The term “condo-hotel” is a combination of the words “condominium” and “hotel”. The current tendency to shorten expressions as much as possible has resulted in the use of synonyms such as “condhotel”, “condotel” and “contel” (the latter especially in American English).

Obviously, first of all we need to know what the term refers to and, as we are in the Internet era, and despite the fact that its legal reliability can be put in question,  the famous Wikipedia defines it <quite rightly in my opinion> as “a building, which is legally a condominium but which is operated as a hotel, offering short term rentals, and which maintains a Front Desk”.

This definition is nothing short of an explanation of the two words whose combination has created the term “condo-hotel”. On the one hand there is the condominium, i.e. a building or group of buildings held under joint ownership, with legally independent elements (apartments) in addition to communal elements, which is intended to be operated as a hotel for short stays and offers the tourist-hotel services which we commonly and simplistically associate with the “reception desk” of a tourist establishment.

After this short introduction, it seems appropriate to split this article into several sections which will be published in this blog in several instalments as per the following index:


 II.- LEGAL STRUCTURE IN SPAIN: (i) Ownership and  (ii) Operation.

 III.- THE CLIENT: Investor and/or Consumer?




 It is really quite difficult to trace the birth of condotels back to a specific date. A brief search on the Internet seems to indicate that the first of this kind of establishments “was created in Miami Beach, Florida, in the 1980s”, as described in a number of websites as:

The above statement appears to be valid as far as the United States is concerned, as hotels existed earlier in Europe which were operated under the same or a similar system at that time, and even long before then.

In looking at the history of condo-hotels in Spain, I must refer to the Third Edition (I do not know whether condo-hotels were covered in the previous editions) of Fuentes Lojo’s Suma de la Propiedad por Apartamentos, published in 1978 and in which, referred to as “Apartahoteles”, the legal structure of the current “condo-hotels” was studied in depth, with specific examples of establishments already operated in Spain at the time and whose fundamental aspects in terms of their legal structure have experienced little change.

It is pointed out at the beginning of Chapter XV-II of this voluminous work that the concept of “apartahotel” seemed to be very common at the time in Spain and abroad, such a concept is therein defined (hence its coincidence with the current concept commonly known as condo-hotel) as “a resort which does not only comprise a building divided into more or less apartments, but a combination of the latter with various facilities and services which form a unitary whole”.


Revista Hogares Modernos

Revista Hogares Modernos 1968

The author of the aforementioned work starts by quoting issue no. 20 of the magazine Hogares Modernos, published on 20th January 1968, which included an extract of the aparthotel project at Calle Capitán Haya in Madrid known as “Hotel Meliá Castilla”, analysing its technical characteristics which, I dare say, continue to be valid at the present date.

But what is relevant for the purposes of this article is the author’s summary and analysis of its legal characteristics which, in essence, continue to be valid at present, at least with regard to its strict regulation in terms of civil law.

Apathotel (condo-hotel) Meliá Castilla in Madid

Apathotel (condo-hotel) Meliá Castilla in Madid

Therefore, in actuality it is a condominium, i.e. a building with independent private elements (apartments and business premises) which involve a certain degree of participation – expressed as a percentage – in the communal elements and areas. Its fundamental characteristic is that the private elements (studio-type apartments, apartments with more than one room and even with a kitchenette) do not have the status of a residential dwelling but, according to tourism regulations, are legally classified as accommodation units which fall within one of the various kinds of hotel establishment.

The Statutes of the Community of Property Owners ‘Meliá-Castilla’, which are inherent in any building subject to a ‘horizontal division’, contain the mandatory rules of the Ley de Propiedad Horizontal or L.P.H. (fundamentally designed for application to residential dwellings) but, at the same time, as a community of purpose (destination community), contain rules to enable these hotel apartments to be used for dwelling purposes or for ‘rental’ purposes by the Administration company. A dual use which, as we will see, is not possible at present.

Indeed, it is stated in Article 1 of these rules that the apartments and business premises have been built and sold under the administration (we would now say operation or management) of the Private Company Aparthotel, which in addition is thereby appointed Secretary of the Community and may only be removed from the said office by the passing of a unanimous resolution, as was then required for approval of any amendment to the Constitutional Deed of the Community.


Failing to disclose the whole name of the tourist development – as he merely calls it ‘S Chain’– the author of the aforesaid work goes on to list the rules by which the ‘operation’ is to be governed.

This is the fundamental characteristic of this ‘system’, in which the purpose of the underlying community of property owners of the buildings divided horizontally (condominium) is strictly that envisaged by the current Ley de Propiedad Horizontal or L.P.H. (Horizontal Property Act) but, in addition, as a specific characteristic which sets it apart from the remaining “aparthotel systems then being used”, the owners accept a set of pre-established ‘operation’ rules, apparently of a merely contractual nature (adhesion rules), whereby the said owners assign their apartment to the S Chain for the latter to rent it out.

Therefore, the fundamental and differentiating characteristic here is that the purchasers of the apartments assign them for ‘rental’ to third parties and the apartments are managed as a unit of operation on the basis of the prices set by the administrator considering several parameters such as market prices, tourist movements, occupation level, etc.

In this Aparthotel Chain, the owners share in the net proceeds thereby obtained regardless of whether the apartments owned by them have been rented out for a longer or a shorter period or have not been rented out at all (deducting the time during which the owner of the apartment has used it).

The net proceeds equate to the resulting net income, which will be distributed among the owners in proportion to the purchase price of their apartment. Consequently, reputable Swiss or English auditors of accounts will be appointed in order to ensure a proper control and to safeguard the owners’ interests.

As mentioned, the rules of operation do not regulate the community of property owners or form part of the statutes of the community of property owners. The community of property owners envisaged by the Ley de Propiedad Horizontal is governed by the relevant provisions in force and, therefore, all the owners have to contribute to the maintenance of the community and of the building in proportion to the coefficient assigned to their private element in the Constitutional Deed of the Community.

It is, in conclusion, another ‘legal structure’ according to Spanish Law which is intended – as the previous structures – to reconcile the ownership of a private element within a community of numerous members with the communal “mercantile” operation of the accommodation units of which the building is fundamentally comprised.







This Chain’s business was to promote, build and finally operate all the buildings bearing the name of Eurotel, which would be managed under the sole direction of Eurotel Española.

It amazes that this Chain already had a sort of “internal exchange” system in the sixties/seventies whereby the purchase of an apartment in a certain Eurotel building (which was called a ‘Eurotel Unit’) gave the purchaser the status of a ‘Eurotelman’, which gave them the right to:

     (I)  The operation of their ‘Eurotel Unit’ on a hotel basis,

     (ii)  As a consequence of the above, enjoy the benefits arising out of such an operation; and

     (iii)  The right to use, as if it were an internal exchange and ‘on a preferential basis’ (i.e. at no charge), not only the unit purchased by them but also any of the existing units in:

a)      The Spanish Eurotel Chain; or

b)      The International Organisation Eurotel.


This concept is so amazingly contemporary right now that its Rules of Use did provide the following:

  • Art. 1.- “The Spanish Eurotel Chain is the group of existing and future hotel buildings in Spain which upon starting to be operated become integrated into the said Chain for a common purpose” (community of purpose)
  • “The use and enjoyment of the independent Units and business premises shall be in accordance with their intended hotel use”
  • “The owners are also entitled to share in the profits arising out of the exclusive operation of the Units and to enjoy a reduced price at each Eurotel…”


  • Art. 2.- Eurotelman Cards.- By becoming part of the Eurotel Chain, the owner receives a card – white in colour, numbered – reflecting their personal circumstances and the details of their Unit, which vests in them the status of Eurotelman and is the only document which entitles its holder to accommodation with such a status. Does it not remind us of the Membership Certificate?

Other cards will also be issued in their name to the persons appointed by the owner (whom we would today call a ‘beneficiary’) up to a maximum of two cards per usable bed…The status of <<beneficiary>> can be given to any person appointed by the Eurotelman.

The latter mention of “any Eurotelman”, i.e. an appeal to the pride and satisfaction of being a ‘Eurotelman’, is a modern and extraordinarily current psychological tactic to promote customers’ loyalty and which would probably only need to include ‘Eurotelwoman’ nowadays – or be replaced by another term applicable to both genders.

  • Art. 3… Additionally, the cards exempt them (the beneficiary) from immediate payment of the amounts owed, which will be paid off annually…


Hotel Punta Roja

It is stated in the Statutes of the Community, among other things, that:

  • It is a travellers’ hotel.
  • Given its very nature as a <<travellers’ hotel>>, each of the apartments which are part of it, and their annexes, are intended to be operated as a hotel.
  • The use of each apartment may be assigned by O.O.E., S.A. (the management company) both to the Eurotelman member of the international chain and to persons unrelated to it at times when its owner will not be using it as a result of failing to make their annual reservation in the form detailed in the Rules of the Eurotel Chain.

Such a special case must, in my opinion, refer to the strict use of the apartment as a hotel unit, therefore excluding the use thereof for residential purposes or to fulfil its owner’s need of a dwelling – even on a temporary basis or as a holiday residence.

Such an exclusion of use for residential purposes is nowadays in Spain one of the legally demandable characteristics of the so-called condo-hotels.

The aforementioned precedents (and there were many more in Spain and in the rest of Europe) were, and are, important, and they have in relation to certain aspects become outdated, but even though they contain ‘for these purposes’ the archaic name aparthotel, they actually are what nowadays is being called a ‘condo-hotel’.

One final note on the current meaning in Spain, at least from a tourist-legal point of view, of the terms aparthotel or hotel-apartment, which are not in any way synonyms of the term ‘condo-hotel’ as they only refer to one kind or type of hotel ‘accommodation unit’ which, depending on the tourism laws of the relevant region or ‘Autonomous Community’ of Spain, may be called ‘hotel-apartment’, ‘aparthotel’, etc, but is normally only a hotel subcategory.

This word does not at present refer to ‘ownership’ or to the rights of the owner as such or to a dual form of marketing ownership and operation, but to something more simple: the ‘physical’ characteristics of the units and the tourist establishment of which they are a part, and the inherent services which must be provided in it.

It should not at all be denied, but acknowledged, that the concept which revolves around the very successful term ‘condo-hotel’ – or ‘condotel’ – must be linked to the improved, more current commercial formula whose beginnings date back to the early eighties in the United States and which today, with the necessary variations imposed by each country’s legislation, is well-deservedly leading this constantly evolving market.

Lizarza Abogados, November 2013

Next instalment: CONDO-HOTEL – LEGAL STRUCTURE IN SPAIN:(I) Ownership & (ii) Operation.



El término “condo-hotel” es un acrónimo de las palabras “condominio y hotel” habiéndose empleado además como sinónimos, y dada la tendencia actual de reducir al mínimo las expresiones, los también acrónimos “Condhotel” “condotel” y “contel”  (este último sobretodo en inglés-americano).

Obviamente lo primero será descifrar a que alude este término y dado que estamos en la hora de internet y a pesar de que se pueda discutir su garantía jurídica, la famosa “Wikipedia” lo viene a definir <no sin acierto en mi opinión> como “un edificio, que es legalmente un condominio pero que es operado como un hotel, ofreciendo arrendamientos de corta temporada y que mantiene un mostrador de recepción”.

Esta definición no es sino una explicación de las dos palabras que se resumen en el citado acrónimo “condo-hotel”.- Por una lado condominio, es decir una edificación o conjunto de edificaciones en comunidad de bienes con elementos jurídicamente independientes (apartamentos) y además con elementos comunes, que tiene como objeto ser explotada como un hotel, para estancias en cortos periodos y  con servicios turístico-hoteleros, que vulgarmente y de forma simplista lo asociamos al “mostrador de recepción” de un establecimiento turístico.

Hecha esta pequeña introducción creo conveniente dividir este artículo en varios apartados, que serán objeto de publicación en este Blog en varias entregas conforme al siguiente índice:


II.- LA ESTRUCTURA LEGAL EN ESPAÑA: (i) La propiedad y (ii) La explotación tuística.

III.– EL CLIENTE ¿inversor o consumidor?


VI.- EL FUTURO: Tendencias.


Realmente es difícil establecer el momento en que se puede fechar el nacimiento del “condo-hotel” y tras una breve navegación por internet parece que el primero de esta clase de establecimientos “se originó en Miami Beach-Florida en la década de 1980”, según lo relatado en varias varias páginas web, como las siguientes:

Esa aseveración, parece valida en cuanto se refiera a Estados Unidos, ya que antes existían hoteles que se comercializaban con esta misma o similar modalidad de explotación en Europa en la misma fecha o incluso mucho antes.

Tengo que referirme en cuanto a los antecedentes de los condo-hoteles en España a la Tercera Edición (y desconozco si en las anteriores se estudiaba el condo-hotel) de la obra  de Fuentes Lojo “Suma de la Propiedad por Apartamentos” editada en de 1978, donde bajo la denominación de “Apartahoteles”, ya se estudiaba en profundidad la estructura legal del  hoy llamado “condo-hotel”, con ejemplos concretos que ya operaban en España y que hoy poco han variado en sus aspectos fundamentales de estructura jurídica.

El Capítulo XV-II de esa voluminosa obra comienza ya advirtiendo que en esas fechas la figura del “apartahotel” parece muy extendida en España y en el extranjero y la define (y de ahí su coincidencia con el concepto actual que gira bajo la denominación de condo-hotel) como “un complejo constituido no exclusivamente por un edificio  dividido en más o menos apartamentos, sino como una combinación de estos con una serie de instalaciones y servicios formando un conjunto unitario”.


Revista Hogares Modernos 1968

Comienza el autor de esa obra citando el número 20 de la la Revista “Hogares Modernos” publicado el 20 de enero de 1968, en el que se incluye un extracto del proyecto de aparthotel sito en Calle Capitán Haya de Madrid conocido por “Hotel Melía Castilla”analizando sus características técnicas y que me atrevo a decir que hoy están de plena actualidad.

Pero lo importante por lo que a este artículo importa, es el resumen y análisis que el autor hace de sus características jurídicas y que hoy siguen vigentes en lo fundamental, al menos en lo que se refiere a su estricta regulación de civil.

Apathotel (condo-hotel) Meliá Castilla en Madid

Se trata por tanto realmente de un condominio, es decir una edificación con elementos privativos independientes (apartamentos y locales comerciales) con una participación ideal expresadas en porcentajes en los elementos y zonas comunes.- La característica fundamental es que los elementos privativos (apartamentos tipo estudio o con más de una estancia e incluso con cocinetas) no tienen la característica de vivienda residencial, sino que se trata, conforme a la legislación turística, de alojamientos legalmente catalogados en una de las clases de establecimientos hoteleros.

Los Estatutos de la Comunidad de Propietarios “Meliá-Castilla”que son inherentes a toda edificación dividida horizontalmente, recogen las normas imperativas de la Ley de Propiedad Horizontal (fundamentalmente pensada para viviendas residenciales), pero a la vez, como comunidad de destino, contienen normas para que esos apartamentos de hotel, puedan ser destinados a vivienda o “arrendamiento” por la sociedad Administradora. Dualidad de destino que como más adelante veremos no es posible en la actualidad.

Al efecto ya en el Art. 1 de esas normas se dice que los apartamentos y locales se han Meliá Castilla de nocheconstruido y vendido bajo la administración (hoy diríamos explotación o “management”) de la Socidedad Anónima Aparthotel, que además también queda designada como Secretaria de la Comunidad, sin que pueda se removida de su cargo salvo por la unanimidad exigida entonces para la modificación del título constitutivo de la comunidad.


Ocultando el autor de la antes citada obra el nombre completo de la promoción turística, ya que la llame únicamente “Cadena S., pasa a relacionar las normas por la que se ha de regir “la explotación” .

Esta es la característica fundamental de este “sistema”, en el que la subyacente comunidad de propietarios de las edificaciones horizontalmente divididas (condominio) tiene como destino el estrictamente previsto en la vigente Ley de Propiedad Horizontal,  pero además como característica propia y diferenciada de los demás “sistemas de apartotel entonces al uso y de los actuales condoteles”, los propietarios suscriben unas normas, al parecer meramente contractuales preestablecidas (de adhesión) para la “explotación” por la que dichos propietarios ceden su apartamento a la Cadena S, para que sea quien los alquile.

Por ello la característica fundamental y diferenciadora es que los adquirentes de los apartamentos lo cedan para su comercialización en “alquiler” a terceros, que son gestionados en unidad de explotación sobre la base de las tarifas formuladas por la administradora, teniendo en cuenta varios parámetros como, como el nivel de precios, movimientos turísticos, nivel de ocupación, etc.

En esta Cadena de Apartoteles los propietarios participan en los beneficios líquidos obtenidos, con independencia de que los apartamentos de su propiedad hayan sido alquilados por más o menos tiempo o no lo hayan sido (descontado el tiempo que lo utiliza el mismo propietario).

Los beneficios líquidos se equiparan a los ingresos líquidos resultantes, que serán distribuidos entre los propietarios en proporción al precio de compra de apartamento. Por todo ello y  para el debido control y garantía para los propietarios se nombrarán revisores de cuenta  suizos o ingleses (*), de acreditada solvencia.

Como antes se indica las antes referidas normas de explotación, no regulan la comunidad de propietarios ni forman parte de los estatutos de la comunidad de propietarios. La comunidad de propietarios de la L.P.H. se regirá por las disposiciones vigentes al efecto (Ley de Propiedad Horizontal), y por lo tanto todos los propietarios contribuirán al sostenimiento de la misma y del inmueble en proporción al coeficiente asignado en el Título Constitutivo de la Comunidad al elemento privativo.

Es en definitiva es otra “estructura jurídica” conforme a la ley española y que como la anterior trata de conciliar el binomio de propiedad en elemento privativo de comunidad con muchos miembros y a la vez el destino “mercantil” común de explotación de alojamientos que fundamentalmente componen la edificación.


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Esta cadena tenía como fin la de promover, realizar y finalmente explotar todos los edificios que ostentasen la denominación de Eurotel y gestionados con la dirección única de Eurotel Española.

Asombra que en los años sesenta/setenta esta Cadena tuviese ya una especie de “intercambio interno” y así la adquisición de un apartamento en un Edificio Eurotel determinado (que se llamada “Unidad Eurotel), asignaba a su comprador la cualidad de “Eurotelman”, que le daba derecho a:

(i)    La explotación de su “unidad eurotel” en régimen de hotel, (ii)   En consecuencia a tener los beneficios derivados de la explotación y (iii)   El derecho a utilizar como si se tratase de un intercambio interno y  en “régimen de favor” (es decir gratuito) no sólo la unidad adquirida, sino además “cualquiera de las existentes en:    

 a).- La Cadena Eurotel Española o  EUROTELES


b) en la “Organización Internacional Eurotel. 589c732bf5cb0e1030801160349cdaf1




Es tan asombrosamente hoy de actualidad este concepto que ya en su Reglamento de uso se decía:

Art. 1. “La Cadena Eurotel Española es el conjunto formado por los edificios hotel que existen o pueda existir en el futuro en España, los cuales, a medida que entran en funcionamiento, pasan a integrarse en ella para seguir un destino común” (comunidad de destino) ….

“El uso y disfrute de las Unidades y locales independientes se hará conforme a su destino hotelero”….

“Los propietarios tienen también derecho a participar en los beneficios que la explotación exclusiva que las Unidades produzca, y a gozar en cada Eurotel de una tarifa reductora…

Art. 2.- De las Tarjetas Eurotelman.- El propietario al estar integrado en la cadena Eurotel, recibe una tarjeta –de color blanco, numerada- en la que constan sus circunstancias personas y las particularidades de su Unidad que le da el carácter de Eurotelman y que es el único documento que da derecho al alojamiento con tal consideración. ¿No nos recuerda al certificado de socio?


Además se entregarán otras tarjetas a su nombre, pero a favor de la persona por el designada –beneficiarios- hasta un número máximo de dos tarjetas por cada cama utilizable…

El carácter de <<beneficiarios>> puede recaer sobre cualquier persona designada el Eurotelman.-

¿No nos recuerda al certificado de socio?

Además se entregarán otras tarjetas a su nombre, pero a favor de la persona por el designada (que hoy llamaríamos “beneficiario”) hasta un número máximo de dos tarjetas por cada cama utilizable…El carácter de <<beneficiarios>> puede recaer sobre cualquier persona designada el Eurotelman-

Este último inciso referido a “cualquier persona Eurotelman”, es decir apelando al orgullo y satisfacción de ser “Eurotelman” es una moderna y actualísima táctica psicológica de promover la“fidelización” del cliente y a la que tal vez hoy solo sería necesario añadir la palabra “Eurotelwoman” o buscar una que sirva para ambos sexos.

  Art. 3… Además las tarjetas dispensan del pago inmediato de las cantidades por él (el beneficiario) adeudadas, que serán liquidadas anualmente…


Hotel Punta Roja

Hotel Punta Roja

En los Estatutos de la Comunidad se dice entre otras cosas:

  • Que es un hotel de viajeros.
  • Por su condición de <<hotel de viajeros>> cada una de los apartamentos que lo forman y sus anexos están destinados a ser explotados en régimen hotelero.
  • Que la O.O.E., S.A. (la explotadora o “management company”) puede ceder el uso de cada apartamento, tanto al Eurotelman perteneciente a la cadena internacional como a extraños a ella, en épocas en que su propietario no lo utilice por no haber por efectuado la reserva anual del mismo en la forma que se detalla en el Reglamento de la Cadena Eurotel.

Este caso especial ha de referirse en mi opinión al estricto uso del apartamento como alojamiento hotelero, por tanto con la exclusión de su uso residencial o para destinar la necesidad de vivienda –siquiera sea temporal o de vacaciones- de su propietario.- Esta exclusión del uso residencial es hoy una de las características legalmente exigibles en España de los llamados condo-hotel.

Ciertamente los precedentes antes citados (y hubo muchos mas en España y el resto de Europa), fueron y son importantes y en algunos puntos han sido superados por el paso del tiempo, pero aún conteniendo “a estos efectos” la arcaica denominación de apartahotel o apartotel son en si mismo lo que hoy se ha dando en llamar “condo-hotel”.

Un apunte final respecto a lo que hoy viene a significar en España, al menos desde el punto de vista turístico-legal, la palabra aparthotel, apartotel u hotel-apartamentos, que en absoluto es sinónimo de “condo-hotel”, ya que se refiere sólo a una clase o tipo de “alojamiento” hotelero, que dependiendo de la ley turística autonómica o regional  española, se podrá llamar “hotel apartamentos”, “apartotel”, etc., pero que normalmente sólo es una sub-categoría de hotel.

No alude esta palabra hoy al modo de “propiedad”, ni a los derechos del propietario como tal o una forma de comercialización dual de propiedad y explotación, sino a algo más sencillo como las características “físicas o instalaciones” de los alojamientos del establecimiento turístico del que forman parte y de los servicios inherentes que en él se deben prestar.

No hay que negar en modo alguno, sino reconocer,  que el concepto que gira bajo la muy exitosa palabra de “condo-hotel” o condotel, lo hemos de asociar a la mejor y más actual fórmula comercial que tiene su comienzo en los inicios de los años 80 en Estados Unidos y que hoy por hoy, con las necesarias variantes impuestas por las legislaciones de cada país, lidera justamente este mercado con su constante innovación.

Lizarza Abogados, noviembre de 2013