were discussing the situation created during the validity of the now repealed REA 1998; such a leap would not make any sense were it not to prove that the rule whereby any right over real property is to be governed, on an exclusive and excluding basis, by the law of the place where the real property is located (lex rei sitae), does not apply where such a right is one of a personal or merely binding nature subject to non-Spanish law.

If it is now acknowledged that the Rome I Regulation (2008) is a higher-ranking rule than the REA 4/2012 and allows the subjection to non-Spanish law of personal (not in-rem) timeshare or rotational enjoyment rights relating to real property located in Spain, the same argument must be adopted in regard to the situation created by the preceding REA 42/1998, which is aware and even acknowledges –albeit chooses to ignore– that a higher-ranking rule was in force at the time which, on similar terms, allowed the subjection of personal rights of rotational enjoyment or timeshare rights to non-Spanish law; such a rule was none other than the Rome Convention Concerning The Law Applicable To Contractual Obligations of 19th June 1980, amended in Funchal on 18th May 1992, which was published in the Spanish Gazette on 19th June 1993 and came into force on 1st September 1993 (therefore before the REA 42/1998).

It should also be noted that, even though the 1980 Rome Convention is a multilateral treaty, it now constitutes a “rule of the European Union”, which may open the door to the possibility that the issues concerning its application can be resolved before the Court of Justice of the European Union after all the Spanish judicial instances have been exhausted.

In this sense, the 1980 Rome Convention Ratification Instrument signed in Funchal by the Kingdom of Spain and The Republic of Portugal explains the motivation of such ratification as follows:

“Considering that, by becoming members of the European Union, the Kingdom of Spain and the Republic of Portugal undertook to adhere to the Convention concerning the Law Applicable to contractual Obligations, which became open for signature in Rome on 19th June 1980…”

(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1993-18896)

In this regard, Sánchez Lorenzo states that: “The Rome Convention was born as a corrective or balancing element of the European Legal Space, directly associated through the Brussels Convention to Article 220 of the European Constitutional Treaty itself”.

http://digibug.ugr.es/bitstream/10481/15141/1/CONVENIO%20DE%20ROMA%20(1999).pdf

Or, as stated on the website EUR Lex:

The Convention on the law applicable to contractual obligations became open for signature in Rome on 19th June 1980 for the then nine Members of the European Community (EC). Later, all new members of the EC signed this Convention….

In addition, all new Member States of the Community were on signing the Rome Convention demanded to adhere to the Protocol concerning the interpretation of the Convention by the Court of Justice.

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/EN/TXT/?uri=URISERV:l33109

Without needing to state the validity and application of the 1980 Rome Convention since it came into force for Spain in 1993, the truth is that, even before, taking only into account the domestic, “exclusively Spanish” rules prior to the REA 42/1998, the possibility of constituting rights of a personal or binding nature over real property located in Spain under a non-Spanish substantive law was never called into question, whether they related to apartments or residential homes or to properties/accommodation part of holiday establishments; this resulted in the predominant, if not exclusive, constitution of systems which were subject to the law of an Anglo-Saxon country, fundamentally the aforementioned Club-Trustee system.

In any case, however, it is my view that, after the Rome Regulation became applicable in Spain in 1993, the opposite may no longer be argued despite the strong current of thought doubtlessly promoted by traditional hotel businesses and legal agents who intended to adapt the phenomenon of the timeshare economic-touristic activity to one only formula involving the constitution and application of this kind of contracts to a new “right in rem” named “rotational enjoyment”, which had to be reflected in a public Deed and registered at the Land Registry so that notaries would control the constitution of the system (first compliance check) and they would have access to the Land Registry (second compliance check).

In addition to that, there would be a notarial control of the commercialisation and transfer of the RERs (rotational enjoyment rights) by public Deed to which the purchasers would voluntarily have access after the verification of the existence of the system and its rules, the RER itself and the situation concerning ownership and liens as recorded at the Land Registry.

However, the Spanish legislator, no doubt with the best intention but certainly taking an unrealistic stance, failing to take into account the very nature of the timeshare product and moving away from the identification made in Directive 94/47/EC of the problems being encountered before 1994 in this economic-touristic sector –which did not so much relate to the legal form or nature of these contracts but to the commercialisation thereof, i.e. the promotion and subsequent sale of the product–, chose not to regulate a “market” but to cause it to fall within other Spanish legal institutions of recognised effectiveness in other areas and to cause it to be controlled through public deeds and the Land Registry by the equally prestigious and competent body of Public Notaries and Registrars.

The problem, however, was that the activity of Notaries and Registrars, old but constantly adapted to real property transactions and to the frequent variations taking place from time to time, was never created or modified to regulate, for the benefit of the consumers, the mercantile transactions brought about by this type of commercialisation of rights concerning overnight stay in holiday accommodation.

And this has caught on among Spaniards and foreigners alike in the form of the misconception that the only form of acquisition (purchase) of real property in Spain is by executing a mandatory public deed which must then be registered at the Land Registry, when the truth is that such a transfer of property is equally valid (albeit it does not have the same degree of protection as against third parties) if done through a private contract where this is accompanied by possession (title and handover).

But such a mistaken belief stems from the fact that that is the most effective means to protect the purchaser’s right at the time of purchasing a real property and to retain ownership thereof undisputedly. This is why, whenever a real property is now purchased in Spain, the transaction is reflected in a public Deed and registered with the Land Registry in an overwhelming majority of cases.

But the same thing does not happen with rotational rights of occupation for the very simple reason that these rights are not a real property product –even though it has been intended to formulate them as a right in rem– but a merely touristic product or right.

This is why, after the coming into force of the REA 42/1998, the public Deed and registration have been overwhelmingly absent in the commercialisation and transfer of in-rem or leasehold rights of rotational enjoyment. In default of statistical data, I believe that it would not be unreasonable to say that the incorporation or RERs into a public Deed and the subsequent registration thereof does not reach one percent of all cases. That is, this control and protection method is good and effective for the purposes of real property development, but not for the promotion and marketing of holiday accommodation stays.

-II-
SYSTEMS WHICH PRE-EXISTED ACT 42/1998 OF 15 DECEMBER UNTIL THE COMING INTO FORCE OF REGULATION (EC) 593/2008 CONCERNING THE LAW APPLICABLE TO CONTRACTS ENTERED INTO AS FROM 17 DECEMBER 2009 (ROME I).

Before the aforementioned Judgements of the Supreme Court were rendered, the validity of the personal timeshare systems which pre-existed the REA 42/1998 was almost unanimously never questioned provided that they simply complied with a consumer protection rule of adjective law, i.e. that they be given public status by registration thereof at the Land Registry (without the obligation, therefore, to transform them into the new in-rem or leasehold right of rotational enjoyment); also, where the lifetime of the pre-existing system was in excess of the 50-year term laid down ex novo by the new Act for all new schemes, the pre-existing duration could be preserved provided that such longer validity was expressly mentioned in the Deed of adaptation-publication.

When an Act or its pre-legislators and legislators deliberately ignore the problem which may be posed by the existence of other rules, including higher-ranking rules, they can create an even bigger problem and, eventually -15 years later–, a seriously detrimental situation for the citizens, whether they are entrepreneurs, consumers, users or employees, as is to be expected after the Supreme Court Judgements.

The National Association of Timeshare Businesses (currently the Spanish Chapter of RDO), acting responsibly, raised these issues at various forums and directly to the General Secretariat for Tourism, the bodies of the Ministry of Justice with jurisdiction on the matter, Regional Parliaments and Members of Parliament and the Senate who generally, without denying the existence, validity and scope of the 1980 Rome Convention (which had already been pointed out by the State Council in its Report on the Bill preceding the Act), chose a set of confusing regulations for the sake of increasing the level of protection to consumers through an exclusive system of rights in rem, the consequences of which had become evident even before the Judgements of the Supreme Court which, in our view, go far beyond what was justified by the Rationale and provided for by the Articles of the REA 42/1998 itself.

By virtue of a surprising interpretation which, as far as we know, had never been adopted in any Treaty or by the vast majority of the Provincial Courts in establishing their Case Law over the last fifteen years, these Supreme Court Judgements basically indicate that the adaptation of any scheme pre-existing the REA 42/1998 was not valid if performed by simply publishing all or part thereof as they should have involved the “transformation or conversion” of both the pre-existing limited or full ownership rights in rem (i.e. community of property on a multi-ownership basis) and the also pre-existing personal rights (whether subject to Spanish Law or otherwise, such as the Club-Trustee system) under penalty of absolute nullity of the contracts marketed after that deadline.

Indeed, the aforementioned Supreme Court Judgement no. 774/14 (and no. 431/15 in a similar sense) literally states as follows:

However, the interpretation of said paragraph 3 of the second transitional provision adopted by the appellant on which it rests its case, does not respect the sense arising out of the systematic connection thereof to paragraph 2 of the transitional rule itself, whose content the former respects in any case – “[without prejudice to the provisions of the last preceding paragraph…]” – and which sets forth that any titleholder –consequently also the current appellant – wishing to “commercialise the occupation periods not yet transferred, after the Deed of Adaptation, as rotational enjoyment rights”, was to constitute the scheme “with regard to the available periods and in compliance with the requirements established in this Act”, among them the temporal requirement laid down by Article 3, paragraph 1.

As mentioned, while we respect the doctrine contained in these Judgements, we understand that it is radically contrary –and therefore not shared by them from the start– to the position of virtually all the treaty writers who addressed the issue before and on complying with the Act within the timeframe thereby established for “adaptation” of the pre-existing schemes, the numerous notaries who authorised the adaptation thereof by publication and the registrars who entered the deeds on the Register, who almost unanimously (!) understood that something entirely different is clearly inferred from the Transitional Provisions in relation to the Rationale of the REA 42/1998.

We further understand that this Supreme Court doctrine comes into conflict with, and fails to take into account, the prevailing application of the higher-ranking rule which is the 1980 Rome Convention over the lower-ranking REA 42/1998 (possibly because debate in a trial is confined to or limited by the respective petitions of the plaintiff and the defendant by virtue of the principle of consistency of rulings –ne ultra petita– and this was never a subject of debate in the cases which gave rise to the Supreme Court Judgements).

Such a possible conflict of rules during the pre-legislative and legislative process which resulted in the enactment of the REA 42/1998 existed previously and was as evident as noted by Hernández Antolín in a premonitory article entitled “The So-Called Right Of Rotational Enjoyment Of Real Property: Its Peculiar Problems Within The Framework Of The Current Timeshare Market Worldwide”, which he published months before the publication of the REA 42/1998 in issue no. 33 of the Magazine “Civil News” of 14 September 1998, out of which we should cite and transcribe –in italics– the following:

5) The projected legislation is a deterrent to cross-border transactions.

The fundamental goal of the European Union is the creation of a single market of products, services, capitals and factors of production.

However, the Project, far from being instrumental in achieving this goal, imposes a brake on an activity in which most of the purchasers and most of the promoters are not resident in Spain.

– Because it attempts to prevent the constitution of timeshare schemes under foreign Legislation (1st Additional Provision).

– Because it demands that service companies have to be domiciled in Spain (Article 16.1), which seems to prevent the existence of multinational companies (unless they set up affiliated companies of Spanish nationality).

– Idem as regards the owner or promoter insomuch as, if it is a company, the obligation is thereby imposed (as documentary evidence is demanded) to be registered with Companies Registry, which seems to exclude promotion by an EU company which does not have a branch, agency or office (only foreign companies with access to Companies Registry): Article 9.9.

– Idem as regards exchange companies, albeit in this case it is thereby demanded that they have an open, registered branch in Spain (Article 5.2).

This attempt to exclude foreign entities is all the more serious given that major multinational companies in the tourism and leisure sector (Disney, Marriott’s, …) are now entering the timeshare sector. It seems clear that, if the Spanish legislation is restrictive and deterring, we can expect the diversion of these investments to other countries whose legislation is more flexible (France, Italy, …).

But, perhaps more importantly, after the rationale he goes into an analysis of this matter considering the “legal system as a whole” by stating:
“6) The Bill may come into conflict with various international Treaties signed by Spain”.

“The validity in Spain of International Treaties is set forth in Article 96.1 of the Spanish Constitution, which states that they are part of our internal regulations (Constitutional Court Judgements 76/82 of 14th December, 30/86 of 20th February and 37/88 of 3rd March, and many others) and that their provisions may only be repealed, modified or suspended in the form established by the Treaties themselves or in accordance with the general rules of International Law”.

“The Project lacks rules concerning conflict of laws and jurisdictions: it only has one rule, the 2nd Additional Provision, which sets forth that «all contracts, whatever the place and date of execution, which relate to real property located in Spain, are subject to this Act. The covenant of express submission to the law of another State shall be deemed to be made in circumvention of the Law».

In my judgement, such a precept may be in contravention of various International Treaties entered into by Spain in relation to conflict of laws and jurisdictions. The most striking thing is that in paragraph VII of the Rationale it is stated that the said 2nd Additional Provision is supported by the Brussels, Lugano and Rome Conventions.

Conflict of applicable Laws: the Rome Convention

Spain has ratified the Rome Convention On The Law Applicable To Contractual Obligations of 19th June 1980, amended in Funchal on 18th May 1992, which was published in the Spanish Gazette on 19th July 1993 and came into force on 1st September 1993.

Three Articles of the said Rome Convention must be examined:

— Article 3: It provides that contracts shall be governed by the law expressly or tacitly chosen by the parties and that a change of applicable laws shall be admitted after the execution of the contract except insofar as this may affect third parties’ rights (paragraph 1).
An exception is thereby provided (Article 3.2) where the law of the relevant country does not allow this (Safeguard Clause), provided that all the elements of the relationship are located in said country (place of execution, place of compliance, residence of the parties to the contract…).

-Article 4.3: It states that, where the subject of the contract is a right in rem or a right to use a real property, it shall be presumed that the contract has closer ties to the country where the property is located. But this precept is only applicable in default of any choice of applicable law.

-Article 5: Where contracts are entered into by consumers, the consumer may not be deprived of the mandatory rules of the country where they habitually reside.

During the processing of the EU Directive, the Spanish Delegation –who were not unaware of the problems which the application of the Rome Convention could pose– proposed the following wording for Article 9.1 of the Directive Project: «Where the real property to which the rotational enjoyment contract relates is located in a Member State, the contract shall be subject to the legislation of the relevant Member State».

The Legal Services of the European Community (Document 7719/93 of July 1st) issued a Report in which they cast doubt over the compatibility of the Spanish proposal with the Rome Convention, as a result of which the Spanish proposal was not accepted.

By reason of the foregoing, I consider that the 2nd Additional Provision may clash with the Rome Convention, at least with regard to contracts entered into by non-residents or executed outside Spain, insofar as there is no room for the Safeguard Clause in such cases. In order to find compatibility, and considering that our Civil Code sets forth that the transfer of rights in rem demands the concurrence of title and handover (609.2 Civil Code), a distinction would need to be made:

— The contract itself: submission to foreign law is possible on the terms of the Rome Convention.

— Right in rem: As the right involved relates to real property, exclusive sovereignty of the State can exist in this case.

Conflict of jurisdictions:

After several considerations concerning the conflict of jurisdictions, Hernández Antolín raises the following question:

And what does the Project say on the matter of conflict of jurisdictions? And he goes on to answer it:

It is mentioned in the Rationale that the 2nd Additional Provision prevents submission to the jurisdiction agreed on by the parties, which seems to point to the exclusive and excluding competence of the Spanish jurisdiction. This instruction is said to be supported by the Brussels and Lugano Conventions, which the Act claims to respect. But if we consider the wording of the said 2nd Additional Provision, it turns out that it does not contemplate the possibility of a conflict of jurisdictions. Therefore, the aforementioned Conventions must be regarded as fully applicable notwithstanding the spirit of the Project: this will entail the more than certain possibility that the foreign jurisdictional Body may stress the full validity of the foreign legislations to which the parties have agreed to submit themselves (by application of the Rome Convention), a conclusion which is radically contrary to the aforementioned 2nd Additional Provision.

In light of all the above, and going back to the title of this Article, we can now answer the question which it poses:

Is the Club-Trustee system valid in Spain after the coming into force of the REA 42/1998 of 15 December?

With express authorisation from its author, Hernández Antolín, this question can be answered by the literal transcription of his lecture given at the “Rotational Enjoyment Seminar” held on October 1st, 1999, which was organised by the Spanish Association of Timeshare Businesses (A.N.E.T.C.), currently the Spanish Chapter of the European entrepreneurial organisation “Resort Development Organisation” (RDO), specifically the following section:

“XII.- ADMISSIBILITY OF THE CLUB-TRUSTEE SYSTEM AFTER THE APPROVAL OF THE ACT.

Experience tells us that, of the numerous systems under which timeshare (hereinafter TS) is currently operated, the most widespread system in our country is the one called Associative System and, within it, the Club-Trustee System. Can this system continue to be operated in our country?

To answer this we need to make a distinction between the EXTERNAL SCOPE and the INTERNAL SCOPE:

* External Scope: Can the Club or any other foreign form of association which, according to the rules of the country in which it was constituted, has full legal capacity, hold title to a real property? The answer can only be AFFIRMATIVE, as it is so acknowledged by the Spanish Constitution (Art. 13.1), the Civil Code (Art. 27), the Code of Commerce (Art. 15) and various International Treaties entered into by Spain (particularly the European Union Treaties which establish the free movement of persons, whether physical or legal, and of capitals).

* Internal Scope: Can the relationship, of a PERSONAL nature, between the Club and the users of the properties on a timeshare basis be governed by the foreign law to which the parties freely agree to submit themselves? This is the key point.
This subject is far from being uncontroversial, as the intention of the drafters of the Project was the inadmissibility thereof so that all new schemes should be constituted in accordance with the new “rotational enjoyment right” created by the Act, or the so-called “holiday leasehold”. It is thus clearly inferred from:

a) The Rationale of the Act, in which it is stated that: “The key question in terms of legislative policy was to determine whether several institutional formulas should be regulated or such regulation should be limited to one formula, all the others being left out. A middle path was chosen which consisted of the detailed regulation of a rotational enjoyment right while at the same time allowing the configuration of the right as a variation of the seasonal leasehold…”.

b) The articles of the legal text, of a markedly MANDATORY nature, as evidenced by:

– The contract by virtue of which any in-rem or personal right relating to the use of one or more real properties during a pre-determined or determinable period each year is constituted or transferred outside the scope of this Act shall be regarded as executed in circumvention of the Law and shall not prevent the application thereof…(Art. 1.7).
– All contracts relating to rights of use of one or more real properties located in Spain during a pre-determined or determinable period each year, whenever and wherever executed, are subject to the provisions of this Act (2nd Additional Provision).

As mentioned in the last preceding section, the 2nd Additional Provision may in certain cases clash with the Rome Convention, at least where the contract has been entered into by non-residents or executed outside Spain, provided that a right of a BINDING nature is thereby attributed to the parties and that the parties EXPRESSLY CHOOSE the law which is to be applicable.

The following can be inferred from the above:

-We are discussing the choice of the rule applicable to a contract relating to the use of a real property on a TS basis, not the submission to the competent jurisdiction as, this being a consumer relationship, both the European Community’s regulations and the domestic regulations impose restrictions on the consumer’s waiver of their own jurisdiction.

-At least one of the elements must be external as, otherwise, if all the elements are located in one only country, the safeguard clause can operate where mandatory provisions are involved. Such a foreignness requirement is met insofar as the Club is of foreign nationality (as the Spanish legislation does not confer a legal personality on Clubs outside the scope of the Associations Act or of sport rules).

-The guiding principle of the Rome Convention is the free choice of applicable law, and such a choice of applicable law does not need to refer to the law of one of the countries which have signed the Treaty, as its purpose is to establish uniform rules of conflict. It is thus provided for by Article 2 of the Convention, which sets forth that the designated law shall apply “even if it is the law of a non-contracting State”. Therefore, the choice of law is admissible whether or not the chosen law is that of a Member of the European Community and whether or not it is a signatory to the Rome Treaty (see: list of countries which have entered into the Treaty).

In the case of schemes constituted under foreign legislation which establish rights of a personal nature of the consumer over the property (whether in the case of the so-called multi-ownership configured as a personal right or in the case of the so-called associative multi-ownership), the aforementioned SAFEGUARD CLAUSE may not operate (and it was thus stated in the Report issued by the Legal Services of the Community). Hence this case must be excepted and no CIRCUMVENTION OF LAW may be deemed to have taken place, as the parties have exercised a legitimate right (see: definition of Circumvention of Law contained in Article 6.4 of the Civil Code: “Actions performed under the text of a rule with the intention to achieve an outcome which is prohibited by, or contrary to, the legal system”

The following should also be taken into account:

– The European Union intends to create a Single Market of products, services, capitals and factors of production.

– The transnational element is particularly important in the Timeshare Sector: this justified the drafting of a European Community Directive.

– The existence of important MULTINATIONAL COMPANIES in the business sector aiming to operate the various resorts located in different countries under the same system of operation and always on the basis of a scheme of PERSONAL RIGHTS.

For all these reasons, it would have been advisable (and it was thus proposed by some amendment brought to Parliament which was not finally adopted) for the text of the Act to contain some precept establishing that its content should be understood to have the exceptions provided for by the International Treaties entered into by Spain. A precept, however, which would have been unnecessary in any case (because, as mentioned, Treaties prevail over domestic rules), all the more so because it is thus acknowledged in the Rationale of the Act.

CONCLUSIONS OF THIS SECTION:

Respecting the doctrine of the Supreme Court contained in the aforementioned Judgements –albeit disagreeing with its interpretation of the transitional rules of the REA 42/1998– we could say that contracts commercialised after the REA 42/1998 based on pre-existing schemes of a personal nature and subject to non-Spanish law, despite not having been adapted to become in-rem or leasehold rights of rotational enjoyment, continue to be fully valid.

On the other hand, all contracts based on pre-existing systems (of a personal or in-rem nature) subject to Spanish Law which were not adapted by the transformation thereof into in-rem or leasehold rights in the form provided for by Article 1 of the REA 42/1998 are null and void and, as a consequence, the following contracts are null and void following its enactment:

• Almost all contracts commercialised on the basis of the so-called system of community of property on a multi-ownership basis.

• Contracts commercialised on the basis of other types of in-rem rights, but also of personal rights based on Spanish Law.

At this point, we should address the reason why this article has focused on showing the, in our view, obvious lawfulness of the Club-Trustee system, as well as of other systems of personal or merely binding rights subject to non-Spanish law, as according to the 1980 Rome Treaty they are perfectly valid in Spain if they are valid according to the law of the country to which they were submitted.

And they are, like we say, because the transitional rules of the REA 42/1998, the way they have been interpreted in the aforementioned Judgements, contravene the higher-ranking rule which is the Rome Treaty open for signature in 1998 and also, after its coming into force, the Rome I Regulation. That is:

• The obligation to transform pre-existing systems to the REA 42/1998 does not operate and is not applicable to pre-existing systems of personal rights subject to non-Spanish law. A consequence of this could be that contracts based on systems subject to non-Spanish law which pre-existed the REA 42/1998 and which have not been adapted according to the only possible method of adaptation, i.e. the mandatory transformation, continue to be valid. I am aware that this may be a bold statement, but if we go by the doctrine of the Supreme Court, we can conclude:

o That there is one only form of adaptation, the purpose of which is the conversion of the pre-existing scheme (whatever its legal nature and governing law) into a system of rights of rotational enjoyment constituted in accordance with Article 1 of the REA 42/1998.

o That the adaptation of the pre-existing system for publicising purposes does not preclude the nullity of the contracts after the enactment of the REA 42/1998.

o That the lower-ranking rule –REA 42/1998 – which demands the adaptation-transformation may not be applicable to systems of personal rights based on the higher-ranking rule which is the Rome I Regulation.

o It may be further considered that, if the docrine to be applied is that contained in the Supreme Court Judgements concerning the mandatory adaptation-transformation, then we will find that any contracts commercialised after the coming into force of the REA which are based on “Spanish” systems of “community of property on a multi-ownership basis”, other kinds of rights in rem (i.e. “multi-usufruct”), “multi-leases”, associative systems in general or those involving merely personal obligations, which were adapted by publication and without such a transformation, all of them, are fully null and void.

These Judgements of the Supreme Court declare the radical nullity of such contracts of personal rights subject to non-Spanish law without applying the provisions of the 1980 Rome Treaty as a higher-ranking rule, and they do so, in my view, because the reply to the claims filed with the Court did not raise any opposition to the application of the Safeguard Clause of the 2nd Additional Provision to the REA 42/1998 on the grounds that it contravenes the 1980 Rome Convention. It is fair to say that, in my opinion, the mandatory application of the higher-ranking rule to the detriment of the lower-ranking rule was not raised or requested, without a doubt, because Case Law of lower courts and provincial courts –including that of the Supreme Court which handed down the Judgement which resulted in an Appeal for Reversal– subsequently changed its own jurisprudential criteria, going back to the former interpretation which is now contrary to that of the Supreme Court.

Consequently, it may be possible in future court claims to oppose the likely action for nullity requested by the claimants based on the above-mentioned Case Law of the Supreme Court by arguing that the obligation to “adapt/transform” the pre-existing right into the rotational enjoyment right typified by the REA Act 42/1998 may not (could not) be demanded in the case of contracts relating to schemes subject to non-Spanish law by virtue of the mandatory application of the 1980 Rome Convention.

Some final comments to abide by the title of this chapter, not in relation to pre-existing schemes but to those constituted, also subject to Spanish Law, after the coming into force of the REA 42/1998 and until the Rome I Regulation started to be applied:

1.- It is our view that rotational enjoyment or timeshare schemes of personal rights subject to Spanish law –or any rights other than the in-rem and seasonal leasehold right of rotational enjoyment – may not be constituted since the coming into force of the REA 42/1998.

2.- However, it has been possible validly to constitute schemes of personal rights subject to non-Spanish law under the provisions of the 1980 Rome Convention and of the Rome I Regulation after the latter came into force to replace the former.

-III-

AFTER THE COMING INTO FORCE AND APPLICATION OF THE ROME I REGULATION AND UNTIL NOW.

1.- RIGHTS SUBJECT TO SPANISH LAW. During the validity of the REA 42/1998, of Royal Decree-Law 8/2012 of 16th March and since the enactment of the current Act 4/2012 of 6th July, the only valid systems subject to Spanish Law are those constituted by the transformation or creation ex novo of the in-rem or seasonal leasehold right of rotational enjoyment of property for tourist use.

2.- PERSONAL RIGHT SYSTEMS SUBJECT TO NON-SPANISH LAW: Those previously constituted, before and after the REA 42/1998, during the validity of Royal Decree-Law 8/2012 of 16th March and since the enactment of the REA 4/2012, as well as new schemes now created –albeit the latter no longer based on the 1980 Rome Convention but on the Rome I Regulation– continue to be valid.

This is an opinion article written without prejudice to a more knowledgeable or better informed opinion.

Francisco J Lizarza
Lizaza Abogados S.L.P.

APPPENDICES TO “THE CLUB-TRUSTEE SYSTEM IN SPAIN”

These Appendices to the Article published in this Blog regarding the “Legal Validity of the Club/Trustee System in Spain” are not intended to provide additional legal arguments but, rather, to explain the reasons it was introduced in Spain, despite the confusion which has been created in this Sector (of the Tourism Industry) as regards the general denomination of this kind of contracts, and the importance to the Spanish economy of Timeshare, particularly where it relates to the main market of timeshare tourists in relation to our country as main destination of the latter.

(I)

ISYNOPSIS OF THE CLUB/TRUSTEE SYSTEM

The summary figures we have taken from the Study on the Economic Impact of Timeshare (see below  -Paragrph III) illustrate its importance, not only for the European Economy, but particularly for Spain, which is currently the country receiving the third most timeshare tourists (after the USA, which is also the country with the most consumers of this kind –although it is certainly an internal market– and Mexico, which currently ranks second).

But they have also shown us a very important and conclusive fact to understand the different structures or systems used to operate timeshare businesses in Spain since its inception in the 1970s, i.e. that the majority of promoters were British and, more importantly, that most timeshare consumers and users in Spain come from the United Kingdom. Spain is still today the main destination for timeshare tourists and Spanish promoters represent a substantial part together with British promoters, but also most of the tourists who access Spanish resorts through timeshare continue to be British, with a strong entry of Irish, Scandinavian, Finish, etc who, while not purely Anglo-Saxon, are familiar with many of the Anglo-Saxon legal institutions due to their commercial leadership?.

Consequently, if the operators in Spain were mostly British at the beginning and so were the majority of these new consumers, it made sense to import into Spain (with the relevant process of adaptation) the legal systems or structures which in their country had proved most efficient and flexible for commercialisation purposes; an efficiency and flexibility which the British, pragmatic as they are, knew would be inextricably linked to consumer protection as a means to earning their trust. And the legal system or structure which aimed to provide consumers and users (the owners or holders of those timeshare rights) with such protection was no other than the Club/Trustee system, which we will in this section try to summarise, at least in its most widespread formulation.

In time, and with the boom of this economic activity, Spanish operators entered the market, and so did consumers from Spain and from other European areas, for whom it was felt that it was necessary to operate under other structures which would be more understandable in the context of their own legal culture, which gave rise to various formulas using Spanish legal concepts, such as civil partnerships, “multi-leases” or the better known “multi-ownership”. And all of them –including the Club/Trustee system– were obviously subject to the principles of our legal system of free will and freedom to contract, as well as that of being subject to foreign substantive laws provided that they would not come into conflict with Spanish public order legislation, and also under international treaties entered into by Spain.

After this introduction, it is necessary to summarise the purpose of the globally widespread legal system known as Club/Trustee, which is no other than to offer, fundamentally, “safety” to the purchaser. Such safety is the key to its success, together with its simplicity (once familiar with it), its adaptation to specific needs in each case and its ability to serve as a means to preventing numerous conflicts.

The very name of this system contains its two main elements, i.e. the “Club” and the “Trustee”.

  • THE CLUB

 A Club is not a legally-typified entity in the United Kingdom, but one based on a spontaneous creation in the Anglo-Saxon tradition and is often defined as a unincorporated entity in the sense that it simply constitutes an “associative” covenant which does not have a legal personality of its own and does not need to be registered with Companies Registry or entered on any register of associations or any administration, nor does it require any special formality such as a public deed, etc.

It is therefore a contract of association which is governed by its own rules and to which third parties may adhere for a specific purpose.

For merely explanatory purposes, we will refer to the version of this system (of which there will be as many as freedom to contract allows so long as they do not go against the law) which is most commonly used in this sector of tourism.

The Club was normally set up by two members, usually two companies, which entered into an Association or Club Constitution Contract which basically defined:

  • The Founder Members (or promoters of the Club in commercial terms), who had the right to admit new members (to whom we could refer as Ordinary Members).
  • The Purpose of the Club: To enable its members to use and enjoy an apartment, house, room, etc, whether pre-determined or determinable, during a pre-determined or determinable annual period until the end of the Club’s lifetime according to its own Rules.
  • The Rules of the Club (or Constitution), which included the rights and obligations of the Founder Members (promoters) and of the Ordinary Members (users), the Governing Bodies of the Club (its Committee), its length (normally in perpetuity, 80 years, etc, although the current tendency is to make it shorter owing to market demands).
  • Admission of Members: As many Members could be admitted as “Rights of Occupation” were available, i.e. as many as occupation periods there are (normally weekly periods, which means 51 or 52) per apartment or accommodation unit “ATTACHED” to the Club.
  • Commercialisation. Form of Admission of new Members, which is normally for valuable consideration following an agreement freely reached by the seller of the Membership or Affiliation (the Founder Member) and the purchaser (the consumer). The Affiliation would be acquired by a “Purchase Contract”, but the right to effective use of the Unit was reflected in the “Club Membership Certificate”.
  • Obligation to pay an Annual Fee for the provision of services to the holder of the right and to the Unit and the Resort in which the Unit is located, as well as the consequences of non-payment.
  • Management Committee of the Club, on which the Founder Members and the “Ordinary” Members were represented and whose members were normally elected by the (normally Annual) General Meeting of Members.

But, what happened if a fraudulent promoter sold more rights of occupation than were available or sold the units registered in its own name, for example, without any liens noted on the Register?

A response to this important question which, at least at the beginning, was one of the main points of contention, was provided by the operators with the formulation of legal structures which allowed an effective control of the commercialisation of these affiliation rights, the main ones being, on the one hand, the so-called “multi-ownership” system or functional or fixed-purpose community of property, which made use of the controlling role of notaries and registrars and eventually was somehow adapted by the REA 42/1998 in the form of an in-rem leasehold right of rotational enjoyment –the registration of which at the Land Registry was mandatory– and, on the other hand, the “Club/Trustee” system, of proven practical efficiency in the United Kingdom, i.e. in the main origin market for these consumers in all of Europe and specifically those with Spain as their destination, which made it a suitable option insofar as these consumers and users were familiar with it.

It was not, therefore, some clever invention, but a system already known by the majority of the consumers to whom it was aimed –a knowledge which would later become widespread– which worked as an actual provider of protection to the consumers.

  • THE TRUSTEE

The Trustee is a typically Ango-Saxon concept, widely spread across the whole world and very particularly in the context of trade activities, whereby –in the case at hand– ownership of the property or the rights to be used by the Ordinary Members or timeshare purchasers is vested or owned by a third party (the Trustee) on whom confidence is placed to hold title thereto and to keep them free from liens and encumbrances, so that they can be used at all times by the Members, and to ensure that the Founder Members (promoters), even if they hold a majority –which at the beginning they always do- , will be unable to administer or mortgage or dispose of them in any way that would prevent the rights of occupation from being exercised.

  • THE DEED OF TRUST

The Trust is created by virtue of the Deed of Trust, whereby the Founder Members of the Club (its only members at the beginning) appoint a special company or ‘Trustee’.

Under the law governing its legal structure, the Trustee is an independent company which, as every company, has its own personal assets, its own income and expenditure and its own profit or loss, and whose mission is to provide a specific service to third parties (in this case the Club and its Members), such as holding title to the property “attached” to the Club thereby assuming a custodian role.

These assets, which in this case mainly consist of real property (apartments or other kind of accommodation for tourist use in Spain), are acquired by a holding company whose owner is the trustee albeit not for its own benefit but for the benefit of the Members of the Club. These assets, therefore, are kept separate from the trustee company’s own assets as, like any other company, it is exposed to the circumstances affecting any business, bankruptcy included, and must therefore meet its liabilities out of its own assets, but never out of the assets held in trust, which are separate and independent and which, if things came to that, would all be transferred to another trustee without the problems of the former trustee to hold them as custodian on behalf of the beneficiaries of the Club (mainly its timeshare members).

By virtue of the Deed of Trust, the Club, as a subject capable of having rights and obligations, instructs the special trustee company to purchase, through a company denominated “Owning Company” which is solely owned by the Trustee and whose only business is to hold property for the benefit of the Club Members –hence it is called a non-trading company– the real property to which the timeshare rights inherent in the membership relate. Neither the Founder Member, fundamentally, nor the Ordinary Members may, even by majority decision, obligate the Trustee to administer or dispose of these properties in any way which contravenes the Rules and Regulations of the Club and which, therefore, prevents the members-users from using and enjoying the occupation period to which they are entitled.

In summary, once the properties to which the members’ rights of occupation relate have been acquired, the commercialisation process is as follows:

  1. When the promoter or marketer enters into a contract with the consumer, the contract, as well as any monies paid or to be paid by the consumer, are sent to the Trustee.
  1. The Trustee verifies that the marketer has proper authority to do this and to transfer the right insofar as relating to an existing apartment which is “attached” to the Club and on which there are no liens or encumbrances nor has the same right already been sold. Once this has been ascertained, the Trustee issues the Membership Certificate to the purchaser and then sends the money obtained from the sale to the marketer. Otherwise, the money will be reimbursed to the purchaser-consumer.
  1. The Trustee will support a proper operation of the Club as an “independent third party” by, among other things, attending the General Meetings of Club Members at which the annual Budget is to be approved in the form pre-established in the Club Rules. This Budget contemplates the income of the Club, which mainly comes from the annual fee payable by the Club Members for the services provided to them, and all the expenses the Club has to meet –including the Resort-, among which is the remuneration payable to the operating or management company-service provider, which is normally set at between 10% to 15% of the total Budget in order to prevent abusive remunerations.

The foregoing is certainly a very abridged explanation, but the conclusion of this section is very simply that the Club/Trustee system has been generally accepted until now and has been adopted in many countries, including those which have their own system of rights in rem, such as the Portuguese “Derecho de Habitacion”.

(II)

-DENOMINATION AND OBJECTIVE DELIMITATION OF THE ROTATIONAL ENJOYMENT / TIMESHARE CONTRACT  

A).- AS REG:ARDS DENOMINATION

The legal definition of aprovechamiento por turno –rotational enjoyment– in Spanish encompasses and includes all in-rem or personal rights whose objective scope is that defined in Directive 1992/47/EC, the Spanish REA 42/1998 or in Directive 2008/122/EU and the Spanish REA 4/2012.

The variety of names given to this kind of schemes and reflected in the contracts concluded for their commercialisation has from the start, after the coming into force of the 1994 Directive and the 1998 Spanish Act and until now, led to confusion which, I dare say, has in this case been particularly detrimental to the marketer as regards the use of such names in the legal forum, although certainly also to the consumer.

Therefore, my personal opinion is that aprovechamiento por turno,  or even tiempo compartido –Spanish translation of ‘timeshare’, the most widely used term throughout the world–, must or can be used as a general, equivalent denomination which encompasses all these contracts.

In addition, the specific denomination corresponding to the legal right to which these contracts relate or could relate must be clarified both in any informative and promotional documentation intended for the commercialisation of this kind of rights and in the specific contracts of transfer thereof.

Without aiming to be thorough, it would be advisable or necessary in this sense to list the following rights insomuch as their denomination refers exclusively to their very legal nature:

  • Right in Rem of Rotational Enjoyment of Real Property.
  • Personal Right of Seasonal Leasehold or Rotational Enjoyment Leasehold of Real Property.
  • Personal Right of Membership or Affiliation to a timeshare Club or Club-Trustee.
  • In the case of the pre-existing “multi-ownership” right, such a word may not be used for commercialisation purposes, which has not precluded its commercialisation provided that it was first adapted to the REA 42/1998 by publication but without any transformation of its legal nature (although this is what the Supreme Court has now denied in the aforementioned Judgements) and that the sale contract and the mandatory informative document included an explanation of its legal nature, which is doubtlessly that of a “functional or fixed-purpose community of property or of property owners”, as an undivided share of ownership is thereby acquired.

B).- AS REGARDS OBJECTIVE SCOPE: 

From the various definitions of this kind of rights, particularly the most recent definition contained in the European Directive and in the Spanish Act currently in force, we can take the characteristics which make up the objective scope of the contract or right to which rotational enjoyment or timeshare refers which, in my view, are:

  • It relates to a “service” for the occupation of holiday accommodation.

The elements of such a service are, in my judgement, as follows:

  • The accommodation may not be a residential home but an accommodation unit (room, apartment, home, country house, caravan on a camping site, etc) which is part of a holiday accommodation establishment (hotel, apartment-hotel, holiday apartments, hostels, country homes or even private homes for tourist use, etc).

Such establishments must contain the architectonic specifications, furniture, facilities, installations, means of access, etc which are determined by the legal rules on tourism and, consequently, both the operating company and the establishment itself have to be registered with the “Tourism Registry” of the Autonomous Community –Region of Spain– in which they are located.

  • Specific services. The services inherent in this kind of establishments according to their type, category, location and other parameters need to be provided: reception, restaurants, number of beds, water, electricity, telephone, cleaning and linen, restaurants, etc.
  • Temporary nature. Use of the units is essentially temporary.
  • Commercialisation: This is fundamentally done either directly at the establishment itself or through what is nowadays known as touristic supply channels and in any way admitted by Law, such as:
  •         Direct contracting at the establishment.
  •         Advanced contracting, whether individual or for groups.
  •         Reservations through own or third-party channels.
  •         Multiple reservations.
  •         Contracting as a “rotational enjoyment right”.
  •         Indirect contracting by “exchange of rotational enjoyment rights”.
  • It is a tourism-related product, not a real property product.

Therefore, it is not a real estate product but a purely touristic economic activity and, just as a hotel stay or a “Bancotel” voucher or multiple reservations or similar rights of occupation are not a real estate product, neither is this specific form of commercialising bed nights in holiday accommodation units. Rotational enjoyment is thus regarded by the rules governing tourism: It does not relate to a type of touristic accommodation unit but merely to a way of commercialising this kind of units (i.e. rules of Andalucía and the Canaries).

It is a matter, therefore, of banishing the idea that this is a real property-related right, a tendency which started with the REA 42/1998 by prohibiting the use of the word ownership or multi-ownership for marketing purposes, a prohibition which, I understand, only relates to “ownership of a real property”.

This leads us to two basic considerations:

  • Contracting for this kind of right to stay overnight in tourist accommodation units may fundamentally take the form of contracts involving personal obligations subject to non-Spanish law, without prejudice to the alternative of doing it, if so allowed by the lex rei sitae, as a contract involving an in-rem or leasehold right.
  • The REA 42/1998 was from its coming into force intended to exclude (without prejudice to the personal rights which existed previously) the commercialisation of any personal right on a timeshare basis. And it failed to achieve this, to a considerable extent, due to the strength of the facts: The Land Registry is not the right Body to control this kind of tourist contract, nor are Notaries and Registrars, who were made to act as the “police of the system” but were never provided with appropriate instruments or tools to perform such a role which, on the other hand, was not their own.

    The business sector of timeshare carries out an economic activity like any other, according to specific regulations and generally abiding by the applicable legal rules. However, as with every human activity, there are and there will be pathological behaviours, but this does not justify a general demonisation of the sector, as can also be said of politicians, airlines, taxi drivers, judges, public servants, trade unionists or any human activity, although such pathologies must certainly be cracked down on using the right means.

(II)

THE TIMESHARE INDUSTRY IN SPAIN

The aforementioned Judgements rendered by the 1st Chamber of the Supreme Court, to which all the operators in the Sector have expressed a general –or, rather, virtually unanimous– disagreement and which, if they become consolidated Case Law, can be hugely detrimental to entrepreneurs, workers, suppliers, users and even private individuals who transferred their rotational enjoyment right (in summary, to the national economy), unexpectedly embraced an interpretation of the REA 42/1998 which has come as a surprise to virtually all the legal operators, from an absolute majority of first instance or provincial court Judges (if we go by what they have more than repeatedly stated in their Judgements) to Case Law, lawyers, the notaries and registrars who authorised Deeds of Adaptation and the Registrars who registered them and, I dare say, all those who somehow or other participated, whether directly or indirectly, in the drafting of this Act. Obviously, this does not mean that we must not respect –albeit not necessarily share– the opinion of the Judges of said 1st Chamber and certainly observe their Judgements in each specific case, without prejudice to our belief that the Court of Justice of the European Union may rule on this matter (certainly in the long run) in similar cases.

But if we talk about a detrimental impact on the national economy, it would not be fair simply to make such a statement without anything to support it, so it seems appropriate to provide some data to explain what this sector means to the national economy. While the following figures are from 2007, we believe that they have since experienced a growth.

The Study “Market Characteristics and Economic Impacts of the Euopean Timeshare Industry 2008” was prepared by The Christel DeHaan Tourism & Travel Research Institute – University of Nottingham, United Kingdom.

The Christel DeHaan Tourism & Travel Research Institute has undertaken project work for national and regional government organisations, international organisations and tourism businesses, and it has led projects for the World Tourism Organisation (UN), the European Commission, ASEAN (Association of Southeast Asian Nations), OIT, OCDE, United Kingdom Ministries and international organisations in Brazil, Spain, Cyprus and Malta.

This Study provides figures –which are even more important today – of the Industry in 2007, among which, by way of a summary, the following should be highlighted:

General characteristics of the Timeshare Industry in Europe:

  • In 2007 over 1.5 million European households owned timeshare. It should be taken into account that almost all the timeshare consumers are “households”, so if we consider an average 3-member household, this amounts to over 4.5 million people.

 The UK and Ireland form the largest market having 589,653 timeshare owners (an average 1,768,905 people), followed by Germany and Italy.

  • Most resorts are concentrated in Spain with 26.3% of the total, 14.94% in Italy and 11.05% in the UK & Ireland.

 There were a total of 1,312 resorts in Europe.

  • The total number of units in European resorts is 73,540, resulting in 67,590 million bed nights.
  • Average occupancy levels across completed European resorts were 71.7%.

 Economic impacts of the timeshare industry in Europe

 € 3.2 billion of expenditure was generated by the European timeshare industry in 2007.

  • European timeshare owners spent € 1.6 billion during their timeshare vacation, plus € 957 million on timeshare purchases and € 618 million on timeshare maintenance fees.
  • The top spending market is the UK, generating € 1.4 billion (about half the total expenditure) in timeshare.
  • The average expenditure per trip (or vacation) was €1,588 per family, which was mainly spent on restaurants, car rental, parking and petrol, groceries, accommodation and gifts, souvenirs and clothes.
  • In terms of employment, a total of 69,836 jobs are directly sustained by the timeshare industry.
  • The overall employment costs for the timeshare developers sector across all resorts is €1.28 billion (€1.06 billion if considering only resorts on the twelve European countries of this study).

Figures for Spain. From the figures reflected in the Report for Europe, we can extract the following figures in relation to Spain:

Spain is one of the markets with the highest potential for development of the timeshare industry and leads the European ranking for number of resorts, accommodation units and bed nights.

  • Number of timeshare owners (households) in Spanish resorts: 715,000.

The above includes 623,000 non-Spanish households (with three family members on average) and 92,000 Spanish households. United Kingdom is the country with the most timeshare users (278,000), followed by Germany with almost 106,000 users.

  •  47% timeshare owners in Europe have bought into Spanish resorts.
  • Number of timeshare resorts in Spain: 345
  • 26% of all European resorts are in Spain.

Distribution of resorts:

  • Balearic Islands: 35
  • Canary Islands: 150
  • Costa del Sol: 98
  • Rest of Mainland Spain: 62

– The Spanish resorts contain approximately 23,000 accommodation units, which represents 31.2% of the European supply.

– The average number of bed nights in timeshare accommodation units per annum is 22 million.

  • Impact of the Timeshare Industry in Spain:

-Timeshare owners generate about 500 million euros per year in Spain.

– The average expenditure per family and trip during their holidays in Spanish resorts was €2,349.

 These figures show the importance of timeshare to the Spanish economy, to employment and to overcome the seasonality of the tourism industry in general.

 

Lizarza Abogados

September 2015

 

 

 

 

 

 

LA VALIDEZ LEGAL DEL SISTEMA “CLUB-TRUSTEE”: ANTES, DURANTE Y DESPUÉS DE LA LEY ESPAÑOLA DE 1998.

A PROPÓSITO DE LAS SENTENCIAS DE TRIBUNAL SUPREMO NUMEROS 774/2014 (15.01.2015) Y 431/2015 (5.07.2015)

En el presente artículo se trata de analizar de forma particular el impacto que ha tenido o puede tener para la industria del tiempo compartido las referidas Sentencias del Tribunal Supremo al proclamar la nulidad de los contratos que tras la entrada en vigor de la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turno que estando basados en regímenes legales anteriores (pre-existentes) a dicha Ley no procedieron a transformarse <abandonando su previo régimen legal> para convertirse en derechos reales o arrendaticios creados ex novo por la nueva Ley.- Sin temor a equivocarnos ello podrían afectar  “casi la totalidad”, de los que optaron por otras posibilidades de adaptación que todos los operadores jurídicos (hasta las recientes sentencias) estimaban existían y eran posibles.

Se viene en este artículo a concluir, por las razones legales que en el mismo se expresan, que los contratos de tiempo compartido basados en sistemas o regímenes legales sujetos a ley no española pero que inciden en inmuebles en España (.v.g. sistema de “club-trustee”), si son perfectamente legales, dada la prevalencia de la norma superior que es el “Convenio de Roma de 1980 sobre elección de ley  aplicable en cuanto a obligaciones personales se refiere”, respecto a la norma de rango inferior que es la Ley 42/1998 de aprovechamiento por turno.

A este artículo se unirán en breve varios apéndices para tratar nuevamente de mostrar que la industria del tiempo compartido y el tiempo compartido en sí no es un sistema fraudulento, sino por el contrario una actividad o explotación económica que se corresponde con una demanda de los consumidores, a la lícita oferta de los empresarios-promotores  y al interés de la economía nacional donde el sector turístico hoy más que nunca es el motor del desarrollo español. Por ello en esos apéndices se tratará de analizar las perjudiciales consecuencias de tener confusión en los las diferentes nombres que se dan a esta clase de contrato, la razón de ser del sistema de “club-trustee” o el impacto económico del tiempo compartido en Europa y específicamente en España.

LA VALIDEZ DEL SISTEMA  DE SISTEMA CLUB-TRUSTEE

INTRODUCCIÓN:

Antes de entrar en el fondo del asunto sobre la  validez legal en España del régimen legal denominado “sistema club-trustee”, tenemos que hacer unas precisión sobre la propia denominación de esta clase de “derechos, productos o servicios de ocupación periódica de alojamiento turísticos”, referida a la denominación de estos regímenes legales y clase de contratos, que de forma genérica llamaremos “tiempo compartido” y aprovechamiento por turno” indistintamente, sin perjuicio de la denominación específica de cada derecho en relación con el régimen concreto de que se trate.

ANTES DE LA ENTADA EN VIGOR DE LA LEY 42/1998 DE APROVECHAMIENTO POR TURNO (LAT 42/1998).

La “Ley 42/1998 de 15 de Diciembre de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias” (a la que en adelante nos referiremos abreviadamente como “LAT 42/1998”), incorporó al derecho español la Directiva 2004/47/CE y fue la primera norma legal en España que de forma específica reguló el “time sharing” o “tiempo compartido” que en la propia norma paso a denominarse “aprovechamiento por turno”. Pero el que no existiera antes una norma específica reguladora de estos contratos no quiere decir que fuere una actividad clandestina o al margen de la legalidad.

En España rigen los principios de “autonomía de la voluntad” y de “libertad de contratación”, que como expresión de la libertad de las personas, permite a los individuos la creación, modificación y extinción de relaciones jurídicas, referida al ámbito del negocio jurídico y también por el principio de ”libertad de contratación”, las personas podan obligarse libremente en la forma que libremente acuerden.

Pero no es un derecho omnímodo, sino que tiene sus límites en las ley, cada vez hoy más restrictivas en situaciones en las que afecten a terceros que se consideran más desprotegidos, como es el caso de los consumidores o usuarios.

Y si además se quiere celebrar contratos formalmente  tipificados en la ley, se podrá hacerlo con libertad de pactos, siempre que exista un fin lícito y con observancia de los preceptos legalmente obligatorios de ese contrato y en lo demás con plena libertad.

Por ello, cuando se importa a España los contratos de tradición anglosajona de “tiempo compartido”, las personas –españoles o extranjeros- pueden celebrar libremente estos contratos y además hacerlo también con aplicación de las figuras existentes en España (como la comunidad de bienes, el simple contrato de obligación personal u otros sistemas asociativos, etc.), pero nada obsta para que se haga conforme a ley extranjera –como manifestación de esa libertad de contratación- siempre que no se conculque una ley imperativa española.

De suma importancia, para entender los límites que impone la ley española cuando delimita su competencia exclusiva y excluyente (como norma de orden público)  es el contenido en el art. 10.1 del Código Civil  cuando manifiesta;

“la posesión, la propiedad, y los demás derechos sobre bienes inmuebles, así como su publicidad se regirán por la ley del lugar en donde se hallen”

Ciertamente tendríamos que analizar ese precepto, sobretodo en cuento se refiere a los demás derechos sobre bienes inmuebles, es decir su alcance, tanto por lo que se refiere a la jerarquía de esa norma que lo contiene (Código Civil), para comprobar si es aplicable al no pugnar con otra norma del ordenamiento jurídico español de mayor rango, como si se refiere al propio alcance material que se deduce de esa misma norma.

Hay por tanto que determinar si la frase “los demás derechos sobre bienes inmuebles” abarca todos los derechos de ocupación que recaigan sobre un =inmueble/alojamiento turístico= directamente (como un derecho real) o indirectamente (como derecho personal) y que por ello habrían de constituirse y regirse exclusiva y excluyentemente por la ley española cuando radique en territorio español. O lo que es lo mismo si únicamente es la ley española la que puede regular sustantivamente esos derechos, tanto si son reales como sin son meramente personales u obligacionales.

Si nos atenemos a lo que dice la vigente Ley 4/2012 de 6 de julio de 2015 de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico (que en adelante llamaremos abreviadamente LAT 4/2012) no es así, ya que expresamente esta última norma reconoce que el Reglamento UE Roma I <que además es norma de rango superior a esa misma ley> es norma aplicable aún en contrario a lo preceptuado en sus apartados por expreso reconocimiento en su propio apartado 8º de este artículo cuando dice:

“ Lo dispuesto en el presente título no es obstáculo para la validez de cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, que tenga por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación, constituidas al amparo y en los términos contenidos en las normas de la Unión Europea, en particular, en el Reglamento (CE) n.º 593/2008 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 17 de junio de 2008 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (ROMA I) y en los convenios internacionales en que España sea parte. A todas estas modalidades contractuales les será de aplicación lo dispuesto en el título I de esta Ley”

 Ciertamente hemos dado un gran salto temporal al citar la LAT  de  2012 cuando estábamos analizando la situación creada durante la vigencia de la ahora derogada LAT de 1998; salto temporal que no tendría sentido si no tuviera por objeto demostrar que la norma de que cualquier derecho sobre bienes inmuebles haya de regirse exclusiva y excluyentemente por la ley del lugar donde se encuentra el inmueble (lex rei sitae), no rige cuando ese derecho es de naturaleza personal o meramente obligacional sujeto a ley no española.

Si ahora se reconoce que el Reglamento Roma I (de 2008) es norma de rango superior a la LAT 4/2012 que permite la sujeción de los derechos personales de tiempo compartido o aprovechamiento por turno (no así los de naturaleza real) que recaigan sobre inmuebles en España, el mismo razonamiento ha de seguirse con la situación creada por la precedente LAT 42/1998 que es consciente  e incluso reconoce pero prefiere ignorar que en esa fecha estaba vigente otra norma de rango superior que en similares términos permitía sujeción de los derechos personales de aprovechamiento por turno o tiempo compartido a ley no española; norma que no era otra que el Convenio de Roma sobre ley aplicable a las obligaciones contractuales de 19 de junio de 1980, modificado en Funchal el 18 de mayo de 1992, publicado en el B.O.E. de 19 de junio de 1993 y que entró en vigor el 1 de septiembre de 1.993 (por tanto con anterioridad a la LAT 42/1998).

Hay que indicar además que a pesar de ser el Convenio de Roma de 1980 un tratado multilateral constituye actualmente “norma de la Unión Europea” lo que posiblemente abre las puertas a que las cuestiones referidas a su aplicación puedan dilucidarse ante el Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea, previo agotamiento de las instancias judiciales españolas,

En este sentido el propio Instrumento de Ratificación del Convenio de Roma de 1980 hecho en Funchal por el Reino de España y la República Portuguesa muestra cual es la motivación de esa ratificación al decir:

“Considerando que el Reino de España y la República Portuguesa, al convertirse en miembros de la Comunidad, se comprometieron a adherirse al Convenio sobre la Ley aplicable a las Obligaciones Contractuales, abierto a la firma en Roma el 19 de junio de 1980….”

(https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1993-18896)

En este sentido se expresa Sánchez Lorenzo cuando dice: “El Convenio de Roma nació como un elemento correctivo o de equilibrio del espacio judicial europeo, vinculándose directamente a través del Convenio de Bruselas, al propio artículo  220 TCEE.

http://digibug.ugr.es/bitstream/10481/15141/1/CONVENIO%20DE%20ROMA%20(1999).pdf

  O como se indica en la página web EUR Lex:

 El Convenio sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales se abrió a la firma en Roma el 19 de junio de 1980 para los nueve Estados miembros de la Comunidad Europea (CE) entonces. Entró en vigor el 1 de abril de 1991. Posteriormente, todos los nuevos miembros de la CE firmaron este Convenio….

 Además, se exigió que todos los nuevos Estados miembros de la Comunidad se adhieran al Protocolo sobre la interpretación del Convenio por el Tribunal de Justicia, al firmar el Convenio de Roma.

 http://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=URISERV:l33109

 Sin necesidad de alegar la vigencia y aplicación del Convenio de Roma de 1980 desde su entrada en vigor para España en 1.993, lo cierto es que, incluso anteriormente, teniendo en cuenta únicamente la leyes internas y “exclusivamente españolas” con anterioridad a la LAT 42/1998, no se cuestionó en modo alguno la posibilidad de constituir conforme a ley sustantiva no española derechos de naturaleza personal u obligacional sobre inmuebles en España, ya fueran meros apartamentos o viviendas residenciales ya fueran inmuebles/alojamientos de establecimientos turísticos, de modo que efectivamente se constituyeron de forma mayoritaria y casi exclusivamente en un principio regímenes sujetos a leyes de ámbito  anglosajón, fundamentalmente la referida fórmula de “club-trustee”.

Pero en todo caso a partir de la entrada en vigor de la aplicación en España del Reglamento Roma en 1.993, estimo que ya no se podría argumentar lo contrario, pese a la fuerte corriente sin duda impulsada por hoteleros tradicionales y operadores jurídicos que pretendían reconducir el fenómeno de la actividad económico-turística del tiempo compartido a una única fórmula de  constitución y aplicación de esta clase de contratos a un nuevo “derecho real” que fue llamado de aprovechamiento por turno, que debía plasmarse en escritura pública y con inscripción en el Registro de la Propiedad, para que de esa forma los notarios controlaran la constitución del régimen (primer control de legalidad) y que los mismos accedieran al registro de la propiedad (segundo control de legalidad.-

A ello se uniría el control notarial de la comercialización y transmisión  de los DAT en la escritura pública a la que de modo voluntario accederían los compradores, previa verificación de la existencia del régimen y sus normas, del propio DAT y de su titularidad  y cargas en el registro de la propiedad.

Aunque el legislador español sin duda con la mejor intención, pero ciertamente alejados de la realidad, sin tener en cuenta la propia naturaleza del producto de tiempo compartido, apartándose de la propia identificación que la Directiva 94/47/CE hacía de los problemas que se suscitaban antes de 1994 en este sector económico-turístico, y que no era tanto la  forma o naturaleza jurídica de estos contratos, sino de su comercialización, en definitiva de su promoción en un primer momento y venta posterior, optó no por regular un “mercado”, sino encasillarlo en otras instituciones jurídicas españolas de reconocida eficacia en otras materias, controlarlo a través de escrituras públicas y el registro de la propiedad por los no menos prestigiosos y solventes cuerpos de de notarios públicos y registrado.

Pero el problema es que las funciones notariales y registrales,  antiguas pero continuamente adaptadas al tráfico inmobiliario y sus frecuentes variaciones actuales, no fueron creadas ni modificadas para regular en beneficio de los consumidores el tráfico mercantil que ha supuesto esta variedad de la oferta comercial de los derechos de pernoctación en los alojamientos turísticos.

Y ello ha calado  en la errónea creencia general entre españoles y extranjeros de que la única forma de que la adquisición (compra) de inmuebles en España debe instrumentarse obligatoriamente en escritura pública que ha  de inscribirse en el registro de la propiedad, cuando en realidad la misma validez (que no protección frente a terceros) tiene esa transmisión en contrato privado cuando va unidad a la posesión (título y modo).

Pero esa creencia errónea es producto de una realidad que no es otra que es el medio más efectivo para proteger el derecho del adquirente en el momento de la compra de un inmueble y para mantener la propiedad pacíficamente. Por ello cuando se compra un inmueble en España hoy, al final se refleja en escritura pública y se inscribe en el registro de la propiedad de forma mayoritariamente abrumadora.

Pero no ocurre lo mismo con los derechos de ocupación en aprovechamiento por turno, sencillamente porque no es un producto inmobiliario, aunque se le haya querido dar forma de derecho real, por ser un producto o derecho meramente turístico.

Por ello tras la entrada en vigor de la LAT 42/1998, en la comercialización y transmisión de los derechos reales o arrendaticios de APT, la escritura pública y la inscripción registral han estado abrumadoramente ausentes.- Sin datos estadísticos creo que no erraríamos mucho si afirmásemos que la elevación a escritura pública de los DAT y su inscripción registral no alcanzaría el uno por ciento del total. Es decir este método de control y protección es bueno y eficaz para la promoción inmobiliaria, pero no para la promoción y comercialización de estancias en alojamientos turísticos.

-II-

REGÍMENES PREEXISTENTES A LA LEY LA LEY 42/1998 DE 15 DE DICIEMBRE HASTA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO (CE) 593/2008 SOBRE LEY APLICABLE A LOS CONTRATOS CELEBRADOS A PARTIR DE 17 DE DICIEMBRE DE 2.009 (ROMA I).

http://eur-lex.europa.eu/legal-content/ES/TXT/?uri=CELEX:32008R0593

Hasta las recientes Sentencias del Tribunal Supremo al principio citadas nunca, casi de forma unánime, se cuestionó la validez de los regímenes personales de tiempo compartido preexistentes a la LAT 42/1998, si tan sólo cumplían una norma adjetiva de protección a consumidores, que consistía en que se publicitaran (sin obligación por tanto de transformarse en el nuevo derecho real o arrendaticio de DAT) con  inscripción en el registro de la propiedad y en su caso pudiendo mantener su duración preexistente superior a los 50 años que ex novo marcaba esta Ley para los nuevos regímenes, todo ello si se hacía expresa declaración en el título de adaptación-publicitación de su mayor vigencia temporal.

Cuando una Ley o sus pre-legisladores y legisladores ignoran deliberadamente el problema que puede suponer la existencia de otras normas, incluso de rango superior, pueden crear un problema mayor y al final –15 años más tarde- con posibles graves perjuicios para los ciudadanos, ya sean empresarios, consumidores, usuarios o trabajadores, como previsiblemente puede pasar tras las Sentencias del T.S.

La Asociacion Nacional de Empresarios de Tiempo Compartido (hoy Capítulo español de RDO), con responsabilidad, puso estas cuestiones de manifiesto en diversos foros y más directamente ante la Secretaria General de Turismo, ante los organismos competentes del Ministerio de Justicia, parlamentarios autonómicos y ante Diputados y Senadores que en general sin negar la existencia, vigencia y alcance del Convenio de Roma de 1980 (ya advertía de ello el Consejo de Estado en su Dictamen sobre el anteproyecto de ley), optaron  por una regulación confusa, en aras a la pretendida mayor protección de los consumidores con un sistema de derecho real exclusivo y las consecuencias se han hecho notar, hasta llegar a las Sentencias del Tribunal Supremo  que entendemos va mucho más allá de lo que la propia LAT 42/1998 justificaba en su exposición de motivos y disponía en su articulado.

Sentencias del Tribunal Supremo que en una sorpresiva interpretación no hecha que sepamos en los últimos quince años por ningún tratadista, ni la absoluta mayoría de la jurisprudencia de las audiencias provinciales, viene simplemente a indicar que la adaptación de cualquier régimen preexistente a la LAT 42/1998 no se podía haber hecho sólo publicitariamente, ni en todo ni en parte, sino que esa adaptación debía tener como contenido la “transformación o conversión”, tanto de los derechos reales  limitados o de plena propiedad preexistente (v.g. comunidad de bienes de multipropiedad) como de los derechos personales también preexistentes (tanto sujetos a ley española como a ley extranjera,  como el llamado “club-trustee) so pena de nulidad radical de los contratos comercializados tras esa fecha límite.

En efecto la referida Sentencia del Tribunal Supremo nº 774/14 (y en el mismo sentido la nº 431/15) viene a  decir textualmente:

“Sin embargo, la interpretación que la recurrente hizo y hace del referido apartado 3 de la disposición transitoria segunda, en el que se apoya, no es respetuosa con el sentido que resulta de la conexión sistemática del mismo con el apartado 2 de la propia norma transitoria, cuyo contenido aquel respeta en todo caso — “[sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior […J” – y según el cual toda titular — y, por tanto, también la ahora recurrente – que deseara, tras la escritura de adaptación, “comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno”, debería constituir “el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley”, entre ellos, el relativo al tiempo, establecido en el artículo 3, apartado 1.

 Como hemos dicho, aun respetando la indicada doctrina contenida en esas Sentencias entendemos que es radicalmente contraria –y por tanto no compartida desde el inicio,  por la práctica totalidad de los tratadistas que de ella trataron antes y al momento de cumplir la ley en el espacio temporal que la misma señalaba para “adaptar” los regímenes preexistentes, de los númerosos notarios que autorizaron la adaptación publicitaria y de los registradores que las inscribieron, ya que de forma casi (¡!) unánime entendieron que de Disposiciones Transitorias en relación con la Exposición de Motivos de la LAT 42/1998 se infiere claramente otra cosa.

Entendemos además que esta doctrina del Tribunal Supremo pugna y no tiene en cuenta (posiblemente porque el marco o limites del debate en juicio se constriñe a las  respectivas peticiones de las partes demandante y demanda (norma de congruencia de las sentencias), y en los casos que han dado lugar a las Sentencias de Tribunal Supremo no se debatía la aplicación preferente de la norma jerárquicamente superior que es el Convenio de Roma de 1.980 respecto de la inferior LAT 42/1998.

La existencia del posible conflicto de nomas durante el proceso pre-legislativo y legislativo que se desemboco en la promulgación de LAT 42/1998, ya existía anteriormente y era tan evidente como lo hacía notar Hernández Antolín en un premonitorio artículo titulado “El denominado derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles: su peculiar problemática en el marco del actual mercado mundial del timesharing,” que publicó meses antes de la propia publicación de la LAT/1998 en el número 33 de la Revista “Actualidad Civil” de 14 de septiembre de 1998 y del que citamos y transcribimos en cursiva lo siguiente:

5) La proyectada legislación es disuasoria de las transacciones transfronterizas.

El objetivo fundamental de la Unión Europea es la creación de un mercado único, con libertad de movimiento de productos, servicios, capitales y factores de producción.

Pues bien, el Proyecto, lejos de coadyuvar a su logro, impone un freno a una activi­dad, en la que la mayoría de los adquirentes y en el que la mayor parte de los promotores no son residentes en España.

  • Porque trata de impedir la constitución de regímenes de TC con arreglo a normati­vas extranjeras (D. Ad. T Ley).

— Porque exige que las sociedades de servicio tengan su domicilio en España (art. 16.1), lo que parece impedir la existencia de multinacionales (salvo que constitu­yan entes particiPados de nacionalidad española).

  • Idem para el propietario o promotor, al exigirse (pues se exige su constancia docu­mental), si es, sociedad, la inscripción en el Registro Mercantil, lo que parece excluir la promoción por sociedad comunitaria sin sucursal, agencia, delegación (únicas sociedades extranjeras que acceden al Registro Mercantil): art. 9.9.
  • Idem para las sociedades de intercambio, si bien en este caso, se, exige que tenga

sucursal abierta e inscrita en España (art. 5.2).

Este intento de excluir a entidades extranjeras es tanto más grave, cuanto que las gran­des multinacionales del sector turístico y de oció (Disney, Marriott…) están entrando en el sector de TC. Parece claro que si la legislación española es restrictiva ‘y disuasoria, es previ­sible el desvío de estas inversiones hacia otros países con legislaciones más abiertas (Francia, Italia…).

Pero tal vez más importante –porque tras la motivación- entra en el análisis de esta cuestión teniendo en cuenta el “ordenamiento jurídico en su conjunto”, cuando dice:

6) El Proyecto de Ley puede entrar en contradicción con diversos tratados interna­cionales suscritos por España”.

 “La vigencia en España de los Tratados Internacionales viene recogida en el art. 96.1 CE, que señala que forman parte de nuestro Ordenamiento interno (SsTC 76/82 de 14 diciembre, 30/86 de 20 de febrero y 37/88 de 3 de marzo, y muchas otras más) y que sus disposi­ciones sólo pueden ser derogadas, modificadas o suspendidas en la forma prevista en los pro­pios tratados o de acuerdo las normas generales del Derecho internacional”

 “E1 Proyecto carece de normas de conflicto, tanto de leyes como de jurisdicciones: tan sólo contiene una norma, la D. Adicional  2ª que señala que «todos los contratos, cualquiera que sea el lugar y fecha de celebración, referidos a inmuebles sitos en España, quedan suje­tos a la presente Ley.  El pacto de sometimiento expreso a la legislación de otro Estado se con­siderará hecho en fraude de ley».

 Pues bien, a mi juicio, tal precepto puede vulnerar diversos Tratados Internacionales suscritos por España, en materia de conflictos de leyes y de jurisdicciones. Lo que más sor­prende es que, en el apartado VII de la Exposición de Motivos se alega que dicha D. Adicional 2ª está apoyada en los Convenios de Bruselas, de. Lugano y de Roma.

 Conflictos de Leyes aplicables: el Convenio de Roma

España ha ratificado el Convenio de Roma sobre Ley aplicable a las obligaciones con­tractuales, de 19 de junio de 1980, modificado en Funchal el 18 de mayo de 1992, publicado en el BOE de 19 de julio de 1993, entrando en vigor el 1 de septiembre de 1993.

 Tres artículos del citado Convenio de Roma deben de ser examinados:

— Artículo 3: Establece que los contratos se regirán por la ley elegida por las partes expresa o tácitamente), admitiéndose el, cambio de ley aplicable una vez celebrado el con­ trato, dejando a salvo, en este caso, los derechos de terceros (apartado 1).

Se exceptúa (art. 3.2) el caso de que la ley del país no lo permita (cláusula de salva­ guardia), siempre que todos los elementos de la relación estén situados en dicho país (lugar de celebración, lugar de cumplimiento, residencia de los contratantes…).

 -Artículo 4.3: señala que cuando el contrato tenga por objeto un derecho real inmo­biliario o un derecho de utilización de un inmueble, se presumirá que el contrato presenta vín­culos más estrechos con el país donde estuviera situado el inmueble. Pero dicho precepto sólo es aplicable al caso de falta de elección de la ley aplicable.

-Artículo 5: Tratándose de contratos celebrados por consumidores, no puede privar­se  al consumidor de las normas imperativas del país donde tenga su residencia habitual.

 En la tramitación de la Directiva Comunitaria, la Delegación española, que no era ajena a los problemas que podía suscitar la aplicación del Convenio de Roma, propuso la siguiente redacción del art. 9.1 del Proyecto de. Directiva: «Si el bien inmueble a que se refie­re el contrato de disfrute a tiempo compartido está situado en un país miembro, el contrato estará sujeto a la legislación del Estado miembro en cuestión».

Los servicios jurídicos de la Comunidad Europea (Documento 7719/93 de 1 de julio) emitieron un Dictamen, dudando la compatibilidad de la propuesta española con el Convenio de Roma, razón por la cual fue no fue aceptada la propuesta española.

 Por todo lo expuesto, estimo que la D. Adicional 2ª puede chocar con el Convenio de Roma, al menos, tratándose de contratos celebrados por no residentes, o celebrados fuera de  España, al no caber, en estos casos, la cláusula de salvaguardia. Para buscar su: compatibili­dad, y teniendo en cuenta que nuestro CC (Código Civil) establece que la transmisión de los derechos reales exige la concurrencia de título y modo (609.2 CC) habría que distinguir

       — El contrato propiamente dicho: es posible el sometimiento a ley extranjera, en los términos del Convenio de Roma.

— Derecho real: Al tratarse de un derecho real inmobiliario, aquí sí que puede existir una soberanía exclusiva del Estado.

 Conflicto de jurisdicciones:

Tras varias consideraciones sobre el conflicto de jurisdicciones Hernández Antolín se hace la siguiente pregunta:

¿Y qué dice el Proyecto en materia de conflictos de jurisdicciones? y la responde:

 La Exposición de Motivos hace referencia a que la D. Adicional 2ª imposibilita someterse a la jurisdicción pac­tada por las partes, lo que parece indicar la competencia exclusiva y excluyente de la juris­dicción española. Esta dirección dice estar apoyada en Convenios de Bruselas y de Lugano, que dice respetar. Pero si vamos al tenor de la citada D. Adicional 2ª, resulta que no contem­pla el posible conflicto de jurisdicciones. Debe, por tanto de entenderse de plena aplicación los citados Convenios, no obstante el espíritu del Proyecto: esto supondrá la posibilidad más que cierta de que el Órgano jurisdiccional extranjero señale la plena vigencia de ordena­mientos extranjeros a los que se hayan sometido las partes (por aplicación del Convenio de Roma), conclusión que sí es radicalmente contraria a la citada D. Adicional 2ª.

 Por todo ello volviendo al título de este artículo, cabe ya responder a su propio enunciado y la pregunta que el miso implica:

 ¿Tiene validez legal en España el sistema club-trustee tras la entrada en vigor de la LAT  42/1998  de 15 de diciembre?

 Con autorización expresa del propio autor, Hernández Antolín, se viene a contestar esa pregunta con la transcripción literal que se hace de su ponencia pronunciada en las “Jornadas sobre el derecho de aprovechamiento por turno “ celebrada en 1 de octubre de 1.999 y organizada por la Asociación Nacional de Empresarios de Tiempo Compartido (A.N.E.T.C.) que es actualmente el Capítulo Español de la organización empresarial del Sector de ámbito europeo “Resorts Development Organization” (RDO), cuando dice en su apartado:

“XII.- ADMISIBILIDAD DEL SISTEMA “CLUB TRUSTEE” UNA VEZ APROBADA LA LEY

 La experiencia nos dice que de los múltiples sistemas en que actualmente se configura el “tiempo compartido” (en adelante TC), el que más difusión ofrece en nuestro país es el llamado sistema asociativo, y dentro de éste, el llamado “club trustee”. ¿Puede este sistema seguir operando en nuestro país?

 Para ello debemos distinguir entre el AMBITO EXTERNO y el AMBITO INTERNO: 

* Ámbito externo: ¿Puede el club o cualquier otra forma extranjera de asociación, que según las normas del país donde se constituyan, tenga plena capacidad jurídica, ser titular del inmueble? La contestación no puede ser sino POSITIVA, por reconocerlo así la Constitución Española (art. 13.1), el Código civil (art. 27), Código de comercio (art. 15) y diversos Tratados Internacionales suscritos por España (y en especial, los Tratados de la Unión Europea, que establecen la libre circulación de personas, físicas o jurídicas, y capitales).

 * Ámbito interno: Las relaciones, de naturaleza PERSONAL; entre el club y los usuarios por turno de los inmuebles, ¿puede estar regido por la ley extranjera a la que las partes voluntariamente se sometan? Este es el punto clave.

El tema dista de ser pacífico, pues la intención de los redactores del Proyecto era su inadmisibilidad, debiendo los nuevos regímenes que se constituyan acogerse al nuevo “derecho de aprovechamiento por turno” que la ley crea, o al llamado “arrendamiento vacacional”. Así se induce claramente de:

  1. De la Exposición de Motivos de la Ley cuando dice: “La cuestión clave de política legislativa era determinar si debían regularse varias fórmulas institucionales o si se debía limitarsu regulación a una sola, dejando fuera todas las demás. Se ha optado por una vía intermedia, consistente en la detallada regulación de un derecho de aprovechamiento por turno, permitiendo sin embargo la configuración del derecho como una variante del arrendamiento de ..”.

 Del propio articulado del texto legal, de carácter marcadamente IMPERATIVO, puesto de manifiesto: 

  • El contrato en virtud del cual se constituya o trasmita cualquier derecho real o personal relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinado o determinable del año, al margen de la presente ley, se entenderá celebrado en fraude de ley y no impedirá su aplicación… (art 1.7).
  • Todos los contratos que se refieran a derechos de utilización de uno o más inmuebles situados en España durante un período determinado o determinable del año quedan sujetos a las disposiciones de esta ley, cualquiera sea la fecha o lugar de celebración (D. Adicional 2).

 Ya vimos en el apartado anterior que la Disposición Adicional 2° puede chocar, en determinados supuestos, con el Convenio de Roma, al menos tratándose de contratos celebrados por no residentes, o celebrados fuera de España, siempre que atribuya a los participes un derecho de naturaleza OBLIGACIONAL, y que éstas ELIJAN e forma EXPRESA cual es la ley aplicable.

 De ello, cabe deducirse:

 Nos estamos refiriendo a la elección de norma aplicable al contrato de utilización de un inmueble en régimen de TC, no a la sumisión al fuero competente, ya que tratándose de una relación de consumo, tanto la normativa comunitaria como la normativa interna imponen restricciones a la renuncia a su propio fuero por el consumidor.

 – al menos uno de los elementos ha de ser exterior, pues, en otro caso, si todos los elementos están localizados en un solo país, tratándose de disposiciones imperativas puede operar la cláusula de salvaguardia. Este requisito de foraneidad queda cumplido por cuanto que el club es de nacionalidad extranjera (ya que la legislación española no concede personalidad jurídica a los clubs, fuera del ámbito de la Ley de Asociaciones o de las normas deportivas)

 – El principio informador del Convenio de Roma es la libre elección de la norma aplicable, no siendo necesario que la elección de la ley aplicable lo sea a la de uno de los países signatarios del Tratado, pues solo se trata de establecer normas de conflicto uniformes. Así lo dispone el artículo 2 del Convenio, al disponer que la ley designada se aplique “incluso si tal ley es la de un Estado no contratante”. Por tanto es admisible la elección de ley de un país comunitario o no comunitario, sea o no signatario del Tratado de Roma (vid, la relación de países que han suscrito el Tratado).

Tratándose de regímenes constituidos al amparo de la legislación extranjera, que establezcan un derecho de naturaleza personal del consumidor frente al inmueble (bien por tratarse de la llamada MP configurada como un derecho personal, bien por tratarse de la llamada MP asociativa), la citada CLAUSULA DE SALVAGUARDIA no puede operar (y así lo dijo el Dictamen de los Servicios Jurídicos de la Comunidad). Por eso debe de dejarse a salvo tal supuesto, y no puede entenderse que en este caso existe FRAUDE DE LEY, ya que las partes han hecho uso de un derecho legítimo (vid el concepto que el artículo 6.4 del Código Civil da del fraude de ley: “Actos realizados al amparo de un texto de una norma que persigan un resultado prohibido por el ordenamiento jurídico o contrarío a él.”).

 Téngase en cuenta, además:

  • Que la Unión Europea trata de establecer un Mercado Único, tanto de productos, como de servicios y factores de producción.
  • Que el elemento trasnacional es especialmente importante en el sector de Tiempo Compartido: ello justificó la elaboración de una Directiva Comunitaria.

– La existencia de importantes MULTINACIONALES en el sector empresarial, que tratan de explotar los diversos complejos radicantes en diversos países con un mismo sistema de explotación, siempre en régimen de DERECHOS PERSONALES.

 Por todo ello, hubiera sido conveniente (y así se propuso en alguna enmienda parlamentaría, que no prosperó) que en el texto de la Ley se hubiera introducido algún precepto que estableciera que lo establecido en ella se entiende a salvo de lo dispuesto en los Tratados Internacionales suscritos por España. Precepto que, aunque técnicamente innecesario (pues, como se ha dicho, los Tratados prevalecen sobre las normas internas), sí hubiera sido máxime cuando así lo reconoce la propia Exposición de Motivos de la ley.

 CONCLUSIÓNES DE ESTE APARTADO:

Respetando la doctrina del Tribunal Supremo contenida en las Sentencias citadas, aún discrepando de la interpretación de las normas transitorias de la LAT 42/1998, podríamos decir que los contratos comercializados a partir de la LAT 42/1998 basados en  regímenes preexistentes a esa norma de naturaleza personal y sujetos a ley no española, aún no habiéndose adaptado de forma que se transformaran en derecho real o arrendaticio de aprovechamiento por turno, siguen teniendo plena validez.

 Por el contrario todos contratos basados en regímenes preexistentes sujetos a ley española (de naturaleza personal o real) no adaptados con conversión a derecho real o personal arrendaticio en la forma prevista en el Art. 1 de la LAT 42/1998 son nulos y lo son en su consecuencia  a partir de la citada Ley los siguientes:

    * La casi totalidad de los comercializados que se basan en el llamado régimen de comunidad de bienes en multipropiedad.

     * Los comercializados basados en otras clases de derechos reales, pero también personales sujetos a ley española.

 Llegados a este punto cabe preguntarse la razón por la  que se ha insistido en este artículo en mostrar la que estimamos evidente legalidad del sistema “club-trustee”, como de otros regímenes de derecho personal o meramente obligacional sujetos a ley no española, ya que conforme al Tratado de Roma abierto en 1980 son perfectamente validos en España si lo son conforme a la ley del país al que se someten.

 Y lo son, como decimos, porque las normas transitorias de la LAT 42/1998 en la forma interpretadas en las citadas sentencias conculcan la norma de rango superior como es el Tratado de Roma abierto en 1.998, en incluso a partir de su entrada en vigor del Reglamento Roma I, es decir:

  • La obligación de transformación de los regímenes preexistentes a la LAT 42/1998 no opera ni es aplicable a los regímenes preexistentes de derecho personal sujetos a ley no española. De ello también podría colegirse que los contratos basados en regímenes preexistentes a LAT 42/1998 sujetos a ley no española que no se hayan adaptado en la única forma obligatoria posible de transformación, siguen siendo válidos. Sé que esta puede ser una afirmación arriesgada, pero si nos atenemos a la doctrina del Tribunal Supremo podríamos concluir:
  • que existe una forma única de adaptación que es la que tiene como objeto la conversión del régimen preexistente (cualquiera que sea su naturaleza jurídica y ley que lo gobierna) en derecho de aprovechamiento por turno constituido conforme al Art 1-LAT 42/1998.
  • Que la adaptación con fines de publicitación del régimen preexistente no impide la nulidad de los contratos a partir de la LAT 42/1998.
  • Que la norma de rango inferior LAT 42/1998 que exige adaptación-trasformación no puede ser aplicable a los regímenes de derecho personal basados en la norma de rango superior a la anterior que es el Reglamento Roma I.
  • Aún más podría plantearse que si la doctrina a aplicar es la contenida en las Sentencias del T.S. de obligatoria adaptación-transformación resultará que los contratos comercializados tras su entrada en vigor de la LAT y que se basen en regímenes “españoles” de “comunidad de bienes en multipropiedad”, de otras clases de derechos reales (v.g. “multi-usufructo”), “multi-arrendamientos”, asociativos en general o de mera obligación personal que se hubiesen adaptado publicitariamente y sin la dicha trasformación son todos nulos de plenos derecho.

Estas Sentencias del Tribunal Supremo declaran la nulidad radical de esos contratos de derecho personal sujeto a ley no española, sin entrar a aplicar, como norma de rango superior lo dispuesto en el Tratado de Roma de 1980, y ello lo hace, en mi opinión porque no se ha planteado en la contestación a las demandas presentadas la oposición a la aplicación de la cláusula de salvaguardia de la Disposición Adicional 2ª de la LAT/42/998 por contravenir el Convenio de Roma de 1.980.- Vaya por delante que en mi opinión no se ha planteado y pedido la imperativa aplicación de la norma superior en detrimento de la norma inferior, sin duda porque la prácticamente constante jurisprudencia menor y de las audiencias provinciales  -incluso las de la Sala del Tribunal Superior de Justicia que dicto la Sentencia que dio lugar al recurso de casación y que cambió su propia línea jurisprudencial posteriormente, volviendo a la interpretación anterior ahora contraria a las de Alto Tribunal.

Por todo ello podría ser posible en próximas reclamaciones judiciales oponer a la probable acción de nulidad solicitadas en las demandantes basadas en la citada doctrina del Tribunal Supremo, que la obligación de ”adaptación-transformación” del derecho preexistente en el nuevo derecho típico de APT de la LAT 42/1998 no puede (no pudo) exigirse su aplicación a los contratos de régimen preexistente sujetos a ley no española, por aplicación imperativa del Convenio de Roma de 1980.

 Unos últimos apuntes para cumplir con el título de este capítulo y ya referido a los regímenes no preexistentes, sino constituidos también con sumisión a ley no española tras la entrada en vigor de la LAT 42/1998 y hasta la entrada en aplicación del Reglamento Roma I.

1.- Estimamos que desde la entrada en vigor de la LAT 42/1998 no se pueden constituir regímenes de aprovechamiento por turno o tiempo compartido de derecho personal sujetos a ley española, ni otros derechos distintos del derecho real y arrendaticio por temporada de aprovechamiento por turno.

2.- Por el contrario si se han podido constituir válidamente regímenes de derecho personal sujetos a ley no española  conforme a lo dispuesto en el Convenio de Roma de 1980 y del del Reglamento Roma I desde que este entrara en vigor sustituyendo al anterior.

-III- 

TRAS LA ENTRADA EN VIGOR Y APLICACIÓN  DEL REGLAMENTO ROMA I y HASTA AHORA.

 1.- DERECHOS SUJETOS A LEY ESPAÑOLA. Durante la vigencia de la LAT 42/1998, del Real Decreto Ley 8/2012 de 16 de marzo y desde la promulgación de la vigente 4/2012 de 6 de julio, los únicos regímenes válidos sujetos a ley española son los constituidos por transformación o creación ex novo  del “derecho real o arrendaticio por temporada de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico.

 2.- REGÍMENES DE DERECHO PERSONAL SUJETOS A LEY NO ESPAÑOLA: Subsisten los previamente constituidos, antes y después de la LAT 42/1998, durante la vigencia del Real Decreto Ley 8/2012 de 16 de marzo y desde la entrada en vigor de la LAT  4/2012 y los nuevos que ahora se creen, aunque no ya  estos últimos basados en el Convenio de Roma de 1980, sino el Reglamento Roma I desde que éste entrara en vigor.

Este es un artículo de opinión que su autor somete a cualquier otro de mayor inteligencia y conocimiento.

 Francisco J. Lizarza

Lizaza Abogados S.L.P.

 

APENDICES: EL SISTEMA “CLUB-TRUSTEE” EN ESPAÑA.

Estos apéndices al artículo publicado en este Blog  sobre “la validez legal en España del sistema “club-trustee”, no son una ampliación de sus argumentos jurídicos, sino más bien  tratan de exponer las razones de su implantación en España, pese a la confusión que se ha generado en este sector respecto a la denominación general de esta clase de contratos (de este sector de la industria turística) y la importancia que tiene para la economía española del tiempo compartido,  en especial cuando se refiere al mayor mercado europeo emisor de turistas de tiempo compartido en relación a nuestro país, como el mayor mercado europeo receptor de aquellos.

-(I)

SINOPSIS DEL “SISTEMA” DE CLUB TRUSTEE

 Los esquemáticos datos que destacaremos más adelante del Estudio de Impacto Económico del aprovechamiento por turno vienen a mostrar no sólo su importancia para la económica europea, sino muy especialmente para España, que hoy es el tercer país mayor receptor de turísticas de tiempo compartido (después de EE.UU. que además es el mayor emisor de esta clase de consumidores, aunque ciertamente endogámico, y México que ocupa hoy el segundo lugar).

Pero además nos han mostrado un hecho muy importante y definitivo para comprender las diferentes estructuras o regímenes en los que opera el aprovechamiento por turno en España desde su inicio allá por los años setenta y no es otro que la mayoría de los promotores eran británicos, pero más importante aún, que la mayoría de los consumidores y usuarios en España provienen del Reino Unido.- Aún hoy España sigue siendo el mayor receptor de turistas de aprovechamiento por turno, aunque los promotores españoles son una parte sustancial junto a los británicos, pero también el mayor contingente de los turistas que por este medio acceden a los complejos españoles siguen siendo británicos, a los que se ha unido con fuerza irlandeses, escandinavos, finlandeses, etc., que sin ser puramente anglosajones si están familiarizados con muchas de  sus instituciones jurídicas por su liderazgo comercial.

Pues bien, si en un principio los operadores en España eran británicos al igual que la mayoría de estos nuevos consumidores, resultaba lógico importar a España (con la pertinente adaptación) de los sistemas o regímenes legales que en su país se habían demostrado más eficaces para la comercialización; eficacia que los británicos con su pragmatismo, sabían que iría indisolublemente unida a la protección del consumidor como medio de ganar su confianza. Y ese  sistema o régimen legal orientado a la protección de los consumidores y usuarios (los propietarios o titulares de esos derechos) no era otro que el “sistema club-trustee” que trataremos de resumir en este epígrafe al menos en su formulación más extendida.

Con el tiempo y el auge de esta actividad económica, los operadores españoles se incorporaron a ella, así como otros consumidores españoles y de otras zonas europeas para los que se sintió la necesidad de operar con otras estructuras más comprensibles a su cultura jurídica, naciendo así múltiples fórmulas utilizando figuras jurídicas españolas, como las sociedades civiles, los “multiarrendamientos” o la más conocida de “multipropiedad”. Y todos ellos –incluido el sistema club-trustee-  naturalmente bajo los principios de nuestro ordenamiento de autonomía de la voluntad y libertad de contratación, así como el de sometimiento a ley sustantiva foráneas en cuanto no pugnasen con el orden público español y además amparándose en los tratados internaciones suscritos por España.

Hecha esta introducción es necesario resumir cuales los son los propósitos del llamado y muy extendido en el mundo “sistema o régimen legal de club-trustee- que no es otro que ofrecer fundamentalmente “seguridad al comprador; esa seguridad es la base de su éxito, junto a su simplicidad (una vez conocido), adaptación a las necesidades de caso y como medio de evitar numerosos conflictos.

El propio nombre de este sistema contiene sus dos elementos principales, que son el “club” y el “trustee”.

  • EL CLUB.

El “club” no es un ente legalmente tipificado en Inglaterra, sino que se basa en la creación espontanea en la tradición anglosajona y frecuentemente se define como una “non incorporate entity” o “entidad no registrada”, en el sentido de que simplemente es un pacto “asociativo”, sin personalidad jurídica, que no precisa ser registrado en el registro mercantil, ni de asociaciones o en administración alguna ni debe revestir una formalidad espacial como escritura pública, etc.

Es por tanto un contrato de asociación, que tiene como ley sus propias normas, al que se podrán adherir terceros con un fin concreto.

A modo meramente expositivo nos referimos a su variante (y habrá tantas como la libertad de contratación permita y no sea contra legem), más utilizada en este sector turístico.

El “club” se constituía normalmente por dos socios, usualmente compañías mercantiles, que celebraban el contrato de asociación o formación del club, que fundamentalmente contenía y definían a:

–      Los socios fundadores (o promotores del club en términos mercantiles), que tenían el derecho de admitir nuevos socios (que podríamos llamar socios ordinarios).

–      El objeto social: Que los socios pudieran usar y disfrutar un apartamento, casa, habitación, etc, determinado a determinable, durante un periodo anual determinado o determinable, durante el periodo establecido como duración del club, conforme a sus propias reglas.

–     Las normas del “club” que incluían los derechos y obligaciones de los socios fundadores (promotores) y ordinarios (usuarios), órganos rectores del club, su duración (normalmente a perpetuidad, 90 años, etc, aunque hoy la tendencia es disminuirla por imperativo del mercado.

–      Admisión de socios: Se podían admitir tantos socios como “derechos de ocupación estuvieran  disponibles, es decir tantos como periodos o turnos (normalmente semanales, v.g. 51 o 52) por cada apartamento o unidad de alojamiento “AFECTA” al club.

–      La comercialización. Forma de admisión de nuevos socios, que fundamentalmente era onerosa por libre pacto entre el vendedor del derecho de socio o de afiliación o membresía y el comprador (el consumidor). El derecho de afiliación se adquiría con el “contrato de adquisición”, pero el uso efectivo del derecho de ocupación de alojamiento venia expresado en el “certificado de pertenencia al club”

–      Obligación de pago de una cuota anual por la prestación de servicios al titular y al alojamiento y el complejo en que radicaba y las consecuencias de su impago

–      Comité de Directivo del Club, en el que estaba n representado los socios fundadores y los socios “ordinarios”, normalmente elegido por la Asamblea General de Socios (ordinariamente anual).

¿Pero qué ocurriría si existiese un promotor fraudulento que vendiese más derechos de ocupación de los disponibles o vendiese los alojamientos que figuraban a su propio nombre, por ejemplo sin carga en ningún registro?

A esta importante pregunta que ha sido uno de los caballos de batalla, al menos en los inicios, se vino a responder por los operadores con la formulación de regímenes legales que permitieron un control efectivo de esta comercialización, siendo los principales, por una parte el llamado régimen de “multipropiedad” o comunicad de bienes funcional o finalista que permitía la aprovechar el control notarial y del registro de la propiedad, que más tarde de alguna manera se adoptó por la LAT 42/1998 en el derecho real y arrendaticio de aprovechamiento por turno de obligatoria inscripción en el registro de la propiedad,  y por otra parte el régimen de “club-trustee” de contrastada eficacia práctica en el Reino Unido, es decir en el mayor mercado emisor de estos consumidores de toda Europa y específicamente con destino a España, que lo hacía idóneo por ser de sobre conocido por estos consumidores y usuarios.

No fue por tanto una ocurrente invención, sino un régimen conocido por la mayoría de los consumidores a los que iba dirigido –conocimiento después extendido de forma general-, que funcionaba como verdadero sistema de protección de los consumidores.

  • EL “TRUSTEE”

 El trustee  (fideicomisario, fiduciario…) es una institución típicamente anglosajona ampliamente extendida en el mundo y hoy de modo muy especial en el tráfico mercantil, por el cual –descendiendo al caso que nos ocupa- los bienes o derechos que van a utilizar los socios ordinarios o compradores de tiempo compartido- se entregarán en propiedad a un tercero al que se presta la confianza (fideicomisario/fiduciario o “trustee) para los mantenga en su propiedad, libre de cargas y gravámenes, para que siempre puedan ser utilizados por los socios, y sin que por ello los socios fundadores (promotores), aunque fuesen mayoritarios (y al principio lo son siempre), pudieran en modo alguno disponer o administrarlos en forma que se perdiésen o impidiesen los derechos de ocupación.

  • “DEED OF TRUST”

El “trust” (fideicomiso) se constituye mediante el llamado “Deed of Trust”  o contrato de confianza, por el cual los socios fundadores del club y que al inicio son los únicos socios, contratan a una sociedad especial o “trustee”

        Bajo la ley que gobierna su régimen legal, el “trustee” es una sociedad independiente, que tiene como toda sociedades su patrimonio personal o propio, sus ingresos y gastos, beneficios o pérdida y que tiene como cometido prestar a terceros (en este caso al club y a sus socios), un servicio específico, como es mantener la propiedad en custodia de los bienes “afectos” al club.

        Este patrimonio, en este caso principalmente inmobiliario (apartamentos u otra clase de alojamientos para su uso turístico en España), es adquirido por una sociedad de mera tenencia de bienes, cuyo propietario es el “trustee”, pero en beneficio no propio, sino de los miembros del Club. Es por tanto un patrimonio “separado” del propio de la sociedad-trustee, que como toda sociedad puede sufrir los avatares de todo negocio, incluso la quiebra y por ello responde con todo su patrimonio personal, pero nunca con el patrimonio en “trust”, que es separado e independiente  y que llegado el caso, pasaría en masa a otro trustee sin los problemas del anterior para que lo custodiara para los beneficiarios del club (sus socios de tiempo compartido principalmente).

Mediante el contrato de fideicomiso (Deed of Trust), el Club, como sujeto capaz de derechos y obligaciones encarga a la sociedad especial fideicomisario o “trustee” la adquisición a través de una sociedad de la que es titular unipersonal y a la que se denomina “sociedad propietaria (“owning company), cuyo objeto social es meramente la tenencia de bienes en beneficio de los socios del club –y por eso se la llama “sociedad sin comercio” (“non trading company), de los bienes inmuebles sobre los que recaen los derechos de tiempo compartido inherentes a l cualidad de socio”.- El socio fundador principalmente o los socios ordinarios, incluso por mayoría, no podrán obligar al trustee a disponer o administrar  esos inmuebles de forma contraria a las normas reguladoras del club y por tanto de forma que se impida al socio-usuario, el uso y disfrute del turno que le corresponde.

En síntesis, una vez adquiridos los inmuebles sobre los que recaen los derechos de ocupación por turno de los socios, el procedimiento en el momento de la comercialización es el siguiente:

        1.- Cuando el promotor o el comercializador suscribe el contrato con el consumidor, el mismo se envía al “trustee”, así como todas las cantidades que haya satisfecho o deba satisfacer.

        2.- El “trustee” verifica que el comercializador tiene facultades para ello, y que tiene también a facultar de transmitir ese derecho, porque existe y porque se refiere a un apartamento en propiedad afecta al “club” libre de cargas y gravámenes Y cuando finaliza estas comprobaciones  extiende el certificado de socio al adquirente y es entonces cuando remite el dinero obtenido de la venta al comercializador.- En otro caso se devolverá al adquirente-consumidor.

        3.- El trustee apoyará la buena marcha del club como “tercero independiente”, entre otras cosas en las asambleas generales de socios del Club, en las que se aprueba el presupuesto anual de gastos por mayoría en la forma predeterminada en sus normas, que contempla los ingresos que fundamentalmente provienen de la cuota anual de prestación de servicios a satisfacer los socios. Ese presupuesto debe cubrir todos los gastos del club –incluido el complejo- entre los que se encuentra la retribución de la sociedad explotadora-prestadora del servicio que por norma estatuía suele ser fija a un tipo del 10 al 15% del total presupuesto, para evitar abusos.

Obviamente lo anterior es sumamente esquemático, pero la conclusión de este epígrafe no es otra –como ha sido corroborado por aceptación general hasta hoy del sistema “club-trustee- que se ha extendido a muchos países, incluso aquellos que tienen un sistema de derecho real propio como el “derecho de habitación” portugués.

(-II-)

DENOMINACIÓN Y DELIMITACIÓN OBJETIVA DEL CONTRATO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO – TIEMPO COMPARTIDO

A).- RESPECTO DE LA DENOMINACIÓN:

La denominación legal en español de “aprovechamiento por turno” abarca y comprende a todos los derechos reales o personales cuyo ámbito objetivo es el definido en la Directiva 1992/47/CE, LAT 42/1998 o en la Directiva 2008/122/UE y LAT 4/2012.

La disparidad de denominaciones de esta clase de regímenes y en los contratos de su comercialización, ya desde su inicio y tras la entrada en vigor de la Directiva de 1994, La ley española de 1998 y hasta la fecha se ha prestado a confusión, que me atrevería decir ha ido más en perjuicio en este caso del empresario cuando de su uso en el foro se trata, aunque ciertamente también del consumidor.

Por ello, como opinión personal, creo se debe o puede utilizar como denominaciones genéricas y equivalentes abarcables de todos estos contratos con el mismo ámbito objetivo las de “aprovechamiento por turno e incluso de “tiempo compartido” en español como traducción literal del mas difundido en todo el mundo de “time share.

Pero además, en cualquier documentación informativa y promocional dirigida a la comercialización de esta clase de derechos y en los contratos específicos de transmisión, se ha de aclarar la específica denominación que corresponde al derecho legal en el que se configura o se pudieron o se pudieron configurar esta clase de contratos.

 En este sentido y sin ser exhaustivos será conveniente u obligado en cuanto la denominación es exclusiva de la propia naturaleza jurídica del derecho los siguientes:

–      Derecho real de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

–      Derecho personal de arriendo por temporada o arrendaticio de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles.

–      Derecho personal de membresía o de afiliación a “Club” de tiempo compartido, “time share” o de “club  trustee”.

–      En el caso del preexistente (en todo caso preexistente) del conocido derecho de  “multipropiedad” no es posible utilizar esta palabra en la comercialización,  lo que no obsta para que si se haya podido comercializarlo si se adaptó el régimen publicitariamente a la Ley 42/1998 sin transformación de su naturaleza jurídica (aunque esto es lo que ahora niega el propio Tribunal Supremo en las Sentencias al principio citadas), habiéndose debido de todas formas explicar en el contrato de venta e información legalmente requerida su naturaleza jurídica, que es sin duda la de “comunidad de bienes o de propietarios funcional o finalista”, ya que ciertamente se adquiere una cuota indivisa de propiedad.

B.- RESPECTO DEL ÁMBITO OBJETIVO.

De las diferentes definiciones de esta clase de derechos y en especial de la última que se contiene en la Directiva europea y Ley española actualmente vigentes, extraemos las características que conforman el ámbito objetivo del contrato o derecho al que se refiere de aprovechamiento por turno o “time share” (tiempo compartido) en su denominación internacionalmente aceptada y que a mi juicio son:

(i)      Se trata del “servicio” de ocupación  en alojamientos turísticos

Los elementos de este servicio son a mí entender los siguientes:

* Los alojamientos no son ni puede ser viviendas residenciales, sino unidades de alojamiento (habitaciones, apartamentos, viviendas, casas rurales, caravanas en campings, etc.) que forman parte de un establecimiento de alojamientos turísticos (hoteles, hoteles-apartamentos, apartamentos de uso turístico, hostales, casas rurales, en incluso viviendas privadas de uso turístico, etc.).

Estos establecimientos deben contener las especificaciones arquitectónicas, mobiliario, facilidades, instalaciones, sistemas de accesibilidad, etc., que están determinadas en las normas legales turísticas y por ellos tanto su empresa explotadora como el propio establecimiento deben estar inscritos en el “registro turístico” de la comunidad autónoma donde se única”.

* Servicios específicos. Deben prestar el servicio inherente a esta clase de establecimientos, reservas, según su tipo, categoría, situación y otros parámetros: recepción, restaurantes, número de camas, suministros de agua, electricidad, telefonía, limpieza y ropa, restaurantes, etc.

* Temporalidad.- El uso de los alojamientos es esencialmente temporal.

* Comercialización: se realiza fundamentalmente directamente en el propio establecimiento o a través de lo que hoy se llama canales de oferta turística y en cualquier forma admitida en derecho, como:

– Contratación directa en el propio establecimiento.

– Contratación directa anticipada individuales o de grupo.

– Reservas a través de canales propios o de terceros.

– Reservas múltiples.

– Contratación como “derecho de aprovechamiento por turno.

– Contratación indirecta por “intercambio de derechos de aprovechamiento por turno.

(ii)         Producto turístico y no inmobiliario.

Por tanto no se trata de un producto inmobiliario, sino un actividad económica puramente turística, y al igual que no es un producto inmobiliario una estancia en hotel o un bono “bancotel” o reservas múltiples o similares derechos de ocupación, no lo es esta concreta forma de comercialización de estancias en alojamientos turísticos.- Así consideran las normas turísticas el aprovechamiento por turno, no un tipo de alojamiento turístico, sino sólo un tipo de comercialización de esta  clase de alojamientos  (v.g. normas de Andalucía y Canarias).

Se trata por tanto de desterrar la idea de que se trata de derecho inmobiliario, como ya se iniciara esta tendencia con la LAT 42/1998 que ya prohibía el uso en la comercialización de la palabra propiedad o multipropiedad; prohibición que entiendo que sólo referida a “propiedad de un inmueble.”

Ello nos lleva a dos consideraciones básicas:

–      La contratación de esta clase derechos para pernoctar en alojamientos turísticos podrá realizarse fundamentalmente a través de contratos de obligación personal sujetos a ley no española, sin perjuicio de que alternativamente se pueda hacer, si así lo permite la lex rei sitae como derecho real o arrendaticio

La LAT 42/1998 trató de excluir a partir de su entrada en vigor (sin perjuicio de los derechos personales preexistentes a la misma), cualquier derecho personal de comercialización en aprovechamiento por turno.- Y en ello ha fracasado en gran medida por la propia fuerza de las cosas: El registro de la propiedad no es el órgano adecuado para controlar esta clase de contratación turística, ni los notarios y registradores, a los que se les hacía “policía del sistema”, aunque sin facilitarles los instrumentos o armas adecuadas para realizar esa función, que por otra parte no les era propia.

El sector empresarial del “tiempo compartido” desarrolla una actividad económica como los demás, regulada y con observación general de las normas legales, aunque como en toda actividad humana, existen y existirán comportamientos patológicos, pero por ello no se puede demonizar de forma general a este sector, como no se puede hacer con los políticos, aviación, taxistas, jueces, funcionarios o sindicalistas, o cualquier actividad humana, aunque si se debe de tratar de perseguir su patología con los medios adecuados.

(iII)

LA INDUSTRIA DEL TIEMPO COMPARTIDO EN ESPAÑA

Las Sentencias de la Sala 1ª del Tribunal Supremo al principio indicadas, de la que disienten casi de forma general –o mejor dicho de forma virtualmente unánime-  todos los operadores del Sector, que si llega a ser jurisprudencia consolidada, puede significar un enorme detrimento que afecte a empresarios, trabajadores, proveedores, usuarios e incluso particulares que transmitieron su derecho de aprovechamiento por turno (en definitiva a la economía nacional)  viene  inesperadamente a acoger una interpretación de las normas transitorias de la LAT 42/1998 de APT que ha sorprendido a prácticamente todos los operadores jurídicos, ya sea la casi absoluta mayoría de jueces de primera instancia o de audiencias provinciales (si nos atenemos a sus reiteradísimas sentencias), pero también a la doctrina, abogados,  a los notarios y registradores que autorizaron las escrituras de adaptación y a los registradores que las inscribieron e incluso, me atrevería a decir, a quienes de un modo u otro intervinieron directa o indirectamente en la génesis de esa ley.- Ello obviamente no obsta para que haya que respetar, que no compartir necesariamente la alta opinión de los magistrados de dicha Sala, y obviamente acatar sus sentencias en cada caso concreto, sin perjuicio de que, como creemos, en similares casos al Tribunal Europeo de Justicia de la Unión Europea puede llegar a pronunciarse (ciertamente a muy largo plazo).

Pero si hablamos de detrimento de la economía nacional no  podemos limitarnos a lanzar esa idea sin soporte alguno por lo que estimamos conveniente dar algunos datos sobre lo que supone este Sector de la economía nacional, aunque estos datos sean de 2.007 y no actuales, aunque si creemos que ahora son superiores.

El estudio sobre las Características de Mercado e Impacto Económico de la Industria Europea de Tiempo Compartido en en 2008 tuvo como autor al “The Christel DeHaan Tourism & Travel Research Insititute – Universidad de Nottingham del Reino Unido.

El referido Instituto de Investigación de Turismo y Viajes Christel DeHann ha realizado proyectos para organizaciones  gubernamentales internacionales, nacionales y regionales y empresas turísticas, liderando proyectos para la Organización Internacional de Turismo (ONU), Comisión Europea, ASEAN (Asociación de Naciones del Sudeste Asiático), OIT, OCDE, Ministerios de Reino Unido y organizaciones internacionales de Brasil, España, Chipre y Malta.

Este estudio nos revela datos –hoy de mayor importancia de esta Industria en 2007, entre los que a modo de resumen destacan:

Características generales de la industria del Tiempo Compartido en Europa:

 En 2007, más de 1,5 millones de unidades familiares europeas eran

titulares de tiempo compartido. Hay que tener en cuenta que los consumidores de aprovechamiento por turno son en casi su totalidad “unidades familiares”,  por lo que  si consideramos que tienen tres componentes de media asciende a más de 4,5 millones de pesonas.

 El Reino Unido e Irlanda conforman el mayor mercado con 589.653 (un promedio de 1.768.905 personas).titulares de tiempo compartido, seguidas de Alemania e Italia.

 La mayoría de los complejos se concentran en España con un 26,3% del total, el 14,94% en Italia y el 11,05% en el Reino Unido e Irlanda.

 –Existían un total de 1.312 complejos en Europa.

– El número total de alojamientos en complejos europeos es de 73.540, lo que conlleva 67.590 millones de pernoctaciones.

 –El nivel medio de ocupación en complejos europeos finalizados fue del 71,7%.

.Impactos económicos de la industria de Tiempo Compartido en Europa:

 La industria de tiempo compartido generó en Europa un gasto de 3.200 millones de euros en 2007.

  • Los titulares de tiempo compartido en Europa gastaron 1.600 millones de euros durante sus vacaciones, más 957 millones de euros en compras de tiempo compartido y 618 millones de euros en cuotas de mantenimiento de tiempo compartido.
  • El mercado que más gasta es el del Reino Unido, que genera 1.400 millones de euros (aproximadamente la mitad del gasto) en tiempo compartido. El gasto medio por viaje (o periodo vacacional) fue de 1.558 € por familia, que principalmente se gastó en restaurantes, alquiler de coches, aparcamiento y gasolina, alimentos, estancia y regalos, recuerdos y ropa.
  • En términos de empleo, un total de 69.836 puestos de trabajo estándirectamente sostenidos por la industria de tiempo compartido.
  • Los gastos de empleo totales para el sector de los promotores de tiempo compartido en todos los complejos fue de 1.280 millones de euros (1.060 millones de euros si sólo se tienen en cuenta los complejos situados en los doce países europeos del presente estudio).

Datos de España. Por otra parte conjunto de datos del Informe apara Europa podemos deducir los referidos a España siguientes:

España es uno de los mercados con mayor potencial de desarrollo de la industria de tiempo compartido y lidera el “ranking” europeo en cuanto número de complejos, unidades de alojamiento y pernoctaciones.

  • Número de titulares (unidades familiares) de tiempo compartido en complejos españoles: 715.000

– De ellos, 623.000 (unidades familiares que nos lleva a multiplicarlo por tres personas de media) son extranjeros y 92.000  unidades familiares españoles. El país que más usuarios aporta es el Reino Unido con más de 278.000 unidades familiares, seguido de Alemania con cerca de 106.000 usuarios.

– El 47% de los propietarios de tiempo compartido en Europa han comprado en complejos españoles.

  • Número de complejos de de tiempo compartido en España: 345

– El 26% de los complejos europeos están en España.

– Distribución de los complejos:

  • Islas Baleares – 35
  • Islas Canarias – 150
  • Costa del Sol – 98
  • Resto Península – 62

– Los complejos españoles dispone de aproximadamente 23.000 unidades de alojamiento de tiempo compartido, lo que supone el 31,2% de la oferta europea.

– La media anual de pernoctaciones en unidades de Tiempo Compartido se sitúa en 22 millones.

  • Impacto la industria de T.C en España:

– Los propietarios de tiempo compartido generan en España alrededor de 500 millones de euros anuales.

– El gasto medio por grupo familiar y viaje durante sus vacaciones en complejos españoles se cifra en 2.349 €

 Estos datos reflejan la importancia para la economía española, para el empleo y para la superar la estacionalidad de la industria turística en general del aprovechamiento por turno.

Lizarza Abogados

Setiembre 2015