LA ADAPTACIÓN DE LOS REGÍMENES PRE-EXISTENTES DE TIEMPO COMPARTIDO Y LA NUEVA LEY ESPAÑOLA 4/2012 DE 6 DE JULIO.

 1.- En la anterior Ley española de Aprovechamiento por Turno o de Tiempo Compartido de 1998 (Ley 42/1998 de 15 de Diciembre), en su Disposición Transitoria 2º,  estableció la obligación de que todos los regímenes preexistentes a su entrada en vigor se adaptaran a sus propias disposiciones “en cuanto fueren conforme a la naturaleza jurídica de los derechos pre-constituidos”.

La palabra “adaptar” entiendo que fue adoptada por esa ley de un modo que llevaba forzosamente a confusión del contenido jurídico de esa obligación. Si la primera acepción en español de la palabra adaptar es la de “acomodar, ajustar algo a otra cosa”, tendríamos que concluir que los regímenes preexistentes hubiesen debido en virtud de esa adaptación acomodar su propia estructura legal al nuevo derecho de “aprovechamiento por turno”.

Pero esa adaptación en el sentido literal de la palabra que implicaba cambiar la naturaleza del derecho pre-existente al nuevo derecho de “aprovechamiento por turno” creado ex novo por la propia Ley, era una sola de las posibilidades que se incluían en la palabra adaptación, ya que también se incluía en ella la posibilidad de:

–       bien  no cambiar nada en cuanto a la naturaleza jurídica del derecho pre-existente, pero si era obligatorio “publicitarlo” mediante el otorgamiento de una escritura pública que explicase la clase de derecho de que se trataba, la propia naturaleza jurídica que conservaba y que expresamente se optaba porque siguiera con la misma duración con la que se había sido constituido o menos.- Otorgado ese título de adaptación, se inscribía en el registro de la propiedad al que tienen acceso público todos los interesados, con  la protección frente a terceros que ello implica conforme a la ley española.

–       O bien  una solución mixta: adaptar al nuevo tipo legal algunos (generalmente los no comercializados) y simplemente publicitar  el régimen preexistente respecto de los comercializados.

        El plazo para realizar esta adaptación era de DOS AÑOS a partir de la entrada en vigor de la Ley. Trascurrido el plazo, nada impedía que se hiciera, acreditando siempre la preexistencia por cualquier medio admitido en derecho y todo ello sin perjuicio de las sanciones legales que implicaba, entre ellas la posibilidad de solicitarse judicialmente  la adaptación (D. T. 2º  in fine).

La experiencia de esa obligatoria “adaptación, en un sentido u otro, ha demostrado que sólo en muy pocos casos, se adaptaron los regímenes preexistentes transformándose legalmente en los nuevos derechos de “aprovechamiento por turno”.- Esa misma experiencia nos lleva a concluir que la adaptación se limitó a publicitar por medio de  escritura pública la naturaleza y normas del sistema o régimen legal preexistente y en casi todos los casos también se optó por “conservar expresamente” su duración inicial, ya fuera de más de 50 años o “indefinida” si se trataba de un derecho de afiliación a un club constituido sin límite temporal o si se trataba de multipropiedad o propiedad plena por cuotas de un alojamiento, que por definición es a perpetuidad.

DSC02547

2.- La nueva Ley 4/2012 que incorpora al derecho español la Directiva 2008/122/CE también tiene una disposición transitoria que a su vez contempla diversas normas y diferentes posibilidades de adaptación, siguiendo en esto las posibilidades que ofrecía o que en otro caso exigía, la anterior Ley 42/1998.

Pero lo que en la Ley 42/1998 era una obligación en la nueva Ley 4/2012 es una opción, y si las formas de adaptación en la primera eran tres (adaptación como transformación de derecho preexistente a derecho típico “español” de aprovechamiento por turno, como meramente publicitación de derecho pre existente sin transformación de su naturaleza jurídica o como combinación de ambas, es decir con transformación de los derechos no comercializados y con mera publicitación de los comercializados), la normativa hoy vigente abre un abanico más amplio que de forma resumida y haciendo la salvedad de que esta es la interpretación de las actuales normas que hace el que suscribe, son en síntesis las siguientes:

1.- Los derechos preexistentes a la Ley 42/1998 (por lo tanto el régimen legal que los crea) que ya fueron adaptados con transformación de su naturaleza jurídica a derecho típico de aprovechamiento por turno (tanto si era derecho real limitado como arrendaticio) pueden, si así interesa (dado que no es obligatorio)  volver a ser adaptado a alguna de las modalidades reconocidas en la nueva Ley 4/2012.

2.- En el mismo sentido los regímenes pre-existentes que fueron meramente publicitados pueden volver a hacerlo,  si así interesa (dado que como digo no es obligatorio) para adaptarlos a algunas de las dichas modalidades.

3.- Mención especial merece la posibilidad de adaptar en la misma forma a la nueva Ley 4/2012 los contratos y regímenes que, siendo preexistentes a la Ley de 1998,  no fueron adaptados a la Ley 42/1998, pero en este caso se establece un límite temporal para la vigencia de estos derechos y es que tendrán como máximo la misma duración que como sanción a la no adaptación se estableció en aquella Ley, es decir que su duración máxima, aunque se hubieren constituido por tiempo superior o fueren indefinidos, no podrá superar los cincuenta  años a contar del día en que esa norma entro en vigor, es decir a contar del día 5 de enero de 1.999.

Interesa en este punto analizar qué ocurrirá cuando transcurra el citado plazo máximo de 50 años   para los  regimenes preexistentes y no adaptados a la Ley 42/1998, aunque sólo sea con los dos regímenes mayoritarios, es decir el régimen personal llamado de “club-trustee” sujeto a ley no española y el régimen sujeto a ley española de comunidad funcional de bienes denominada de “multipropiedad”.

Entiendo que el primer caso se deberá disolver o liquidar el “Club” y por lo tanto el régimen, a no ser que se acordara por los socios su prórroga, aunque no podría obligar a los disidentes, que siempre podrán separarse del club, obviamente también en este caso con la posibilidad de que se aplicasen las sanciones civiles pertinentes.

En el segundo caso se extinguiría “ex lege” la comunidad funcional de multipropiedad que se transformaría en comunidad ordinaria de bienes, lo que conllevaría la aplicación de la regulación prevista en el Código Civil, es decir que desaparece por una parte la atribución de turnos anuales de ocupación inherente a la parte indivisa de cada propietario. Es discutible  que cada comunero tuviera  derecho de adquisición preferente en caso de que alguno quiera transmitir su parte y también cualquier comunero pudiera  solicitar la división de la cosa común si fuere divisible o su venta para repartir el producto resultante en proporción a la parte de que es propietario, pues se trataría de una comunidad funcional, caracterizada por el destino del bien. Entiendo que, partiendo de tal consideración, no procedería tales derechos de división  (por otra parte físicamente imposible) ni de retracto, pero el tema no deja de ser opinable.

De todo lo anterior y de la literalidad de la Disposición Transitoria Única de la Ley 4/2012, se puede colegir que todos los regímenes preexistentes a la nueva ley 4/2012 se pueden adaptar a ésta, ya sea de forma meramente publicitaria o ya sea transformando su propia naturaleza jurídica “en cualquiera de la modalidades” reconocidas en esa Ley.

Para analizar por tanto cual puede el contenido de esa adaptación transformadora de la naturaleza jurídica del derecho pre-existente a esta nueva Ley, habrá que concretar cuáles son las modalidades por ella admitidas.

Obviamente dos son las modalidades expresamente admitidas en el Título II de la Ley, es decir el derecho real limitado típico de aprovechamiento por turno y el derecho personal-arrendaticio de aprovechamiento por turno.

Pero además, en mi opinión, el propio artículo 23.8 reconoce la validez de cualquier otra modalidad contractual de constitución de derecho personal o de tipo asociativo con el mismo ámbito objetivo, constituido  al amparo y en los términos previstos en las normas de la UE y en especial conforme al Reglamento Roma I, es decir los personales  sometidos a ley no española.

Esa norma viene por tanto a indicar que la adaptación voluntaria a la Ley 4/2012 de los constituidos a antes de su entrada en vigor  (sean o no anteriores a la Ley de 1998)  puede transformar el régimen preexistente de alguna de las siguientes formas:

–       Los regímenes de derecho real o personal, sujetos o no a ley española, preexistentes a la Ley 42/1998 o personales sujetos a Ley no española constituidos, con anterioridad  o con posterioridad a aquella  al amparo del Convenio de Roma de 1980 (y, en su caso, al Reglamento comunitario  ROMA I)   se pueden transformar en derechos típicos de aprovechamiento por turno, de naturaleza real o arrendaticia, pero en ningún caso en derecho personal sujeto a ley española (al no tener reconocimiento legal), lo que por otra parte parece incomprensible.

  • Así el mayoritario régimen pre-existente de club-truste o cualquier otro, constituido al amparo de normas internacionales, puede transformarse en derecho típico de aprovechamiento por turno, como derecho real limitado o de arrendamiento por temporada, o bien puede transformarse en cualquier otra clase de régimen sujeto a ley no española, si esta lo permite.
  • Más discutible es determinar si es posible que el régimen usual en España  antes de la Ley de 1998 (es decir la llamada multipropiedad  o comunidad funcional ),  preexistente a la Ley 42/1998,  se puede adaptar transformándose de la misma forma anterior, es decir también incluso en derecho personal sujeto a ley no española. Entiendo que no, pues al tener naturaleza real,  es de aplicación la norma española (lex rei sitae) y no son de aplicación ni el Convenio de Roma de 1980 ni el Reglamento ROMA I.

–       El régimen típico de derecho real de  aprovechamiento por turno constituido ex novo a  partir de la entrada en vigor de la Ley 42/1998 o por transformación de los pre-existentes a la misma puede transformase nuevamente en el también típico derecho personal-arrendaticio de aprovechamiento por turno y viceversa.

Pero también estos derechos típicos de aprovechamiento por turno, si son de naturaleza  personal, podrían  transformase en cualquier derecho “personal” sujeto a ley no española. La cuestión   más polémica será la situación de quienes disientan del acuerdo o no asistan: Habrá que estar al tenor de  las normas reguladoras del régimen trasformado, en todo caso.

Sé que esta última posibilidad que creo permite la norma legal puede no ser compartida, pero vuelvo a indicar que al menos su literalidad lo permite, sin que haya prohibición expresa o tácita para ello y lo que es más importante sin que parezca que exista razón válida para prohibición alguna.

Queda una última posibilidad, que es adaptar de forma meramente publicitaria o no publicitar los derechos “comercializados” y sí adaptar con transformación de su naturaleza jurídica los derechos “no comercializados” en consonancia con lo que permitía la anterior Ley 42/1998.  Derogada esa ley no existe cobertura legal específica para hacerlo, pero entiendo que ello tampoco contraviene norma alguna.

Todo lo anterior, como se ha indicado,  es sin perjuicio de la necesaria observancia de las normas legales aplicables a cada régimen y sus propias normas para adoptar los acuerdos de transformación y sin perjuicio del límite que supone el respeto a los derechos adquiridos de cada uno de los titulares del derecho concreto.

Francisco J Lizarza

NORMATIVA COMUNITARIA Y LEY ESPAÑOLA DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

 Artículo doctrinal de José Manuel Hernández Antolín

Aunque hace ya  más de un año que se incorporó en ley española la Directiva 2008/112/CE de Aprovechamiento por Turno. Recientemente se publicó  un extenso artículo del Registrador de la Propiedad excedente y Notario Sr. Hernández Antolín en el Libro denominado “Estudios de Derecho Civil en Homenaje al Profesor Joaquín José Ram Albesa”, con el título “El Estado Actual de la Legislación sobre el Derecho de Aprovechamiento por Turno: Directiva Comunitaria y Futura Norma Interna”.

Estimamos que en un documento de consulta muy importante para conocer la génesis de la actual Ley 4/12 de 6 de julio de 2012 de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico.

Además disponemos de la versión actualizada por el propio Sr. Hernández Antolín tras culminar el proceso legislativo de la citada Ley con su promulgación.

Ambos textos puede ser consultados en

www.lizarza.com/repertorio  –     entradas días 2012.08.08 y 2013.10.05

SUCCESS OF THE FRACTIONALS SEMINAR

A seminar entitled “New Horizons for your business” took place in Marbella on the14th February 2013 which, with specific focus on the introduction of new holiday products in tourist accommodation establishments, studied the recently-enacted European rules governing the marketing of such products and the provision of financing to potential consumers. “Fractionals” and “fractional ownership” were the specific subject of the Seminar. 

Panelist from left to right:: Ovidio Zapico (RCI), Chirs Sheldon (Interval International), John Baker (money Leisure Ltd.), Julian Nutley (Shawbrook Bank), Ian Goddard, Philip Broomhead (FNTC), Francisco J. Lizarza (Lizarza Abogados), Lisa Migani (FNTC) and speaking Paloma Marín (Soluciones Legales Integrales).

Panelist from left to right:: Ovidio Zapico (RCI), Chris Sheldon (Interval International), John Baker (money Leisure Ltd.), Julian Nutley (Shawbrook Bank), Ian Goddard, Philip Broomhead (FNTC), Francisco J. Lizarza (Lizarza Abogados), Lisa Migani (FNTC) and speaking Paloma Marín (Soluciones Legales Integrales).

The Seminar had been organised and sponsored by FNTC and Lizarza Abogados and was attended by over one hundred operators in this Sector, including developers, hotel businesses, tourist operation companies, marketers, lawyers, advisors and financial providers specialising in consumer financing.

Philip Broomhead (FNTC

Philip Broomhead (FNTC

Lisa Migan from FNTC talked about the “simple paths” to marketing fractionals and Philip Broomhead, also from FNTC, went on to explain the operation of this product according to international practice and, particularly, Anglo-Saxon legislation.

DSC01155

Fracisco Lizarza spoke in depth about the legislation common to holiday products, with special reference to fractionals, and the aspects common to all of them from the point of view of the specific laws on consumer protection, the tourist establishment regulations and the legal structures providing a legal basis for such products.

Paloma Marín

Paloma Marín

Paloma Marín, from Soluciones Legales Integrales, expatiated on the matter of applicable legal regulations by commenting on the latest changes to Spanish legislation affecting these products, with special reference to the legal changes introduced in 2012 in respect of VAT, modification of the Special Levy on Non-resident Companies which own real property in Spain and a specific description of the application of VAT in points systems following the Judgement rendered in the “McDonald” case by the Supreme Court of Justice of the European Union.

 In the second part of the Seminar, Ian Goddard made a presentation on marketing techniques while John Baker (Money Leisure Limited) and Julian Nutley (Shawbrook Bank) talked about the provision of financing to “fractional” consumers, which is mostly aimed for British consumers.

Vista central de asistentes

Vista central de asistentes

Chris Sheldon (Interval International) and Ovidio Zapico (RCI) elaborated on the benefits of exchange, the latter stressing the positive results in terms of costumer loyalty, business income and creation or preservation of employment generated by this Sector

Philip Broomhead, F.J. Lizarza & Peter Nielsen Ingerslev (Diamond Resorts)

Philip Broomhead, F.J. Lizarza & Peter Nielsen Ingerslev (Diamond Resorts)

The Vice-President of Málaga’s Provincial Council, Ms Maria Francisca Caracuel, attended the closing of the Seminar and pointed out during an informal conversation with those present that the Council supports all tourism-related activities.

Miguel Rifa (CityMar Hotels), Roque Farias, Francisco Lizarza, Rocio M Lizarza, Javier Tellez (Caja Rural de Granada) y Manoli Caracuel.

Miguel Rifa (CityMar Hotels), Roque Farias, Francisco Lizarza, Rocio M Lizarza, Javier Tellez (Caja Rural de Granada) y Manoli Caracuel.

THE NEW HOLIDAY PRODUCTS

 A quick guide to know more about the “new holiday products” through the words, abbreviations, acronyms, terms and expressions commonly used in the vacation industry. For further information, see the Glossary of new holiday products, mixed used and enjoyment in tourist resorts:

http://www.lizarza.com/en/glosario/

fractional, club-trustee, OPC, closer, ARDA, intercambio, packs, RDO, lock off, RCI, points system, cooling off period, DAT, Interval, destination club, T0-T1-T2, fly-Buy, liner, off site, on site, TATOC, branded residences, lock off, bienal system, Botton line price, multipropiedad, FNTC …

GLOSARIO DE LOS NUEVOS PRODUCTOS VACACIONALES

Guia rápida para conocer mejor los “nuevos productos vacaciones”  a través de las palabras, vocablos, acrónimos, términos y acepciones comúnmente utilizadas en la industria vacacional. Véase al respecto el Glosario de los nuevos productos vacacionales, aprovechamientos y usos mixtos en los resorts turísticos en

www.lizarza.com/glosario

fractional, club-trustee, OPC, cerrador, ARDA, intercambio, packs, RDO, lock off, RCI, puntos, cooling off period, DAT, Interval, club destino, T0-T1-T2, fly-Buy, liner, off site, on site, TATOC, branded residences, lock off, sistemas bienales, Botton line price, multipropiedad, FNTC