The term “condo-hotel” is a combination of the words “condominium” and “hotel”. The current tendency to shorten expressions as much as possible has resulted in the use of synonyms such as “condhotel”, “condotel” and “contel” (the latter especially in American English).

Obviously, first of all we need to know what the term refers to and, as we are in the Internet era, and despite the fact that its legal reliability can be put in question,  the famous Wikipedia defines it <quite rightly in my opinion> as “a building, which is legally a condominium but which is operated as a hotel, offering short term rentals, and which maintains a Front Desk”.

This definition is nothing short of an explanation of the two words whose combination has created the term “condo-hotel”. On the one hand there is the condominium, i.e. a building or group of buildings held under joint ownership, with legally independent elements (apartments) in addition to communal elements, which is intended to be operated as a hotel for short stays and offers the tourist-hotel services which we commonly and simplistically associate with the “reception desk” of a tourist establishment.

After this short introduction, it seems appropriate to split this article into several sections which will be published in this blog in several instalments as per the following index:


 II.- LEGAL STRUCTURE IN SPAIN: (i) Ownership and  (ii) Operation.

 III.- THE CLIENT: Investor and/or Consumer?




 It is really quite difficult to trace the birth of condotels back to a specific date. A brief search on the Internet seems to indicate that the first of this kind of establishments “was created in Miami Beach, Florida, in the 1980s”, as described in a number of websites as:

The above statement appears to be valid as far as the United States is concerned, as hotels existed earlier in Europe which were operated under the same or a similar system at that time, and even long before then.

In looking at the history of condo-hotels in Spain, I must refer to the Third Edition (I do not know whether condo-hotels were covered in the previous editions) of Fuentes Lojo’s Suma de la Propiedad por Apartamentos, published in 1978 and in which, referred to as “Apartahoteles”, the legal structure of the current “condo-hotels” was studied in depth, with specific examples of establishments already operated in Spain at the time and whose fundamental aspects in terms of their legal structure have experienced little change.

It is pointed out at the beginning of Chapter XV-II of this voluminous work that the concept of “apartahotel” seemed to be very common at the time in Spain and abroad, such a concept is therein defined (hence its coincidence with the current concept commonly known as condo-hotel) as “a resort which does not only comprise a building divided into more or less apartments, but a combination of the latter with various facilities and services which form a unitary whole”.


Revista Hogares Modernos

Revista Hogares Modernos 1968

The author of the aforementioned work starts by quoting issue no. 20 of the magazine Hogares Modernos, published on 20th January 1968, which included an extract of the aparthotel project at Calle Capitán Haya in Madrid known as “Hotel Meliá Castilla”, analysing its technical characteristics which, I dare say, continue to be valid at the present date.

But what is relevant for the purposes of this article is the author’s summary and analysis of its legal characteristics which, in essence, continue to be valid at present, at least with regard to its strict regulation in terms of civil law.

Apathotel (condo-hotel) Meliá Castilla in Madid

Apathotel (condo-hotel) Meliá Castilla in Madid

Therefore, in actuality it is a condominium, i.e. a building with independent private elements (apartments and business premises) which involve a certain degree of participation – expressed as a percentage – in the communal elements and areas. Its fundamental characteristic is that the private elements (studio-type apartments, apartments with more than one room and even with a kitchenette) do not have the status of a residential dwelling but, according to tourism regulations, are legally classified as accommodation units which fall within one of the various kinds of hotel establishment.

The Statutes of the Community of Property Owners ‘Meliá-Castilla’, which are inherent in any building subject to a ‘horizontal division’, contain the mandatory rules of the Ley de Propiedad Horizontal or L.P.H. (fundamentally designed for application to residential dwellings) but, at the same time, as a community of purpose (destination community), contain rules to enable these hotel apartments to be used for dwelling purposes or for ‘rental’ purposes by the Administration company. A dual use which, as we will see, is not possible at present.

Indeed, it is stated in Article 1 of these rules that the apartments and business premises have been built and sold under the administration (we would now say operation or management) of the Private Company Aparthotel, which in addition is thereby appointed Secretary of the Community and may only be removed from the said office by the passing of a unanimous resolution, as was then required for approval of any amendment to the Constitutional Deed of the Community.


Failing to disclose the whole name of the tourist development – as he merely calls it ‘S Chain’– the author of the aforesaid work goes on to list the rules by which the ‘operation’ is to be governed.

This is the fundamental characteristic of this ‘system’, in which the purpose of the underlying community of property owners of the buildings divided horizontally (condominium) is strictly that envisaged by the current Ley de Propiedad Horizontal or L.P.H. (Horizontal Property Act) but, in addition, as a specific characteristic which sets it apart from the remaining “aparthotel systems then being used”, the owners accept a set of pre-established ‘operation’ rules, apparently of a merely contractual nature (adhesion rules), whereby the said owners assign their apartment to the S Chain for the latter to rent it out.

Therefore, the fundamental and differentiating characteristic here is that the purchasers of the apartments assign them for ‘rental’ to third parties and the apartments are managed as a unit of operation on the basis of the prices set by the administrator considering several parameters such as market prices, tourist movements, occupation level, etc.

In this Aparthotel Chain, the owners share in the net proceeds thereby obtained regardless of whether the apartments owned by them have been rented out for a longer or a shorter period or have not been rented out at all (deducting the time during which the owner of the apartment has used it).

The net proceeds equate to the resulting net income, which will be distributed among the owners in proportion to the purchase price of their apartment. Consequently, reputable Swiss or English auditors of accounts will be appointed in order to ensure a proper control and to safeguard the owners’ interests.

As mentioned, the rules of operation do not regulate the community of property owners or form part of the statutes of the community of property owners. The community of property owners envisaged by the Ley de Propiedad Horizontal is governed by the relevant provisions in force and, therefore, all the owners have to contribute to the maintenance of the community and of the building in proportion to the coefficient assigned to their private element in the Constitutional Deed of the Community.

It is, in conclusion, another ‘legal structure’ according to Spanish Law which is intended – as the previous structures – to reconcile the ownership of a private element within a community of numerous members with the communal “mercantile” operation of the accommodation units of which the building is fundamentally comprised.







This Chain’s business was to promote, build and finally operate all the buildings bearing the name of Eurotel, which would be managed under the sole direction of Eurotel Española.

It amazes that this Chain already had a sort of “internal exchange” system in the sixties/seventies whereby the purchase of an apartment in a certain Eurotel building (which was called a ‘Eurotel Unit’) gave the purchaser the status of a ‘Eurotelman’, which gave them the right to:

     (I)  The operation of their ‘Eurotel Unit’ on a hotel basis,

     (ii)  As a consequence of the above, enjoy the benefits arising out of such an operation; and

     (iii)  The right to use, as if it were an internal exchange and ‘on a preferential basis’ (i.e. at no charge), not only the unit purchased by them but also any of the existing units in:

a)      The Spanish Eurotel Chain; or

b)      The International Organisation Eurotel.


This concept is so amazingly contemporary right now that its Rules of Use did provide the following:

  • Art. 1.- “The Spanish Eurotel Chain is the group of existing and future hotel buildings in Spain which upon starting to be operated become integrated into the said Chain for a common purpose” (community of purpose)
  • “The use and enjoyment of the independent Units and business premises shall be in accordance with their intended hotel use”
  • “The owners are also entitled to share in the profits arising out of the exclusive operation of the Units and to enjoy a reduced price at each Eurotel…”


  • Art. 2.- Eurotelman Cards.- By becoming part of the Eurotel Chain, the owner receives a card – white in colour, numbered – reflecting their personal circumstances and the details of their Unit, which vests in them the status of Eurotelman and is the only document which entitles its holder to accommodation with such a status. Does it not remind us of the Membership Certificate?

Other cards will also be issued in their name to the persons appointed by the owner (whom we would today call a ‘beneficiary’) up to a maximum of two cards per usable bed…The status of <<beneficiary>> can be given to any person appointed by the Eurotelman.

The latter mention of “any Eurotelman”, i.e. an appeal to the pride and satisfaction of being a ‘Eurotelman’, is a modern and extraordinarily current psychological tactic to promote customers’ loyalty and which would probably only need to include ‘Eurotelwoman’ nowadays – or be replaced by another term applicable to both genders.

  • Art. 3… Additionally, the cards exempt them (the beneficiary) from immediate payment of the amounts owed, which will be paid off annually…


Hotel Punta Roja

It is stated in the Statutes of the Community, among other things, that:

  • It is a travellers’ hotel.
  • Given its very nature as a <<travellers’ hotel>>, each of the apartments which are part of it, and their annexes, are intended to be operated as a hotel.
  • The use of each apartment may be assigned by O.O.E., S.A. (the management company) both to the Eurotelman member of the international chain and to persons unrelated to it at times when its owner will not be using it as a result of failing to make their annual reservation in the form detailed in the Rules of the Eurotel Chain.

Such a special case must, in my opinion, refer to the strict use of the apartment as a hotel unit, therefore excluding the use thereof for residential purposes or to fulfil its owner’s need of a dwelling – even on a temporary basis or as a holiday residence.

Such an exclusion of use for residential purposes is nowadays in Spain one of the legally demandable characteristics of the so-called condo-hotels.

The aforementioned precedents (and there were many more in Spain and in the rest of Europe) were, and are, important, and they have in relation to certain aspects become outdated, but even though they contain ‘for these purposes’ the archaic name aparthotel, they actually are what nowadays is being called a ‘condo-hotel’.

One final note on the current meaning in Spain, at least from a tourist-legal point of view, of the terms aparthotel or hotel-apartment, which are not in any way synonyms of the term ‘condo-hotel’ as they only refer to one kind or type of hotel ‘accommodation unit’ which, depending on the tourism laws of the relevant region or ‘Autonomous Community’ of Spain, may be called ‘hotel-apartment’, ‘aparthotel’, etc, but is normally only a hotel subcategory.

This word does not at present refer to ‘ownership’ or to the rights of the owner as such or to a dual form of marketing ownership and operation, but to something more simple: the ‘physical’ characteristics of the units and the tourist establishment of which they are a part, and the inherent services which must be provided in it.

It should not at all be denied, but acknowledged, that the concept which revolves around the very successful term ‘condo-hotel’ – or ‘condotel’ – must be linked to the improved, more current commercial formula whose beginnings date back to the early eighties in the United States and which today, with the necessary variations imposed by each country’s legislation, is well-deservedly leading this constantly evolving market.

Lizarza Abogados, November 2013

Next instalment: CONDO-HOTEL – LEGAL STRUCTURE IN SPAIN:(I) Ownership & (ii) Operation.



  • International tourist arrivals in Spain increased by 7.4% in May, coupled with an increase in total spending.
  • Non-residents spent 5,095 million euros, 8.9% more than in the same month of 2012.
  • The average spending per person increased (1.4%), but the average daily spending experienced a slight decrease (-0.9%).
  • The average stay increased by 2.3%.
  • The British market was mainly responsible for such a positive outcome, followed by the German market. The remaining principal markets, with he exception of Italy, experienced an increase. 



                   MARBELLA:                                MOST FAVOURITE DESTINATION


  • The total spending by international tourists in the period January-May amounted to 18,433 million euros, a 7.9% increase over the same period in 2012. The average spending per person and per day also evolved in a positive way.


  • The UK spent 1,101 million euros in May and was the market with the highest increase in spending in absolute values.
  • The total spending grew in Germany by 11.6% after April’s decrease, which resulted in 840 million more.
  • France generated 8.6% of the total spending, experiencing a 14.1% growth in line with the preceding months.


  • The total spending of tourists staying at hotels grew by 4.5% while that of tourists staying in a different kind of unit went up by 19.6%. Among the latter, the rental of accommodation increased the most.
  • Package holiday tourists reduced their total spending by 1.6% and those travelling in a less organised manner increased their spending by 14.7%. In both cases, the average spending per person experienced an increase.
  • Tourists travelling to Spain for leisure increased their total spending by 9.2% and those travelling on business did the same by 14.9%.




 Durante el mes de abril visitaron España un total de 4,6 millones de turistas internacionales, un 3,1% más que en el mismo mes de 2012. Este resultado es fruto de una excelente respuesta de la demanda, y se alcanza la mejor cifra de los últimos 5 años para este mismo mes.

Reino Unido y los países nórdicos concentraron la mayor parte del ascenso.

El mercado ruso vuelve a despuntar este mes con un notable crecimiento del 45,4%.

En los cuatro primeros meses del año, España fue visitada por 14 millones de turistas, cifra un 2,5% superior a la alcanzada en el mismo periodo de 2012. Francia y los países nórdicos lideran esta subida.

 Este cuatrimestre (de enero a abril de 2013) acumula un número de llegadas más alto que en los 4 años anteriores


Reino Unido ha sido en abril el mercado que más ha contribuido al crecimiento de los turistas internacionales en España, con 68 mil llegadas más, acumulando tres meses sucesivos de avances.

Francia, segundo mercado emisor del mes, creció un 2,2%, siendo la Comunidad Valenciana la principal receptora de este mayor flujo de turistas.

 Alemania retrocedió este mes un -4,7%, tras dos meses sucesivos de avances.

Los países nórdicos continuaron con los fuertes crecimientos de los meses de atrás, protagonizando un avance del 14,1%.

Italia rompió este mes con los descensos de los meses anteriores, registrando un crecimiento del 2,1%. La Comunidad de Madrid fue el destino que más se incrementó.

Fuente de datos:  Nota de coyuntura de abril de 2013 de FRONTUR (Ministerio de Turísmo de España).


DE izquiera a derecha: Sr. Aranda (Gerente Ahecos), Sr. Zapico (RCI), Sra. Suero (Interval Internacional) Sr. Bernal (Gerente Patronato de Turismo) y F.J. Lizarza (Lizarza Abogados

DE izquiera a derecha: Sr. Aranda (Gerente Ahecos), Sr. Zapico (RCI), Sra. Suero (Interval Internacional) Sr. Bernal (Gerente Patronato de Turismo) y F.J. Lizarza (Lizarza Abogados)

El pasado día 16 de mayo se celebró en la sede del Patronato de Turismo de la Costa del Sol una reunión a las que asistieron el Gerente de dicho Patronato Sr. Bernal, el Gerente de la Asociación de Empresarios de Hoteles y Apartamentos Turísticos de la Costa del Sol Sr. Aranda, y por parte de RDO España sus Vicepresidentes Sr. Lizarza y Sr. Zapico y la Gerente Sra. Rodriguez con motivo de la incorporación como miembro del Patronato de la organización empresarial europea RDO a través de su Capítulo español. Tras la reunión se celebró una rueda de prensa conjunta a la que asistieron los principales medios de comunicación de la Costa del Sol y Málaga (TV, radio, prensa escrita y agencias de noticia de ámbito nacional). Dicha amplia cobertura y difusión por lo que se adjuntan recortes d prensa y enlaces a los medio digitales que ha recogido estas noticias.



Anaquel de Prensa RDO España 130520



LA OPINION 17.05.13                       SUR 17.05.13



 Artículo doctrinal de José Manuel Hernández Antolín

Aunque hace ya  más de un año que se incorporó en ley española la Directiva 2008/112/CE de Aprovechamiento por Turno. Recientemente se publicó  un extenso artículo del Registrador de la Propiedad excedente y Notario Sr. Hernández Antolín en el Libro denominado “Estudios de Derecho Civil en Homenaje al Profesor Joaquín José Ram Albesa”, con el título “El Estado Actual de la Legislación sobre el Derecho de Aprovechamiento por Turno: Directiva Comunitaria y Futura Norma Interna”.

Estimamos que en un documento de consulta muy importante para conocer la génesis de la actual Ley 4/12 de 6 de julio de 2012 de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico.

Además disponemos de la versión actualizada por el propio Sr. Hernández Antolín tras culminar el proceso legislativo de la citada Ley con su promulgación.

Ambos textos puede ser consultados en  –     entradas días 2012.08.08 y 2013.10.05


Francisco J. Lizarza

Francisco J. Lizarza

“Fraccional” (“Fractional) y “Propiedad Fraccional” (“Fractional Ownership”) no son concepto legales, ni son “productos” homogéneos; son simplemente  meras denominaciones comerciales para “productos”  vacacionales de muy diversa construcción, dependiendo fundamentalmente de la propia imaginación y voluntad del promotor que los diseña en función del tipo de cliente que se quiere captar y al que van dirigidos y del país a cuya legislación se somete.

De todas formas creo existen unas notas características comunes a todos ellos, como el que se trata de una actividad “turística”, que se realiza en un complejo turístico o al menos al que se le prestan servicios turísticos o similares y que requiere un tipo de alojamiento con características especiales para que sea atractivo para un cliente que valorará la comodidad y mayor nivel de servicios al usarlo por un tiempo más largo del tradicional de una semana.

Con estas características estimo que nos encontramos con un producto cuyo ámbito objetivo es el de “aprovechamiento por turno”  –aunque no se le quiera denominar así– tal y como viene definido en la Directiva 2008/122/CE que en su artículo 1.a dice: “Se entiende por contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico aquel de duración superior a un año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación”.

Y si el ámbito objetivo de estos productos se incluyen en la definición legal de “aprovechamiento por turno”, deben cumplir y ser comercializados conforme a las normas de la citada Directiva que se han implementado en las respectivas legislaciones nacionales.- Su comercialización por tanto se sujeta a estas normas, cuando estos sistemas estén sometidos a ley de un país de la UE, se dirijan a clientes de la UE o se comercialicen en países de la UE.-  Por todo ello y conforme al titulo de este artículo me ciño a la ley española si se quiere comercializar “fracciona y “fractional onwership” en complejos situados en España.

El marco legal para la comercialización de estos productos en España, se concreta fundamentalmente en la nueva Ley 4/2012 de 6 de julio, que se promulga por mandato de la Directiva 200/122/CE, pero cuando se trata de productos que no sólo se comercializan, sino que además recaen sobre alojamientos en España, ese marco legal se amplia a la legislación específica reguladora de los establecimientos de alojamientos turísticos en vigor en la región española en que se encuentren.

Como quiera que este artículo está limitado por el  escaso (para los abogados siempre es escaso) espacio que amablemente me ha concedido esta publicación, debo referirme sólo a las dos más conocidas variedades de estos productos “fraccionales”, como es el uso u ocupación del alojamiento turístico (apartamento, villa, etc.), fundamentalmente para “pernoctar” como dice la Directiva y que llamaremos en este artículo únicamente como “fractional”.- Pero si además de la ocupación-fractional, se le ofrece al cliente una parte o porcentaje en la propiedad del alojamiento podríamos llamarlo “fractional-ownership” o propiedad fraccional.

Creo que ya todos sabrán que la actual Ley española 4/2012 reconoce expresamente la validez en España de los sistemas contractuales o meramente obligacionales sometidos a ley no española (como los societarios, de “club-trustee”, etc.), que se operen para complejos sitos en España al amparo de lo previsto en el Reglamento europeo Roma sin perjuicio de que hayan de ser observadas siempre las normas de protección de consumidores españolas.- Esta misma ley viene a recoger el régimen de derecho real o personal arrendaticio de “aprovechamiento por turno”, sin bien sólo como opción diferente a los regimenes personales o contractuales sujetos a ley no española.

El Título II de esta Ley se refiere a todos los derechos de aprovechamiento por turno o tiempo compartido que se comercialicen en España, ya sean aquellos de carácter personal o contractual sujetos a ley extrajera, ya sean los sistemas de “aprovechamiento por turno configurado como derecho real o arrendaticio y ello porque este Título I es simplemente la trasposición casi literal de las normas de protección de consumidores a la que se ciñe la Directiva 2008/122/CE, principalmente referida a normas de publicidad, información precontractual, derecho de desistimiento, prohibición de anticipos, etc.- Y como dije al principio, llamémosle como lo queramos llamar y para no incurrir en fraude de ley el “fractional” es en esencia “aprovechamiento por turno, al menos en cuanto se refiera a ocupación en periodos anuales (ya sean de una semana, dos, tres o seis meses, etc.).

Si la anterior Ley de 1998 pretendía que obligatoriamente se empleara como único sistema para  operar en España el llamado “derecho de aprovechamiento por turno” (derecho real limitado o arrendaticio), la nueva Ley en su Título II vuelve a recoger estos regímenes imperativamente sujetos a ley española aunque actualizándolos. Estos regímenes a diferencia de los personales o contractuales contemplan derechos que recaen directamente sobre  la propiedad de un inmueble independientemente de quien sea en cada momento su propietario. Y hay que enfatizar que cuando se trata de derechos reales o arrendaticios la ley nacional del lugar donde se encuentre el inmueble es de aplicación imperativa. Por ello el Reglamento Roma I se refiere únicamente a los derechos personales o contractuales, aunque se refieran en última instancia a ocupación en un inmueble sito en España.

Si por “fractional ownership” o propiead fraccional se entiende un producto que resulta de la suma de dos derechos, siendo el primero el de ocupación en un periodo anual largo o fractional v.g. un mes o más) y el segundo el de una parte o porcentaje de la propiedad del propio alojamiento, se deberán cumplir las prescripciones de la ley española de la siguiente forma: (i) Respecto al derecho de ocupación en periodo largo, el contrato de venta tiene que cumplir todos los requisitos previstos en la Directiva, que se contienen en el Título I de la Ley 4/2102 (información precontractual, prohibición de antcipos, perio y derecho de desistimiento, etc.), ya sea el sistema elegido el contractual sujeto a ley no española (v.g. sistema club-trustee), como si el elegido es el régimen de derecho real sujeto a ley española.- Y además en este último caso, se deben cumplir las especiales normas del formalización del estos derechos reales o arrendaticios y de protección a los consumidores que se encuentra en el Título II de la referida Ley. (ii) Pero si también se transmite un derecho de propiedad sobre todo o parte del alojamiento, habrá que aplicar siempre las leyes sobre materia de propiedad y derechos reales que se encuentran en otras leyes o normas españolas.

Por todo ello y como primera conclusión podemos indicar que en España se podrá comercializar el derecho de ocupación-fractional, y además el derecho de propiedad sobre la totalidad o parte de un inmueble; es decir que no se vende un solo “producto” que concede dos derechos como son el de ocupación y propiedad, sino que se venden dos “productos” o derechos distintos al mismo tiempo; la coincidencia en el tiempo de la venta de dos productos distintos, debe excluir la obligatoriedad de comprar un derecho para poder acceder a la compra al mismo tiempo el otro.

Esta interpretación que hago de la ley española es arriesgada (como casi todo en derecho), máxime si se hace de forma tan genérica, por lo que en todo caso habrá que descender al caso concreto para aquilatar su validez y aún así puede llegar a ser discutible en ciertos aspectos.

Si esta afirmación de vender dos derechos conjuntamente, se refiere a la venta de  ocupación en periodos “fractional” en sistema de club-trustee (con aplicación sólo de las normas del Título I de la Ley 4/2102) y parte de la propiedad de alojamiento conforme a leyes españolas sobre la propiedad y derechos reales sobre las mismas, la afirmación anterior parece más pacífica.- Pero si la afirmación se refiere a vender conjuntamente un derecho de ocupación f”ractional” en régimen patrio de de aprovechamiento por turno –real limitado o arrendaticio- más un derecho de parte indivisa de la propiedad del alojamiento, es mucho más discutible, a tenor de lo dispuesto en el Título II de la citada Ley española, referida solo (?) a los derechos reales o arrendaticios citados.

En efecto el antiguo y ya en extinción conocido por “multipropiedad” (multi-ownership), que consistía en la práctica en la venta de una parte indivisa o fracción de la propiedad con el derecho “inherente e inseparable” a su ocupación en un periodo de duración proporcional a la correlativa “fracción” de propiedad (ya fuere una semana, un mes, dos meses, etc.) quedó expresamente prohibido por la Ley 42/1998 y lo sigue prohibiendo la Ley actual y no hay que olvidar que en materia de propiedad la ley española es de exclusiva aplicación, cuando específicamente dipone: “El derecho real de aprovechamiento por turno no podrá en ningún caso vincularse a una cuota indivisa de la propiedad, ni denominarse multipropiedad, ni de cualquier otra manera que contenga la palabra propiedad.

¿Pero se podrá transmitir conjuntamente dos derechos =el de parte de la propiedad y el de ocupación en el régimen de derecho español de de aprovechamiento por turno= sin que ello constituya un fraude de ley de las normas españolas de imperativa aplicación?

También en este caso mi respuesta es positiva en términos al menos teóricos cuando no se vincule obligatoriamente la venta de un derecho a otro, aunque como antes dije es una afirmación arriesgada, que sólo puede ser contestada para disminuir ese riesgo al mínimo en cada caso concreto.

Para terminar dos apuntes importantes: (i) Habrá que tener muy en cuenta la clase de propiedad sujeta en todo o en parte  a la venta, es decir si se trata de un alojamiento legalmente calificado como residencial, aunque temporalmente dedicado a uso turístico o legalmente destinado al uso exclusivo turístico (por lo que no puede ser habitado como residencia permanente), lo que conlleva la obligatoriedad de que sea explotado junto a todos los demás apartamentos del conjunto por una sola empresa de servicios turísticos sin perjuicio de que los propietarios puedan percibir en algún momento una renta por su cesión a esa empresa y (ii) Si al comprador del producto “fractional” no se le ha atribuido directamente una parte de la propiedad, sino tan sólo una participación proporcional en el reparto de producto económico obtenido en la venta que se produzca del alojamiento en el procedimiento de liquidación del sistema “fractional” sujeto a ley no española (por ejemplo en la liquidación del club) o del sistema “fractional-español” (derecho de aprovechamiento de larga duración anual más derecho obtener compensación convencionalmente establecida por la transmisión por el propietario-promotor del inmueble), ese reparto no constituye venta de propiedad, sino una mera  y posible compensación por la terminación de ese sistema.

Esta liquidación se realizará conforme a las normas del sistema del club-trustree en un caso o conforme a las normas del régimen sujeto a ley española en el otro.- El Título II de la Ley 4/2012 en cuanto al sistema español de aprovechamiento por turno, indica que el titular de este derecho no tendrá compensación alguna por la mera extinción de este sistema legal en el tiempo previsto en su propia constitución, pero ello no implica en modo alguno que si se pueda incluir en la constitución el derecho a esa compensación.

Y una advertencia final: En todos estos casos y sin perjuicio de los tratados internacionales suscritos por España, estas operaciones están sujetas en líneas generales a tributación en España.

Francisco J Lizarza (Abogado) – Septiembre 2012. 




It gives FNTC and Lizarza Abogados great pleasure to present the agenda of the New Horizons for your Business seminar.  If you are in the leisure or real estate business, make sure you attend.Date:        14 February 2013
Time:        09.30 to 13.00
Location:   Hotel Melià Marbella Banùs,   Puerto Banùs,  Marbella

AgendaNew Horizons for your business – the easy way to Fractional SalesIntroduction
Lisa Migani  –  Director, Business Development- FNTC Ltd. and
Francisco J. Lizarza –  Lizarza AbogadosThe fractional product and how it works
Lisa Migani and Philip Broomhead, Director, Legal Services- FNTC Ltd.The legal and fiscal path to Spanish Fractionals
Francisco J. Lizarza

Fiscal update in relation to club trustee structures
Paloma Marin – Soluciones Legales y Fiscales

Sales and marketing techniques
Ian Goddard – Richvale Ltd.

Accessing consumer finance
Jon Baker – Money for Leisure Ltd.

Introduction to Shawbrook Bank
Julian Nutley – Sales Director

Adding value to the fractional product
Chris Sheldon – Director, Business Development- Interval International
Ovidio Zapico – Regional Director, Southern Europe- RCI