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En octubre, La Comisión Europea emitió notas explicativas sobre la normativa del IVA sobre el lugar de suministro de servicios relacionados con bienes  inmuebles.

Estas notas, preparadas por la Dirección General de Fiscalidad y Unión Aduanera de la Comisión Europea, están destinadas a ayudar con la correcta aplicación/interpretación de los cambios en el Reglamento de Aplicación del IVA de la U.E. 2011 (282/2011/EU) que se hacen efectivos en toda la U.E. el 1 de Enero de 2017.

Los miembros deben ser conscientes de que el artículo 47 de la Directiva Europea de IVA dice que los servicios relacionados con bienes inmuebles deben estar sujetos al IVA en el país en el que se encuentra la propiedad. El Reglamento de Aplicación nos confirma ahora que los servicios que permiten a un cliente a intercambiar a un complejo de multipropiedad están dentro del alcance del artículo 47 y por lo tanto, sujetos al IVA en el país en donde se encuentra el alojamiento.

El Reglamento de Aplicación tiene efecto directo en todos los estados miembros de la U.E., por lo tanto, los gobiernos de los estados miembros no tienen que modificar las normativas locales del IVA con el fin de adaptarse a este cambio.

Lizarza Abogados.

Abril 2016




The legal rules governing tourism in Spain fall within the competence of the Administration of the ‘Autonomous Communities’ or Regions of Spain as opposed to that of the central State Government, which means that different regulations exist in each such Region.

Following suit with other Regions, Andalucía has recently published a Decree (28/2016 of 2 February) on dwellings to be used for tourism purposes.

This and similar legal rules of other Regions are intended as a reaction to what was formerly known as “illegal holiday apartments”, and they have become very important given the growth experienced by the commercialisation of private homes for use by tourists during very short periods. Such an unstoppable growth is due to the straightforwardness and immediateness of the electronic means which are now used for the marketing of these homes. Thus, what the owners of dwellings do is that they cede their private homes for very short periods (sometimes a few days) to companies which, through their own website, channel the agreement between the owner and the tourist, who normally don’t know each other or only meet when the tourist arrives on a prearranged date to occupy the dwelling. Even payment of the agreed price is also managed through that portal.

The traders who operate resorts of holiday accommodation regard this (as they did the so-called “illegal holiday apartments”) as unfair competition as, while these traders need to maintain an appropriate services structure, staff and facilities, in addition to bearing a considerable tax burden, short-term occupation of private homes by tourists, where services which may be considered inappropriate are also offered, do not bear the same taxes or can simply dodge them easily.

But the owners of dwellings have the ancestral, legally-recognised right to rent out their homes, even for short periods.

Therefore, the intention behind these rules is to establish a distinction between a short-term rental of a dwelling and the cession of a “dwelling” (whatever its size) as if it were a holiday accommodation unit.

This Decree is therefore intended -more or less successfully- to differentiate between these two legal activities.

We must therefore stress the elements which identify and differentiate each type of right, although it must first be noted that all these rights relate to “viviendas” (dwellings) understood as the first definition contained in the Dictionary of the Royal Spanish Academy of Language, i.e.:

An enclosed and covered place built to be inhabited by persons”.

Therefore, when we commonly talk about a dwelling, we refer to its physical meaning, i.e. a building constructed to be inhabited by persons, but when we do so in the legal context of the Decree mentioned in this article, we do so to differentiate between the different ways of occupying and using that building, be it a dwelling intended to be used mainly and permanently as living accommodation or to be enjoyed during a short period or used as what we now regard as “holiday accommodation”.

Articles 1542 and 1543 of the Civil Code provide that a lease can relate to things, works or services, and that, where it relates to things, one of the parties undertakes to grant the other party the right to enjoy or use a ‘specific thing’ during a certain period of time. And, obviously, the ‘thing’ can be a dwelling, whatever its size and characteristics (villa, apartment, studio, mansion, etc).

For the purposes of the current Urban Lease Act (L.A.U. for its Spanish initials), leases on a dwellings relate to those intended to be used as a “place of habitual residence” and to the “seasonal rental of dwellings”. Namely, it is their intended use that characterises them.

But where the cession of a building/dwelling has a different intended use, such as the provision of accommodation services, this is no longer a lease but an accommodation services contract.

For this reason, certain clarifications should now be made concerning the elements of each one of these contractual rights:



Given the social relevance of the primary need to fulfil the right to living accommodation for persons and families, this has been regulated in Spain with a very interventionist role of the State, so that the rules and conditions governing the cession of use of a dwelling have to a large degree been regulated very strictly and in great detail by special laws, to such an extent that, in the tenant’s sole discretion and enforceable on the lessor, the lease can continue for up to three years even if the contract was entered into for a shorter period. Such lease contracts where the intended use is not a seasonal rental are not the subject of this analysis.


HIPOTECA       In addition to the lease contract mentioned in the last preceding section, the current Urban Lease act (LAU) contemplates and regulates those contracts relating to the rental of urban property which are entered into on a seasonal basis, be it the summer or otherwise.

That is, occupation of the dwelling is granted for a “specific season” such as the summer season or, rather, the summer holidays or any other purpose which does not require a long-term stay.


 This is the kind of contract referred to in, and governed by, Tourism Laws (particularly, in this case, the aforementioned Decree of the Junta de Andalucía).

Therefore, the aforementioned lease contract for habitual residence aside, the purpose of this analysis is to be able to tell an ORDINARY SEASONAL LEASE (where a private individual rents out their dwelling to a person –tourist or otherwise– during, for example, the summer season) from THE CESSION OF A DWELLING FOR IT TO BE OCCUPIED AS “HOLIDAY ACCOMMODATION”.

And, to do so, there is a preliminary point to stress, as it is often that contracts, rights or business deals are called something they actually are not in an attempt to dodge the regulations applicable to that specific legal transaction, but this is not admissible from a legal point of view because contracts and rights are what they are, not what they are called; or, as Spanish Case Law has determined:

Contracts have the legal nature which arises out of their binding content, regardless of what the parties thereto may choose to call them”.

Therefore, as far as this analysis is concerned, calling what in legal terms is a right to occupy a holiday accommodation unit a “seasonal lease” (or vice versa) does not mean that we can avoid the rules which in fact apply to each kind of right according to its own legal nature.

For the sake of -an almost impossible- brevity, we need to define or at least delimit when the owner of a “dwelling” located on residential land may only operate their dwelling as holiday accommodation and has to comply with the legal requirements to do so. Or, inversely, when they may not cede it as an ordinary seasonal lease.

This will be mandatorily regarded as the operation for tourism-related purposes of a dwelling located on residential land where some or all of the following circumstances occur:

  • The dwelling is marketed or promoted through holiday services channels where the latter is understood to mean travel agencies, companies providing holiday services or acting as an intermediary in respect thereof and any channels including the possibility of booking accommodation.

It is very important to highlight these provisions of the Decree as therein lies the, in my opinion, main motive for approving this legal rule, as it further addresses what triggered the old claim of “legal” holiday resort operators who felt that short-term occupation by tourists of residential homes constituted unfair completion and, also, the public Administration’s concerns about certain “perils” in an activity which had not been specifically regulated, on the one hand, and even the possibility of tax evasion on the other.

And it is the promotional and commercial use of the Internet to achieve deals in respect of such dwellings through the so-called “holiday services channels” that constitutes this triggering factor.

Just type the words “rental of apartment by days” or something similar into any Internet search engine. You will see the amount of pages offering services for the owner of a dwelling to cede the occupation thereof through that website. We know that the use of such websites is often monitored by the “competent tourism administration” in the assumption that this is a holiday services channel and, therefore, the user’s dwellings are being marketed through this channel, thus engaging in a clandestine operation of tourist accommodation deserving of large fines.

So much so that a previous draft of Andalucía’s Decree on dwellings for tourist use dated in 2014 pointed out, as does the current Decree now in force, that the growth of this activity was due, among other things, to:

The appearance of new forms of marketing which are direct and have no intermediaries, particularly numerous Internet portals…”, to such an extent that said previous draft Decree from 2014 took the tourism-related purpose for granted where the service is offered “through any advertising medium, inclusive of the Internet or any other new technology…”.

Does this mean that any person offering the rental of their dwelling for a longer or a shorter period directly or through an Internet portal, even if they do so regularly, is engaging in a tourist accommodation activity, or that the dwelling has thereby become what the new tourist rule we are discussing calls a residential home for tourism purposes?

I honestly believe it does not.- It is not the fact of being marketed through the Internet that defines a tourist accommodation activity, but the fact that the property is actually used as tourist accommodation.

Tourist accommodation is fundamentally defined or characterised by the union of two essential elements; the “physical accommodation itself” and the “ancillary services of the tourism industry” or, as set forth in article 40.2 of Andalucía’s Tourism Act: “Any establishment to be used for the provision of tourist accommodation services shall comply with the requirements concerning facilities, furniture, services and, where applicable, those applicable according to the type, category, form or specialty to which they relate”.

Consequently, properties occupied without any added services typical of the tourism industry being provided, few as they may be in this case, may not be regarded as tourist accommodation.

So we should now look at the similarities and differences between one kind of right and the other.

Conflict has certainly arisen in the past and will continue to arise, albeit more rarely now, when somebody tries to avoid complying with this new regulation on dwellings located on residential land but including tourist accommodation services and when this is disguised behind an allegedly lawful “seasonal lease”.

We are back to what I mentioned above: contractual obligations are determined by their own nature, not by what we choose to call them. If the right being contracted for is one to occupy a tourist accommodation unit (i.e. a building which is legally suitable to such end and where the ancillary services typical of the tourism accommodation industry are provided), then the contract will not constitute a seasonal lease and, if the intention is to make it appear as such, this will be done in breach of the obligations inherent in the kind of contract now analysed and the breaching party may be subject to severe administrative sanctions.

This certainly does not mean that those who market their seasonal lease, whether directly or through specialised traders (such as estate agents or the like), cannot do so through the Internet or other media, as this electronic medium is not exclusively reserved for lodging activities.

Despite the efforts that went into the legal rules, there can always be a point of conflict between these two types of contracts, hence the Decree under study -article 3, “Definition”-, rather than define the nature of accommodation in a dwelling for tourism purposes clearly, exactly and accurately, simply provides a non-exhaustive list of the characteristics by which it is presumably delimited.



The delimiting (defining) characteristics from a legal point of view of DWELLINGS FOR TOURIST USE -which as such must be registered with Andalucía’s Tourism Registry- are, according to the rule herein discussed, as follows:

  • These dwellings must be located on “residential” land. While excluding those located on “touristic land” may appear to make no sense, it does, as in that case they are already obligated to be used for tourism-related purposes as defined in other rules.
• It must be presumed (and can therefore be otherwise proved) that the following dwellings are used for tourism-related purposes:
* Those offered for a certain price on a habitual basis and for tourism-related purposes.
* Those marketed or promoted through holiday services channels.

         * On the other hand, the following dwellings shall be regarded as not for                 tourism-related purposes:
• Those ceded gratuitously or without any economic consideration.
• Those hired for more than two months.
• Those operated under other kinds of holiday accommodation activity.
• Where the deal relates to a set of three or more dwellings in the same building or group of buildings, adjacent or otherwise, in which case the regulations governing holiday apartments will be applicable.

Essential requirements to operate your dwelling as a “TOURIST RESIDENTIAL” dwelling.

1.– Located on residential land.
2.- Ceded for a certain price or an economic consideration.
3.- Maximum cession time not in excess of two months.
4.- Operation by the same owner relates to one or two dwellings at most in the same building or group of buildings, adjacent or otherwise.
5.- Each dwelling to be rented out for use by no more than the authorised number of occupiers according to its type.

The process starts by filing a Statement of Compliance (Declaración Responsable) with the Administration in which the owner states that they are compliant with the legal requirements to carry out this activity, particularly:
   6.1.– Contact details and address for notification purposes of the owner of the property.
  6.2.- Identity of the person “operating” the dwelling and title by which they do so if they are not the owner.
  6.3.– Registration with Andalucía’s Tourism Registry; and
  6.4.– Licence or notice of the activity to the Town Council.

 7.1.– If The dwelling is ceded in its entirety, the number of occupiers must not exceed that reflected in the municipal Habitability (First Occupation) Licence or, in any event, fifteen occupiers altogether and four per bedroom.
 7.2.- If the dwelling is ceded by bedroom, the owner must live in it and the number of occupiers may not be more than 6 altogether or more than four per bedroom.

  8.1.- The dwelling must be “legal”, which in principle means that it must have obtained the municipal Habitability (1st Occupation) Licence and must be compliant with the technical and quality specifications demanded for such dwellings.
8.2.- The rooms must have direct ventilation to the outside or patios and some system to protect them against the glare or exterior lighting.
  8.3.– It must be sufficiently furnished and equipped with the necessary domestic appliances.
8.4.- It must have a heating system if it is occupied between the months of October to April inclusive, and a cooling system if it is occupied between May and September inclusive.
  8.5.– First aid kit.
  8.6.– Tourist information must be available (leisure areas, cafes, restaurants, etc.).
  8.7.- There must be claims and complaints forms in it to be made available to the tourism authorities.
  8.8.– A visible “tourist dwelling” sign.
8.9.– It must be cleaned at least before the check-in and after the check-out of guests.
  8.10.- Linens and furnishings, etc.
8.11.– Owner’s telephone number in case there is a problem.
  8.12.– Information and instructions of use of electrical appliances and machines.
8.13.– Information concerning use of the facilities, whether pets are allowed in the house, smoking rules, etc.

Obviously, this article does not contain full, specific details but only general information.

9.- TAXES.
The owner of these dwellings becomes the operator thereof and must observe the applicable legal rules, as it receives a rent and has to pay for utilities and services and will therefore make a profit or incur a loss, so they must file tax returns, quarterly tax statements, withholdings, etc. This activity is also liable for V.A.T. at a reduced rate of 10%, with the formal obligations this entails.


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Although seasonal lease contracts have been traditionally entered into between the owner direct and another person to whom the owner has been in any way introduced, or through a estate agency, this does not mean that the owner themselves or an intermediary -particularly a real estate agent- cannot undertake the job of promoting and marketing the seasonal lease contract. That is, Internet marketing does not necessarily mean “marketing through holiday services channels”.

As mentioned at the beginning, the differentiating line between marketing a building-dwelling by entering into a “seasonal lease contract” and doing it in respect of the same building-dwelling by entering into the “accommodation contract” to which the regulations herein discussed refer are not clear, as we do not have an accurate definition of each contract. And it is an inaccurate delimitation as aforesaid because both buildings are dwellings which are to be occupied by persons, both are located on residential land and the duration of the agreement is in both cases more or less short, or at least it is in many cases.

Consequently, in trying to delimit the meaning of a seasonal lease as opposed to the meaning of a cession of a dwelling by an accommodation contract, rather than using a legal definition of each right we will have to look at the integral elements -or, in this case, particularly the excluding elements – of one kind of contractual right or the other.

Thus, without being exhaustive, a contract will relate to a seasonal lease where the duration of the contract is in excess of two months (although leases with a shorter duration do exist) and, at the same time, the ancillary services inherent in the accommodation, etc. are not provided.

On the other hand, a contract relating to tourist accommodation in a residential dwelling fundamentally requires the provision of the services typical of the tourist accommodation industry, even if these are restricted to those mentioned in the Decree about which we are speaking. If these services fail to be provided, then the contract is a seasonal lease.

We mentioned at the beginning that Andalucía’s Tourism Administration is putting particular focus on monitoring holiday services channels on the Internet, to such an extent that inspections and sanctions have been frequent in respect of accommodation complexes with several units; but now, after the coming into force of this Decree, there is no doubt that a revision will take place, on what is regarded as holiday services channels, of singular dwellings where tourists are being lodged without meeting the requirements of this law, and the relevant sanctions will obviously be imposed on those who contravene it.

Having said the above as regards the requirements of a seasonal lease as opposed to contracts relating to accommodation in a residential home, we have to say that the “season” does not have a specific temporal limitation, i.e. it does not have a minimum or a maximum duration. A season rather refers to the leaseholder’s need, or mere suitability, to occupy the dwelling “temporarily”, without the ancillary services of the tourism industry on the one hand, and without intending to fulfil the primordial and primary need of persons and their families for living accommodation, as in that case the contract would be an ordinary contract of habitual residence.

Summer is typically the season to which a seasonal lease relates, but it can be any other, such as a period of time during which a person needs to do a temporary job (e.g. six months, one year, etc.).

Therefore, a season of less than two months can exist (without this entailing that the contract is for lodging) or it can be longer than 11 months (without it being a lease for habitual residence).

And we highlight these two time limits -less than two months and more than eleven months – because it has been traditionally interpreted that, by stipulating one or the other, the mandatory rules of a specific contract can be circumvented at will. Thus, “eleven-month” seasonal lease contracts have for decades been offered by lessors in the belief that they could thereby exclude an “ordinary” lease for habitual residence and its mandatory -for the lessor- extensions, which used to be indefinite, then became mandatory up to five years and currently up to three years, depending on the date of execution of the contract. However, those who tried (and still try without being aware of the consequences) to simulate a seasonal contract by merely specifying its duration as eleven non-extendable months, found that the courts had many years ago ruled that, despite its name and appearance, such a contract actually related to an ordinary lease for habitual residence purposes, with an indefinite extension until the decease of the lessor, and even until the decease of the lessor’s spouse and children in many cases.

Therefore, whether a short-term or a long-term seasonal lease is chosen, a reason to occupy the dwelling temporarily has to exist.

It must be stressed, therefore, that a seasonal lease contract has to refer to a “building-dwelling” which may or may not be furnished, although logic dictates that it needs to be furnished in the case of a short-term seasonal lease, and there is also an important security requirement for the leaseholder to pay to the lessor an amount equivalent to two months’ rent as security deposit to answer for any possible damage, which the lessor must deposit with the Public Treasury of Andalucía and refund without interest when the lease has finished.

Current State regulations in Spain excluded this requirement in the case of seasonal leases, but competence in this matter now lies with the Autonomous Regions of Spain and, in the case of Andalucía, its current legislation obligates the lessor to demand, under their own responsibility, that the leaseholder pay a two-month security deposit irrespective of whether the seasonal lease is for fifteen days, one month or longer. This really is contradictory in addition to illogical, but this is the legal rule that must be complied with and Andalucía’s tax administration is currently pursuing non-compliance and imposing sanctions on breaching lessors.

Also in this case, as in others, the rents obtained by the lessor are subject to tax payable to the Public Treasury of the State.


A cession for valuable consideration in Andalucía (and on similar terms in other autonomous regions of Spain) of buildings-dwellings located on residential land may be formalised by entering into an accommodation contract, a seasonal lease contract or an “ordinary” lease contract (to fulfil persons’ primary and habitual need for living accommodation), but the choice of one or another right or contract is not free, as it has to be made based on complying with the minimum legal requirements applicable in each case.

This is an article of legal opinion

Francisco J. Lizarza
Lizarza Abogados S.L.P.



En España las normas legales turísticas son competencia de las Administraciones de las Comunidades o Regiones Autónomas y no de la Administración Central del Estado, lo que hace que existan regulaciones distintas en cada una de ellas.

Siguiendo la estela de lo hecho en otras Comunidades, la de Andalucía ha publicado recientemente el Decreto 28/2016 de 2 de febrero, de las viviendas con fines turísticos.

Esta norma legal y las similares de otras regiones vienen a responder a lo que antiguamente se llamaban “apartamentos turísticos ilegales” y ha cobrado hoy mucha importancia por el gran desarrollo que ha tenido la comercialización de las viviendas privadas dirigida para su uso en muy cortas temporadas por los turistas. Este imparable auge se debe a que esa comercialización se hace por los fáciles e inmediatos canales telemáticos. Así los propietarios de viviendas lo que hacen es ceder por muy cortos periodos (incluso días) sus casas privadas a compañías que a través de su página web canalizan el acuerdo entre el propietario y el turista, que normalmente no llegan a conocerse o que al menos sólo se conocen en el momento en el que el turista llega en un día prefijado a ocupar la vivienda. Incluso ese portal de internet gestiona el pago del precio acordado.

Los empresarios explotadores de complejos de alojamiento turístico han visto en esto (como antes lo vieron en los llamados “apartamentos turísticos ilegales), una competencia desleal, ya que mientras que ellos deben mantener una estructura de servicios, personal laboral e instalaciones adecuadas, además de soportar una carga tributaria importante, las ocupaciones por turistas en cortos periodos de las viviendas particulares, en las que además se ofrecen servicios que se pueden considerar inadecuados, no tienen que pagar los mismos  impuestos que aquellos o que simplemente los pueden eludir con facilidad.

Pero los propietarios de viviendas tienen el derecho ancestral y legalmente reconocido de arrendar, incluso en temporadas cortas, sus viviendas.

Por ello lo que se pretende con estas normas es diferenciar, que es un arrendamiento de una vivienda  por corta temporada y lo que es ceder una “vivienda” (cualquiera que sea su tamaño), como si de un alojamiento turístico se tratara.

Lo que pretende este Decreto, con mayor o menor fortuna, es diferenciar cada una de estas  dos actividades legales.

Por ello debemos recalcar cuales son los elementos identificadores y diferenciadores de ambas clases de derechos, no sin antes advertir que todos estos derechos recaen sobre “viviendas”, entendiendo por tal el primero de los sentidos contenidos en el Diccionario de la Real Academia Española de la Lengua, es decir como:

“Lugar cerrado y cubierto construido para ser habitado por personas”.

Cuando vulgar o habitualmente hablamos de vivienda, lo hacemos  en su acepción física como edificación construida para ser habitada por las personas, pero cuando lo hacemos en este contexto legal del Decreto que en este artículo se comenta, lo hacemos para diferencia el diferente uso de ocupación y destino de esa edificación, ya sea la vivienda destinada de forma primordial y permanente para vivir, ya  sea para disfrutarla en una corta temporada o para  su uso en lo que hoy entendemos como  “hospedaje turístico”.

Dispone el artículo 1542 y 1543 del Código Civil que el arrendamiento lo puede ser de cosas, de obras o servicios, y que en el arrendamiento de cosas, una de las partes se obliga a dar a la otra el goce o el uso  de una cosa por tiempo determinado y cosa cierta.  Y esa cosa, obviamente puede ser una vivienda, cualquiera que sea su tamaño y características (villas, apartamentos, estudios, mansiones, etc.).

A los efectos de la actual y vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) el arrendamiento de viviendas se refiere a aquellas destinadas a ”vivienda residencia habitual” y los arrendamientos de “viviendas por temporada” es decir que lo que las categoriza es su destino.

Pero cuando la cesión de la edificación-vivienda tiene otro destino distinto, como es el de hospedaje, ya no estamos en ante un arrendamiento, sino  un contrato de hospedaje.

Por ello conviene en este momento hacer algunas precisiones sobre los elementos de cada uno de estos derechos contractuales:


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Dada la transcendencia social de la necesidad primaria de satisfacer el derecho a la vivienda para las personas y familias, estas han sido reguladas en España de forma muy intervencionista por el Estado, de suerte  que en gran medida las normas y condiciones de esa cesión de uso de la vivienda han venido muy estricta y detalladamente reguladas por leyes especiales, hasta el punto que a criterio único y potestad del inquilino y de forma obligatoria para el arrendador,  su duración se puede extender hoy como mínimo a tres años, aunque se hubiere concertado por un periodo menor. Estos contratos de arrendamiento con este fin o destino (es decir distinto al de temporada) no son objeto de este de este comentario.



Además del contrato de arrendamiento citado en el apartado anterior la actual y vigente Ley de Arrendamientos Urbanos (L.A.U.) contempla y regula los llamados arrendamiento de fincas urbanas celebrados por temporadas sea esta de verano o de cualquier otra.

Es decir que se accede a la ocupación de la vivienda por una “temporada determinada”, como la de verano, o mejor dicho para vacaciones de verano o por otro motivo que no requiere su permanencia por largo tiempo.


A este tipo es al que se refiere y regulan las normas turísticas (en especial y en este caso el citado Decreto de la Junta de Andalucía).

Por ello, obviando el citado contrato de arrendamiento para vivienda habitual, conviene en este momento distinguir, como propósito de este comentario, cuando nos encontramos ante: UN SIMPLE ARRENDAMIENTO DE TEMPORADA. Por ejemplo cuando un particular arrienda su vivienda a una persona (turista o no) en una temporada de verano u otra, o CUANDO SE CEDE DICHA VIVIENDA PARA SU OCUPACIÓN COMO  ”ALOJAMIENTO DE HOSPEDAJE TURISTICO”.

Y para ello es necesario hacer una previa advertencia, ya que es frecuente  denominar a un contrato, derecho o una relación negocial de una determinada forma para tratar de eludir la normativa aplicable a ese negocio jurídico concreto, pero ello es inadmisible legalmente, porque los contratos y los derechos son lo que son y no como se les denomine, o como dice la propia jurisprudencia española:  “

“Los contratos tienen la naturaleza jurídica que se deriva de su contenido obligacional, independientemente de la denominación que le otorguen los intervinientes

Por ello, ciñéndonos a este comentario, si denominamos  “arrendamiento por temporada” a lo que legalmente  es un derecho de ocupación en un alojamiento turístico (o viceversa) no quiere decir que con ello podamos evitar las normas realmente aplicables a cada clase de derecho según su propia naturaleza jurídica.

En aras a una casi imposible brevedad, debemos definir o al menos delimitar cuando el propietario de una “vivienda” situada en suelo residencial, puede únicamente explotar su vivienda como alojamiento con fines turísticos y debe cumplir los requisitos legales para ello.- Es decir, a contrario, cuando no la puede ceder como simple arrendamiento por temporada.

Obligatoriamente se considerará que es una explotación turística de una vivienda enclavada en suelo residencial cuando concurran algunas o todas de las siguientes circunstancias:

  • Cuando sea comercializada o promocionada a través de canales de oferta turística, entendiendo por tales las agencias de viajes, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reservas de alojamiento”.

Es muy importante destacar estas disposiciones del Decreto, ya que en ellas reside  el motivo principal por el que, en mi opinión, se ha aprobado esta norma legal, ya que viene además a contemplar cual ha sido el detonante de la antigua reclamación de los operadores de establecimientos de alojamientos turísticos “legales”, que han visto una competencia desleal en las ocupaciones por turistas de viviendas residenciales por cortos periodos de tiempo, pero también por la preocupación de la administración pública que por una parte ha visto cierta “peligrosidad” en una actividad no específicamente regulada y por otra incluso una evasión fiscal.

Ese detonante ha sido el uso promocional y comercial de “internet” para lograr la contratación de esas viviendas, es decir a través de lo que se han llamado los “canales de oferta turística”.

Simplemente haga el ejercicio de escribir en un buscador de internet algo así como “alquiler por días de apartamentos”.- Comprobará las numerosísimas páginas que se ofrecen para que el propietario de una vivienda ceda su ocupación a través de esa página web.- Uso de esas páginas que sabemos es frecuentemente monitorizadas por la “administración turística competente” por presuponer que es un canal de oferta turística, y que por lo tanto que por ese canal están comercializando sus viviendas, realizando una actividad clandestina de explotación de alojamientos turísticos acreedora de fuertes sanciones.

Tan es así que un anterior borrador de Decreto de viviendas de uso turístico de Andalucía fechado en 2014 señalaba, como hoy señala el actual y vigente Decreto,  que el gran aumento de esta actividad se debe, entre otras cosas a

“la irrupción de nuevas formas de comercialización, directas sin intermediarios, en especial numerosos portales de Internet… hasta el punto que ese anterior borrador de Decreto de 2014 daba por presumida la finalidad turística cuando se ofrezca ese servicio “a través del cualquier medio publicitario, incluido internet u otros sistemas de nuevas tecnologías…”

¿Quiere ello decir que cualquier persona que ofrezca directamente o a través de un portal de internet, incluso habitualmente, el uso de su vivienda para ser alquilada por más o menos largas temporadas, constituya una actividad de alojamiento turístico” o se convierta en lo que la nueva norma turística que aquí se comenta llama una vivienda residencial con fines turísticos?

Creo que sinceramente no es así.- Lo que define la actividad de alojamiento turístico no es su comercialización a través de internet, sino que verdaderamente se trate de un uso de alojamiento turístico.

El alojamiento turístico se define o se concreta fundamentalmente en la unión de dos elementos esenciales como son el “alojamiento físico en sí” y los “servicios complementarios usuales de la industria turística”, o como se  indica en el art. 40.2 de la Ley de Turismo de Andalucía: “Los establecimientos destinados  a la prestación de servicios  de alojamiento turístico deberán cumplir los requisitos  referidos a sus instalaciones, mobiliario, servicios, y en su caso….., según el tipo, categoría, modalidad o especialidad a la que pertenezcan.”

Por ello la ocupación de un alojamiento sin servicios añadidos propios de la industria turística, aunque en este casos sean mínimos, no se pueden considerar como alojamientos turísticos.

Conviene ahora centrarnos en las coincidencias y diferencias de una y otra clase de derechos.

Ciertamente el conflicto se ha presentado en el pasado y seguirá presentándose, aunque con mayor dificultad ahora,  cuando se quiera eludir el cumplimiento de esta nueva normativa de viviendas situadas en suelo residencial pero con servicios de hospedaje turístico y cuando se camufle bajo la pretendida forma del derecho legalmente tipificado de “arrendamiento por temporada”

 Volvemos a lo que al principio dije: las obligaciones contractuales son las que su propia naturaleza determina y no como se las quiere denominar.- Si el derecho que se contrata es de ocupación de un alojamiento turístico (es decir edificación legalmente apta para ello y a la que se preste los servicios complementarios de la industria de hospedaje turístico), no constituirá un contrato de arrendamiento por temporada, y se si pretende hacerlo bajo esta apariencia se estarán eludiendo las prescripciones de la clase de contrato que ahora se analiza y que por ello puede someter al infractor a severas sanciones administrativas.

Ello no quiere decir ni mucho menos que los que directamente o a través de comercializadores especializados lo deseen (como agentes de la propiedad inmobiliaria o intermediarios inmobiliarios), no puedan concertar su derecho de arrendamiento por temporada a través de internet u otros medios, ya que este medio electrónico no está reservado exclusivamente a la actividad de hospedaje.

A pesar de todos los esfuerzos de las normas legales, siempre puede haber un punto de conflicto entre estas dos clases de contratos, por lo que el Decreto que se analiza en su artículo 3 denominado “Definición”, más que  fijar con claridad, exactitud y precisión la la naturaleza del alojamiento en vivienda con fines turísticos, lo que hace es enumerar una relación no exhaustiva de las características que presumiblemente lo delimitan.


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Las características delimitadoras (definidoras) de cuales son legalmente las viviendas con fines turísticos, que como tal han de inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía son según la norma aquí comentada las siguientes:

  • Estas viviendas han de estar situadas en suelo “residencial”.- Aunque parezca un contrasentido el que se excluya las situadas en “suelo turístico”, no es así, ya que en ese caso ya estaban obligadas a su destino turístico definido en otras normas.
  • Se ha de presumir (por lo que cabe prueba e contrario) que son viviendas con fines turísticos:
    • Las que se ofrezcan mediante precio con habitualidad y fines turísticos
    • La que se comercialicen o promocionen en canales de oferta turística.

·         Por el contrario se considerarán que no son viviendas con fines turísticos:

  • Las que se cedan gratuitamente o sin contraprestación económica
  • Las contratadas por tiempo superior a dos meses.
  • Las que estén sometidas a otras clases de actividad de alojamiento turístico.
  • Cuando se refiera a conjunto de tres o más viviendas en un mismo inmueble o grupo de inmuebles, contiguos o no, por serle de aplicación la normativa de apartamentos turísticos.

Requisitos esenciales para explotar su vivienda como “RESIDENCIAL TURÍSTICA”

1.- Que estén situadas en suelo residencial.

2.- Que se ceda mediante precio o contraprestación económica.

3.-Que el tiempo máximo de cesión no supere los dos meses.

4.- Que la explotación por un mismo titular se refiera a una o dos viviendas como máximo en una misma edificación o grupo de inmuebles contiguos o no.

5.- Contratar en cada vivienda como máximo el  número de plazas autorizadas según el tipo de aquella.


El proceso comienza con la presentación de Declaración Responsable ante la Administración en la que manifieste el titular que cumple los requisitos legales para esta actividad y en particular:

   6.1.- Datos y domicilio para notificaciones del propietario del inmueble

   6.2.- Identidad de la persona que “explota” la vivienda y titulo que le habilita para ello sino fuera el propietario.

   6.3.- Inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía y

   6.4.- Licencia o comunicación de la actividad al Ayuntamiento.


   7.1.- Si la vivienda se cede en su totalidad, la ocupación no debe ser superior a la autorizada por la Licencia Municipal de 1ª Ocupación y en todo caso como máximo de 15 plazas en total y de cuatro por habitación.

   7.2.- Si se cede la vivienda por habitaciones, deberá vivir e ella el titular y las plazas no podrán superar las 6 en total y 4 personas como máximo por habitación.


   8.1.-  La vivienda debe ser “legal”, lo que en principio significa que debe haber obtenido la licencia municipal de ocupación y cumplir las condiciones técnicas y de calidad exigible a estas viviendas.

   8.2.- Las habitaciones deben tener ventilación directa al exterior o patios y sistemas de oscurecimiento de la luz exterior.

   8.3.- Estar suficientemente amueblas y con los necesarios aparatos domésticos.

   8.4.- Disponer de sistema de calefacción si se ocupa entre los meses de octubre a abril, ambos inclusive y de refrigeración si lo es de mayo a septiembre, ambos inclusive.

   8.5.- Botiquín de primeros auxilios.

   8.6.- Disponer de información turística (zonas de ocio, cafeterías, restaurantes, etc.)

   8.7.- Disponer de hojas de quejas y reclamaciones a disposición de la autoridad turística.

   8.8.- Placa visible de “vivienda turística”.

   8.9.- Limpieza al menos a la entrada y salida de clientes.

   8.10.- Ropa de cama, lencería, menaje, etc.

   8.11.- Teléfono de contacto con el titular para resolver incidencias.

 8.12.- Información e instrucciones de funcionamiento de electrodomésticos y aparatos.

   8.13.- Información de normas de uso de las instalaciones y si se admiten mascotas en la vivienda o fumadores.

Obviamente en este artículo no se contienen todos los datos de forma específica, sino una información general.


El titular de estas viviendas se convierte en explotador de las mismas y debe observar las normas legales de aplicación, ya que recibe rentas y ha de pagar suministros y servicios y por lo tanto tendrá  beneficios o pérdidas, por lo que debe presentar declaraciones tributarias trimestrales, retenciones, etc.- Es además una actividad sujeta a IVA al tipo reducido del 10%, con las obligaciones formales que ello conlleva.

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Aunque tradicionalmente la contratación del arrendamiento por temporada se ha llevado a cabo directamente entre el propietario y otra persona que de cualquier forma le ha sido presentada o a través de una agencia de intermediación inmobiliaria, ello no implica que el mismo propietario, o un intermediario, en especial un intermediario inmobiliario, no puede realizar esa labor o esa promoción y comercialización en internet del contrato de arrendamiento por temporada. Es decir la comercialización por internet no significa necesariamente “comercialización por canales de oferta turística”.

 Como desde el principio señalamos los límites diferenciadores entre la explotación de una edificación-vivienda mediante “un contrato de arrendamiento por temporada”  y la misma edificación-vivienda “mediante el contrato de hospedaje al que se refiere la normativa que ahora comentamos”,  son imprecisos ya que no tenemos una definición exacta de cada uno.- Delimitación imprecisa como decimos, ya que ambas edificaciones son viviendas para ser ocupadas por personas, ambas situadas en suelo residencial y en ambos casos con una duración temporal más o menos reducida, al menos en muchos casos.

Por ello al tratar de delimitar lo que significa arrendamiento por temporada, por oposición a lo que significa la cesión de la vivienda por contrato de hospedaje, tendremos que recurrir, no una definición legal de cada derecho, sino a los elementos integrantes –o en este caso sobre todo excluyentes-  de una clase u otra de cada derecho contractual.

De esta forma y sin ser exhaustivos estaremos ante un contrato de arrendamiento por temporada, si tiene una duración superior a dos meses (aunque existan arrendamientos por tiempo inferior), y si al mismo tiempo no se prestan los servicios complementarios e inherentes al hospedaje, etc.

Por otro lado el contrato de hospedaje en vivienda residencial con fines turísticos requiere fundamentalmente la prestación de los servicios propios de la industria de alojamientos turísticos, aunque sean tan mínimos como los que se señalan en el Decreto que comentamos. Si estos se prestan no estaríamos ante un contrato de arrendamiento por temporada.

Ya dijimos al principio que la administración turística andaluza está monitorizando especialmente los canales de oferta turística en internet, hasta el punto que ya se han venido sucediendo con frecuencia inspecciones y sanciones de complejos de alojamientos con varias unidades, pero ahora, tras la entrada e vigor de este Decreto, se procederá sin duda alguna a revisar en internet, en lo que se consideran canales de oferta turística, las viviendas singulares que hospedan a turistas al margen de lo requerido en esta ley y obviamente imponiendo las sanciones correspondientes a quienes lo contravengan.

Dicho lo anterior, en cuanto a los requisitos del arrendamiento por temporada por oposición a lo que es contrato de hospedaje en vivienda residencial, tenemos que decir que la “temporada” no tiene un límite temporal concreto, es decir que no se delimita ni por un mínimo de tiempo ni por un límite máximo.- La temporada se refiere más bien a la necesidad o incluso conveniencia del arrendatario para ocupar la vivienda “temporalmente”, sin servicios complementarios de la industria turística por una parte, y sin ánimo de satisfacer la necesidad primordial y primaria de vivienda de las personas y su familia, ya que en este caso nos encontraríamos ante un contrato ordinario de vivienda residencial habitual.

La temporada (más típica) es la de verano, pero puede ser otra cualquiera, como la que necesita una persona para atender su necesidad por tener que acudir al un trabajo temporal (por ejemplo de 6 meses o de un año u año o mas) etc.

Por ello puede existir una temporada inferior a dos meses (sin que ello signifique contrato de hospedaje) o puede ser superior a 11 meses, sin que ello signifique que sea arredramiento de vivienda residencial habitual.

Y recalcamos esos dos límites temporales: inferior a dos meses y superior a onces meses, porque tradicionalmente se ha querido entender que estipulando uno u otro podemos a voluntad circunvalar las normas imperativas de un contrato determinado.- Así durante décadas se han otorgado “formalmente” contratos de temporada de “once meses”, creyendo los arrendadores que con ello excluían el arrendamiento “ordinario” de vivienda habitual y sus prorrogas obligatorias para el arrendador, que antes eran indefinidas, más tarde obligatorias hasta cinco años y hoy hasta tres, dependiendo de la fecha de celebración del contrato. Pues bien, los que trataron (y hoy siguen tratándolo con desconocimiento de sus consecuencias) de simular un contrato de temporada con el único requisito de concretarlo en once meses improrrogables, vieron que los tribunales sentenciaron hace muchos años que bajo esa denominación y apariencia se contrató realmente un arrendamiento de vivienda ordinaria habitual, con prórroga indefinida hasta el fallecimiento de arrendatario e incluso de su cónyuge e hijos en muchos casos.

Por todo ello si se opta por un arrendamiento de corta o larga temporada, debe ser porque existe un motivo de temporalidad en ocupar la vivienda.

Hay que destacar por tanto que el contrato de arrendamiento por temporada  se ha de referir a una “edificación-vivienda, que puede estar amueblado o no, aunque la lógica nos indica que en las cortas temporadas debe estar amueblado y además hay que cumplir un importante requisito de garantía y es que el arrendatario entregue al arrendador una cantidad igual a dos meses  de renta como fianza a responder de los desperfectos que se causen, y que el arrendador debe depositarla en la Hacienda Pública de Andalucía, que la devolverá sin intereses cuando termine el arrendamiento.

La actual legislación estatal española excluía de este requisito a los arrendamientos por temporada, pero hoy la competencia tributaria en esta materia es de las comunidades autónomas y la de Andalucía en su propia legislación obliga al arrendador a que exija bajo su propia responsabilidad al arrendatario que entregue esas dos mensualidades de fianza, aunque el arrendamiento por temporada fuere de quince días, un mes o más. Es realmente un contrasentido y además ilógico, pero esa es la norma legal que se ha de cumplir y la administración tributaria andaluza hoy persigue ese incumplimiento con sanciones al arrendador.

También en este caso, como en otros, las rentas obtenidas por el arrendador están sometidas a tributación ante la Hacienda Pública estatal.


La cesión onerosa en Andalucía (y en términos similares en otras regiones autónomas españolas) de edificaciones-viviendas situadas en suelo residencial, podrán realizarse mediante contrato de hospedaje, contratos de arrendamiento por temporada o contratos de arrendamiento “ordinarios” (para satisfacer la necesidad primordial y habitual de vivienda de las personas), pero la elección de cada uno de esos derechos o contratos no es libre, sino que  debe hacerse cuando cumplan los requisitos mínimos legalmente obligatorios para su aplicación en cada caso.

Este es un artículo de opinión que se somete a cualquiera otra de mayor inteligencia y conocimiento.

Francisco J. Lizarza – Lizarza Abogados S.L.P.

Abril 2016

2015: Real Estate Investments in Spain

IREA, provider of financial advisory services and strategic specialized in real estate and hotel has recently published the Report on the Real Estate Sector in Spain in 2015, from which we quote the following paragraphs.

The Report of the Investment in real estate in Spain, 2015

The growth experienced by the economy in 2015, together with the recovery of confidence by consumers, have been key factors behind the large volume of foreign capital invested in the Spanish market and the high number of registered operations.


Real estate investment in Spain in 2015

2015 ended with a total volume of investment in real estate of M€21,983 figure that confirms the dynamism which has entered the sector since 2014.


Real estate transactions

Transactions of real estate assets have accumulated an investment of M€12.848, M€11.487 of which match the investment recorded by the tertiary sector, reaching 89% of the total investment. The offices market leads the investment in this sector, with a level of investment of 39% and an increase of 95% compared to 2014.


Meanwhile, the hotel sector reached in 2015 its highest performance of all times recording a level of investment of M€2.614 and exceeding by more than 50% the figure recorded in 2014, M€1.081


In 2015 there has been a stage of improvement and recovery of the residential market:

– The residential market has seen a remarkable increase in the volume of investment reaching a total amount of € 1.361M (+ 65% compared to 2014).

Land operations become a new investment target after several years absent from the market, having closed operations in 2015 for a volume of M€929, (+ 169% compared to 2014).


Investment in land for residential development is triggered for the first time after the crisis, stacking up M€706, a figure that has sevenfold compared to its level in 2014.


Real estate companies (43%) and international investment funds (38%) account for 81% of land operations, creating in many cases alliances during the purchasing operations and subsequent promotion.


Purchasers’ profile

Investors based in Spain, SOCIMIS and domestic investors, have taken over 61% of investment in assets.

Sellers’ profile

Real estate companies of domestic origin have increased 6.75 the sales of real estate assets taking advantage of the new market liquidity to divest their portfolios.


Financial entities, after years leading the divestment of assets, spend this year in a second place with 5% of the total divestiture, another sign of the normalization in which has entered the sector.


From the point of view of funding is expected that domestic financial institutions continue to increase the volumes of capital for the real estate sector and improving the conditions for granting financing to investors and developers consolidating a trend started in 2015.


Logistics, hotels and residential development will be the most attractive markets for investors in 2016. The logistics sector needs development and adaptation to the new business models and will be driven by the growth of e-commerce, which in Spain has a growing weight in domestic consume.


 Regarding the residential market, greater access to mortgage funding and the interest of developers and funds to invest in this market will strengthen further such activity.


Inversión en el Sector Inmobiliario en España, 2015

IREA, prestadora  servicios de asesoramiento financiero y estratégico especializados en los sectores inmobiliario y hotelero ha publicado recientemente el Informe sobre el Sector Inmobiliario  en España en 2015, del que citamos literalmente los siguientes párrafos.


El crecimiento que ha experimentado la economía durante 2015, junto con la recuperación de la confianza por parte del consumidor, han sido  los factores clave que han determinado el gran volumen de capital extranjero invertido en el mercado español y el elevado número de operaciones registradas.


Inversión inmobiliaria en España en 2015

2015 se ha cerrado con un volumen total de inversión en el sector inmobiliario de 21.983 M€ cifra que corrobora el dinamismo en el que ha entrado el sector desde el año 2014.


Transacciones de activos inmobiliarios

Las transacciones de activos inmobiliarios han acumulado una inversión de 12.848M€ de los cuales 11.487M€ corresponden a la inversión registrada por el sector terciario, alcanzando el 89% de la inversión total. El mercado de oficinas lidera la inversión en este sector, con un 39% del volumen de inversión y un crecimiento del 95% respecto a 2014.


Por su parte, el sector hotelero, alcanzó en 2015 su mejor “marca” histórica registrando un volumen de inversión de 2.614M€ y superando en más del 50% la cifra registrada en 2014, 1.081M€.


En 2015 se ha constatado un escenario de mejora y recuperación del mercado residencial:


El residencial ha experimentado un notable incremento del volumen de inversión alcanzando un total de 1.361M€ (+65% respecto a 2014).


Las operaciones de suelo se convierten en un nuevo target de inversión tras varios años ausentes en el mercado, habiéndose cerrado en 2015 operaciones por un volumen de 929 M€, (+169% respecto a 2014).


La inversión en suelo para promoción residencial se dispara por primera vez después de la crisis, acumulando 706M€, cifra que se ha multiplicado por 7 respecto al nivel alcanzado en 2014.


Las sociedades inmobiliarias (43%) y los fondos de inversión internacionales (38%), concentran el 81% de las operaciones de suelo, creando en muchos casos alianzas en las operaciones de compra y posterior promoción.


 Perfil de compradores

Los inversores con sede en España, Socimis e inversores nacionales, han copado el 61% de la inversión en activos.


Perfil de vendedores

Las empresas inmobiliarias de origen nacional han multiplicado por 6.75 la venta de activos inmobiliarios aprovechando la nueva liquidez del mercado para la desinversión de sus carteras.


Las entidades financieras, tras años liderando la desinversión de activos, pasan este año a un segundo plano con un 5% de la desinversión total, otro signo más de la normalización en la que ha entrado el sector.


Desde el punto de vista de la financiación se prevé que las entidades financieras nacionales continúen incrementando los volúmenes de capital destinado al sector inmobiliario y mejorando las condiciones de concesión de financiación a inversores y promotores consolidando así una tendencia iniciada en el año 2015.


La logística, los hoteles y la promoción residencial serán los mercados más atractivos para los inversores en 2016. El sector logístico necesita de un desarrollo y adaptación a nuevos modelos de negocio y se verá impulsado por el crecimiento del e-commerce, que en España tiene un peso cada vez mayor en el consumo nacional.


Por lo que se refiere al residencial, el mayor acceso a la financiación hipotecaria y el interés de promotores y fondos en invertir en este mercado, potenciarán en mayor medida dicha actividad.