Glosario de los nuevos productos vacacionales……nuevas entradas


Se han incorporado nuevos término al Glosario:

TIMESHARE RENTALS

Los periodos en que los alojamientos que se explotan bajo la fórmula de “tiempo compartido” o aprovechamiento por turno que  están “desocupados”,  se suelen arrendar por su titular a terceros (turistas), con lo que de esa forma los titulares de los derechos de ocupación pueden tener un ingreso extra.

En España la naturaleza jurídica de esta clase de “arrendamientos” puede ser discutida tanto a efectos prácticos como teóricos, pero en todo caso no es una cuestión sin importancia, ya que si se trata del “arrendamiento de vivienda por temporada” nos podríamos encontrar con la obligación del arrendador de exigir al arrendatario una fianza equivalente a  dos mensualidades de renta (aunque el arrendamiento sea de una semana),  lo que no ocurre  si se trata de la ocupación de un alojamientos turístico.

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (modificada el día 04.06.13 ) excluye como arrendamiento (Art. 5.e ):  “ la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

La diferencia es que en un arrendamiento llamémosle “ordinario” la edificación objeto del mismo es una vivienda, ya sea para su uso como vivienda habitual o temporal, y en la ocupación de un alojamiento turístico son dos los elementos esenciales que necesariamente han de concurrir: (i) la propia unidad de alojamiento ya sea arquitectónicamente una habitación, apartamento o vivienda singular y (ii) el servicio inherente a los alojamientos turísticos, como recepción, limpieza, etc., y además todo ello en un “complejo de alojamientos turísticos”  y bajo la gestión de una empresa explotadora única; ambos (el complejo y la empresa) inscritos en el registro de turismo correspondiente como garantía de que uno y otro cumplen con los requisitos de la normativa sectorial-turística.

TIMESHARE BRANDING

Una marca prestigiosa y ampliamente conocida es actualmente uno de los más importantes factores de éxito en la comercialización y obviamente ello es aplicable a la industria del alojamiento vacacional.-  Las grandes compañías con sus respectivas marcas han hecho de ello uno de sus principales argumentos de venta, pero las pequeñas compañías, con menor capacidad económica, difícilmente pueden competir por si solas en este sector que tal vez sea el más representativo de una industria globalizada. La respuesta es el  fenómeno del “branding”, es decir la generación de una  marca común de amplia difusión que agrupe a varias compañías del sector, ya sea por iniciativa de esas mismas compañías o por la creación de y la marca por una sola compañía cuyo comercio consiste precisamente en admitir a otros utilizar la marca común, bajo unas precisas reglas y con la retribución a su propietaria.

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VACATION INDUSTRY GLOSSARY….NEW ENTRIES

New terms have been added to the glossary:

TIMESHARE RENTALS

In the periods during which the units operated under a timeshare or “rotational enjoyment” system are “unoccupied”, the units are often rented out by their owner to third parties (tourists) and the holders of rights of occupation can thus obtain an extra income.

The legal nature of this kind of “rentals” in Spain may be subject to debate both on a practical and on a theoretical level, but the issue is not without importance as, if we are talking about a “seasonal rental of a dwelling house”, we may find that the lessor has the obligation to demand that the renter pay a deposit amounting to two months’ rent (despite the rental period being one week), which does not happen in the case of occupation of a tourist unit.

The Urban Lease Act 1994 (amended on 04/06/13) does not regard as a lease “the temporary assignment of use of a dwelling house in its entirety, furnished and equipped for immediate use, marketed or promoted through tourism channels and rented out with a view to making a profit, where the house is subject to a specific system arising out of the regulations of its own sector”.

 The difference is that in a, let us call it, “ordinary rental”, the building the subject of the lease is a dwelling house, be it intended for use as permanent or as temporary living accommodation, whereas two essential elements must be present  in the occupation of a tourist accommodation unit: (i) the accommodation unit itself, whether from an architectonic point of view it is a room, an apartment or a singular dwelling house; and (ii) the service inherent in tourist accommodation units, such as reception, cleaning, etc., all of which must also be situated in a “tourist accommodation resort” and managed by one only operating company; both of them (the resort and the company) being registered with the relevant tourism registry as guarantee that they both meet he requirements of the sector’s tourism regulations.

TIMESHARE BRANDING

A prestigious, well known brand is currently one of the most important factors to marketing success, and this obviously applies to the holiday accommodation industry.- Large companies have, through their respective brands, made this one of their main selling arguments. Small companies, however, with a lower economic capacity, can hardly compete by themselves in this sector, which may be the most representative of a globalised industry.  A reaction to that is the “branding” concept, i.e. the creation of a common brand with widespread media exposure which comprises several companies of the sector, whether on such companies’ own initiative or as a result of the establishment of a brand by one only company whose business is precisely to allow others to use the common brand according to specific rules and for valuable consideration to its owner.

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SURVEY OF NON-RESIDENT TOURIST SPENDING IN SPAIN

TOURIST SPENDING IN MAY 2013 ESPAÑA

  • International tourist arrivals in Spain increased by 7.4% in May, coupled with an increase in total spending.
  • Non-residents spent 5,095 million euros, 8.9% more than in the same month of 2012.
  • The average spending per person increased (1.4%), but the average daily spending experienced a slight decrease (-0.9%).
  • The average stay increased by 2.3%.
  • The British market was mainly responsible for such a positive outcome, followed by the German market. The remaining principal markets, with he exception of Italy, experienced an increase. 

TOTAL SPENDING DURING THE PERIOD JANUARY-MAY 2013   

MARBELLA: DESTINO TURÍSTICO DE CALIDAD

                   MARBELLA:                                MOST FAVOURITE DESTINATION

 

  • The total spending by international tourists in the period January-May amounted to 18,433 million euros, a 7.9% increase over the same period in 2012. The average spending per person and per day also evolved in a positive way.

SOURCE MARKETS FOR TOURISTS TRAVELLING TO SPAIN

  • The UK spent 1,101 million euros in May and was the market with the highest increase in spending in absolute values.
  • The total spending grew in Germany by 11.6% after April’s decrease, which resulted in 840 million more.
  • France generated 8.6% of the total spending, experiencing a 14.1% growth in line with the preceding months.

TYPE OF UNIT, ORGANISATION AND REASON OF THE TRIP

  • The total spending of tourists staying at hotels grew by 4.5% while that of tourists staying in a different kind of unit went up by 19.6%. Among the latter, the rental of accommodation increased the most.
  • Package holiday tourists reduced their total spending by 1.6% and those travelling in a less organised manner increased their spending by 14.7%. In both cases, the average spending per person experienced an increase.
  • Tourists travelling to Spain for leisure increased their total spending by 9.2% and those travelling on business did the same by 14.9%.
SOURCE: TOURIST SPENDING SURVEY – EGATUR
INSTITUTO DE ESTUDIO TURÍSTICOS DEL MINISTERIO DE TURISMO
(TOURIST STUDIES INSTITUTE OF THE MINISTRY OF TOURISM)

 

INTERVIEW TO F.J. LIZARZA AT INSIDER (RDO)

Galería

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INSIDER VIEWPOINT – Vol 3 / issue 5 / May 23, 2013  RDO –  Resort Development Organisation Francisco Lizarza gives the lowdown on RDO Spain’s successful press event . Straight after the press conference organised by RDO Spain in Malaga, RDO … Sigue leyendo

TOURIST MOVEMENT ACROSS SPANISH BORDERS

(DATA FOR THE MONTH OF APRIL 2013).

4.6 million international tourists in total visited Spain in April, 3.1% more than during the same month in 2012. This figure is the result of an excellent response to the existing demand and represents the best figure for this month over the last five years. The better part of such an increase corresponds to tourists from United Kingdom and the Nordic countries.

 Of special note once more is the Russian market with a 45.5% increase during this month.

14 million tourists visited Spain during the first four months of this year, a 2.5% increase over the same period in 2012. France and the Nordic countries lead such an increase.

This four-month period (January to April 2013) will see a higher number of arrivals than the previous four years.

 SOURCE MARKETS

United Kingdom is the market which made the highest contribution in April to the growth of international tourism in Spain, with 68 million arrivals more and its third consecutive month on the up.

France, second source market during the month, grew by 2.2% with the Comunidad Valenciana as the main recipient of the increased flow of tourists.

Germany fell by 4.7% this month after growing for two consecutive months.

The Nordic countries continued the strong increase of the preceding months with a 14.1% growth.

Italy put an end this month to the preceding months’ decreases and experienced a 2.1% growth. Comunidad de Madrid was the destination that saw the largest increase.

Data Source: Trend note for April 2013 issued by FRONTUR (Spanish Ministry of Tourism).

RUEDA DE PRENSA CONJUNTA PATRONATO DE TURISMO DE LA COSTA DEL SOL, ASOCIACIÓN DE EMPRESARIOS DE HOTELES Y APARTAMENTOS TURÍSTICOS Y RDO-ESPAÑA

DE izquiera a derecha: Sr. Aranda (Gerente Ahecos), Sr. Zapico (RCI), Sra. Suero (Interval Internacional) Sr. Bernal (Gerente Patronato de Turismo) y F.J. Lizarza (Lizarza Abogados

DE izquiera a derecha: Sr. Aranda (Gerente Ahecos), Sr. Zapico (RCI), Sra. Suero (Interval Internacional) Sr. Bernal (Gerente Patronato de Turismo) y F.J. Lizarza (Lizarza Abogados)

El pasado día 16 de mayo se celebró en la sede del Patronato de Turismo de la Costa del Sol una reunión a las que asistieron el Gerente de dicho Patronato Sr. Bernal, el Gerente de la Asociación de Empresarios de Hoteles y Apartamentos Turísticos de la Costa del Sol Sr. Aranda, y por parte de RDO España sus Vicepresidentes Sr. Lizarza y Sr. Zapico y la Gerente Sra. Rodriguez con motivo de la incorporación como miembro del Patronato de la organización empresarial europea RDO a través de su Capítulo español. Tras la reunión se celebró una rueda de prensa conjunta a la que asistieron los principales medios de comunicación de la Costa del Sol y Málaga (TV, radio, prensa escrita y agencias de noticia de ámbito nacional). Dicha amplia cobertura y difusión por lo que se adjuntan recortes d prensa y enlaces a los medio digitales que ha recogido estas noticias.

EUROPA-PRESS 16.05.13

http://m.europapress.es/andalucia/malaga-00356/noticia-mas-800000-turistas-eligen-alojamientos-tiempo-compartido-costa-sol-veranear-20130516153940.html

ANAQUEL DE PRENSA 

Anaquel de Prensa RDO España 130520

DIARIO.SUR

http://www.diariosur.es/20130516/local/turismo/complejos-tiempo-compartido-generan-201305161406.html

FINANZAS.COM

http://www.finanzas.com/noticias/empresas/20130516/complejos-tiempo-compartido-generan-2322811.html

LA OPINION 17.05.13                       SUR 17.05.13

ANUNCIO PREVIO DE LA DIPUTACIÓN DE MÁLAGA

http://www.malaga.es/buscar/?cod=3201&com1_fc=0&com1_md3_

ADAPTATION OF PRE-EXISTING TIMESHARE SYSTEMS AND THE NEW SPANISH ACT 4/2012 OF 6th JULY.

1.- The second transitory provision of the former Spanish Act of 1998 on Timeshare or Rotational Enjoyment (Act 42/1998 of 15th December) established the obligation for all timeshare systems in existence prior to its coming into force to be adapted to its own provisions “insofar as such an adaptation is consistent with the legal nature of the rights previously created”.

 The way in which the verb “to adapt” was used in this Act was, in my view, inevitably confusing as to the legal implications of such an obligation. If the first meaning of the verb to adapt in Spanish is to “accommodate, adjust to something else”, we  have to conclude that any pre-existing system should by virtue of the said adaptation have accommodated its legal structure to the new right of “rotational enjoyment”.

 However, such an adaptation, which in a literal sense involved changing the nature of the pre-existing right into the new right of “rotational enjoyment” created ex novo by the Act itself, was only one of the possibilities which the word adaptation includes, as it also included the possibility of:

 –          not changing anything with regard to the legal nature of the pre-existing right albeit an obligation existed to “make it public” by execution of a public deed which should explain the kind of right involved, the legal nature which the said right preserved and an express choice for its duration to continue to be the same for which it had been originally created or shorter. Such a deed of adaptation was then registered at the Land Registry, to which all interested parties have public access, thus providing the protection before third parties which such a registration involves according to Spanish Law; or

–          adopting a mixed solution: to adapt some rights (generally those not yet marketed) to the new legal definition and simply make the pre-existing system public with regard to those already marketed.

 The deadline for such an adaptation to be carried out was TWO YEARS from the coming into force of the Act. Nothing prevented the adaptation from being carried out after the said deadline, provided that evidence of its pre-existence was furnished by any means admitted in Law, albeit this involved the imposition of legal sanctions including the possibility of demanding adaptation through the Courts (final paragraph of 2nd Transitory Provision).

 Experience regarding such a mandatory “adaptation” tells us that only in very few cases were pre-existing systems adapted and therefore changed from a legal point of view into the new rights of “rotational enjoyment”. The same experience leads us to conclude that the adaptation merely consisted of giving public status to the nature and rules of the pre-existing legal system by way of a public deed and that, in most cases, a decision was made to “expressly maintain” its original duration, whether it was over 50 years or indefinite in the case of a Club membership which had been established without any time limitation or it related to multi-ownership or to full ownership by shares of a unit which, by definition, is a perpetual right.

F. Lizarza

 2.- The new Act 4/2012, whereby Directive 2008/122/EC was incorporated into Spanish Law, also has a transitory provision which contemplates numerous rules and different possibilities for adaptation, which in this sense entailed a continuation of the possibilities offered or, where applicable, demanded, by the former Act 42/1998.

 But what Act 42/1997 contemplated as an obligation is only an option in the new Act 4/2012 and, while there were three adaptation rules in the former (adaptation as the transformation of a pre-existing right into a right of “rotational enjoyment” defined by Spanish Law, as the mere publication of the pre-existing right without altering its legal nature or as a combination of the two, i.e. with the transformation of the non-marketed rights and the mere publication of those already marketed), the regulations currently in force offer a wider range which, in summary and stressing the fact that this is the undersigned’s interpretation of the current regulations, is as follows:

  • The rights which existed prior to Act 42/1998 (and, therefore, the legal scheme by which they were created) and were by the transformation of their very nature adapted to the rights of rotational enjoyment (whether they were limited rights in rem or leasehold rights) may, if considered suitable, be adapted again to any of the modalities recognised by the new Act 4/2012.
  1. Similarly, the pre-existing rights which were merely made public can be so published again, if considered suitable (as this is not mandatory as aforesaid), in order to be adapted to any one of the said modalities.
  2. Special mention should be made to the possibility similarly to adapt to the new Act 4/2012 the contracts and legal systems which, although in existence before the 1998 Act, were never adapted to Act 42/1998, although a time limitation is established on the duration of these rights whereby their lifetime may not exceed that established as non-adaptation penalty in the former Act, i.e. their lifetime may not be in excess of fifty years from the date on which the said rule came into force (5th January 1999) even if they had been originally constituted for a longer period or their duration was indefinite.

 It is interesting at this point to analyse what will happen after the elapse of the maximum 50-year period with the legal systems which existed  before, and were never adapted to, Act 42/1998, even if only in respect of the two majority systems – i.e. the personal rights system subject to non-Spanish Law called Club/Trustee and the functional community of property system subject to Spanish Law called “multi-ownership”.

 My view is that, in the first case, the Club (and, therefore, the system) must be dissolved or liquidated unless an extension thereof is agreed by its members, although this would not be binding on the dissenting members who may always choose to leave the Club, obviously also in this case with the possibility of the relevant civil sanctions being applied.

 In the second case, the functional multi-ownership community would be terminated by operation of Law and it would become an ordinary community of property, which would entail the application of the regulation provided for by the Civil Code whereby the allocation of annual occupation periods inherent in each owner’s undivided share would disappear. It is questionable whether each member would be entitled to a preferential right of purchase in the event that any owner decided to transfer their share, or that each member would be entitled to apply for the division of the communal thing (if capable of being divided) or the sale thereof for the proceeds to be distributed in proportion to the share owned by each member, as this would be a functional community which is characterised by the purpose of the property. I understand that, on the basis of this interpretation, such rights of division (which on the other hand is physically impossible) or pre-emption would not apply, but this is open to debate.

 From the foregoing and the literal wording of the Sole Transitory Provision of Act 4/2012 can be inferred that all systems in existence before the enactment of the new Act 4/2012 can be adapted to it, whether by its mere publication or by transforming its very legal nature “in any one of the forms” recognised by the said Act.

 Therefore, in order to study the content of the adaptation to the new Act where the legal nature of the pre-existing right is transformed, the various forms of adaptation admitted by the said Act need to be specified.

 The modalities expressly admitted in Title II of the Act are obviously two: the limited right in rem of rotational enjoyment defined by Spanish Law and the personal-leasehold right of rotational enjoyment.

 But also, in my opinion, Section 23.8 recognises the validity of any other contractual modality of creation of personal rights or rights of an associative nature with the same objective scope, constituted under and on the terms provided for by the regulations of the EU and, particularly, in accordance with the Rome I Regulation, i.e. personal rights subject to non-Spanish Law.

This rule, therefore, would indicate that voluntary adaptation to Act 4/2012 of systems constituted before its coming into force (whether or not before the 1998 Act) may transform the pre-existing system in one of the following ways:

 –          Personal right in rem systems, whether or not subject to Spanish Law, in existence before the enactment of Act 42/1998, or personal right systems subject to non-Spanish Law constituted before or after the said Act under the 1980 Rome Convention (and, where applicable, the EU Regulation ROME I), can be transformed into legally-defined right of rotational enjoyment systems, of an in-rem or a leasehold nature, but may in no event become personal rights subject to Spanish Law (due to their lack of legal recognition) which, on the other hand, seems incomprehensible.

  • Thus, the predominant pre-existing Club-Trustee system or any other system created under international rules may be transformed into a right of rotational enjoyment system as defined by Spanish Law, in the form of a limited right in rem or seasonal leasehold, or into any other kind of legal system subject to non-Spanish law if so allowed by the latter.
  • It is more questionable to determine whether the system that was usual in Spain before the 1998 Act (i.e. multi-ownership or functional community), in existence before Act 42/1998, can be adapted following the same transformation as aforesaid, that is, even becoming a personal right subject to non-Spanish law. I understand that it cannot as, owing to its in-rem nature, the Spanish rule applies (lex rei sitae – law of the place where the property is situated) and neither 1980’s Rome Convention nor the Rome I Regulation are applicable.

 –          The right in rem of rotational enjoyment defined by Spanish Law, whether created as a new right following the coming into force of Act 42/1998 or by modification of existing rights in accordance with the latter, may also be transformed into the personal-leasehold right of rotational enjoyment defined by Law, and vice versa.

 But such legally-defined rights of rotational enjoyment, where they are of a personal nature, may also be changed into any “personal” right subject to non-Spanish law. The most controversial issue will be the position of those who dissent from such an agreement or fail to attend: The rules and regulations of the modified system will apply in any event.

 I am aware that my interpretation of the latter possibility, which I believe the legal regulation allows, may not be shared, but I must stress that its literal wording does allow it as there is no express or tacit prohibition to do so and, more importantly, there does not seem to be any valid reason to prohibit it.

 –          There is one final possibility, i.e. adapting the “marketed” rights only to the extent that they are made public or not to making them public at all while the legal nature of the “non-marketed” rights is transformed in the manner allowed by the former Act 42/1998. The latter Act having been repealed, there is no specific legal coverage to do this, but I consider that it is not in contravention of any law either.

 All of the above, as has been pointed out, is without prejudice to the mandatory observance of the legal regulations applicable to each system and of its own rules in passing the transformation resolutions and without prejudice to the limits set by the respect of the rights acquired by each holder of a specific right.

Francsco J. Lizarza

LA ADAPTACIÓN DE LOS REGÍMENES PRE-EXISTENTES DE TIEMPO COMPARTIDO Y LA NUEVA LEY ESPAÑOLA 4/2012 DE 6 DE JULIO.

 1.- En la anterior Ley española de Aprovechamiento por Turno o de Tiempo Compartido de 1998 (Ley 42/1998 de 15 de Diciembre), en su Disposición Transitoria 2º,  estableció la obligación de que todos los regímenes preexistentes a su entrada en vigor se adaptaran a sus propias disposiciones “en cuanto fueren conforme a la naturaleza jurídica de los derechos pre-constituidos”.

La palabra “adaptar” entiendo que fue adoptada por esa ley de un modo que llevaba forzosamente a confusión del contenido jurídico de esa obligación. Si la primera acepción en español de la palabra adaptar es la de “acomodar, ajustar algo a otra cosa”, tendríamos que concluir que los regímenes preexistentes hubiesen debido en virtud de esa adaptación acomodar su propia estructura legal al nuevo derecho de “aprovechamiento por turno”.

Pero esa adaptación en el sentido literal de la palabra que implicaba cambiar la naturaleza del derecho pre-existente al nuevo derecho de “aprovechamiento por turno” creado ex novo por la propia Ley, era una sola de las posibilidades que se incluían en la palabra adaptación, ya que también se incluía en ella la posibilidad de:

–       bien  no cambiar nada en cuanto a la naturaleza jurídica del derecho pre-existente, pero si era obligatorio “publicitarlo” mediante el otorgamiento de una escritura pública que explicase la clase de derecho de que se trataba, la propia naturaleza jurídica que conservaba y que expresamente se optaba porque siguiera con la misma duración con la que se había sido constituido o menos.- Otorgado ese título de adaptación, se inscribía en el registro de la propiedad al que tienen acceso público todos los interesados, con  la protección frente a terceros que ello implica conforme a la ley española.

–       O bien  una solución mixta: adaptar al nuevo tipo legal algunos (generalmente los no comercializados) y simplemente publicitar  el régimen preexistente respecto de los comercializados.

        El plazo para realizar esta adaptación era de DOS AÑOS a partir de la entrada en vigor de la Ley. Trascurrido el plazo, nada impedía que se hiciera, acreditando siempre la preexistencia por cualquier medio admitido en derecho y todo ello sin perjuicio de las sanciones legales que implicaba, entre ellas la posibilidad de solicitarse judicialmente  la adaptación (D. T. 2º  in fine).

La experiencia de esa obligatoria “adaptación, en un sentido u otro, ha demostrado que sólo en muy pocos casos, se adaptaron los regímenes preexistentes transformándose legalmente en los nuevos derechos de “aprovechamiento por turno”.- Esa misma experiencia nos lleva a concluir que la adaptación se limitó a publicitar por medio de  escritura pública la naturaleza y normas del sistema o régimen legal preexistente y en casi todos los casos también se optó por “conservar expresamente” su duración inicial, ya fuera de más de 50 años o “indefinida” si se trataba de un derecho de afiliación a un club constituido sin límite temporal o si se trataba de multipropiedad o propiedad plena por cuotas de un alojamiento, que por definición es a perpetuidad.

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2.- La nueva Ley 4/2012 que incorpora al derecho español la Directiva 2008/122/CE también tiene una disposición transitoria que a su vez contempla diversas normas y diferentes posibilidades de adaptación, siguiendo en esto las posibilidades que ofrecía o que en otro caso exigía, la anterior Ley 42/1998.

Pero lo que en la Ley 42/1998 era una obligación en la nueva Ley 4/2012 es una opción, y si las formas de adaptación en la primera eran tres (adaptación como transformación de derecho preexistente a derecho típico “español” de aprovechamiento por turno, como meramente publicitación de derecho pre existente sin transformación de su naturaleza jurídica o como combinación de ambas, es decir con transformación de los derechos no comercializados y con mera publicitación de los comercializados), la normativa hoy vigente abre un abanico más amplio que de forma resumida y haciendo la salvedad de que esta es la interpretación de las actuales normas que hace el que suscribe, son en síntesis las siguientes:

1.- Los derechos preexistentes a la Ley 42/1998 (por lo tanto el régimen legal que los crea) que ya fueron adaptados con transformación de su naturaleza jurídica a derecho típico de aprovechamiento por turno (tanto si era derecho real limitado como arrendaticio) pueden, si así interesa (dado que no es obligatorio)  volver a ser adaptado a alguna de las modalidades reconocidas en la nueva Ley 4/2012.

2.- En el mismo sentido los regímenes pre-existentes que fueron meramente publicitados pueden volver a hacerlo,  si así interesa (dado que como digo no es obligatorio) para adaptarlos a algunas de las dichas modalidades.

3.- Mención especial merece la posibilidad de adaptar en la misma forma a la nueva Ley 4/2012 los contratos y regímenes que, siendo preexistentes a la Ley de 1998,  no fueron adaptados a la Ley 42/1998, pero en este caso se establece un límite temporal para la vigencia de estos derechos y es que tendrán como máximo la misma duración que como sanción a la no adaptación se estableció en aquella Ley, es decir que su duración máxima, aunque se hubieren constituido por tiempo superior o fueren indefinidos, no podrá superar los cincuenta  años a contar del día en que esa norma entro en vigor, es decir a contar del día 5 de enero de 1.999.

Interesa en este punto analizar qué ocurrirá cuando transcurra el citado plazo máximo de 50 años   para los  regimenes preexistentes y no adaptados a la Ley 42/1998, aunque sólo sea con los dos regímenes mayoritarios, es decir el régimen personal llamado de “club-trustee” sujeto a ley no española y el régimen sujeto a ley española de comunidad funcional de bienes denominada de “multipropiedad”.

Entiendo que el primer caso se deberá disolver o liquidar el “Club” y por lo tanto el régimen, a no ser que se acordara por los socios su prórroga, aunque no podría obligar a los disidentes, que siempre podrán separarse del club, obviamente también en este caso con la posibilidad de que se aplicasen las sanciones civiles pertinentes.

En el segundo caso se extinguiría “ex lege” la comunidad funcional de multipropiedad que se transformaría en comunidad ordinaria de bienes, lo que conllevaría la aplicación de la regulación prevista en el Código Civil, es decir que desaparece por una parte la atribución de turnos anuales de ocupación inherente a la parte indivisa de cada propietario. Es discutible  que cada comunero tuviera  derecho de adquisición preferente en caso de que alguno quiera transmitir su parte y también cualquier comunero pudiera  solicitar la división de la cosa común si fuere divisible o su venta para repartir el producto resultante en proporción a la parte de que es propietario, pues se trataría de una comunidad funcional, caracterizada por el destino del bien. Entiendo que, partiendo de tal consideración, no procedería tales derechos de división  (por otra parte físicamente imposible) ni de retracto, pero el tema no deja de ser opinable.

De todo lo anterior y de la literalidad de la Disposición Transitoria Única de la Ley 4/2012, se puede colegir que todos los regímenes preexistentes a la nueva ley 4/2012 se pueden adaptar a ésta, ya sea de forma meramente publicitaria o ya sea transformando su propia naturaleza jurídica “en cualquiera de la modalidades” reconocidas en esa Ley.

Para analizar por tanto cual puede el contenido de esa adaptación transformadora de la naturaleza jurídica del derecho pre-existente a esta nueva Ley, habrá que concretar cuáles son las modalidades por ella admitidas.

Obviamente dos son las modalidades expresamente admitidas en el Título II de la Ley, es decir el derecho real limitado típico de aprovechamiento por turno y el derecho personal-arrendaticio de aprovechamiento por turno.

Pero además, en mi opinión, el propio artículo 23.8 reconoce la validez de cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho personal o de tipo asociativo con el mismo ámbito objetivo, constituido  al amparo y en los términos previstos en las normas de la UE y en especial conforme al Reglamento Roma I, es decir los personales  sometidos a ley no española.

Esa norma viene por tanto a indicar que la adaptación voluntaria a la Ley 4/2012 de los constituidos a antes de su entrada en vigor  (sean o no anteriores a la Ley de 1998)  puede transformar el régimen preexistente de alguna de las siguientes formas:

–       Los regímenes de derecho real o personal, sujetos o no a ley española, preexistentes a la Ley 42/1998 o personales sujetos a Ley no española constituidos, con anterioridad  o con posterioridad a aquella  al amparo del Convenio de Roma de 1980 (y, en su caso, al Reglamento comunitario  ROMA I)   se pueden transformar en derechos típicos de aprovechamiento por turno, de naturaleza real o arrendaticia, pero en ningún caso en derecho personal sujeto a ley española (al no tener reconocimiento legal), lo que por otra parte parece incomprensible.

  • Así el mayoritario régimen pre-existente de club-truste o cualquier otro, constituido al amparo de normas internacionales, puede transformarse en derecho típico de aprovechamiento por turno, como derecho real limitado o de arrendamiento por temporada, o bien puede transformarse en cualquier otra clase de régimen sujeto a ley no española, si esta lo permite.
  • Más discutible es determinar si es posible que el régimen usual en España  antes de la Ley de 1998 (es decir la llamada multipropiedad  o comunidad funcional ),  preexistente a la Ley 42/1998,  se puede adaptar transformándose de la misma forma anterior, es decir también incluso en derecho personal sujeto a ley no española. Entiendo que no, pues al tener naturaleza real,  es de aplicación la norma española (lex rei sitae) y no son de aplicación ni el Convenio de Roma de 1980 ni el Reglamento ROMA I.

–       El régimen típico de derecho real de  aprovechamiento por turno constituido ex novo a  partir de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 o por transformación de los pre-existentes a la misma puede transformase nuevamente en el también típico derecho personal-arrendaticio de aprovechamiento por turno y viceversa.

Pero también estos derechos típicos de aprovechamiento por turno, si son de naturaleza  personal, podrían  transformase en cualquier derecho “personal” sujeto a ley no española. La cuestión   más polémica será la situación de quienes disientan del acuerdo o no asistan: Habrá que estar al tenor de  las normas reguladoras del régimen trasformado, en todo caso.

Sé que esta última posibilidad que creo permite la norma legal puede no ser compartida, pero vuelvo a indicar que al menos su literalidad lo permite, sin que haya prohibición expresa o tácita para ello y lo que es más importante sin que parezca que exista razón válida para prohibición alguna.

Queda una última posibilidad, que es adaptar de forma meramente publicitaria o no publicitar los derechos “comercializados” y sí adaptar con transformación de su naturaleza jurídica los derechos “no comercializados” en consonancia con lo que permitía la anterior Ley 42/1998.  Derogada esa ley no existe cobertura legal específica para hacerlo, pero entiendo que ello tampoco contraviene norma alguna.

Todo lo anterior, como se ha indicado,  es sin perjuicio de la necesaria observancia de las normas legales aplicables a cada régimen y sus propias normas para adoptar los acuerdos de transformación y sin perjuicio del límite que supone el respeto a los derechos adquiridos de cada uno de los titulares del derecho concreto.

Francisco J Lizarza

NORMATIVA COMUNITARIA Y LEY ESPAÑOLA DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

 Artículo doctrinal de José Manuel Hernández Antolín

Aunque hace ya  más de un año que se incorporó en ley española la Directiva 2008/112/CE de Aprovechamiento por Turno. Recientemente se publicó  un extenso artículo del Registrador de la Propiedad excedente y Notario Sr. Hernández Antolín en el Libro denominado “Estudios de Derecho Civil en Homenaje al Profesor Joaquín José Ram Albesa”, con el título “El Estado Actual de la Legislación sobre el Derecho de Aprovechamiento por Turno: Directiva Comunitaria y Futura Norma Interna”.

Estimamos que en un documento de consulta muy importante para conocer la génesis de la actual Ley 4/12 de 6 de julio de 2012 de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico.

Además disponemos de la versión actualizada por el propio Sr. Hernández Antolín tras culminar el proceso legislativo de la citada Ley con su promulgación.

Ambos textos puede ser consultados en

www.lizarza.com/repertorio  –     entradas días 2012.08.08 y 2013.10.05

SUCCESS OF THE FRACTIONALS SEMINAR

A seminar entitled “New Horizons for your business” took place in Marbella on the14th February 2013 which, with specific focus on the introduction of new holiday products in tourist accommodation establishments, studied the recently-enacted European rules governing the marketing of such products and the provision of financing to potential consumers. “Fractionals” and “fractional ownership” were the specific subject of the Seminar. 

Panelist from left to right:: Ovidio Zapico (RCI), Chirs Sheldon (Interval International), John Baker (money Leisure Ltd.), Julian Nutley (Shawbrook Bank), Ian Goddard, Philip Broomhead (FNTC), Francisco J. Lizarza (Lizarza Abogados), Lisa Migani (FNTC) and speaking Paloma Marín (Soluciones Legales Integrales).

Panelist from left to right:: Ovidio Zapico (RCI), Chris Sheldon (Interval International), John Baker (money Leisure Ltd.), Julian Nutley (Shawbrook Bank), Ian Goddard, Philip Broomhead (FNTC), Francisco J. Lizarza (Lizarza Abogados), Lisa Migani (FNTC) and speaking Paloma Marín (Soluciones Legales Integrales).

The Seminar had been organised and sponsored by FNTC and Lizarza Abogados and was attended by over one hundred operators in this Sector, including developers, hotel businesses, tourist operation companies, marketers, lawyers, advisors and financial providers specialising in consumer financing.

Philip Broomhead (FNTC

Philip Broomhead (FNTC

Lisa Migan from FNTC talked about the “simple paths” to marketing fractionals and Philip Broomhead, also from FNTC, went on to explain the operation of this product according to international practice and, particularly, Anglo-Saxon legislation.

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Fracisco Lizarza spoke in depth about the legislation common to holiday products, with special reference to fractionals, and the aspects common to all of them from the point of view of the specific laws on consumer protection, the tourist establishment regulations and the legal structures providing a legal basis for such products.

Paloma Marín

Paloma Marín

Paloma Marín, from Soluciones Legales Integrales, expatiated on the matter of applicable legal regulations by commenting on the latest changes to Spanish legislation affecting these products, with special reference to the legal changes introduced in 2012 in respect of VAT, modification of the Special Levy on Non-resident Companies which own real property in Spain and a specific description of the application of VAT in points systems following the Judgement rendered in the “McDonald” case by the Supreme Court of Justice of the European Union.

 In the second part of the Seminar, Ian Goddard made a presentation on marketing techniques while John Baker (Money Leisure Limited) and Julian Nutley (Shawbrook Bank) talked about the provision of financing to “fractional” consumers, which is mostly aimed for British consumers.

Vista central de asistentes

Vista central de asistentes

Chris Sheldon (Interval International) and Ovidio Zapico (RCI) elaborated on the benefits of exchange, the latter stressing the positive results in terms of costumer loyalty, business income and creation or preservation of employment generated by this Sector

Philip Broomhead, F.J. Lizarza & Peter Nielsen Ingerslev (Diamond Resorts)

Philip Broomhead, F.J. Lizarza & Peter Nielsen Ingerslev (Diamond Resorts)

The Vice-President of Málaga’s Provincial Council, Ms Maria Francisca Caracuel, attended the closing of the Seminar and pointed out during an informal conversation with those present that the Council supports all tourism-related activities.

Miguel Rifa (CityMar Hotels), Roque Farias, Francisco Lizarza, Rocio M Lizarza, Javier Tellez (Caja Rural de Granada) y Manoli Caracuel.

Miguel Rifa (CityMar Hotels), Roque Farias, Francisco Lizarza, Rocio M Lizarza, Javier Tellez (Caja Rural de Granada) y Manoli Caracuel.