The General Directorate of Public Registries and Notaries holds a dissenting view from that of the Supreme Court on the maximum duration of systems in existence before the 1998 Timeshare Act

RDO has furnished us with a Report dated 9 February 2016 which was issued by the General Directorate of Public Registries and Notaries at the request of the Ombudsman of the Canary Islands.

We believe that the interpretation reflected in this report is more in line with the spirit, the rationale and the mandatory provisions of the Rotational Enjoyment of Real Property for Tourism Purposes Act 42/1998 (LAT 42/1998).

It is important to stress that this Act was in fact developed within the General Directorate of Public Registries and Notaries. This Act incorporated the prescriptions of the 1994 Timeshare Directive, but it was also intended to respect the rights in existence before its enactment, albeit demanding the owners and/or promoters of this kind of touristic operation to have the pre-existing system registered, whether transformed into a system of in-rem or leasehold rights of rotational enjoyment or preserving its own pre-existing legal nature, whether subject to Spanish or to non-Spanish law, and whether its maximum duration was 50 years or more, or even indefinite if this was expressly declared in the Deed.

REPORT ON CURRENT SITUATION OF RIGHTS OF ROTATIONAL ENJOYMENT OF REAL PROPERTY CREATED BEFORE THE COMING INTO FORCE OF THE ACT OF 15 DECEMBER 1998

   (Click on the originals images-pages below for the Spanish version)

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Following a request filed with the General Register of the Ministry of Justice on 16 December 2015, this report has been issued by this General Directorate with regard to a query made by the Canary Islands’ Ombudsman concerning the current situation of the rights of rotational enjoyment of real property created before the coming into force of the Act of 15 December 1998.

THE ASSISTANT DEPUTY DIRECTOR,

Elena Imedio Marugán

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Sec. 3ª R. 1833/2015-10.4

REPORT ON CURRENT SITUATION OF RIGHTS OF ROTATIONAL ENJOYMENT OF REAL PROPERTY CREATED BEFORE THE COMING INTO FORCE OF THE ACT OF 15 DECEMBER 1998

            The report requested on the instruction of the Ombudsman of the Canary Islands focuses on the current situation of those rights of rotational enjoyment of real property which were created before the coming into force of the Timeshare Act of 15 December 1998.

            This request has been prompted by various Judgements of our Supreme Court (specifically the Judgements rendered on 15 January and 16 July 2015 by the Civil Chamber) which declare the nullity of certain contracts relating to rights of enjoyment –which had been created before the enactment of the aforementioned rule-, the execution date of such contracts being later than said coming into force.

            Both cases involved rights relating to occupation periods which were still owned by the promoter of the scheme.

            The Supreme Court, similarly in both cases, resolved the matter as follows:

“SEVENTH LEGAL GROUND

 I.- Act 42/1998 of 15 December regulated the different formulas enabling the transfer of the right to use an accommodation unit during a period of time each year, which had been known as multi-ownership despite the fact that, as stated in the Rationale, they involved a temporal division of the right to use a real property.

 In addition to implementing Directive 94/47/EC of the European Parliament and of the Council of 26 October 1994 –regarding protection to the purchasers in relation to certain aspects of contracts of acquisition of the right to use real property on a timeshare basis-, the legislator intended to provide the institution with a full set of regulations, for which purpose they considered of utmost importance to decide whether any of the formulas created by the principle of free will should be admitted or only the system regulated by Law was admissible and any other system should be therefore left out. And they chose a middle path by imposing a detailed regulation of the right in rem over somebody else’s property and admitting the seasonal leasehold variation so that, outside this alternative, the legislator considered that the transaction had been made in circumvention of law and, also, that the fraudulent legal transaction was to be rendered null and void –article 1, paragraph 7-.

 Of particular importance for the regulation established in the Act was the duration of the scheme, determined by article 3, paragraph 1, as lasting three to fifty years – “[…] from the date of registration of the legal scheme or from the date of registration of the completion of works where the scheme has been created in respect of a property under construction”-.

  This rule is supplemented by the second transitional provision, in which the legislator addressed the effects of the new regulation on the so-called “pre-existing schemes”, imposing the mandatory adaptation of the latter to its provisions within two years –paragraph 1 -.

Indeed, after imposing such an adaptation to the new scheme, also in relation to time – “without prejudice to that set forth in the last preceding paragraph, all pre-existing schemes…..

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….will have a maximum duration of fifty years as from the coming into force of this Act […]” – , paragraph 3 of said transitional rule permitted the possibility of formulating, in the Deed of Adaptation, an “[…] express declaration of continuance for an indefinite or a specific period of time”.

 This latter alternative, informed by a wish to respect the rights already acquired, was chosen by Anfi Sales, SL, insofar as it expressly declared in the Deed of Adaptation that its pre-existing scheme would continue to have an indefinite duration.

 However, the appellant’s interpretation of the aforementioned paragraph 3 of the second transitional provision, on which it bases its argument, does not respect the sense which arises out of the systematic connection thereof to paragraph 2 of the transitional rule itself, whose content the former respects in any event – “without prejudice to that set forth in the last preceding paragraph […]” – and according to which every owner – also, therefore, the now appellant – who, after the Deed of Adaptation, wanted to “market the occupation periods not yet transferred as rights of rotational enjoyment”, should constitute “the scheme in respect of the periods available with the requirements established in this Act”, including the temporal requirement stablished in article 3, paragraph 1.

 The Appellant, claiming the applicability of a rule which did not provide sufficient coverage, failed to do this and, therefore, by marketing the occupation periods not yet transferred when the new Act was already in force without respecting the timeframe established in the rule of said article, it breached the article, as declared by the Appeal Court by virtue of a correct interpretation of the set of regulations (Supreme Court Judgement of 15 January 2015).

 Therefore, what our high court wanted to point out is that, while contracts entered into before the 1998 Act may continue to have the duration thereby agreed, including an indefinite duration (provided that this has been expressly established in the Deed of Adaptation), all contracts entered into after the coming into force of the rule must be subject to the temporal limits laid down therein (namely, a maximum duration of 50 years).

In other words, only those rights relating to occupation periods constituted in favour of third-party purchasers, not promoters of the scheme, whose contracts were entered into before the coming into force of the Act of 15 December 1998, are protected with an eventual indefinite duration.

The transitional provision applied in the aforementioned rulings is that contained in the Second Transitional Provision of Act 42/1998 of 15 December, which literally states as follows:

 

            “Second – Pre-existing Schemes

 

  1. Pre-existing schemes relating to rights involving the use of one or more properties, constructed or under construction, during a defined or definable period of the year, the establishment of which is recorded in any form recognised by law, must be adapted to the provisions of this Act within a period of two years.

             If the pre-existing scheme is registered, the Registrar may be asked to provide the non-binding report referred to in Article 355 of the Mortgage Regulations concerning the manner in which the adaptation is to be effected.

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 At the end of the two years, any holder of an in-rem or personal right relating to the use of one or more properties during a defined or definable period of the year may apply to the Courts for the enforcement of the adaptation described in this provision.

  1. For such an adaptation it will be necessary, in any event, to execute a regulatory deed fulfilling those requirements of Article 5 which are compatible with the nature of the scheme and to have it registered at the Land Registry, solely for public record purposes and fully respecting the rights acquired. Of the contracts to which the said Article refers, only those which are in existence at the time of the adaptation must be incorporated. The deed must be executed by the sole owner of the property.

             If the pre-existing scheme was established in such a way that the holders of the rights are owners of undivided shares in the property which confer on them the right to enjoy a defined occupation period, the deed of adaptation must be executed by the President of the Community of Owners following a resolution passed by a simple majority of those attending the General Meeting to be called for that purpose.

 In the deed of adaptation, the sole owner of the property must describe the pre-existing scheme and declare that the rights to be conveyed in the future will be of the nature derived from that scheme and identical to those already transferred. If the owner wishes to market as rotational enjoyment rights the occupation periods which have not yet been transferred, they must also establish the scheme in respect of those unallocated periods subject to the requirements of this Act, albeit the scheme will not need to be established for the whole property but only in respect of those occupation periods which have not yet been transferred. If the Owner wishes to convert the whole scheme into a scheme of rotational enjoyment rights, as regulated by the Act, they may do so in accordance with all the requirements contained herein, albeit maintaining the duration of the pre-existing scheme, even if such a duration is indefinite.

  1. Without prejudice to the provisions of the last preceding paragraph, all pre-existing schemes will have a maximum duration of fifty years from the coming into effect of this Act unless their duration is shorter or the deed of adaptation contains an express statement that they are to continue for an indefinite period or for a specific period of time.”

             In a wider sense, the provisions on transitional regulations contained in our Civil Code (whose interpretative value may in no event be called into question) included the basic rule of non-retroactivity, along the same lines as article 2 of the same body of laws and article 9 of the Spanish Constitution, guarantor of legal certainty and non-retroactivity of penalty provisions which are not favourable to, or restrictive of, individual rights.

Our Code on transitional provisions sets forth that:

“Any variation introduced by this Code which is detrimental to rights acquired under the preceding civil legislation will not have retroactive effect.

 

First transitional provision

 The legislation which preceded the Code shall govern those rights which, according to said preceding legislation, arise from actions performed under its regime, even if these are regulated differently or fail to be recognised by the new Code. However, where a right is declared for the first time in the Code, it will take effect immediately irrespective of whether or not the fact from which it arose was verified under the preceding legislation, provided that it is not detrimental to another acquired right of the same origin.

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Second transitional provision

 Acts and contracts executed under the preceding legislation which are valid according to it shall take full effect in accordance thereto, with the limitations established in these rules. (…) but the revocation or modification of such acts or of any clause contained therein may only be verified, after the coming into force of the Code, by executing a Will in accordance with it.”

 The literal wording of the rules analysed clearly shows the establishment of a non-retroactivity system whereby the rights, acts and contracts created before the publication of the rule were fully protected and regulated by the preceding regulations.

In this sense, despite being reiterative, it is relevant to point out that the Second Transitional Provision of the 15 December 1998 Act states as follows:

Pre-existing schemes must be adapted, within two years, to the provisions of this Act. For such an adaptation it will be necessary, in any event, to execute a regulatory deed fulfilling those requirements of Article 5 which are compatible with the nature of the scheme and to have it registered at the Land Registry, solely for public record purposes and fully respecting the rights acquired.

            In the deed of adaptation, the sole owner of the property must describe the pre-existing scheme and declare that the rights to be conveyed in the future will be of the nature derived from that scheme and identical to those already transferred.

If the owner wishes to market as rotational enjoyment rights the occupation periods which have not yet been transferred, they must also establish the scheme in respect of those unallocated periods subject to the requirements of this Act, albeit the scheme will not need to be established for the whole property but only in respect of those occupation periods which have not yet been transferred.

 If the Owner wishes to convert the whole scheme into a scheme of rotational enjoyment rights, as regulated by the Act, they may do so in accordance with all the requirements contained herein, albeit maintaining the duration of the pre-existing scheme, even if such a duration is indefinite.

 Without prejudice to the provisions of the last preceding paragraph, all pre-existing schemes will have a maximum duration of fifty years from the coming into effect of this Act unless their duration is shorter or the deed of adaptation contains an express statement that they are to continue for an indefinite period or for a specific period of time.”

 This provision, therefore, demands that pre-existing schemes be duly adapted to the new Act (mainly in the sense of clarifying the nature of the right created), but it allows a subjection to certain conditions of the preceding scheme including, without a doubt, the possibility of indefinite duration. And such an indefinite duration can apply both to occupation periods created and transferred and to those not yet transferred.

Also, executing the deed of adaptation entails, by virtue of mandatory rule no. 3 of article 5.1 of the 1998 Act, that the deed must reflect the occupation periods which exist in relation to each unit, including both those transferred and those still in possession of the promoter of the scheme. In addition, the Second Transitional Provision of the aforementioned special Act itself allows both the possibility of configuring a right of rotational enjoyment in respect of the unsold occupation periods and the conversion of all the existing rights (sold or…..

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….unsold) for a full subjection thereof to the rule, albeit allowing it to maintain the duration of the pre-existing scheme, even if indefinite. It does not seem logical to allow the promoter to configure all the occupation periods under the new scheme (not under a mere adaptation) and maintain the indefinite duration of the scheme while, at the same time, the situation of the as yet unsold periods (although already created as such occupation periods before its coming into force) may not be configured under the new Act preserving its indefinite duration.

Additionally, and included in this report for its interpretative value as aforesaid, it is worth pointing out that the rules of the Civil Code on transitional law acknowledge the validity and ulterior applicability of all rights, acts and contracts executed before its coming into force, which means that, in a case like this, where the right of the promoter of the scheme had already been created on configuring –before the 1998 Act– the units and the occupation periods or rights relating to them, the publication of the new rule should not impair or alter such legal situations already created or the effects which the latter may have.

Therefore, the conclusion to be drawn is that our high court has differentiated between occupation periods already marketed (which are allowed to maintain their indefinite nature) and those not transferred, whose indefinite duration they regard as a breach of the 50-year temporal limitation, which infraction is acknowledged as deserving to be rendered null and void under article 6 of our Civil Code. This argument, therefore, differs from the sense which, in this directorate’s view, is intended by the 15 December 1998 Act for the purposes of adaptation of pre-existing schemes to its substantive provisions.

It is not reasonable that the whole system of enjoyment should be allowed to be converted to the new Act (where marketed and unsold periods coexist) and maintain the indefinite duration of all its occupation periods while, in the event that only the periods not marketed are directly regulated by the new Act, their duration is limited to 50 years. The rotational system, in both cases, existed before the coming into force of the rule, and it involves a number of rights in favour of the promoter (all of them included and defined in the deed of adaptation imposed by the transitional rule and registered with the Land Registry) to which the rule is applied retroactively, without respecting their indefinite duration.

Transferring the occupation periods already configured to a third party may not be considered to constitute the event which allows a differentiation between indefinite and limited duration periods, as the promoter’s right has, without a doubt, come into existence, and its configuration took place before the coming into force of the Act, not to mention that some of the paragraphs of the Second Transitional Provision of the 1998 Act are thereby fully voided.

Madrid, 8th February 2016.

THE DIRECTOR GENERAL

Francisco Javier Gómez Gálligo

Lizarza AbogadosS.L.P.U.

Marbella, 9th March 2016

INFORME DE LA D.G. DE REGISTROS Y DEL NOTARIADO SOBRE REGÍMENES PRE-EXISTENTES A LA “L.A.T” 42/98: “UNA VISIÓN DISTINTA A LAS RECIENTES “SS.TT.SS”

RDO nos ha facilitado el informe  de la Dirección General de Registros y del Notariado de fecha 9 de febrero de de 2016, emitido a instancia del Diputado del Común (Defensor del Pueblo) de Canarias.

Creemos que este informe recoge una interpretación más adecuada al espíritu, a la propia exposición de motivos y las disposiciones imperativas de la Ley 42/1998 de 15 de Diciembre de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico (L.A.T. 43/1998).

Hay que recordar que esa Ley se gestó en la propia Dirección General de Registros y del Notariado.- En esa Ley se incorporaban las prescripciones de la Directiva de Tiempo Compartido de 1.994, pero además se pretendía en la misma respectar los derechos preexistentes a la misma, pero exigiendo a los propietarios y/o promotores de esta clase de explotación turística, la inscripción del régimen preexistente, ya fueran transformados o no en derechos reales o arrendaticios de aprovechamiento por turno o manteniendo su propia naturaleza jurídica preexistentes, tanto los sujetos a ley española como a ley no española y con una duración máxima de 50 años o superior e incluso indefinida si así se declarase en la escritura de forma expresa.

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Lizarza Abogados

04.03.2016

FLOATING & FLEXIBLES TIMESHARE SYSTEMS IN SPAIN

IN RELATION TO JUDGEMENT NO. 830/2015 ISSUED BY THE PLENARY SESSION OF THE CIVIL CHAMBER OF THE SUPREME COURT ON 15 JANUARY 2015

  “In the legal system established by the Spanish Rotational Enjoyment of Tourist Property Act 42/1998 of 15th December, the fact that the accommodation unit to which the contract relates is not specified therein determines the nullity of the contract according to Article 1.7 in relation to Article 9.1.3 of the Act”.

This paragraph summarises the Case Law Doctrine expressly formulated in Supreme Court Judgement 775/2015, which has doubtlessly raised the alarm and a certain degree of confusion among the entrepreneurial operators in the timeshare/rotational enjoyment sector and among those customers who are satisfied with their product (who are a great majority) and now find themselves at risk of losing their right to occupy a “floating” or “flexible” holiday unit with which they are happy. And this has happened, in my opinion, where the interpretation of such a short text has been disassociated from the background which has led to the conclusions of the aforementioned Judgement and the doctrine therein contained.

In addition, the Judgement contained a dissenting vote by the Judge Mr Antonio Salas Carceller which starts with a partial transcription of Article 9.1.3 of the Rotational Enjoyment Act 42/1998 (hereinafter the REA 42/1998) which demands that certain details must be included in those contracts where a professional marketer participates in the transfer of a rotational enjoyment right; the details to which the transcribed section relates refer to the mandatory inclusion of “an accurate description of the building, its location and the unit to which the right relates, with specific mention of its registration details and the occupation period to which the contract relates, stating the starting and end days and times” (sic), and Judge Mr Salas concludes in his dissenting vote that this must not determine the nullity of the contract as it simply relates to irregularities which may constitute a breach of contract (which can consequently be the subject of an action to terminate the contract within three months thereof =as per the REA 42/1998=) rather than –as the rest of the Court argues– a reason for radical nullity of the contract which, therefore, is not amendable by the passing of time.

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Such differing views between the position of the majority of the Court and Judge Mr Salas’ dissenting vote is doubtlessly very important but, before commenting on its implications from a legal point of view, an important practical conclusion should be drawn from this to prevent litigation in such a complex –and often misunderstood or misinterpreted– matter, i.e. that the first rule for the commercialisation of this kind of right is that utmost care and maximum precision must be observed in drawing up the contracts and other documents aimed at the client-consumer, without any verbal promises or the clichés or vicious practices of past times, in order to prevent the nullity, annullability or termination of contracts and the imposition of penalties in a Sector which has changed a lot but continues to carry the burden of a bad reputation which still exists today, albeit to a large extent undeservedly.

Let us take as an example the contract which resulted in the court proceeding and Case Law Doctrine mentioned at the beginning. A quick reading of this contract, which is complicated fundamentally because it relates to a “complex subject” whose elements are determinable (flexible) insomuch as they relate to the occupation of various units –one of them not located in Spain– and to weekly periods which are also determinable (flexible), would suffice to understand without much difficulty that it lacks the minimum degree of rigour which would be required irrespective of the omission of certain details.

But the concerns which the Supreme Court Judgement 775/2015 has raised among the entrepreneurial agents of this type of activity, which is the fundamental subject of this article, is that it may have been interpreted or concluded from its considerations that the Doctrine therein contained entails nothing short of a prohibition, by reason of nullity, of the timeshare or rotational enjoyment structures known as “floating or flexible” systems, whether in respect of the determination of the “unit”, of the “annual occupation period” or of both.

If we confine ourselves to the paragraph reproduced at the beginning of this article, which transcribes the strict legal doctrine established by the Plenary Session of the Supreme Court, an initial, rushed conclusion may seem to indicate (obviously with the support of its remaining considerations) that, as an essential and inescapable requirement, “failure to determine the unit” results in the prohibition of rotational enjoyment contracts whose subject has not been determined (that is, perfectly and initially specified) in the contract and in the legal system or structure on which the contract is based.

The above Case Law Doctrine does not expressly contemplate the need, for the same reasons, to “determine the annual occupation period”, although it is reasonable to assume, from the context of the Judgement itself, that such failure to determine the occupation period must also be regarded as the absence of an essential element of the subject of the contract which could also result in nullity of the contract.

The above Judgement, which as explained by Judge Mr Salas cites the REA 42/1998 to state that the subject of the contract has not been “determined” due to the absence of the mentions set forth in Article 7.1 thereof –which in Judge Salas’ opinion are not what constitute the “true subject” of the contract as this should be determined by the rules of the Civil Code which refer to the original absence of such an essential element (the subject of the contract) – ,  has chosen to apply a rule which is not the rule envisaged for any of such cases (sic).

As the majority of the timeshare operators at whom this Blog is aimed are not Spanish and in many cases come from territories with Anglo-Saxon-based legal systems or for any other reason use or are familiar with legal institutions of this tradition, I believe that it is necessary to make some brief –therefore not thorough– clarifications concerning the essential requirements of the contract as briefly, albeit accurately, set forth in Article 1261 of the Civil Code, which states that “No contract exists where the following requirements fail to be met:

1. Consent by the contracting parties;

2. A true subject to which the contract relates; and

3. Reason of the obligation thereby established

”.In Spanish Law, the “true” subject of a contract may be determined at the time consent is given or it may be determinable by the application of objective rules at some later time, whether consent is to be given only once or periodically.

We must once again mention the Anglo-Saxon tradition systems where the existence of subjective rules (undetermined legal concepts as denominated by Spanish Case Law) such as “from time to time”, “as may be reasonably determined” or “as determined by the then market conditions” is contrary to the public order demand of the Spanish legal system which requires that those obligations to which initial consent is given in the contract but need to be specified at a future time must be determined or specified when the moment comes by the application of objective rules which, we could exaggeratedly say, must be “an almost mathematical result of applying the premises agreed in such rules”, so that the determination or specification of the subject is not left up to the will or arbitrary decision of one of the contracting parties.

In this regard, the subject of the contract may take the form of future things (e.g. an unbuilt house whose determination or specification would be set in the “architectonic project” which would from the start constitute a part of the contract) or future services which are not contrary to Law or to proper conduct (Article 1272 of the Civil Code).

Focusing on the title of this Article and the concerns expressed by entrepreneurial operators in this Sector, I believe it is right to say that Judgement 775/2015 does not in any way regard the systems colloquially and commonly known as floating or flexible (determinable) as being prohibited. And such an assertion is made despite the fact that the Court deems the contract null and void by reason of lack of subject as it considers that Article 7.1 of the REA 42/1998 is applicable when its states that “where the contract whereby any other in-rem or personal right is created or transferred […] regarding the use of one or more real properties during a determinable period each year, outside the scope of this Act, shall be fully null and void”.

The conclusions which, in my judgement, can be drawn from the foregoing, are as follows:

            First.– It is expressly acknowledged that the constitution and transfer of rotational enjoyment rights, as far as the unit and the occupation period are concerned, can be determinable by the application of objective rules (flexible or floating unit and/or period).

The omission from the contract of the requirements demanded by Article 9 of the REA 42/1998 to which Judgement 775/2015 refers, whether it be regarded as a reason for nullity (as the Court argues) or a reason for termination on the grounds of breach of contract (as maintained by Judge Mr Salas in his dissenting vote), does not entail the prohibition of systems involving flexible units and/or occupation periods,  although it does confine the latter to the restricted formulation thereof as set forth by the now repealed REA 42/1998.

            Second.– The Court’s interpretation, including that of Judge Mr Salas’ dissenting vote, does restrict the constitution and transfer of such rotational enjoyment rights, whether determined or determinable by objective rules (flexible systems), to their only formulation as set forth by the REA 42/1998.

Such a restrictive interpretation was to be fully reviewed as a result of the coming into force of the new rotational enjoyment regulations of 2012, if not upon the coming into force of the Rome I Regulation in late 2009.

              Third.- Contrary to the Supreme Court doctrine established by the Judgement now under discussion and that established by its earlier Judgement of 15 January 2015 and its later Judgement of 5 July 2015, it is my view that flexible systems of personal rights constituted or transferred –including points systems – with subjection to non-Spanish law are lawful in our country and legally valid before, during and after the validity of the now repealed REA 42/1998.

Having reached the above conclusions, I believe it is now necessary to address how and in what way flexible/floating systems of rotational enjoyment of holiday accommodation have been, or can now be, constituted.

A.- SYSTEM OF RIGHTS IN REM OF ROTATIONAL ENJOYMENT.

This is the system specifically regulated by the REA 42/1998 and the current Rotational Enjoyment of Real Property for Tourist Use Act (REA 4/20129), the provisions of which are also applicable on a subsidiary basis to the other system of personal leasehold rights contemplated by the same Act (Article 1.6 REA 42/1998 and Article 23.6 REA 4/2012).

I understand that these in-rem rights, structurally by reason of their own real nature (as stated in Judgement 775/2015), must specifically refer to:

  • Predetermined units (independent registered properties where there is a horizontal division or, in default thereof, units which are described and “registered” at the Land Registry as if they were independent properties).
  • Predetermined occupation periods.
  • In predetermined holiday accommodation resorts.

That is, what has come to be known as “fixed triple” in tourism jargon: fixed building, fixed unit and fixed occupation period.

This does not prevent, in my opinion, the existence of internal fexibilisation rules by way of what we could improperly call an “internal exchange” within the same resort.

B.- SYSTEM OF PERSONAL RIGHTS OF ROTATIONAL ENJOYMENT – SEASONAL LEASEHOLD CONTRACT.

In my opinion, this is the only system of “flexible units and occupation periods” contemplated by the REA 42/1998 (Art. 1.6), albeit not expressly contemplated as such by the current REA 4/2012 (Art. 23.6).

Indeed, the above-mentioned Article of the REA 42/1998, which was in force at the time of conclusion of the contract to which Supreme Court Judgement 775/2015 relates, which is expressly mentioned therein, states that:

Such contracts shall refer to a predetermined annual season which relates to a predetermined or determinable occupation period within that season and to a predetermined accommodation unit or one which can be determined on the basis of its general conditions, provided that the resort where the right is to be enjoyed has been specified” (sic).

Therefore, they can relate to a flexible occupation period, within the same season, in a flexible accommodation unit of a “predetermined type” in the specified building or resort.

Certainly, the 2nd paragraph of the Ruling contained in the Judgement transcribed at the beginning seems to contradict that set forth in this Article 1.6 of the REA 42/1998 when it states that there is no subject of the contract where the “contract does not specify the unit to which it relates”, but I think that this must be understood as referring to the specific contract to which the Judgement relates and that the legal rule is observed in any case where the units are determined by objective rules for each specific season from among those of the same type included in the same building which, on the other hand, are all specifically and individually  described in the public Deed of constitution of the system which, in addition, must be mandatorily registered at the Land Registry.

Article 23.6 of the current REA 4/2012 also refers to the seasonal leasehold right of rotational enjoyment and, in a wider and more general sense, so to speak, it refers to seasons contracted for whose purpose is the use of one or several accommodation units for overnight stay during more than one occupation period

In any case, this being a system of a leasehold nature, it must be constituted by public Deed and registered with the Land Registry according to the applicable Spanish regulations.

C.- SYSTEMS OF PERSONAL RIGHTS SUBJECT TO NON-SPANISH LAW

1.- CURRENT SITUATION SINCE THE COMING INTO FORCE OF THE ROME I (EC) REGULATION.

All structures or systems of personal rights subject to non-Spanish law, whether of an EU country or otherwise, provided that they do not contravene any rules of the “laws of public order of the Spanish legal system” or any rules relating to matters of mandatory application in Spain (such as consumer protection rules), are valid in our country, as it is so provided by the Rome I (EC) Regulation which came into force on 17 December 2009.

Such systems of personal rights can be configured with fixed or flexible occupation periods, which can be annual or biennial and can relate to flexible units and can also refer to various buildings in Spain or in several countries, including the so-called “points clubs”; it must be noted, however, that  such freedom of contract also has its limitations, particularly as regards consumers’ rights, not only according to the domestic law to which the system is subject, but also according to the law of the country where the rights are commercialised if any of the properties is located in territory of an EU or EEA Member or if the contract, while not directly related to a real property, relates to the activities carried out by a Member State or projected from or within a Member State.

2.- SITUATION BEFORE THE COMING INTO FORCE OF THE ROME I (EC) REGULATION.

Supreme Court Judgement 775/2015, to which this commentary relates, refers to a contract entered into before the coming into force of the new regulations on rotational enjoyment of 2012 and even before the coming force of the aforementioned Rome I Regulation, so it only takes into account the provisions of the REA 42/1998 which was in full force at that time.

That contract, at that time, was neither formulated as a right in rem nor as a personal leasehold right of rotational enjoyment in the form provided for by the REA 42/1998, but as a confusing personal right which does not only relate to buildings located in Spain but also to a building in another country, and without any express or tacit subjection to foreign law but clearly subject to Spanish Law.

For this reason, I believe that the contract is in contravention of mandatory rules of the Spanish regulations then in force generally, and it would also be in contravention thereof at the present date by virtue of the Rome I Regulation.

But this leads me once more to assert that those contracts relating to “flexible” units, occupation periods and resorts which were entered into before the coming into force of the Rome I Regulation and were tacitly or expressly subjected to non-Spanish law were (without prejudice to the application of public order laws of the Spanish legal system or of consumer protection laws) perfectly valid in Spain, as it was so allowed by the 1980 Rome Convention.

In this sense, we must refer the reader to the article entitled “The Validity of the Club-Trustee System in Spain”, published in this Blog on 21 August 2015.

Once more, as mentioned in the aforementioned Article, this is an opinion article written without prejudice to a more knowledgeable or better informed opinion.

Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

LOS SISTEMAS FLOTANTES / FLEXIBLES DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

A  PROPÓSITO DE LA SENTENCIA Nº 830/2015 DE LA SALA PLENA DE LO CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO  DE FECHA 15.01.2015

En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, la falta de determinación en el contrato de alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto en el artículo 1.7 en relación con el artículo 9.1.3º de la citada Ley”

En este párrafo se resumen la doctrina jurisprudencial expresamente declarada en la Sentencia 775/2015 del Tribunal Supremo que ha provocado sin duda alarma y cierta confusión en los operadores empresariales de tiempo compartido/aprovechamiento por turno y en los consumidores satisfechos (que son la gran mayoría) que ven el peligro de perder el derecho de ocupación de alojamiento turístico  “flotante” o “flexible” con el que están satisfechos.- Y ello ha ocurrido, en mi opinión, cuando se trata de desvincular la interpretación de tan reducido texto, de los antecedentes que llevan a las conclusiones de la citada Sentencia y a la doctrina que en ella se contiene.

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La Sentencia además contiene un voto particular del Magistrado D. Antonio Salas Carceller, que comienza transcribiendo parcialmente el artículo 9.1.3º de la Ley de Aprovechamiento por Turno 42/1998 (en adelante LAT 42/1998) en el que se exige que consten determinados extremos  en los contratos en que intervenga un comercializador profesional en la  transmisión de un derecho de aprovechamiento por turno;  extremos que en esa cita se constriñen a la exigencia de que conste: “la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a los datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de lo días y horas en que se inicia y termina” (sic), para concluir manifestado  el Magistrado Sr. Salas en su voto particular que ello no es motivo de la nulidad del contrato que proclama la Sentencia de la Sala, sino que se trata irregularidades que afectan al contrato más como supuestos de incumplimientos (por tanto con la consecuencia del posible ejercicio de la acción de de resolución contractual que tiene como límite para su ejercicio en este caso el plazo de tres meses  =en la LAT 42/1998=), en vez de ser como proclama el resto de la Sala, motivo de nulidad radical del contrato y por lo tanto no sanable por el transcurso del tiempo.

Es sin duda muy importante la discrepancia entre la posición mayoritaria de la Sala y la del voto particular del Magistrado Sr. Salas, pero antes de comentar cual son sus consecuencias desde el punto de vista legal, habría que sacar una importante conclusión de orden práctico para evitar litigios en materia tan compleja y en muchos casos mal o poco entendida, y que no es otra que mostrar que la primera regla de la comercialización de esta clase de derecho requiere observar el mayor cuidado y extremo rigor que se ha de adoptar en la redacción de los contratos y demás documentación dirigida al cliente-consumidor y menos aún haciendo promesas verbales, debiéndose olvidar los clichés o prácticas viciosas de otras épocas, para evitar la nulidad, anulabilidad o resolución de contratos e imposición de sanciones en un Sector que ha cambiado mucho, pero que sigue arrastrando por inercia una mala imagen que hoy sigue existiendo aunque en gran medida inmerecidamente.

Pongamos como ejemplo al propio contrato que ha dado lugar al procedimiento judicial y la doctrina jurisprudencia al principio reseñada. Bastaría una lectura rápida de ese contrato que es complicado, fundamentalmente por tratarse de un derecho de aprovechamiento por turno, con un “objeto complejo” por ser los elementos que lo componen determinables (flexibles) en cuanto que la ocupación se refiere a varias edificaciones, una de ellas fuera de España, y a turnos semanales también determinables (flexibles), para comprender  por ello sin mucho esfuerzo que adolece del mínimo rigor que va más allá de la omisión de ciertos datos.

Pero la preocupación que ha suscitado la Sentencia 775/2015 del Tribunal Supremo entre los agentes empresariales de esta clase de actividad, y que es fundamentalmente el motivo de este artículo,  no es otra que se ha podido interpretar o se ha podido concluir de sus considerandos que la doctrina en aquella contenida supone ni más ni menos que una proscripción, por nula, de los regímenes o sistemas de aprovechamiento por turno llamados “flotantes o flexibles”, ya sea en lo que se refiere a la determinación del “alojamiento”, ya se refiera a la del “turno anual de ocupación” o ya sea de ambas.

Si nos atenemos estrictamente al párrafo que da inicio a este artículo y que transcribe lo que estrictamente es la doctrina legal que establece la Sala Civil Plena del Tribunal Supremo, se podría pensar en una primera y apresurada conclusión (obviamente con apoyo del resto de las consideraciones de ésta), que como requisito esencial e insoslayable “la falta de determinación en el alojamiento”, proscribe los contratos de aprovechamiento por turno cuyo objeto no esté determinado (es decir perfecta e inicialmente concretado) en el contrato y régimen o sistema legal que lo sustenta.

No contempla de forma expresa la citada doctrina jurisprudencial la necesariedad que por los mismos motivos se podría predicar de la “determinación del turno anual de ocupación”, aunque es razonable pensar del propio contexto de la Sentencia que también incluye ese supuesto de indeterminación como elemento esencial de la falta del objeto del que también se podría predicar la nulidad del contrato.

La citada Sentencia, como expone el Magistrado Sr. Salas, recurre a la LAT 42/1998 para apreciar la carencia de objeto “determinado” por la falta  de las menciones de su artículo 7.1, que en su opinión no son los que conforman el “objeto cierto” del contrato, para cuyo examen habría que recurrir a las normas del Código Civil que se refieren a la ausencia originaria de tan esencia elemento (el objeto), ha optado por aplicar  una que no es la prevista para ninguno de tales casos.(sic)

Dado que la mayoría de los operadores en el sector del aprovechamiento por turno a los que se dirige este Blog son fundamental y mayoritariamente extranjeros y entre ellos los de procedencia de territorios con sistemas legales de base anglosajona o que por otros motivos conocen o aplican instituciones jurídicas de ese ámbito, estimo necesario hacer unas breves precisiones y por ello no exhaustivas, sobre los requisitos esenciales del contrato que de forma escueta pero  precisa se contienen en el  1.261 del Código Civil, cuando dice:

No hay contrato sino cuando concurren los requisitos siguientes: 1º. Consentimiento de los contratantes, 2º. Objeto cierto que sea materia de contrato  y 3º. Causa de la obligación que se establezca”.

Pues bien, en derecho español el objeto “cierto” del contrato puede estar determinado desde el mismo momento de la prestación del consentimiento, o bien puede ser determinable por reglas objetivas para   llegar a ser determinado en el momento posterior estipulado por aplicación de esas reglas objetivas y  todo ello ya se trate de una prestación única o sean prestaciones periódicas.

En este punto tenemos que volver a sacar a colación  los sistemas de tradición anglosajona en los que normas subjetivas (conceptos jurídicos indeterminados, como los denomina la doctrina española),  tales como las  genéricas que se resumen en frases como “de cuando en cuando”, “lo que en el futuro sea razonable” o lo que “el mercado determine en tal momento”, son contrarias a la exigencia de orden público del ordenamiento jurídico español, que exige que las obligaciones a las que se presta consentimiento inicial en el contrato, pero que necesiten de concreción futura, se lleguen a determinar o concretar en el momento previsto por aplicación de reglas objetivas, que exagerando podríamos decir que  “fueran el resultado casi matemático de la aplicación de las premisas acordadas en aquellas normas” para que la determinación o concreción del objeto  no quede a voluntad o arbitrio de una de las partes contratantes.

En tal sentido puede ser objeto del contrato las cosas futuras (por ejemplo una vivienda no construida cuya determinación o concreción vendría fijada en el “proyecto arquitectónico” que formase desde el inicio parte del contrato) o los servicios futuros que no sean contrarios a las leyes o las buenas costumbres (art- 1.272 C.c.).

Centrándonos en el título de este artículo y la preocupación mostrada por operadores empresariales de este Sector, creo que es correcto decir que la Sentencia 775/2015 en modo alguno entienda proscritos los sistemas denominados coloquial o vulgarmente como flotantes o flexibles (determinables).  Y se formula esa aseveración aunque la Sala concluya que el contrato es nulo por falta de objeto al estimar de aplicación el art. 7.1 LAT 42/1998, al decir: cuando el contrato por el que se constituya o  transmita cualquier otro derecho, real o personal, … relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un periodo determinable del año, al margen de la presente Ley,  será nulo de pleno derecho”.

Las conclusiones que personalmente estimo cabe extraer de todos ello son, a mi juicio, las  siguientes:

       Primera.- Expresamente se reconoce que la constitución y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno en lo que al alojamiento y el turno de ocupación se refiere puedan ser determinables por reglas objetivas (alojamiento y/o turno flexible o flotante).

La omisión cierta en el contrato a que se refiere la Sentencia 775/2015 de los requisitos exigidos en el art. 9 LAT 42/1998, ya pueda entenderse como causa de nulidad (como sostiene la Sala) o como causa de resolución contractual por incumplimiento (como mantiene el voto particular del Magistrado Sr. Salas), no significa ni proscribe los llamados sistemas flexibles de alojamiento y/o turno, aunque si los constriñe a su restringida formulación  prevista  en la LAT 42/1998  hoy derogada.

     Segunda.- La interpretación  de la Sala, incluso del voto particular del Magistrado Sr. Salas, si constriñe la constitución y transmisión de esos derechos de aprovechamiento por turno, ya sean determinados, ya sean determinables por reglas objetivas (sistemas flexibles), a su única formulación prevista en la LAT 42/1998.

Esta interpretación restrictiva debe revisarse de forma absoluta con la entrada en vigor de la nueva legislación reguladora del aprovechamiento  por turno de 2012 e incluso desde la entrada en vigor del Reglamento Roma I al final del año 2.009.

      Tercero.- Que en oposición a la doctrina del Tribunal Supremo en la Sentencia hoy comentada y la contenida en la precedente Sentencia de la misma de fecha 15.01.2015 y de la posterior de 05.07.2015, estimo que los regímenes de derecho personal flexibles constituidos o transmitidos  incluso los sistemas de puntos, con sometimiento a ley no española, si son en nuestro país legítimos y tienen validez legal antes, durante y después de la vigencia de la derogada LAT 42/1998.

     Una vez se llega a estas conclusiones, estimo necesario abordar como y en que manera se han constituido o se pueden constituir hoy los sistemas flexibles/flotantes de aprovechamiento por turno de alojamientos turísticos.

A.- SISTEMA DE DERECHO REAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO.

Es el específica y extensamente regulado en la LAT 42/1998 y en la vigente Ley de Aprovechamiento por Turno de Bienes de Uso Turístico” (LAT 4/2012), cuyas disposiciones son además aplicables de forma subsidiaria al otro régimen de derecho personal arrendaticio contemplado en la propia ley (art. 1.6 LAT 42/1998 y art.  23.6 LAT 4/2012).

Entiendo que estos derechos reales estructuralmente por su propia naturaleza real (como así indica la Sentencia 775/2015) han de referirse específicamente a:

     (i) alojamientos determinados (fincas registrales independiente si existe división horizontal o sin existir ésta que estén  los alojamientos descritos e “inscritos” en el registro de la propiedad como si fueran fincas independientes).

     (ii) turnos determinados.

     (iii) en un complejo de alojamientos turísticos determinado.

Es decir lo que se ha dado en llamar en el argot turístico como “triple fijo”:  edificación fija, alojamiento fijo y turno fijo.

Ello no supone, en mi opinión, que sí puedan existir normas internas de flexibilización, a modo de lo que podríamos llamar impropiamente un “intercambio interno” dentro del propio complejo.

B.- SISTEMA DE DERECHO PERSONAL DE APROVECHAMIENTO POR TURNO-CONTRATO DE ARRENDAMIENTO POR TEMPORADA.

En mi opinión es el único sistema “flexible de alojamiento  y turno” que contempla la LAT 42/1998 (art. 1.6), aunque no lo hace de forma expresa  la vigente LAT 4/2012 (art. 23.6).

Efectivamente el primero de los artículos citados de la LAT 42/1998 y  vigente a la fecha de celebración del contrato al que se refiere la Sentencia del Tribunal Supremo 775/2015 referida expresamente dice:

“Tales contratos deberán referirse necesariamente a una temporada anual determinada que se corresponda con un periodo determinado o determinable de esa temporada y a un alojamiento determinado o determinable  por sus  condiciones genéricas, siempre que esté especificado el conjunto inmobiliario donde se v disfrutar el derecho” (sic).

Por tanto puede ser de turno flexible, dentro de una misma temporada, en alojamiento flexible de un “tipo determinado” y en el edificio o conjunto inmobiliario especificado.

Ciertamente el apartado 2º del Fallo de la Sentencia al principio transcrito  parece contradecir los dicho en este artículo 1.6 LAT/42/1998 al declarar que falta objeto del contrato si falta ”determinación…del alojamiento”, pero creo que ello ha de referirse al contrato específico que es objeto de la Sentencia y que en todo caso queda cumplida la norma legal si se determinan los alojamientos del mismo tipo por reglas objetivas en cada temporada de los que en conjunto y en la misma edificación existen y que por otra parte están todos ellos específica e individualmente descritos en la escritura pública de constitución de este régimen, que además obligatoriamente se debe inscribir en el registro de la propiedad.

Al derecho arrendaticio por temporada de aprovechamiento por turno se refiere también el art. 23.6 de la vigente LAT 4/2012, en el que de forma si se quiere más genérica y amplia se refiere a las temporadas contratadas y que tengan por objeto la utilización de uno o varios alojamientos para pernoctar durante más de un periodo de ocupación

En cualquier caso, tratándose de un  régimen de naturaleza  arrendaticia  se ha de constituir en escritura pública e inscribir en el registro de la propiedad conforme a la normativa española.

C.- SISTEMAS DE  DERECHO PERSONAL SUJETOS A LEY NO ESPAÑOLA

     1.- SITUACIÓN ACTUAL DESDE LA ENTRADA EN VIGOR DE REGLAMENTO (CE)  ROMA I.

Todos los regímenes o sistemas de derecho personal sujetos a ley no española, comunitaria europea o no, y en cuanto no sean contrarios a normas de “orden público del ordenamiento jurídico español”, o de materias de imperativa aplicación en España (como las normas de protección de consumidores) son validos en nuestro país por así contemplarlo el Reglamento (CE) Roma I que entro en vigor el día 17 de diciembre de 2.009.

Estos regímenes de derecho personal, se pueden configurar como fijos o flexibles en sus turnos, que pueden ser anuales o bienales, recaer sobre alojamientos flexibles y también referirse a múltiples edificaciones en España o en varios países, incluso los llamados “club por puntos”, pero hay que tener en cuenta que esa libertad de contratación tiene también sus límites, sobre todo en materia de consumidores,  no sólo en la ley del país al que se someten, sino también en la del país que se comercializan, cuando alguno de los inmuebles éste situado en territorio de un Estado miembro de la UE y del EEC o cuando el contrato no estando directamente relacionado con un bien inmueble, lo esté con las actividades que ejerza un Estado miembro o que tengan proyección desde o en un estado miembro.

       2.- SITUACION ANTERIOR A LA ENTRADA EN VIGOR DEL REGLAMENTO (CE) ROMA I.

La Sentencia del Tribunal Supremo 755/2015 objeto de este comentario se refiere a un contrato formalizado antes de la entrada en vigor de la nueva normativa sobre aprovechamiento de por turno de 2012 e incluso a la entrada en vigor del citado Reglamento Roma I, por lo que se contempla en aquella únicamente lo dispuesto en la LAT 42/1998 de plena vigencia en ese momento.

Ese  contrato, en esa fecha,  no se formula ni como derecho real ni como derecho personal de arrendamiento por temporada en la forma prevista en la LAT 42/1998, sino como un confuso derecho personal, que recae no sólo sobre edificaciones en España, sino en una de otro país sin que tampoco se sujete expresa o tácitamente a ley extrajera, sino que está sujeto claramente a ley española.

Por ese motivo creo que incumple las normas imperativas de la Ley española vigente en esa fecha de forma general e incluso la incumpliría hoy por el mismo motivo conforme al Reglamento Roma I.

Pero esto me lleva otra vez a afirmar en que aquellos contratos con alojamientos, turnos y complejos “flexibles” anteriores a la entrada en vigor del Reglamento Roma I, que se hubiesen acogido o sometido a ley no Española de forma expresa o tácita, eran (sin perjuicio de la aplicación de las normas de orden publico legal español o de protección de consumidores) perfectamente válidos en España por así permitirlo el Convenio de Roma de 1.980.

En este sentido hemos de remitirlos al artículo publicado en este Blog bajo el título ”La validez legal del sistema “club-trustee” en España·” el día 21 de agosto de este mismo año.

Nuevamente y como se decía en aquel, el presente es un artículo de opinión al que su autor se somete a cualquier otro de mayor inteligencia y conocimiento.

Fdo. Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

PARTE II: LA RENUNCIA DE DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE NATURALEZA JURÍDICA DISTINTA (ES DECIR CON ESTRUCTURA LEGAL DISTINTA) DE LA A “MULTIPROPIEDAD”.

COMPLEJO BIENEn la primera parte de este artículo comentábamos y analizábamos la la Resolución de la Dirección General de Registros y del Notariado (DGRN) relativa a  a la renuncia del derecho de “multipropiedad” y en este caso trataremos de analizar la posibilidad de renuncia unilateral de los derechos cuyo objetivo principal es la ocupación por turno de un alojamiento, pero que no fueron constituidos como comunidad de multipropiedad, sino  como contratos, típicos o atípicos de derecho real o personal distinto de los antes referidos.

Las fórmulas y estructuras jurídicas empleadas distintas a la de “multipropiedad” fueron y son muy variadas, por lo que no pudiendo ser exhaustivos nos referiremos únicamente a las principales o más utilizadas, pero teniendo en cuenta además el tiempo en que fueron constituidas en relación a la normativa legal española sobre esta materia y la vigencia temporal de cada una de sus disposiciones.

1.- REGÍMENES Y CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO ANTERIORES DE LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 42/1998 DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES DE USO TURÍSTICO (LEY 42/1988 DAT).

Hasta la aparición de esta ley no existía una norma legal especial que regulara lo que en aquel tiempo de forma casi exclusiva se denominaba “multipropiedad” o en otro caso “tiempo compartido” o “time sharing”; denominaciones que hoy y respecto a la primera (multipropiedad) su uso prácticamente se restringe a la antes señalada “comunidad de multipropiedad” y respecto del segundo término (“tiempo compartido” o “time sharing”) se usaba para casi todas las demás formulaciones legales de este fenómeno en aquel momento, ya lo fueran conforme a derecho español o extranjero, aunque con prevalencia, de uso mayoritario antes y ahora en España,  del régimen legal llamado “club-trustee”

En este periodo al no existir ley especial se constituyeron los diversos regímenes al amparo de los principios generales del derecho español de “autonomía de la voluntad” y “libertad de contratación” y por tanto en cualquier forma que no fuere contraria a la ley y los demás principios generales de nuestro ordenamiento jurídico.

Entre los regímenes-estructuras más utilizadas, además de la citada de multipropiedad, destacamos: “Club-Trustee”, régimen de “multi-arrendamiento”, de “sociedad mercantil”, de sociedad civil, asociaciones, etc.

        Al no estar tipificados estos regímenes de DAT amparados en la libertad de contratación, podríamos decir que “su ley entre las partes” son sus propias normas reguladoras por haber sido por aquellas aceptadas, y a falta de regulación en esas normas sobre renuncia unilateral del DAT, podemos concluir:

        –si el derecho es de naturaleza contractual, lo que es más probable: Será de aplicación el artículo 1.256 CC en cuya virtud el cumplimiento de un contrato no puede quedar al arbitrio de una de las partes, es decir que las obligaciones de las partes no pueden ser determinadas por una de ellas, sino que tienen que estar previamente determinadas en el contrato o al menos tienen que contener las reglas de determinación de la futura obligación. No cabrían en este caso disposiciones como en derecho anglosajón como “de cuando en cuando”, “lo que razonablemente resulte”, etc.

     – si es de otra naturaleza, podría ser de aplicación las mismas consideraciones de la  doctrina sentada por la Resolucion y demás doctrina DGRN, por analogía.

     – Sobre los efectos de la renuncia, caso de ser admisible: Salvo disposición expresa  en sus normas reguladoas, quedaría en el dominio del promotor del régimen o del vendedor del derecho

     Especial mención merecen los regímenes asociativos y societarios que se constituyeron conforme a Ley española antes  de la prohibición de los mismos en la Ley 42/1998, en especial los que se formalizaron como sociedades civiles y a las sociedades mercantiles. Baste para ello comprobar la argumentación legal de la Resolución que ha sido transcrita que la Parte I de este artículo, que al incluir referencias a los derechos de los socios de una y otra y requisitos de notificación que resultan de aplicación analógica a la renuncia de un derecho de comunidad de multipropiedad, podemos concluir que también en estos casos los perjudicados por la renuncia son los propios socios, por lo que se ha de obtener su consentimiento o en caso notificárselo para el ejercicio de los derechos de oposición que les asistan (1705 CC).

En este sentido y como ocurre con la comunidad de multipropiedad los efectos de la renuncia, caso de admitirse, sería acrecer a los demás socios.

2.- REGÍMENES Y CONTRATOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO POSTERIORES A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA LEY 42/1998

        A.- DERECHOS REAL Y ARRENDATICIO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO

En este caso nos referiremos a tanto a los derechos reales y personales arrendaticios constituidos conforme a la Ley 42/1998 DAT, vigente desde 04.01.1999 hasta la entrada en vigor del Real Decreto 8/2012 el 18 de marzo, que quedó derogado por Ley 6/2012 que entró en vigor el día 8 de julio siguiente.

 Tanto el derecho real DAT como el DAT-arrendaticio están regulados en las tres normas legales citadas de forma esencialmente igual y en todo caso muy similar por los que a los efectos de este apartado los trataremos en conjunto.

DCITAMEN

 Sentado como se indicó en la Parte I de este artículo que la facultad de toda persona a la renuncia de un derecho y sentado asimismo los límites de la renuncia de esos derechos, que son el perjuicio de tercero y la proscripción del abuso de derecho, conviene analizar quienes son los posibles perjudicados a esa renuncia, para el cumplimiento de los imprescindibles requisitos de esta de (i) necesidad del consentimiento del perjudicado o (ii) notificación a los mismos para que puedan oponerse a la renuncia.

 Con relación a lo anterior también interesa antes conocer si el derecho abandonado pasatriplesunrise_diacon al Estado o de otra forma acrece a algunos se los sujetos intervinientes en estos regímenes.

Tanto en el DAT-Derecho Real, como en el DAT-arrendaticio se produce con la constitución del régimen lo que impropiamente se podría llamar una división de la propiedad:

Por un lado la propiedad en sí, pero desprovista del aprovechamiento del inmueble, lo que por analogía en términos de derecho real de usufructo podríamos llamar la “nuda propiedad”. Este derecho de propiedad sin aprovechamiento de la misma, se mantiene en el dominio del propietario/promotor del inmueble.

  • Por otro el derecho de “aprovechamiento por turno del alojamiento”, que también podría ser asimilado al usufructo o uso y disfrute, pero en este caso para ocuparlo únicamente como alojamiento turístico, ya sea por su titular terceros, mediante a título lucrativo u oneroso.

Constituido el régimen de DAT con la escritura pública se produce formal y legalmente el desmembramiento de la plena propiedad en los dos derechos citados, correspondiendo en ese momento  el dominio “de los dos derechos” al mismo propietario y/o promotor del régimen hasta que se transmita el derecho de aprovechamiento por turno a tercero.

A contrario de lo que ocurre con el derecho real de usufructo, la propia ley reguladora de los DAT (hoy Ley 4/2012 ex artículo 23.4, párrafo 3º) dispone que “La reunión de un derecho real de aprovechamiento y la propiedad, o una cuota de ella, en una misma persona no implica extinción del derecho real limitado, que subsistirá durante toda la vida del régimen”. Es decir que aunque  el propietario del inmueble re-adquiera por cualquier título el DAT, éste no se extingue.

Una vez transmitido el DAT a tercera persona, ésta deviene en deudora de las cuotas anuales de prestación del servicio o mantenimiento frente al propietario de los inmuebles del régimen, que siempre responde del servicio aunque lo hubiera contratado con terceros. Ello sin perjuicio de que existan otras obligaciones asumidas por los terceros titulares del DAT, por ejemplo a través de acuerdos tomados por la “comunidad de titulares de DAT”.

Obviamente el propietario no podrá en modo alguno repercutir en los demás titulares de DAT, lo que a él, como su propietario (por tanto no en calidad de titular de la propiedad subyacente), le corresponde.

Por todo con la renuncia se produce una vacante en una cuota, que si es un derecho real, se refunde con el derecho del que procede, es decir, pertenecería al promotor (que debería hacerse cargo del pago de las cuotas), pero no se extinguiría  el régimen hasta su terminación.

La conclusión por ello es clara y no otra que el perjudicado por la renuncia es el propietario y/o promotor que recupera la propiedad del DAT, pero con las obligaciones inherentes al mismo. Y siendo perjudicado podría oponerse a la renuncia, por lo que deberá ser notificado de ella para que pueda oponerse a la misma.

¿Pero es siempre el perjudicado el propietario y/o promotor del régimen con motivo del retorno de la propiedad al mismo?

Para la cuantificación de la cuota anual de prestación de servicios prevé el artículo 30.1 de la Ley 4/2012 (al igual que hacían las anteriores) al disponer que en contrato… relativo  a los DAT se expresará:

“El precio que debe pagar el adquirente y la cantidad que conforme a la escritura reguladora debe satisfacer anualmente, una vez adquirido el derecho, a la empresa de servicios o al propietario que se hubiera hecho cargo de estos en la escritura reguladora, con expresión que se actualizará con arreglo  al Índice de Precios al Consumo que publica el Instituto Nacional de Estadística, salvo que las partes hayan establecido otra forma de actualización, que no podrá quedar al arbitrio de una de ellas, indicando, a título orientativo, cual ha sido la media de dichos índices en los últimos cinco años”.

De lo anterior se ha de colegir que existen dos formas de determinación de la cuota, siendo la primera la que su importe consta en el contrato (y normalmente tembién en las normas reguladoras del régimen), con indexación para su actualización anual al IPC y la segunda la que se determine por acuerdo de las partes con el procedimiento de actualización que también acuerde.

Esta última forma que se incorpora al texto legal al ser propuesta por ANETC-OTE (hoy Capítulo español de RDO), ya que consideraba a que las actualizaciones a 50 años indexadas al IPC no son realistas y  pronto quedarían desfasadas.

Por ello la norma que permite <<otra forma de actualización>> abre la puerta a lo queASAMBLEA ya se consideraba por experiencia una fórmula realista de actualización que no es otra que la aprobación y ejecución de un presupuesto anual por la “comunidad de titulares por una parte y el propietario y/o promotor o la empresa de servicios por otra. Ese presupuesto en la partida de gastos debe contemplar todo lo necesario para mantener los servicios (incluida la retribución del prestador del servicio) y como contrapartida los ingresos que fundamentalmente se ha de nutrir de las cuotas de loa afiliados. Con ello la cuota que los afiliados deben satisfacer no queda al arbitrio del propietario y/o promotor en un caso o de la empresa de servicios en otro.

Pero esta fórmula puede conllevar a un desplazamiento de la obligación del titular del DAT y por lo tanto causar perjuicio a terceros por la renuncia a su derecho, ya que si la totalidad del servicio se satisface por los miembros “en comunidad”, la deudora bien pudiera ser la propia comunidad o al menos, siendo individualmente cada titular responsable frente al acreedor (propietario y/o promotor o empresa de servicios) y deban ajustarse los ingresos a los gastos, la renuncia a DAT puede conllevar un aumento de la cuota de cada socio para cubrir lo que hubiese debido pagar el renunciante.

Obviamente habrá que estar a lo que dicen las normas de la “comunidad de titulares” que son de libre configuración con la sola excepción de las mayorías requeridas para los acuerdos en cada caso.- En lo no previsto en sus propias normas reguladoras son de aplicación subsidiaria “las normas para las comunidades de propietarios de la Ley de Propiedad Horizontal (L.P.H.).

Además la comunidad podría tener otras actividades no incluidas en la prestación del servicio que pudiéramos llamar “ordinarios”, como la inclusión de nuevas instalaciones no legalmente exigibles (internet o cualquiera otra futura, etc.), cuyo coste se prorratearía entre los titulares de DAT.

Por todo ello estimo que pueden ser de aplicación los fundamentos legales de la Resolución de la DGRN a: (i) la comunidad de titulares de derechos reales de aprovechamiento por turno, más claramente, y (ii) la comunidad de titulares de DAT-arrendaticio en cuento a los perjuicios que en ambos casos se causa a la comunidad y/o a sus miembros por la renuncia, lo que determinaría para la validez de ésta la obtención del necesario consentimiento o la notificación a la comunidad de la renuncia para que pudieran oponerse a.

    B.- DERECHOS DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE NATURALEZA PERSONAL CONSTITUIDOS CON SUJECIÓN A LEY “NO ESPAÑOLA”.- “EL RÉGIMEN DE “CLUB TRUSTEE.

THE CLUBAunque antes de la Ley 42/1998 de constituyeron numerosos regímenes de DAT conforme a ley predominantemente anglosajona de naturaleza personal-asociativa que se dio en llamar régimen de “club-trustee”, la verdadera novedad en la nueva normativa de 2012, a diferencia de la anterior que prohibía la constitución de cualquier régimen distinto al real o arrendaticio citado (aunque no se atreviera expresamente a indicar que no era de aplicación en ese caso  el Convenio de Roma 1980), reconocía que además de esas dos formulas de derecho real y arrendaticio citadas, podían emplearse otras formas de naturaleza asociativa, de contenido meramente contractual u obligacional con sometimiento a ley extranjera (comunitaria o no) al amparo del Reglamento (CE) nº 593/2008 sobre obligaciones contractuales. Hecho sin duda de la mayor importancia, ya que uno de esto regímenes, normalmente con sometimiento a ley de ámbito anglosajón, como es el de “club-trustee”, sigue siendo y se prevé que así continúe como uno de los preferidos a futuro por su flexibilidad al tiempo que otorga una práctica protección de los consumidores y usuarios en relevantes aspectos.

Sobre esta base se han constituido regímenes  para operar en España, bajo la forma de “club-trustee”, hasta el punto que es hoy el sistema de implantación mayoritaria.

 Es por ello que debemos preguntarnos si la renuncia unilateral al derecho de socio del club, o lo que es lo mismo al derecho inherente a aquel de ocupación por turno de alojamientos turísticos en España y que conlleva su contrapartida de sostenimiento por el socio de los  gastos comunes, es conforme a las normas españolas o han de someterse a los de la propia ley a que se sujetan.

Ciertamente son de aplicación a los regímenes de aprovechamiento por turno configurado como “sistema de club-trustee” cuando incide sobre bienes situados en España o se comercializa desde España, las disposiciones de la vigente Ley 4/2012 DAT, pero únicamente en todo lo que en ella se refiere a las normas que trasponen la Directiva 2008/122/CE que fundamentalmente se refiere a las normas de protección de consumidores, tales como información al consumidor, derechos de desistimiento y resolución, prohibición de anticipos y otras normas sobre comercialización.

Pero ciertamente  también la citada Directiva no entra en cual es o debe ser la naturaleza jurídica de los propios derechos, ya que ello es competencia exclusiva de los estados.

La competencia exclusiva de la regulación sustantiva de los derechos reales y arrendaticios es desde luego competencia del estado donde se encuentren los bienes (por ello la Ley 4/2012 regula de forma exhaustiva el derecho real y su variante de derecho arrendaticio de aprovechamiento por turno), pero en cuanto el derecho se configura como meramente personal, contractual y obligacional, el Reglamento(CE) nº 593/2008 antes mencionado , que es norma interna de derecho español, como lo es de los estados que lo han asumido, permite la constitución de esa clase de derechos –aunque incidan en propiedades de otro estado- con esa naturaleza personal u obligacional que se rige únicamente por las normas del estado a que se somete.

En el caso de régimen de “club-trustee”, si su constitución se somete a jurisdicción británica (valga el ejemplo), será las leyes de dicho país las que regulan sustantivamente el propio régimen, es decir el club, y entre ellas las normas de adquisición de de la cualidad de socio de club (es decir de adquirir esta clase de derecho de aprovechamiento por turno), como las de pérdida de dicha condición.

Por ello estimamos que la renuncia unilateral al derecho de afiliación al club, sea en perjuicio o con consentimiento o sin él de los demás miembros del club”, será válida o nula conforme a la propia ley británica disponga.

Al respecto Philip Broomhead (director jurídico de FNTc) indica: 

Que un propietario de tiempo compartido en un complejo Club-Trustee pueda o no renunciar a su titularidad sin penalización antes de la fecha de extinción estipulada dependerá, normalmente, de las disposiciones de los documentos constitutivos del Club o sus normas, o de las prácticas habituales acordadas en el Club. 

La norma general es que un propietario no puede renunciar a su tiempo compartido antes de la extinción del Club a menos que exista una disposición específica que lo permita en los documentos constitutivos o en las normas. 

No obstante, algunos Clubs, sea por prácticas históricas o por acuerdo con el Comité del Club o el promotor/empresa de gestión, permite a los propietarios renunciar a sus semanas siempre y cuando estén al día en el pago de sus cuotas. Algunos clubs exigen que se paguen entre uno y tres años de cuotas de gestión futuras por adelantado antes de permitir la renuncia. 

En otras circunstancias, se podrá permitir a los propietarios dejar el club anticipadamente si han llegado a cierta edad, o si el propietario o su compañero está enfermo o por razones médicas es incapaz de viajar, o si el propietario ha sido despedido o está en bancarrota. Estos últimos casos deberán ser debidamente justificados. En todas estas situaciones, las cuotas de gestión deberán, como mínimo, estar al día.

 Hay clubs que simplemente cancelan la afiliación de aquellos socios que no han pagado las cuotas del año en curso tras un periodo determinado de tiempo, tratando el impago como incumplimiento grave de los documentos constitutivos o las normas. Sin embargo, ello normalmente no se publicita y ocurre únicamente como último recurso cuando el club ya ha enviado varios recordatorios al socio. Cuando un club cuenta con pocos socios, es improbable que esto se permita ya que la carga de financiar a los morosos es asumida por los pocos propietarios restantes, que cada vez  deben pagar una cuota mayor para cubrir lo impagado por los morosos. En los complejos que gozan de buena financiación en los que el promotor aún está presente, es más probable que se tolere la cancelación ya que el promotor puede recuperar la semana impagada y revenderla, o bien cubrir las cuotas de gestión de la semana recuperada mediante su uso a efectos de marketing o para su alquiler. Si no existe una práctica establecida, o las normas o documentos constitutivos no permiten la resolución anticipada, el club podrá demandar judicialmente al propietario por incumplimiento de contrato en base al impago de cuotas de gestión y, a la obtención de sentencia judicial, el club podrá instar a la recuperación de la deuda mediante las diferentes medidas legales que le asisten.

 En todas estas circunstancias, es importante que el propietario considere detenidamente las normas o documentos constitutivos para ver lo que está permitido o conocer cualquier práctica adoptada por acuerdo en el Club en relación con la renuncia, antes de efectuarla.

SOL BRILLANTE

CONCLUSIÓN FINAL:

Como antes se ha indicado, dada la gran variedad de regímenes que se han constituido o pueden constituirse en el futuro hemos analizado los mayoritariamente utilizados hasta la fecha, pero de todos ellos y de los no analizados, estimo que finalmente podemos concluir:

1.- Que los pactos y contratos deben ser cumplidos entre las partes que libremente han prestado su consentimiento. 

Esta es la razón por la que las normas de protección de consumidores de la Directiva 2008/122/CE implementadas en todos los países de la Unión Europea inciden fundamentalmente en la protección del consumidor al momento en que debe prestar su consentimiento, que tiene que ser libre (sin practicas de ventas agresivas), informado (documento de información precontractual) y sopesado (periodo de libre desistimiento de 14 días en el que no cabe pago anticipado alguno).

 2.- También es protegible el derecho de todas las partes, como el del promotor del régimen y de la empresa de servicios y por todo ello el ya usuario de aprovechamiento por turno sólo puede “renunciar unilateral y adbicativamente a su derecho si no perjudica a terceros o perjudicándoles obtiene su consentimiento o en su caso no oposición.

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Francisco J. Lizarza

Lizarza Abogados

Marbella, enero 2015

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