TIMESHARE FACING A “PULL FACTOR”

LLAMADAThe recent Judgements of the Spanish Supreme Court rendered during the year just ended, 2015, have caused or may cause a tsunami which could ruin the timeshare industry as a result of the “pull factor” created by the interpretation of these Judgements and the application thereof by first instance courts and provincial courts, which has already started.

The doctrine contained in Supreme Court Judgement (SCJ) no. 774/2014 concerning the requirements to be met for the adaptation of timeshare systems in existence before the enactment of the Spanish Act 42/1998, and in SCJ 830/2015, handed down on the same date, regarding the requirements to be met by the subject of a timeshare contract (which, in addition, have both been promptly ratified by Judgements given during the same year so as to fulfil –and this is my personal opinion – the reiteration requirement necessary for Case Law to be considered a source of Law), certainly seem to indicate that the intention of the Supreme Court was to take strong action for the purpose of bringing order to a Sector plagued by a bad reputation it has failed to shake off, sometimes through fault of its own but more often than not due to a factual assumption that the consumer, whatever they say or do and even if all of it is contrary to true facts, actual events or their own actions, IS ALWAYS RIGHT.

In every consumer relationship, greater and more thorough diligence is always demanded from the trader in the fulfilment of its obligations simply because it has the upper hand over the consumer, but the consumer is also demanded to exercise their rights in good face and without abusing their own rights. Just as “bad faith traders” do exist and their dominant position allows them to take greater advantage of their position, bad consumers also exist, and not occasionally or only in isolated cases, but acting together, not only through non-profit organisations for the defence of their own interests, but also through other professionals and traders who use the means provided by the information society and the electronic networks for the obvious purpose of obtaining a personal gain.

Supreme Court Judgements 747/2014 and 830/2015 have filled with bewilderment timeshare resort promoters, companies providing tourism services to those resorts and virtually all the legal operators who, after fifteen years of what appeared to be a correct interpretation of Act 42/1998 of 15 December, have been surprised –if not overruled – by the Supreme Court with a new and, until that moment, almost exclusive interpretation of the requirements to be met for the adaptation of pre-existing systems or the extent of the requirements relating to the subject of the contract.

I have not entitled this opinion article “Timeshare Facing a Pull Factor” because of the existence of some dark conspiracy against this Sector, but to stress that such a “pull factor” does certainly exist, particularly as the possible claims to the courts of justice are being “marketed”.

The pull factor as such takes place when the doctrine established by the Supreme Court in a specific case (and it could not be different in this instance) is taken out of context and isolated and subsequently translated by for-profit operators (an activity which, other considerations aside, is currently lawful) in a simplistic, albeit not totally wrong, interpretation, outside the context of the specific case to which it relates, of the following doctrine:

A.- Doctrine initially contained in SCJ 747/2014 which, in my view, denies the possibility of adapting systems in existence before the enactment of Act 42/1998 by merely giving them public status, which was the form of adaptation used with virtually all timeshare resorts. The Supreme Court has thus established that the “transformation of pre-existing timeshare rights into in-rem or leasehold rights of rotational enjoyment according to the requirements of said Act” is the correct doctrinal interpretation of how adaptations must be performed.

B.- Doctrine contained in SCJ number 830/2015: “In the legal system established by Act 42/1998 of 15 December on rights of rotational enjoyment of holiday accommodation, failure by the contract to determine the unit which constitutes the subject thereof determines the nullity of such a contract, as provided for by Article 1.7 in relation to Article 9.1.3 of the said Act”.

This doctrinal line has been vulgarly, publicly and interestedly translated by trading and legal operators seeking to make a profit in the following statements:

• “Timeshare contracts entered into up to 2012 whose duration is in excess of 50 years are absolutely and radically null and void”.
• “Even if you have used the tourist resorts for 10, 15 or 20 years, you can recover all the money you paid – absolutely the full price you paid”.

• “You can also get back all the money you have paid every year as service fees even if the services have been provided to you”.
• “Additionally, you will not have to pay anything to the lawyers and legal representatives acting on your behalf in the Courts. This will be borne by the seller when they lose the case and, otherwise, your lawyers and legal representatives will not charge you anything”.
They obviously fail to mention that if the claimant loses the case, the claimant’s lawyers may not charge them anything but the Courts will, as a general legal principle, obligate them to pay the court costs and even the fees of the counterparty’s lawyers and legal representatives.
Who would, therefore, reject so many advantages when there is no downside?

It’s like the lottery without even having to pay for the ticket!

I believe it is necessary at this point to analyse whether, on the one hand, the above Case Law –treated as an axiom without the possibility of being disproved whatever the reason argued, however petty, irrelevant or even if based on a mere statement without having to prove anything relating to its truthfulness – can be applicable always or virtually always and in every case as proclaimed by the providers of free legal services or whether, as is my view, the aforementioned Case Law needs to be considered in the context of each specific case and in accordance with the Spanish substantive laws, in some cases, or with the law to which the contract is subject in other cases, without disregarding the fact that jurisdiction may lay with non-Spanish courts in many cases.

On the other hand, the –fundamentally economic and social – consequences of the promised universal lottery also need to be analysed.

In relation to the former, judgements have already been issued by provincial courts whose interpretation is that a brief paragraph from the Supreme Court Judgements may not be applied in every case disregarding the context of the court resolutions of the provincial courts themselves. By way of an example, Judgement 477/2015 rendered by the Provincial Court of Las Palmas, Canary Islands, on 27 November 2015, states that:

As we have seen, the aforementioned SCJ does not resolve a similar situation to the case at hand (where the subject of the transfer is not timeshare rights but condominium) and is therefore not applicable. Consequently, this Court must stick to the criterion previously described in relation to the admissibility of maintaining the pre-existing system”.

I believe that this is the line along which the Instance and Appeal Courts will go when the moment comes in the proceeding to contest other issues which had somehow been taken for granted, to such an extent that they had not been argued by the parties and that, therefore, by virtue of the principle of consistency of judgements, these may not accept or reject matters not raised by the parties in assessing the general aspects of the cases.

And here could be the first flaw of the principle followed by the managers of free legal services who encourage the consumers simply to file claims, without any further consideration, through websites and advertisements saying that the court case is basically won beforehand and that the defendant trader will bear all the expenses and the court costs, as such court costs will be inevitably awarded against the consumer. They obviously omit and fail to mention, as aforesaid, that the claimant can be sentenced to pay the court costs if the court does not accept their claims.

Will the traders who are promoting free legal services be able to promise their clients that they will not lose their right, will not pay any court costs even if they lose the case and that they will not have to pay what they owe? I believe they will not, as they say nothing about these things but simply gloss over them and fail to give any undertakings.

This is the problem with assuring an outcome in the case of a judicial controversy which is to be resolved by an independent judge.

But we also mentioned that this organised pull factor can bring about other economic or social consequences, such as:

  • A huge increase in litigiousness.

  • An escalation of bankruptcy of tourism companies and resorts. Timeshare traders will be unable to reimburse the total price paid by virtue of the vast majority of the contracts entered into over the past 15 to 20 years, during which time accommodation services have been provided, employees have been hired, utilities paid, etc., if even the proportional share of the price of the right of occupation which relates to the time during which such right has been enjoyed would have to be reimbursed.

  • Loss of a very large number of jobs.

  • Loss of the right acquired by those timeshare users who are happy with their right of occupation and want to continue to use it rather than opt for the free lottery.

  • This may be taken to the limit in those cases where there is no promoter at this time and where the resort is directly managed by its members (consumers and users) through the management bodies appointed from their number, i.e. the General Meeting of Members and the Management Committee appointed by it. Will the claimants sue a promoter who ceased to exist years ago or will they sue the other members?

Therefore, earnestness and good faith is needed from the parties, including the providers of free legal services, the traders in the Sector and the consumers and users.

If the consumers must be demanded to act in good faith and to abstain from abusing their right, the traders –in relation to the past – should review their own situation and, where it was not correct, they will have to amend it, if possible through out-of-court procedures and solutions, and for the present and for the future adapt their commercial practices and their contractual documents rigorously and strictly according to the thorough legal rules, seeking to achieve the necessary training of the agents involved in the commercialisation process so that they understand that this is the time of consumers and users and that, consequently, they need to know and respect their legal rights and those which are inherent in a proper commercialisation process.

Francisco J Lizarza – Lizarza Abogados

Marbella, January the 11th, 2015

EL APROVECHAMIENTO POR TURNO ANTE  “EL EFECTO LLAMADA”

LLAMADALas recientes Sentencias del Tribunal Supremo español pronunciadas durante el recientemente finalizado 2015  han provocado o pueden provocar un tsunami que puede arrasar a la industria del aprovechamiento por turno con el efecto llamada que se produce por su interpretación e inclusosu ya iniciada aplicación por los tribunales de primera instancia y de las audiencias provinciales.

Ciertamente la doctrina contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo (STS) nº 774/2014 referida a los requisitos exigibles para las adaptaciones de los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998 y la STS 830/2015 de igual fecha a la anterior, referida a los requisitos que debe reunir el objeto del contrato de aprovechamiento por turno (cuando además han sido prontamente ratificadas por sendas Sentencias en ese mismo año para que con ello –y esto es una opinión personal- se cumpla el requisito de reiteración para que se considere jurisprudencia como fuente del derecho), parece que el Tribunal Supremo ha querido de forma radical tomar cartas en el asunto para poner orden en un Sector que arrastra una mala imagen de la que no puede desprenderse, unas veces por méritos (o mejor dicho deméritos) propios, pero las más por una verdadera presunción de que el consumidor diga lo que diga, haga lo que haga y  aunque que todo ello sea contrario a hechos ciertos, a la más patente realidad o a sus propios actos, SIEMPRE TIENE  LA RAZÓN.

En una relación de consumo le es exigida al empresario una mayor y exhaustiva diligencia en el cumplimiento de sus obligaciones, simplemente porque su posición es dominante frente al consumidor, pero al consumidor le es exigido también que ejercite sus derechos conforme a la buena fe y sin abuso de su derecho. Si el “empresario de mala fe” existe y por su posición dominante puede abusar más, también el consumidor de mala fe existe, y ya no de forma tangencial o aislada, sino agrupados no ya en organizaciones sin ánimo de lucro para su defensa, sino por otros profesionales y empresarios con clarísimo objetivo de lucro personal, que no son organizaciones benéficas sino que su objetivo es ganar dinero, que utilizan los medios que proporciona la sociedad de la información y las redes electrónicas.

La SS.TT.SS 774/2014 y 830/2015 han llenado de desconcierto a los promotores de complejos de aprovechamiento por turno, a las compañías de prestación de servicios turísticos  a esos complejos y a la casi totalidad de los operadores jurídicos, que tras quince años de lo que parecía una correcta interpretación de la  Ley 42/1998 de 15 de diciembre, se han visto sorprendidos, cuando no desautorizados, por  el Tribunal Supremo con una novedosa y casi exclusiva hasta ese momento interpretación de dicho alto Tribunal de los requisitos de cumplimiento de las adaptaciones de los regímenes preexistentes  o del alcance de los requisitos del objeto del contrato.

He titulado este artículo de opinión como “el aprovechamiento por turno ante el efecto llamada”  no porque exista un oscuro complot contra este sector, sino por determinar que ese “efecto llamada” ciertamente existe, máxime cuando se “comercializan” las posibles reclamaciones ante los tribunales de justicia.

El efecto llamada en sí se produce cuando se “descontextualiza” y se aísla la doctrina pronunciada por el Tribunal Supremo del caso concreto (como por otra parte no puede ser de otra forma en esa instancia) y se traduce por operadores con ánimo de lucro (en una actividad hoy lícita más allá de otras consideraciones) de forma tan simplista, y no sin cierta razón, y aislada del caso concreto la siguiente jurisprudencia:

A.- Doctrina inicialmente contenida en las S.T.S  número 774/2014 por la que se viene a rechazar, a mi entender, la posibilidad de adaptación con contenido meramente publicitario  de los regímenes preexistentes a la Ley 42/1998, que es al fin y cabo de forma casi  absoluta la ejercitada por los complejos turísticos de tiempo compartido.- Viene con ello el Tribunal Supremo a establecer como interpretación doctrinalmente correcta de las adaptaciones, la “conversión de esos derechos preexistentes en derechos de aprovechamiento por turno de naturaleza real o arrendaticia conforme a los requisitos exigidos  por dicha Ley”.

B.- Doctrina contenida en las SS.TT.SS. números 830/215: “En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley” (sic).

Esta línea doctrinal se traduce vulgar, publicitaria e interesadamente por los operadores mercantiles y jurídicos con ánimo de lucro en las siguientes afirmaciones:

    * “Los  contratos de aprovechamiento por turno, incluso, celebrados hasta  2012 con duración superior a 50 años son absoluta y radicalmente nulos”.

       * “Aunque Vd. haya utilizado los complejos turísticos durante 10, 15 o 20 años, puede recuperar todo lo que ha pagado – absolutamente todo el precio que pagó”

        *  “Y  también todo lo que ha pagado cada año como cuota por la prestación de servicios aunque le hayan sido prestado esos servicios.

   * “Además no tendrá que pagar nada a los abogados y procuradores que demanden en su nombre en los tribunales”. Todo eso lo pagará el vendedor cuando pierda el juicio y si no fuera así sus abogados y procuradores no le cobrarán nada.

 Naturalmente se obvia que si pierde el juicio sus abogados pueden no cobrarle, pero que los tribunales como norma legal general le impondrán las costas del juicio, incluso los honorarios de abogados y procuradores de la parte contrataría.

¿Quién puede entonces negarse a tantas ventajas y ningún inconveniente?

¡Es como la lotería, pero sin ni siquiera pagar el billete!

 Llegados a este punto creo que es necesario por un lado analizar si la citada jurisprudencia –elevada a axioma sin posibilidad de contradicción cualquiera que sea el motivo que se alegue, por nimio, irrelevante o basada en una mera afirmación en la que no se tiene que probar nada sobre su veracidad- puede llegar a ser aplicable siempre o casi siempre y en todos los casos, como ya proclaman los prestadores de servicios legales gratuitos, o por el contrario, como creo,  hay que contextualizar la citada jurisprudencia aplicándola al caso concreto, conforme a la ley sustantiva española en algunos casos o a la ley a la que se somete el contrato en otros, sin olvidar que en muchos casos pueden ser los tribunales no españoles los competentes.

Por otro lado habrá que analizar las consecuencias, fundamentalmente económicas y sociales de esa prometida lotería universal.

Respecto a lo primero, ya han aparecido sentencias de las audiencias provinciales que interpretan que no en todos los casos se puede aplicar el  escueto párrafo doctrinal que contienen esas sentencias  desgajado del propio contexto de las resoluciones judiciales de las audiencias provinciales. Así, como ejemplo, se dice que por la citada Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria en su Sentencia  477/2015 de fecha  27 de noviembre de 2015 cuando dice:

     “Como vemos la mencionada STS no resuelve un supuesto igual al ahora analizado (en que no se transmiten derechos de         aprovechamiento por turno sino condominio) por lo que no resulta de aplicación, debiendo la Sala mantener el criterio anteriormente expuesto en orden a la procedencia del mantenimiento del régimen preexistente”(sic).

Creo que es la línea que se seguirá por los tribunales de instancia y apelación, cuando se someta a contradicción en el procedimiento otras cuestiones que se daban en cierto modo por sobreentendidas, hasta el punto que no se alegaban por las partes y que por tanto, por el principio de congruencia de las sentencias, estas no podían valorar en la generalidad de los casos  para aceptar o rechazar cuestiones no planteadas por las partes.

Y ahí se podrá presentar la primera fractura del principio en que se basan los  gestores mercantiles de  servicios legales gratuitos que animan a demandar  sin más a través de “páginas web” y propaganda cuando prácticamente dicen que la reclamación judicial está ganada y que los gastos y costas judiciales los pagará el empresario demandado, ya que ineludiblemente será condenado por el tribunal a pagar las costas judiciales. Obviamente no dicen y obvian, como antes decimos,  que el demandante puede ser condenado a pagar las costas judiciales si el tribunal no acoge sus pretensiones.

¿Podrán los promotores mercantiles de servicios jurídicos gratuitos prometer que sus clientes no  perderán su derecho, que no pagarán nada como costas del procedimiento aunque pierdan el caso  y que además tengan que pagar lo debido hasta ese momento.  Creo que no porque sobre estos  puntos nada dicen, lo obvian y a nada se comprometen.

Es lo malo de asegurar un resultado, cuando  se trata de una controversia judicial que ha de resolver un juez independiente.

Pero también decíamos que este organizado efecto llamada, puede tener otras consecuencias económicas o sociales, como:

  • Un grandísimo incremento de la litigiosidad.

  • Una escalada de quiebras de empresas y complejos turísticos. Los comercializadores de aprovechamiento por turno no podrán devolver el total precio pagado por la inmensa mayoría de los contratos celebrados en los últimos 15 o 20 años, en los que se ha dado el servicio de alojamiento, con empleados, suministros etc., y por el que incluso la parte proporcional del precio  del derecho de ocupación por el tiempo en que se ha disfrutado hay que devolverla.

  • La pérdida de numerosísimos empleos.

  • La pérdida del propio derecho adquirido por los usuarios de aprovechamiento por turno que estén conformes con su derecho de ocupación y quieren seguir disfrutando al no optar por la lotería gratuita.

  • El caso más extremo se puede presentar cuando actualmente no exista promotor y en el que los socios (consumidores y usuarios) son los que directamente gestionan el complejo a través de sus órganos elegidos entre ellos, como son la asamblea general de socios y el comité directivo que de aquella dimana.- ¿Demandarán al promotor durante años inexistente o lo harán a los demás socios?

Por ello se impone la seriedad y la buena fe de las partes, incluso las de los proveedores de servicios jurídicos gratuitos, las de los empresarios del sector y la de los consumidores y usuarios.

Si a los consumidores se les ha de exigir la buena fe y la proscripción del abuso de su derecho, los empresarios – en relación al pasado- deberán examinar su situación y en caso de no haber sido correcta tendrán que resolverla, a ser posible con procedimientos y soluciones extrajudiciales,  y para el presente y futuro adaptar sus prácticas comerciales y su documentación contractual de forma rigurosa y estricta conforme a las  exhaustivas normas legales, llegando a la necesaria preparación de los agentes que intervienen en la comercialización, para que comprendan que es la hora de los consumidores y usuarios y que por ello deben conocer y respetas sus derechos legales y los que son inherentes a una correcta comercialización.

Francisco J Lizarza

Lizarza Abogados (www.lizarza.com)