GLOSSARY: FRACTIONAL SYSTEMS

ICONO PEQUEÑA BRITANICASEE THE GLOSSARY OF THE NEW HOLIDAY PRODUCTS, MIXED ENJOYMENT AND USE IN TOURIST RESORTS AT LIZARZA.COM

FRACTIONAL SYSTEMS:  The systems known as fractional ownership are  becoming increasingly popular as a combination of a timeshare or rotational enjoyment right and an ownership right, both of them referred to a “fraction” or longer occupation period and a “fraction” or undivided share of ownership in the property to which the rotational occupation relates. Such properties are normally big or top quality apartments, villas or large residences, not always intended for tourist use, albeit with services not necessarily typical of the hotel industry.

In describing the fractional system in the last preceding section, reference was made to the prohibition laid down by Section 23.4 of the Spanish Timehare Act LAT 4/2012 of linking the right in rem of rotational enjoyment to an undivided share of ownership. However, such a precept relates to a “right in rem of rotational enjoyment” and extends to its alternative formulation as a personal leasehold right. Paragraph 8 of the same Section, however, indicates that the remaining contractual modalities of constitution of a right of a personal or an associative nature shall be subject to Title I of this Act (therefore not to Title II, which contains such a prohibition).

Obviously, the specific and “spontaneously” created multi-ownership community does not fall within the scope and, therefore, the prohibition of the aforesaid Section 23.4, although considering the exclusivity of the “lex rei sitae” (law of the place where the property is situated) with regard to in-rem and leasehold rights, the doubt arises as to whether it is possible to constitute such multi-ownership (see “multi-ownership”) not in a spontaneous manner but for commercialisation purposes, whether as fractionals, private residences or branded residences.  The essential element in answering this question may be to determine whether the properties are part of a tourist establishment or intended to be used for tourist activities (or should be so intended by Law), not so much because of the town planning status of the properties but because of the service provided which, if it is (or should be) a service specific of a tourist establishment or accommodation unit, may be affected by such a prohibition.

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GLOSARIO: FRACCIONAL (SISTEMAS)

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GLOSARIO DE LOS NUEVOS PRODUCTOS VACACIONALES , APROVECHAMIENTO Y USOS MIXTOS EN LOS  RESORTS TURÍSTICOS:

 

Fraccional (sistema)

Actualmente están en auge los llamados sistemas “fractional ownership”, como producto que combina el derecho de tiempo compartido o aprovechamiento por turno y el de propiedad; en ambos casos sobre una “fracción” o turno amplio de ocupación y una “fracción” o parte indivisa en la propiedad del inmueble sobre el que recae esta ocupación por turno. Estos inmuebles son normalmente apartamentos de gran superficie o alta calidad, villas o grandes residencias, no siempre destinadas al uso turístico, aunque con determinados servicios no necesariamente propios de la industria hotelera.

ón” o turno amplio de ocupación y una “fracción” o parte indivisa en la propAl glosar en el apartado anterior el sistema “fractional”, se ha hecho referencia a la prohibición del art. 23.4 – LAT 4/2012 de vincular el derecho real de aprovechamiento por turno a una cuota indivisa de la propiedad: Pero ese precepto por una parte se refiere al “derecho real de aprovechamiento por turno” y se extiende además a su formulación alternativa de derecho personal arrendaticio, No obstante Actualmente están en auge los llamados sistemas “fractional ownership”, como producto que combina el derecho de tiempo compartido o aprovechamiento por turno y el de propiedad; en ambos casos sobre una “fracciiedad del inmueble sobre el que recae esta ocupación por turno. Estos inmuebles son normalmente apartamentos de gran superficie o alta calidad, villas o grandes residencias, no siempre destinadas al uso turístico, aunque con determinados servicios no el mismo artículo en su número 8 viene a indicar que las demás modalidades contractuales de constitución de derecho de naturaleza personal o de tipo asociativo, a los que se aplicará el Titulo I de esta Ley (por lo tanto no el Titulo II donde consta esa prohibición).

Obviamente la comunidad finalista y “espontánea” de multipropiedad queda fuere del ámbito -y por lo tanto de la prohibición- del artículo 23.4 citado, pero teniendo en cuenta la exclusividad de la “lex rei sitae” en cuanto a derechos reales y arrendaticios se refiere, surge la duda si es posible constituir esa multipropiedad (véase multipropiedad) no de forma espontánea sino con finalidad de su comercialización, ya sea del tipo factional, “privates” residences” o “branded residences”. Posiblemente el elemento esencial para la respuesta a esta pregunta sería determinar si por una parte los inmuebles forman parte de un establecimiento turístico o están destinados a actividad turística o por ley debieran estarlo, no tanto por las características urbanísticas de los inmuebles, sino por el servicio que se preste, que de ser de establecimiento o alojamiento turístico (o que debiera serlo) podría incluirse en esa prohibición.

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FLOATING & FLEXIBLES TIMESHARE SYSTEMS IN SPAIN

IN RELATION TO JUDGEMENT NO. 830/2015 ISSUED BY THE PLENARY SESSION OF THE CIVIL CHAMBER OF THE SUPREME COURT ON 15 JANUARY 2015

  “In the legal system established by the Spanish Rotational Enjoyment of Tourist Property Act 42/1998 of 15th December, the fact that the accommodation unit to which the contract relates is not specified therein determines the nullity of the contract according to Article 1.7 in relation to Article 9.1.3 of the Act”.

This paragraph summarises the Case Law Doctrine expressly formulated in Supreme Court Judgement 775/2015, which has doubtlessly raised the alarm and a certain degree of confusion among the entrepreneurial operators in the timeshare/rotational enjoyment sector and among those customers who are satisfied with their product (who are a great majority) and now find themselves at risk of losing their right to occupy a “floating” or “flexible” holiday unit with which they are happy. And this has happened, in my opinion, where the interpretation of such a short text has been disassociated from the background which has led to the conclusions of the aforementioned Judgement and the doctrine therein contained.

In addition, the Judgement contained a dissenting vote by the Judge Mr Antonio Salas Carceller which starts with a partial transcription of Article 9.1.3 of the Rotational Enjoyment Act 42/1998 (hereinafter the REA 42/1998) which demands that certain details must be included in those contracts where a professional marketer participates in the transfer of a rotational enjoyment right; the details to which the transcribed section relates refer to the mandatory inclusion of “an accurate description of the building, its location and the unit to which the right relates, with specific mention of its registration details and the occupation period to which the contract relates, stating the starting and end days and times” (sic), and Judge Mr Salas concludes in his dissenting vote that this must not determine the nullity of the contract as it simply relates to irregularities which may constitute a breach of contract (which can consequently be the subject of an action to terminate the contract within three months thereof =as per the REA 42/1998=) rather than –as the rest of the Court argues– a reason for radical nullity of the contract which, therefore, is not amendable by the passing of time.

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Such differing views between the position of the majority of the Court and Judge Mr Salas’ dissenting vote is doubtlessly very important but, before commenting on its implications from a legal point of view, an important practical conclusion should be drawn from this to prevent litigation in such a complex –and often misunderstood or misinterpreted– matter, i.e. that the first rule for the commercialisation of this kind of right is that utmost care and maximum precision must be observed in drawing up the contracts and other documents aimed at the client-consumer, without any verbal promises or the clichés or vicious practices of past times, in order to prevent the nullity, annullability or termination of contracts and the imposition of penalties in a Sector which has changed a lot but continues to carry the burden of a bad reputation which still exists today, albeit to a large extent undeservedly.

Let us take as an example the contract which resulted in the court proceeding and Case Law Doctrine mentioned at the beginning. A quick reading of this contract, which is complicated fundamentally because it relates to a “complex subject” whose elements are determinable (flexible) insomuch as they relate to the occupation of various units –one of them not located in Spain– and to weekly periods which are also determinable (flexible), would suffice to understand without much difficulty that it lacks the minimum degree of rigour which would be required irrespective of the omission of certain details.

But the concerns which the Supreme Court Judgement 775/2015 has raised among the entrepreneurial agents of this type of activity, which is the fundamental subject of this article, is that it may have been interpreted or concluded from its considerations that the Doctrine therein contained entails nothing short of a prohibition, by reason of nullity, of the timeshare or rotational enjoyment structures known as “floating or flexible” systems, whether in respect of the determination of the “unit”, of the “annual occupation period” or of both.

If we confine ourselves to the paragraph reproduced at the beginning of this article, which transcribes the strict legal doctrine established by the Plenary Session of the Supreme Court, an initial, rushed conclusion may seem to indicate (obviously with the support of its remaining considerations) that, as an essential and inescapable requirement, “failure to determine the unit” results in the prohibition of rotational enjoyment contracts whose subject has not been determined (that is, perfectly and initially specified) in the contract and in the legal system or structure on which the contract is based.

The above Case Law Doctrine does not expressly contemplate the need, for the same reasons, to “determine the annual occupation period”, although it is reasonable to assume, from the context of the Judgement itself, that such failure to determine the occupation period must also be regarded as the absence of an essential element of the subject of the contract which could also result in nullity of the contract.

The above Judgement, which as explained by Judge Mr Salas cites the REA 42/1998 to state that the subject of the contract has not been “determined” due to the absence of the mentions set forth in Article 7.1 thereof –which in Judge Salas’ opinion are not what constitute the “true subject” of the contract as this should be determined by the rules of the Civil Code which refer to the original absence of such an essential element (the subject of the contract) – ,  has chosen to apply a rule which is not the rule envisaged for any of such cases (sic).

As the majority of the timeshare operators at whom this Blog is aimed are not Spanish and in many cases come from territories with Anglo-Saxon-based legal systems or for any other reason use or are familiar with legal institutions of this tradition, I believe that it is necessary to make some brief –therefore not thorough– clarifications concerning the essential requirements of the contract as briefly, albeit accurately, set forth in Article 1261 of the Civil Code, which states that “No contract exists where the following requirements fail to be met:

1. Consent by the contracting parties;

2. A true subject to which the contract relates; and

3. Reason of the obligation thereby established

”.In Spanish Law, the “true” subject of a contract may be determined at the time consent is given or it may be determinable by the application of objective rules at some later time, whether consent is to be given only once or periodically.

We must once again mention the Anglo-Saxon tradition systems where the existence of subjective rules (undetermined legal concepts as denominated by Spanish Case Law) such as “from time to time”, “as may be reasonably determined” or “as determined by the then market conditions” is contrary to the public order demand of the Spanish legal system which requires that those obligations to which initial consent is given in the contract but need to be specified at a future time must be determined or specified when the moment comes by the application of objective rules which, we could exaggeratedly say, must be “an almost mathematical result of applying the premises agreed in such rules”, so that the determination or specification of the subject is not left up to the will or arbitrary decision of one of the contracting parties.

In this regard, the subject of the contract may take the form of future things (e.g. an unbuilt house whose determination or specification would be set in the “architectonic project” which would from the start constitute a part of the contract) or future services which are not contrary to Law or to proper conduct (Article 1272 of the Civil Code).

Focusing on the title of this Article and the concerns expressed by entrepreneurial operators in this Sector, I believe it is right to say that Judgement 775/2015 does not in any way regard the systems colloquially and commonly known as floating or flexible (determinable) as being prohibited. And such an assertion is made despite the fact that the Court deems the contract null and void by reason of lack of subject as it considers that Article 7.1 of the REA 42/1998 is applicable when its states that “where the contract whereby any other in-rem or personal right is created or transferred […] regarding the use of one or more real properties during a determinable period each year, outside the scope of this Act, shall be fully null and void”.

The conclusions which, in my judgement, can be drawn from the foregoing, are as follows:

            First.– It is expressly acknowledged that the constitution and transfer of rotational enjoyment rights, as far as the unit and the occupation period are concerned, can be determinable by the application of objective rules (flexible or floating unit and/or period).

The omission from the contract of the requirements demanded by Article 9 of the REA 42/1998 to which Judgement 775/2015 refers, whether it be regarded as a reason for nullity (as the Court argues) or a reason for termination on the grounds of breach of contract (as maintained by Judge Mr Salas in his dissenting vote), does not entail the prohibition of systems involving flexible units and/or occupation periods,  although it does confine the latter to the restricted formulation thereof as set forth by the now repealed REA 42/1998.

            Second.– The Court’s interpretation, including that of Judge Mr Salas’ dissenting vote, does restrict the constitution and transfer of such rotational enjoyment rights, whether determined or determinable by objective rules (flexible systems), to their only formulation as set forth by the REA 42/1998.

Such a restrictive interpretation was to be fully reviewed as a result of the coming into force of the new rotational enjoyment regulations of 2012, if not upon the coming into force of the Rome I Regulation in late 2009.

              Third.- Contrary to the Supreme Court doctrine established by the Judgement now under discussion and that established by its earlier Judgement of 15 January 2015 and its later Judgement of 5 July 2015, it is my view that flexible systems of personal rights constituted or transferred –including points systems – with subjection to non-Spanish law are lawful in our country and legally valid before, during and after the validity of the now repealed REA 42/1998.

Having reached the above conclusions, I believe it is now necessary to address how and in what way flexible/floating systems of rotational enjoyment of holiday accommodation have been, or can now be, constituted.

A.- SYSTEM OF RIGHTS IN REM OF ROTATIONAL ENJOYMENT.

This is the system specifically regulated by the REA 42/1998 and the current Rotational Enjoyment of Real Property for Tourist Use Act (REA 4/20129), the provisions of which are also applicable on a subsidiary basis to the other system of personal leasehold rights contemplated by the same Act (Article 1.6 REA 42/1998 and Article 23.6 REA 4/2012).

I understand that these in-rem rights, structurally by reason of their own real nature (as stated in Judgement 775/2015), must specifically refer to:

  • Predetermined units (independent registered properties where there is a horizontal division or, in default thereof, units which are described and “registered” at the Land Registry as if they were independent properties).
  • Predetermined occupation periods.
  • In predetermined holiday accommodation resorts.

That is, what has come to be known as “fixed triple” in tourism jargon: fixed building, fixed unit and fixed occupation period.

This does not prevent, in my opinion, the existence of internal fexibilisation rules by way of what we could improperly call an “internal exchange” within the same resort.

B.- SYSTEM OF PERSONAL RIGHTS OF ROTATIONAL ENJOYMENT – SEASONAL LEASEHOLD CONTRACT.

In my opinion, this is the only system of “flexible units and occupation periods” contemplated by the REA 42/1998 (Art. 1.6), albeit not expressly contemplated as such by the current REA 4/2012 (Art. 23.6).

Indeed, the above-mentioned Article of the REA 42/1998, which was in force at the time of conclusion of the contract to which Supreme Court Judgement 775/2015 relates, which is expressly mentioned therein, states that:

Such contracts shall refer to a predetermined annual season which relates to a predetermined or determinable occupation period within that season and to a predetermined accommodation unit or one which can be determined on the basis of its general conditions, provided that the resort where the right is to be enjoyed has been specified” (sic).

Therefore, they can relate to a flexible occupation period, within the same season, in a flexible accommodation unit of a “predetermined type” in the specified building or resort.

Certainly, the 2nd paragraph of the Ruling contained in the Judgement transcribed at the beginning seems to contradict that set forth in this Article 1.6 of the REA 42/1998 when it states that there is no subject of the contract where the “contract does not specify the unit to which it relates”, but I think that this must be understood as referring to the specific contract to which the Judgement relates and that the legal rule is observed in any case where the units are determined by objective rules for each specific season from among those of the same type included in the same building which, on the other hand, are all specifically and individually  described in the public Deed of constitution of the system which, in addition, must be mandatorily registered at the Land Registry.

Article 23.6 of the current REA 4/2012 also refers to the seasonal leasehold right of rotational enjoyment and, in a wider and more general sense, so to speak, it refers to seasons contracted for whose purpose is the use of one or several accommodation units for overnight stay during more than one occupation period

In any case, this being a system of a leasehold nature, it must be constituted by public Deed and registered with the Land Registry according to the applicable Spanish regulations.

C.- SYSTEMS OF PERSONAL RIGHTS SUBJECT TO NON-SPANISH LAW

1.- CURRENT SITUATION SINCE THE COMING INTO FORCE OF THE ROME I (EC) REGULATION.

All structures or systems of personal rights subject to non-Spanish law, whether of an EU country or otherwise, provided that they do not contravene any rules of the “laws of public order of the Spanish legal system” or any rules relating to matters of mandatory application in Spain (such as consumer protection rules), are valid in our country, as it is so provided by the Rome I (EC) Regulation which came into force on 17 December 2009.

Such systems of personal rights can be configured with fixed or flexible occupation periods, which can be annual or biennial and can relate to flexible units and can also refer to various buildings in Spain or in several countries, including the so-called “points clubs”; it must be noted, however, that  such freedom of contract also has its limitations, particularly as regards consumers’ rights, not only according to the domestic law to which the system is subject, but also according to the law of the country where the rights are commercialised if any of the properties is located in territory of an EU or EEA Member or if the contract, while not directly related to a real property, relates to the activities carried out by a Member State or projected from or within a Member State.

2.- SITUATION BEFORE THE COMING INTO FORCE OF THE ROME I (EC) REGULATION.

Supreme Court Judgement 775/2015, to which this commentary relates, refers to a contract entered into before the coming into force of the new regulations on rotational enjoyment of 2012 and even before the coming force of the aforementioned Rome I Regulation, so it only takes into account the provisions of the REA 42/1998 which was in full force at that time.

That contract, at that time, was neither formulated as a right in rem nor as a personal leasehold right of rotational enjoyment in the form provided for by the REA 42/1998, but as a confusing personal right which does not only relate to buildings located in Spain but also to a building in another country, and without any express or tacit subjection to foreign law but clearly subject to Spanish Law.

For this reason, I believe that the contract is in contravention of mandatory rules of the Spanish regulations then in force generally, and it would also be in contravention thereof at the present date by virtue of the Rome I Regulation.

But this leads me once more to assert that those contracts relating to “flexible” units, occupation periods and resorts which were entered into before the coming into force of the Rome I Regulation and were tacitly or expressly subjected to non-Spanish law were (without prejudice to the application of public order laws of the Spanish legal system or of consumer protection laws) perfectly valid in Spain, as it was so allowed by the 1980 Rome Convention.

In this sense, we must refer the reader to the article entitled “The Validity of the Club-Trustee System in Spain”, published in this Blog on 21 August 2015.

Once more, as mentioned in the aforementioned Article, this is an opinion article written without prejudice to a more knowledgeable or better informed opinion.

Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

LOS SISTEMAS FLOTANTES / FLEXIBLES DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

A  PROPÓSITO DE LA SENTENCIA Nº 830/2015 DE LA SALA PLENA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO  DE FECHA 15.01.2015

En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, la falta de determinación en el contrato de alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.7 en relación con el artículo 9.1.3º de la citada Ley”

En este párrafo se resumen la doctrina jurisprudencial expresamente declarada en la Sentencia 775/2015 del Tribunal Supremo que ha provocado sin duda alarma y cierta confusión en los operadores empresariales de tiempo compartido/aprovechamiento por turno y en los consumidores satisfechos (que son la gran mayoría) que ven el peligro de perder el derecho de ocupación de alojamiento turístico  “flotante” o “flexible” con el que están satisfechos.- Y ello ha ocurrido, en mi opinión, cuando se trata de desvincular la interpretación de tan reducido texto, de los antecedentes que llevan a las conclusiones de la citada Sentencia y a la doctrina que en ella se contiene.

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La Sentencia además contiene un voto particular del Magistrado D. Antonio Salas Carceller, que comienza transcribiendo parcialmente el artículo 9.1.3º de la Ley de Aprovechamiento por Turno 42/1998 (en adelante LAT 42/1998) en el que se exige que consten determinados extremos  en los contratos en que intervenga un comercializador profesional en la  transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno;  extremos que en esa cita se constriñen a la exigencia de que conste: “la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a los datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de lo días y horas en que se inicia y termina” (sic), para concluir manifestado  el Magistrado Sr. Salas en su voto particular que ello no es motivo de la nulidad del contrato que proclama la Sentencia de la Sala, sino que se trata irregularidades que afectan al contrato más como supuestos de incumplimientos (por tanto con la consecuencia del posible ejercicio de la acción de de resolución contractual que tiene como límite para su ejercicio en este caso el plazo de tres meses  =en la LAT 42/1998=), en vez de ser como proclama el resto de la Sala, motivo de nulidad radical del contrato y por lo tanto no sanable por el transcurso del tiempo.

Es sin duda muy importante la discrepancia entre la posición mayoritaria de la Sala y la del voto particular del Magistrado Sr. Salas, pero antes de comentar cual son sus consecuencias desde el punto de vista legal, habría que sacar una importante conclusión de orden práctico para evitar litigios en materia tan compleja y en muchos casos mal o poco entendida, y que no es otra que mostrar que la primera regla de la comercialización de esta clase de derecho requiere observar el mayor cuidado y extremo rigor que se ha de adoptar en la redacción de los contratos y demás documentación dirigida al cliente-consumidor y menos aún haciendo promesas verbales, debiéndose olvidar los clichés o prácticas viciosas de otras épocas, para evitar la nulidad, anulabilidad o resolución de contratos e imposición de sanciones en un Sector que ha cambiado mucho, pero que sigue arrastrando por inercia una mala imagen que hoy sigue existiendo aunque en gran medida inmerecidamente.

Pongamos como ejemplo al propio contrato que ha dado lugar al procedimiento judicial y la doctrina jurisprudencia al principio reseñada. Bastaría una lectura rápida de ese contrato que es complicado, fundamentalmente por tratarse de un derecho de aprovechamiento por turno, con un “objeto complejo” por ser los elementos que lo componen determinables (flexibles) en cuanto que la ocupación se refiere a varias edificaciones, una de ellas fuera de España, y a turnos semanales también determinables (flexibles), para comprender  por ello sin mucho esfuerzo que adolece del mínimo rigor que va más allá de la omisión de ciertos datos.

Pero la preocupación que ha suscitado la Sentencia 775/2015 del Tribunal Supremo entre los agentes empresariales de esta clase de actividad, y que es fundamentalmente el motivo de este artículo,  no es otra que se ha podido interpretar o se ha podido concluir de sus considerandos que la doctrina en aquella contenida supone ni más ni menos que una proscripción, por nula, de los regímenes o sistemas de aprovechamiento por turno llamados “flotantes o flexibles”, ya sea en lo que se refiere a la determinación del “alojamiento”, ya se refiera a la del “turno anual de ocupación” o ya sea de ambas.

Si nos atenemos estrictamente al párrafo que da inicio a este artículo y que transcribe lo que estrictamente es la doctrina legal que establece la Sala Civil Plena del Tribunal Supremo, se podría pensar en una primera y apresurada conclusión (obviamente con apoyo del resto de las consideraciones de ésta), que como requisito esencial e insoslayable “la falta de determinación en el alojamiento”, proscribe los contratos de aprovechamiento por turno cuyo objeto no esté determinado (es decir perfecta e inicialmente concretado) en el contrato y régimen o sistema legal que lo sustenta.

No contempla de forma expresa la citada doctrina jurisprudencial la necesariedad que por los mismos motivos se podría predicar de la “determinación del turno anual de ocupación”, aunque es razonable pensar del propio contexto de la Sentencia que también incluye ese supuesto de indeterminación como elemento esencial de la falta del objeto del que también se podría predicar la nulidad del contrato.

La citada Sentencia, como expone el Magistrado Sr. Salas, recurre a la LAT 42/1998 para apreciar la carencia de objeto “determinado” por la falta  de las menciones de su artículo 7.1, que en su opinión no son los que conforman el “objeto cierto” del contrato, para cuyo examen habría que recurrir a las normas del Código Civil que se refieren a la ausencia originaria de tan esencia elemento (el objeto), ha optado por aplicar  una que no es la prevista para ninguno de tales casos.(sic)

Dado que la mayoría de los operadores en el sector del aprovechamiento por turno a los que se dirige este Blog son fundamental y mayoritariamente extranjeros y entre ellos los de procedencia de territorios con sistemas legales de base anglosajona o que por otros motivos conocen o aplican instituciones jurídicas de ese ámbito, estimo necesario hacer unas breves precisiones y por ello no exhaustivas, sobre los requisitos esenciales del contrato que de forma escueta pero  precisa se contienen en el  1.261 del Código Civil, cuando dice:

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1º. Consentimiento de los contratantes, 2º. Objeto cierto que sea materia de contrato  y 3º. Causa de la obligación que se establezca”.

Pues bien, en derecho español el objeto “cierto” del contrato puede estar determinado desde el mismo momento de la prestación del consentimiento, o bien puede ser determinable por reglas objetivas para   llegar a ser determinado en el momento posterior estipulado por aplicación de esas reglas objetivas y  todo ello ya se trate de una prestación única o sean prestaciones periódicas.

En este punto tenemos que volver a sacar a colación  los sistemas de tradición anglosajona en los que normas subjetivas (conceptos jurídicos indeterminados, como los denomina la doctrina española),  tales como las  genéricas que se resumen en frases como “de cuando en cuando”, “lo que en el futuro sea razonable” o lo que “el mercado determine en tal momento”, son contrarias a la exigencia de orden público del ordenamiento jurídico español, que exige que las obligaciones a las que se presta consentimiento inicial en el contrato, pero que necesiten de concreción futura, se lleguen a determinar o concretar en el momento previsto por aplicación de reglas objetivas, que exagerando podríamos decir que  “fueran el resultado casi matemático de la aplicación de las premisas acordadas en aquellas normas” para que la determinación o concreción del objeto  no quede a voluntad o arbitrio de una de las partes contratantes.

En tal sentido puede ser objeto del contrato las cosas futuras (por ejemplo una vivienda no construida cuya determinación o concreción vendría fijada en el “proyecto arquitectónico” que formase desde el inicio parte del contrato) o los servicios futuros que no sean contrarios a las leyes o las buenas costumbres (art- 1.272 C.c.).

Centrándonos en el título de este artículo y la preocupación mostrada por operadores empresariales de este Sector, creo que es correcto decir que la Sentencia 775/2015 en modo alguno entienda proscritos los sistemas denominados coloquial o vulgarmente como flotantes o flexibles (determinables).  Y se formula esa aseveración aunque la Sala concluya que el contrato es nulo por falta de objeto al estimar de aplicación el art. 7.1 LAT 42/1998, al decir: cuando el contrato por el que se constituya o  transmita cualquier otro derecho, real o personal, … relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinable del año, al margen de la presente Ley,  será nulo de pleno derecho”.

Las conclusiones que personalmente estimo cabe extraer de todos ello son, a mi juicio, las  siguientes:

       Primera.- Expresamente se reconoce que la constitución y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno en lo que al alojamiento y el turno de ocupación se refiere puedan ser determinables por reglas objetivas (alojamiento y/o turno flexible o flotante).

La omisión cierta en el contrato a que se refiere la Sentencia 775/2015 de los requisitos exigidos en el art. 9 LAT 42/1998, ya pueda entenderse como causa de nulidad (como sostiene la Sala) o como causa de resolución contractual por incumplimiento (como mantiene el voto particular del Magistrado Sr. Salas), no significa ni proscribe los llamados sistemas flexibles de alojamiento y/o turno, aunque si los constriñe a su restringida formulación  prevista  en la LAT 42/1998  hoy derogada.

     Segunda.- La interpretación  de la Sala, incluso del voto particular del Magistrado Sr. Salas, si constriñe la constitución y transmisión de esos derechos de aprovechamiento por turno, ya sean determinados, ya sean determinables por reglas objetivas (sistemas flexibles), a su única formulación prevista en la LAT 42/1998.

Esta interpretación restrictiva debe revisarse de forma absoluta con la entrada en vigor de la nueva legislación reguladora del aprovechamiento  por turno de 2012 e incluso desde la entrada en vigor del Reglamento Roma I al final del año 2.009.

      Tercero.- Que en oposición a la doctrina del Tribunal Supremo en la Sentencia hoy comentada y la contenida en la precedente Sentencia de la misma de fecha 15.01.2015 y de la posterior de 05.07.2015, estimo que los regímenes de derecho personal flexibles constituidos o transmitidos  incluso los sistemas de puntos, con sometimiento a ley no española, si son en nuestro país legítimos y tienen validez legal antes, durante y después de la vigencia de la derogada LAT 42/1998.

     Una vez se llega a estas conclusiones, estimo necesario abordar como y en que manera se han constituido o se pueden constituir hoy los sistemas flexibles/flotantes de aprovechamiento por turno de alojamientos turísticos.

A.- SISTEMA DE DERECHO REAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO.

Es el específica y extensamente regulado en la LAT 42/1998 y en la vigente Ley de Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico” (LAT 4/2012), cuyas disposiciones son además aplicables de forma subsidiaria al otro régimen de derecho personal arrendaticio contemplado en la propia ley (art. 1.6 LAT 42/1998 y art.  23.6 LAT 4/2012).

Entiendo que estos derechos reales estructuralmente por su propia naturaleza real (como así indica la Sentencia 775/2015) han de referirse específicamente a:

     (i) alojamientos determinados (fincas registrales independiente si existe división horizontal o sin existir ésta que estén  los alojamientos descritos e “inscritos” en el registro de la propiedad como si fueran fincas independientes).

     (ii) turnos determinados.

     (iii) en un complejo de alojamientos turísticos determinado.

Es decir lo que se ha dado en llamar en el argot turístico como “triple fijo”:  edificación fija, alojamiento fijo y turno fijo.

Ello no supone, en mi opinión, que sí puedan existir normas internas de flexibilización, a modo de lo que podríamos llamar impropiamente un “intercambio interno” dentro del propio complejo.

B.- SISTEMA DE DERECHO PERSONAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TEMPORADA.

En mi opinión es el único sistema “flexible de alojamiento  y turno” que contempla la LAT 42/1998 (art. 1.6), aunque no lo hace de forma expresa  la vigente LAT 4/2012 (art. 23.6).

Efectivamente el primero de los artículos citados de la LAT 42/1998 y  vigente a la fecha de celebración del contrato al que se refiere la Sentencia del Tribunal Supremo 775/2015 referida expresamente dice:

“Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un periodo determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable  por sus  condiciones genéricas, siempre que esté especificado el conjunto inmobiliario donde se v disfrutar el derecho” (sic).

Por tanto puede ser de turno flexible, dentro de una misma temporada, en alojamiento flexible de un “tipo determinado” y en el edificio o conjunto inmobiliario especificado.

Ciertamente el apartado 2º del Fallo de la Sentencia al principio transcrito  parece contradecir los dicho en este artículo 1.6 LAT/42/1998 al declarar que falta objeto del contrato si falta ”determinación…del alojamiento”, pero creo que ello ha de referirse al contrato específico que es objeto de la Sentencia y que en todo caso queda cumplida la norma legal si se determinan los alojamientos del mismo tipo por reglas objetivas en cada temporada de los que en conjunto y en la misma edificación existen y que por otra parte están todos ellos específica e individualmente descritos en la escritura pública de constitución de este régimen, que además obligatoriamente se debe inscribir en el registro de la propiedad.

Al derecho arrendaticio por temporada de aprovechamiento por turno se refiere también el art. 23.6 de la vigente LAT 4/2012, en el que de forma si se quiere más genérica y amplia se refiere a las temporadas contratadas y que tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación

En cualquier caso, tratándose de un  régimen de naturaleza  arrendaticia  se ha de constituir en escritura pública e inscribir en el registro de la propiedad conforme a la normativa española.

C.- SISTEMAS DE  DERECHO PERSONAL SUJETOS A LEY NO ESPAÑOLA

     1.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE REGLAMENTO (CE)  ROMA I.

Todos los regímenes o sistemas de derecho personal sujetos a ley no española, comunitaria europea o no, y en cuanto no sean contrarios a normas de “orden público del ordenamiento jurídico español”, o de materias de imperativa aplicación en España (como las normas de protección de consumidores) son validos en nuestro país por así contemplarlo el Reglamento (CE) Roma I que entro en vigor el día 17 de diciembre de 2.009.

Estos regímenes de derecho personal, se pueden configurar como fijos o flexibles en sus turnos, que pueden ser anuales o bienales, recaer sobre alojamientos flexibles y también referirse a múltiples edificaciones en España o en varios países, incluso los llamados “club por puntos”, pero hay que tener en cuenta que esa libertad de contratación tiene también sus límites, sobre todo en materia de consumidores,  no sólo en la ley del país al que se someten, sino también en la del país que se comercializan, cuando alguno de los inmuebles éste situado en territorio de un Estado miembro de la UE y del EEC o cuando el contrato no estando directamente relacionado con un bien inmueble, lo esté con las actividades que ejerza un Estado miembro o que tengan proyección desde o en un estado miembro.

       2.- SITUACION ANTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO (CE) ROMA I.

La Sentencia del Tribunal Supremo 755/2015 objeto de este comentario se refiere a un contrato formalizado antes de la entrada en vigor de la nueva normativa sobre aprovechamiento de por turno de 2012 e incluso a la entrada en vigor del citado Reglamento Roma I, por lo que se contempla en aquella únicamente lo dispuesto en la LAT 42/1998 de plena vigencia en ese momento.

Ese  contrato, en esa fecha,  no se formula ni como derecho real ni como derecho personal de arrendamiento por temporada en la forma prevista en la LAT 42/1998, sino como un confuso derecho personal, que recae no sólo sobre edificaciones en España, sino en una de otro país sin que tampoco se sujete expresa o tácitamente a ley extrajera, sino que está sujeto claramente a ley española.

Por ese motivo creo que incumple las normas imperativas de la Ley española vigente en esa fecha de forma general e incluso la incumpliría hoy por el mismo motivo conforme al Reglamento Roma I.

Pero esto me lleva otra vez a afirmar en que aquellos contratos con alojamientos, turnos y complejos “flexibles” anteriores a la entrada en vigor del Reglamento Roma I, que se hubiesen acogido o sometido a ley no Española de forma expresa o tácita, eran (sin perjuicio de la aplicación de las normas de orden publico legal español o de protección de consumidores) perfectamente válidos en España por así permitirlo el Convenio de Roma de 1.980.

En este sentido hemos de remitirlos al artículo publicado en este Blog bajo el título ”La validez legal del sistema “club-trustee” en España·” el día 21 de agosto de este mismo año.

Nuevamente y como se decía en aquel, el presente es un artículo de opinión al que su autor se somete a cualquier otro de mayor inteligencia y conocimiento.

Fdo. Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados