LA FISCALIDAD DE LOS ARRENDAMIENTOS Y CESIONES DE VIVIENDAS


ESPAÑAResulta muy difícil resumir en el título de un artículo su contenido, máxime si atiende a situaciones y derechos varios, ya sea desde el punto de vista  vulgar o general, como desde el punto de vista legal.

Por ello cuando en el título de este artículo decimos “vivienda”, hemos de entender desde un punto de vista muy genérico que se refiere a cualquier “lugar cerrado y cubierto construido  =edificación= para ser habitado por personas. Y cuando decimos arrendamiento de vivienda, significa de forma muy genérica la entrega del goce o disfrute (ocupación) de esa edificación a otra persona que de deberá satisfacerle una contraprestación. Y todo ello ya sea esa edificación lo que llamamos piso, apartamento, villa, adosadas habitación, estudio, etc., ya sea de un edificio de vecinos, un apartotel, un hotel o con conjunto de ellas.

Pero lo que importa a los fines de este artículo, es decir, para determinar  cuáles son los impuestos que el propietario ha de satisfacer por la renta que obtenga por la cesión de esa edificación habitable, es qué clase de “vivienda” se trata, o mejor dicho cual es realmente el destino de esa vivienda o clase de uso que va a hacer el ocupante de ella, ya sea por la propia voluntad de las partes o porque legalmente ha de tener un destino específico y no otro.

SUMARIO

– I- 

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (RESIDENCIAL HABITUAL).

Así legalmente, cuando el destino de una vivienda es que se ceda mediante precio o renta por una persona para que otra la ocupe, normalmente con su familia, con el fin primordial de satisfacer su necesidad de vivir en ella, estaremos ante lo que la ley española llama  simplemente (básicamente) como  “arrendamiento de vivienda

-II-

ARRENDAMIENTO DE “VIVIENDA POR TEMPORADA”.

Cuando la vivienda (como edificación) se cede por una persona a otra, para satisfacer su necesidad de vivir en ella de forma no permanente, sino por una temporada, ya sea durante la temporada de verano, o la temporada de ski o la que se destina a vivir temporalmente por que una persona va a la estudiar durante un curso en  la universidad o se ha de desplazar a un lugar para un trabajo temporal, legalmente se clasifica como “arrendamiento para uso distinto  de vivienda residencial-habitual”.

-III-

ARRENDAMIENTO DE UNIDAD DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

En esta caso, ya sea un apartamento, villa, habitación, estudio, etc., que forma parte de un edificio o conjunto de edificios situados en suelo calificado como (i) turístico o (ii) residencial en e el que se autorice ese uso turístico, es legalmente obligatorio su uso turístico, que implica el cumplimiento de dos requisitos, como son el propio alojamiento, mas “los servicios propios de la industria turística”.

-IV.-

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA “RESIDENCIAL CON FINES DE USO TURÍSTICO.

Son aquellas viviendas situadas en “suelo residencial” (por tanto no situados en suelo turístico”) que son utilizadas durante todo el año o por periodos  con fines o como alojamientos turísticos.-

Esta clase de viviendas  vienen por ello explotarse como unidades de alojamiento turísticos, por lo que requieren como elemento importante que se presten, junto la cesión de la ocupación de los alojamiento, otros “servicios propios de la industria turística”, aunque sean mínimos.

SINTESIS

DE LAS PRINCIPALES OBLIGACIONES FISCALES DE LAS PERSONAS FÍSICAS “NO RESIDENTES EN ESPAÑA”, PERO SI RESIDENTES EN LA UNION EUROPEA (UE) Y EN ALGUNOS CASOS EN EL ESPACIO ECONÓMICO EUROPEO (EEU), POR LAS RENTAS OBTENIDAS POR EL ARRIENDO O CESIÓN A TERCEROS DE “VIVIENDAS O ALOJAMIENTOS, SEGÚN SU CLASE O DESTINO.

-I-

ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (RESIDENCIAL HABITUAL).

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1.- Cada trimestre del año natural en que haya arrendado o permanezca arrendadas estas viviendas, el arrendador persona física no residente deberá declarar a la Hacienda Pública Estatal las rentas obtenidas.

En el caso de contribuyentes residentes en la UE o EEU con los que que exista un efectivo intercambio de información, se podrán deducir de los ingresos (con ciertas limitaciones) algunos gastos, como intereses de préstamo, seguros, conservación y reparación, IBI, comisiones de agentes, gastos legales, amortización de la construcción, etc.

El tipo de gravamen a aplicar en este caso sería de un 19% de la ganancia así calculada para residentes de la UE, Islanda y Noruega, y para el resto de contribuyentes, un 24%.

Por otra parte existe un impuesto de actos jurídicos documentados no poca cuantía que dependerá de la duración del arredramiento y la renta pactada.

2.- Si la vivienda es usada sólo por el propietario no residente o está a disposición del propietario todo el año, la persona no residente debe satisfacer el denominado “impuesto sobre la renta presunta”, es decir una renta  no real, sino estimada y supuestamente recibida.

Pero la cuantía que de forma legal se determina de esta “renta presunta, no es muy alta, así como el tipo aplicable tampoco lo es, por lo que el importe final a pagar es poco en relación al valor de la vivienda.

3.- Fianza del arrendamiento: No es un impuesto, pero si existe la obligación legal de que el arrendador exija al arrendatario una suma igual a un mes de renta pactada, para garantizar los daños que se causen por el arrendatario.- Esta fianza deberá ser depositada en su totalidad por el arrendador en el plazo máximo de un mes desde la celebración del  contrato en la Agencia de Vivienda y Rehabilitación (en este caso) de Andalucía conocida por sus siglas “AVRA”.- Una vez terminado el arrendamiento se devolverá sin intereses por AVRA la totalidad de su importe al arrendador, que a su vez debe reembolsarla al arrendatario, salvo que existan daños en la vivienda (no impago de rentas) que han de ser satisfechos.

Si no se deposita por el arrendador esta fianza, el mismo y no el arrendatario, responderá de recargos que pueden variar del 5% al 20% según el retraso producido en el depósito tras el plazo legal citado.- En caso de que no se deposite y “AVRA” inspeccione que existe puede imponer la sanción del 50% al 150% de esas cantidad.

Nota importante: Dado que esta vivienda se destina a satisfacer la necesidad permanente del arrendatario y su familia, el arrendatario estará obligado a cumplir el tiempo contractual pactado y pagar la renta por todo ese periodo arrendado.- Aunque la vivienda con este destino se haya arrendado por un tiempo inferior, el arrendatario podrá extender el contrato a tres años como máximo y por su sola voluntad, obviamente pagando la renta convenida, y aunque el propietario no quisiera prorrogar el contrato a esos tres años.

-II-

ARRENDAMIENTO DE “VIVIENDA POR TEMPORADA”.

Fundamentalmente los impuestos y obligaciones tributarias son los mismos en el caso de vivienda de uso residencial-habitual que en el caso de arrendamiento de vivienda por temporada, ya sea la temporada de varios meses del año o de todo el año o más.

Es decir durante el tiempo arrendado se satisfará la renta realmente obtenida conforme se indica en el número 1 y la renta presunta proporcional al tiempo no arrendado, conforme se indica en el número 2, ambos del  APARTADO “I” anterior.

FIANZA DEL ARRENDAMIENTO:

En este caso la fianza tiene un importe no de un mes de renta, sino de dos, lo que en muchos casos es un despropósito, falto de toda proporcionalidad e injusto.

Ciertamente el arrendamiento por temporada puede tener una duración de varios meses o más de un año, etc., pero lo frecuentes que sea para poco tiempo, incluso de 15 o 20 días o uno o varios meses.

Pues bien en ese caso seguirá siendo necesario depositar en AVRA la fianza calculada de dos meses de renta, hasta el punto de que puede no se haya cumplido el plazo para depositarla cuando ya hay que devolverla por finalización de esa temporada.

En este caso también existe un impuesto de actos jurídicos documentados, que como antes indicamos suele ser de escasa cuantía, aunque dependerá de la duración del contrato y renta pactada.

Nota importante: En esta clase de arrendamiento la duración es la pactada y ninguna de las partes puede exigir su prórroga.

-III-

ARRENDAMIENTO DE UNIDAD DE ALOJAMIENTO TURÍSTICO.

MANSION

Los establecimientos de alojamientos turísticos son aquellos que ofrecen a las personas que lo deseen alojarse en los mismo, normalmente por días y hasta periodos más largos, y se clasifican de diferente forma en España, pero principalmente, y aunque su denominación y categoría varíe un poco, como “hoteles, hotel-apartamentos, complejo de apartamentos turísticos, hostales, pensiones, etc.

Pero lo esencial de los establecimientos de alojamientos turísticos es que han de reunir dos características principales, cualquiera que sea el tiempo de ocupación permitido, es el derecho del cliente a recibir conjuntamente el “alojamiento” más los servicios inherentes a la industria turística.

Esta introducción del presente apartado tiene como motivo entender cual es la tributación de las unidades de alojamiento que sean propiedad individual de una persona.

La propiedad de un establecimiento, por ejemplo un edificio de hotel con múltiples alojamientos (apartamentos, villas, habitaciones), puede ser en conjunto una sola propiedad,  pero también es posible que esa edificación como conjunto se divida en diversas unidades, mediante la declaración de la denominada “división horizontal”, de forma que legalmente cada unidad producto de la división se convierte legalmente en la una propiedad “independiente”, que se por tanto se inscribe como finca independiente.

Esto es lo que se ha llamado comercialmente “condominio-hotel” o condohotel, en que una persona puede adquirir la propiedad de una habitación del hotel, o un apartamento del apartahotel, o una villa o una edificación como bungalow que son unidades de alojamiento del hotel, o del apartahotel, del complejo de apartamentos turísticos, etc. Es decir no son legalmente “viviendas”, sino alojamientos turísticos.

El propietario puede obtener una renta de su unidad alojativa en estos establecimientos turísticos, pero en modo alguno puede hacerlo directamente  arrendando o de otra forma cediendo el apartamento a un tercero, pero tampoco como propietario tiene derecho sin más a ocuparlo.

El que compra una unidad de alojamiento que forma parte de un establecimiento turístico, no es realmente un “consumidor”, sino un “inversor o explotador de un negocio”.

Pero entonces, ¿qué es lo que hace o puede hacer el propietario de esa unidad de alojamiento?

Lo que sólo puede hacer legalmente es cederlo a la empresa explotadora única del hotel, que a cambio le dará una renta convenida, de la que se deducirá su obligación de pagar los impuestos por ese ingreso, como más adelante indicamos.

Cuando decimos que hay que ceder la “unidad de alojamiento” enteramente y por todos y cada uno de los días del año a la empresa explotadora, es porque conforme a la ley española es sólo una empresa la que puede prestar los servicios y comercializar el hotel u otra clase de establecimiento turístico.

Ello lleva a que esa empresa explotadora única sea la única que puede hacer las reservas de los alojamientos, admitir a los huéspedes, darles el servicio y cobrar el precio por todo ello.

Reiteramos por tanto que el propietario de la unidad de alojamiento no puede admitir a nadie para ocupar el alojamiento, y ni el mismo o su familia pueden ocupar el alojamiento, a no ser como huésped que reserve, contrate y paga el precio por ocupar ese mismo alojamiento. De forma gráfica: deberá registrarse como huésped del hotel y tomar las llaves del recepcionista del hotel y pagar el precio de alojamiento.

La contraprestación para el propietario del alojamiento es la renta que ha de percibir de la empresa explotadora única del complejo.

Pero seguramente  el lector habrá tenido una oferta para que compre uno de estos alojamientos, en la que se diga “utilice dos o tres meses el alojamiento de su propiedad sin pagar y por el resto del año la empresa exploradora admitirá le pagará la renta convenida”.

Y ello ni legal ni tributariamente es cierto, porque ocupará el alojamiento en su condición de huésped, como máximo por el tiempo que permite la ley “cuando además es “propietario” (en el caso de Andalucía como máximo dos meses) y además  pagará una renta, aunque sea por compensación.

Hecha esta larga pero necesaria introducción, debemos pasar a desarrollar en este punto el objeto de este artículo y es saber qué impuestos debe pagar en un primer momento la persona que compra un “alojamiento turístico” y también qué impuestos deberá satisfacer por usarlo personalmente durante un periodo de tiempo y también por obtener una renta de la empresa explotadora que lo comercializa.

1.- Impuestos inherentes a la adquisición de la propiedad del “alojamiento turístico”

1.1.- IVA  es aplicable en toda España, excepto en las Islas Canarias que es sustituido por un impuesto muy parecido pero con tipos impositivos mucho más reducidos.

El vendedor de la unidad de alojamiento turístico deberá repercutir al comprador el I.V.A. al tipo del 21% del precio de compra.

Cierto es por otra parte es que el comprador no adquiere el alojamiento para su uso personal, puede pedir la devolución de ese IVA en el ejercicio siguiente.

1.2.- El Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, aplicándose un tipo cuya cuantía dependiente del territorio español en que se encuentra el inmueble, que suele variar entre el 0,75% y el 2% (en Andalucía 1,5%).

2.- Impuestos inherentes  al arrendamiento u otra forma legal de cesión del alojamiento a la “empresa explotadora única”, mediante contraprestación o en su caso compensarla en ejercicios posteriores.

            2.1.- Como el propietario del alojamiento turístico lo cede por obligación legal al explotador único y por toda la anualidad, ha de percibir la renta pactada con la empresa explotadora.

            Esta renta que percibe el no residente, está sujeta al Impuesto sobre la renta al tipo de 19% en el caso de contribuyentes residentes en la Unión Europea, Noruega e Islandia y para el resto de contribuyentes al 24%,  que deberá ser declarada y satisfecha de forma trimestral. Normalmente, el pagador del rendimiento –explotador- deberá retener a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes (19% para residentes en el E.E.E.  y U.E. y 24% para el resto)

            2.2- Por otra parte el propietario arrendador debe repercutir el IVA de esa cantidad al tipo general del 21% a la empresa explotadora, debiendo proceder hacer la declaración de IVA correspondiente también de forma trimestral.

3.- Consecuencias fiscales de la ocupación o uso del alojamiento por su propietario.

Dijimos anteriormente que el propietario no tiene la facultad de ocupar el alojamiento como consecuencia de dicho título de dueño, ya que previamente habrá arrendado o cedido “todo el año” el alojamiento a la empresa explotadora (art. 42.2.2. =LTA= o Ley de Turismo de Andalucía).

Pero si es cierto que puede perfectamente ocupar y usar el alojamiento “como máximo dos meses” (en la región de Andalucía según art. LTA art.42.3.a) en calidad de huésped, con la obligación de pagar el importe de su estancia como cualquier otro huésped, incluyendo en ese caso la obligación de  que se incluya el IVA al tipo de 10% como a cualquier otro huésped.- IVA por otra parte irrecuperable, porque el propietario no actúa en ejercicio de su actividad profesional o mercantil, sino como simple consumidor o usuario (huésped).

Pero no hay que confundir “pago” o “ingreso” con la transferencia de dinero en un sentido u otro.- Es muy posible y sobretodo frecuente que la empresa explotadora que debe pagar la renta anual e IVA al propietario por la cesión de todo el año de alojamiento, sólo le transfiera a este propietario la suma correspondiente al arrendamiento más el IVA, pero reteniendo por compensación la suma que le debe pagar el propietario-huesped por el tiempo que usa personalmente el alojamiento.

¿Qué ocurre si el propietario de un alojamiento turístico vive, ocupa y tiene a su disposición el alojamiento (muchas veces tiene el tipo edificatorio de apartamento, bungalow, apartamento o pequeña villa) durante todo el año?

En ese caso se estará incumplimiento por el propietario del alojamiento y por la empresa explotadora del hotel, normas urbanísticas, turísticas y tributarias de gran  cuantía o importancia.- A título de ejemplo.

1.- El explotador del establecimiento de alojamientos turístico puede tener severas sanciones pecuniarias y además el establecimiento entero incluso puede llegar a ser cerrado.

2.- Si no se tributa por la cesión necesariamente onerosa del alojamiento a la empresa explotadora única por el propietario y viceversa, es decir el hotel cede gratuitamente (incluso de facto) un periodo de tiempo para que lo use el propietario, que hubiera de haberse cedido mediante precio,  mediante precio, la empresa explotadora y el propietario estarán eludiendo sus obligaciones fiscales.

3.- Y por último, si el propietario del alojamiento turístico vive o mantiene a su disposición el alojamiento, bien puede considerarse que ha transformado su alojamiento en una vivienda personal, lo que es una infracción urbanística muy grave, que puede llegar a la clausura del edificio.- Es un tema de suma importancia y las normas legales de las Comunidades Autónomas de España persiguen con ahínco la conversión por la via de hecho de edificaciones de alojamientos turísticos en “viviendas residenciales”.

-IV-

VIVIENDAS RESIDENCIALES CON FINES TURÍSTICOS

HIPOTECA

En nuestro artículo publicado en este mismo Blog http://wp.me/p2Zl8w-nG comentábamos las nuevas normas que afectan a aquellas viviendas particulares que de forma permanente o determinados periodos del año únicamente se destinaban a permitir su ocupación, mediante precio y  con la prestación de algunos servicios turísticos como limpieza diaria, comidas, etc.

El uso u ocupación de estas  viviendas (apartamentos, villas, etc.), situadas en suelo residencial, se considerará turística por tener esos servicios complementarios y se deben inscribir en el Registro e Turismo.

Ciertamente esta explotación de viviendas con fines turísticos, se parece muchillo a los “arrendamientos por temporada” que hemos comentado en el Apartado II anterior.

 La tributación por las rentas obtenidas real o presuntamente, son las siguientes:

1.- Si la vivienda se explota todo el año con fines turísticos, es decir como alojamientos turísticos, los impuestos a satisfacer son el de la renta de las personas físicas residentes en la UE, Noruega e Islandia al tipo de 19%  del beneficio obtenido. El tipo general para el resto de contribuyentes será del 24%.

Como actividad de alojamiento turístico, se debe repercutir por el propietario al usuario el IVA la tipo reducido del 10% propio de la industria turística.

En ambos casos se debe hacer las declaraciones y liquidaciones trimestrales de dichos tributos.

2.- Si la vivienda se explota parte de año con fines turísticos, la tributación (Impuesto sobe la renta real e IVA) será igual a la indicada en el número 1 anterior en la parte proporcional que corresponde al tiempo que ha sido cedida turísticamente.

Pero los periodos en los que no se explota la vivienda, es decir la utiliza su propio titular sólo se tributará por la que antes hemos llamado “impuesto sobre la renta presunta” (véase Apartado I  y número 2).

Obviamente la anterior relación de obligaciones tributarias es esquemática y será necesaria perfilarla  en cada caso concreto.

Este es un artículo de opinión que se somete a cualquier otro de mayor inteligencia y conocimiento

F.J. Lizarza – Abogado.

Rocio Lizarza – MBA

Marbella 25 de Abril de 2016.

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