SO WHAT IS EXCHANGE?

SOL BRILLANTE

Exchange appeared some decades ago as an ideal formula to facilitate the occupation by tourists of accommodation units during their holidays.

It was very successful, as a relatively small disbursement allowed several members of the same family to enjoy their holidays in the place of their choice.

But tourists’ habits evolved rapidly as, while the “tourists-family unit” preferred and were in the habit of enjoying their holidays in the same place every year, the current trend is to choose a different destination each year, not only within the same country or the same continent, but anywhere else.

The Timeshare (or ‘Rotational Enjoyment’) Industry’s prompt response to the new trend was provided in the form of a new formula which was meant to satisfy that demand, namely the so-called “exchange”.Gifs Animados Turistas 7

In very simple terms, exchange means facilitating or, rather, offering each year the possibility for an owner of timeshare in a specific resort to exchange temporarily, if they so wish, the unit inherent in their right of occupation for that of another person who, being in a similar circumstance, wishes to do so.

But such a basic concept is not real; that is, it does not mean that an agent puts two owners in contact who at a given time wish to exchange the respective units each one of them is entitled to use, as this is done through a system which allows hundreds of thousands of timeshare owners to gain access to a network in which such an exchange can be made effective, albeit among hundreds of thousands of people.

All of the above is true, as it is also true that this system has worked for decades.

But it is also important to be aware of the legal nature of such an exchange right, which has many a time been misinterpreted, often to achieve objectives other than those inherent in the legal concept itself.

In order to achieve those other objectives, it has sometimes been attempted to oversimplify the subject of the contract, with statements as simple as claiming that the exchange system entails an absolute obligation to provide a unit to enjoy the right of occupation in a new destination, on request by the user of the exchange system and in the place requested by them, without even having to make a reservation sufficiently in advance or considering other users’ concurrent requests.

Not only is this untrue but it is also impossible, as it is impossible for hundreds of units in hundreds of destinations in hundreds of countries to be available to any holder of an occupation right up until the day before the commencement of their occupation period. This may sound like an exaggeration, but quite a few times it has been understood, even by the courts, that such should be the case and that rules like those containing the phrase “subject to availability” were nothing short of a trick meant to justify the service provider’s lack of commitment, if not downright fraud. To that must be added the idiosyncrasy of each client wishing to exchange their right as, while last-minute exchange reservations are very common in certain countries, reserving well in advance is common practice in other countries, which increases the chances of having their preferences confirmed.

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Uruguay

The first Timeshare Directive of 1994 did not define the objective scope of the exchange contract beyond describing it as a separate (or different) contract from the timeshare contract entered into with the promoter of the resort, in addition to the demand that certain information requirements be met.

All of it changed radically when Directive 2008/122/EC regulated this contract in more depth, starting with the very definition of the subject of the contract, in respect of which it is expressly stated that:

An exchange contract is a contract by virtue of which a consumer affiliates, for valuable consideration, to an exchange system which allows them to enjoy an accommodation unit or other services in exchange for allowing other persons temporarily to enjoy the benefits inherent in the rights acquired by virtue of the consumer’s timeshare contract relating to property for tourist use”.

            The Spanish Golden Century writer Baltasar Gracián said that “good things, if short, are twice as good”. The above definition of exchange abides by this principle, as in just a few words it defines the subject of the contract, who the parties to this contractual relationship are and what each such party’s obligations are.

            1.- The actual subject of the contract is the provision of a service by a trader (“the exchange network”).

            2.- The service provided by the trader consists of making available to the timeshare consumer or user the “system” which allows the exchange to take place. It is important to stress the word “system” contained in this legal definition of this kind of contracts for how it specifies the obligation of the exchange network. That is, the trader’s obligation is to set up and allow the use of the “system” or “medium” which will make the exchange possible.

            3.- The consideration to be received by the trader –the exchange network– is the payment of the agreed price.

What is, therefore, the obligation of the exchange network?

            Two kinds of obligations are differentiated in the classic dichotomy of obligations outlined by ancient Roman Law, by which European Law is influenced:

            – Obligation to produce a result or specific obligation, whereby the trader undertakes to produce a result in favour of its counterparty (a consumer or user in this case). Therefore, if the result is not produced, the trader is in breach of its obligation to the consumer. A classic example of this is the obligation to hand over a certain item.

            – Obligation relating to means or activity, whereby the trader undertakes to provide the means or to carry out the activity which is necessary for the consumer to obtain a result. In this case, the classic example would not be the handover of an item but the provision of a service.

            Exchange being a “provision of services” as opposed to the handover of a “determined or determinable” thing, the system management network does not have the obligation to produce a result –what the consumer wants– but an obligation relating to the means and the activity which, in conjunction, will enable the client to obtain a result.

            Therefore, the obligation of the exchange network is fulfilled by the establishment and maintenance of the “exchange system”, which among other things obligates it to classify the rights of occupation ceded by the timeshare owners for exchange within the system on the basis of equivalence criteria, which requires a very complex entrepreneurial activity because it must simultaneously relate to thousands of units in more or less demanded equivalent seasons of use (by reason of weather, festivities, cultural events, sports events, etc).

            Such means and activity (system) entail, without limitation:

  • The affiliation tourist resorts, which means that the lawfulness and operability thereof must be verified.
  • Classifying the various tourist resorts by parameters of quality, services, facilities, accessibility, etc, as their legal rating in a country (hotel stars, apartment keys, etc) is not enough because, despite having common names, there are different rating criteria in each country.
  • Classification by season as aforesaid.
  • Maintenance of a “computer system”, with highly complex software which requires constant updating.
  • Attention to clients in various languages and, in effect, in virtually every country in the world.

This should not be perceived as something as simple as a “perfect business” which does not guarantee any result, because the result to be produced by the exchange network is the operability of the system which makes possible the exchange of the rights of occupation ceded to the exchange system by hundreds of thousands of people who do not know each other and will never meet.

Therefore, if the exchange network provides the service, the activity and the means to obtain a result, then the consumer can obtain the result by using the system in accordance with its own rules and regulations, fundamentally the reservation of the desired accommodation unit meeting the equivalence parameters of the right temporarily ceded by the consumer to the system so that it can be used by another consumer.

Confirmation of the exchange is certainly subject to the tourist principle known as “subject to availability”, which is not an undetermined legal concept but refers to the fact that reserving a unit in a specific season and a specific place will be usually achieved if done sufficiently in advance and taking into account that –as every affiliate to the system knows well– that they will be competing with other affiliates. If an affiliate wishes to reserve a unit in Spain on 15 July to use it on 15 August, they are very unlikely to succeed.

But in any event, and also by reason of the size of the system, which includes thousands upon thousands of rights capable of being exchanged every year, the affiliate will never be left without the possibility of choosing from hundreds of other alternative units. “Subject to availability” refers to one or various desired units, but there will always be hundreds of other rights which can be reserved and used.

This means that, while the exchange network has the mandatory obligation to ensure the operability of the “medium” or the “system” <<as per the definition of exchange right contained in Directive 2088/122/EC and in the Spanish Act 4/2012 of 6th July and equivalent Acts of the other EU countries>>, we can say that the outcome, although not mandatory for the network, can always be obtained according to Spanish Law as if “variable” or “alternate” obligations were involved (article 1131 and related articles of the Civil Code).

Finally, as stated in the following transcription of a paragraph contained in the exchange contract to which Judgement 179/2014 of First Instance Court No. 1 of Palma de Mallorca relates: “exchange is made possible through a reservations programme, subject to its own rules and dependant on the number of affiliated resorts (which changes from one year to the next), on the holders of rights in the affiliated resorts who voluntarily cede their right on a temporary basis, and on the competition between them to obtain reservations (based on the rules of the programme). The task which the management company of this –fundamentally computerised– network is obligated to perform is to keep in operation, with all the material and human resources necessary, the computer system which makes the exchange possible but does not guarantee the desired result. In other words (says the Judge), “the exchange is not guaranteed”.

This last comment by the Judge is all the more important as, embracing the defendant network’s arguments, he accepts that guarantee of confirmation of the required exchange is not part of the subject of the contract or an obligation of the provider of such a service.

_MG_7643Francisco J. Lizarza

Spanish Lawyer

Marbella, 6th February 2017

¿PERO QUÉS EL INTERCAMBIO?

SOL BRILLANTECiertamente el tiempo compartido apareció hace varias décadas como una fórmula idónea para facilitar la ocupación por turistas de alojamientos durante sus vacaciones.

 

Tuvo un gran éxito, ya que con un desembolso relativamente pequeño se lograba que varios miembros de una familia accedieran a disfrutaran sus vacaciones en el lugar de su elección.

Pero los usos turísticos evolucionaron rápidamente, ya que si bien los “turistas-unidad familiar” tenían como costumbre y preferencia la de repetir cada año el mismo lugar para sus vacaciones; hoy se prefiere un destino distinto cada año, y no sólo dentro del mismo país ni continente, sino a cualquier parte del mundo.

A esta necesidad la industria turística del tiempo compartido o aprovechamiento por turno respondió tempranamente con una nueva fórmula que viniera a responder a esa demanda y que no es otra que el llamado “intercambio”.

MARBELLA RESORT TURISTICO

renuncia multipropiedad

De forma muy simple el “intercambio” consiste en facilitar o mejor proporcionar la posibilidad de que un titular de un derecho de ocupación por turno en un complejo concreto, pueda cada año, si lo desea, cambiar temporalmente el alojamiento inherente su derecho de ocupación por el de otra persona que en las mismas circunstancias lo desease.

Pero ese concepto tan básico no es real, es decir, no quiere decir que un intermediario ponga en contacto directo a dos titulares que quieren intercambiar entre si y en un momento determinado el alojamiento al que cada uno tiene derecho a disfrutar, sino que se hace a través de un sistema que permite que cientos de miles de esta clase de titulares de derechos accedan a un sistema que, si permite ese efectivo intercambio, pero entre cientos de miles de personas.

Todo lo anterior es cierto, como es también cierto que el sistema funciona desde hace décadas.

Pero es importante también conocer cuál es la naturaleza jurídica de este derecho de intercambio, que no pocas veces se ha malinterpretado, en muchos casos para conseguir otros objetivos que no son los propios que se derivan de esta figura jurídica.

Para conseguir esos otros objetivos algunas veces se ha pretendido reducir al absurdo el objeto del contrato, con formulaciones tan simples como “ que el sistema de intercambio obligaba de modo absoluto a proporcionar un nuevo destino de ocupación de alojamiento, en el momento en que el usuario del sistema de intercambio simplemente lo solicitase, al lugar único de su eleeción, y sin atenerse a siquiera a la reserva con suficiente anticipación y en concurrencia con otros solicitantes.

Ello no es sólo incierto, sino imposible, como lo es que cualquier titular de un derecho de ocupación pudiese cada año, hasta el mismo día anterior al comienzo de su turno, tener a su disposición y disponibilidad cientos de alojamientos en cientos de destinos y en cientos de países. Podrá pensarse en ello como una extrema exageración, pero en no pocos casos se ha entendido, incluso en los tribunales, que ese debía ser el caso y que normas como la que se contiene en la frase “sujeto a disponibilidad”, no era más que una especie de truco que en realidad justificaba un inexistente compromiso del prestador del servicio o incluso un fraude. A ello se añade la idiosincrasia de cada cliente que quiere intercambiar, ya que mientras en algunos países es muy común la reserva del intercambio a última hora, en otros lo común la reserva re realiza con mucha antelación y por lo tanto con tanto mayor éxito en la confirmación de sus preferencias.

En la primera Directiva de tiempo compartido de 1994 no se definía cual es el ámbito objetivo del contrato de intercambio, más allá de que se trataba de un contrato aparte (o distinto) del propio aprovechamiento por turno concertado con el promotor del complejo y de la exigencia de ciertos requisitos de información.

Todo ello cambia de forma radical cuando en la Directiva 2008/122/CE se regula de forma más amplia este contrato, comenzando por la propia definición de su objeto, cuando se dice expresamente:

            “Se entiende por contrato de intercambio aquel en virtud del cual un consumidor se afilia, a título oneroso a un sistema de intercambio que le permita disfrutar de un alojamiento o de otros servicios a cambio de conceder a otras personas un disfrute temporal de las ventajas que suponen los derechos derivados de su contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico”.

            Decía el escritor del Siglo de Oro español Baltasar Gracián que “lo poco si breve dos veces bueno”. Está máxima la cumple la citada definición del intercambio, por cuanto en pocas palabras se viene a determinar el objeto del contrato, quiénes son las partes en esta relación contractual y cuáles son las obligaciones de cada una de ellas:

            1.- El objeto del contrato en si es la prestación de un servicio que corre a cargo de un comerciante (“la red de intercambio”).

      2.- La prestación del comerciante se concreta en poner a disposición del consumidor o usuario de aprovechamiento por turno el “sistema” que permita el intercambio. Es importante destacar la palabra “sistema” que se contiene en dicha definición legal de esta clase contratos, por lo que de concreción de la obligación de la red de intercambio supone. “Es decir que la obligación del comerciante es establecer y posibilitar el uso del “sistema” o “medio” para lograr el intercambio”

            3.-  La contraprestación que ha de percibir el comerciante –la red de intercambio- es el pago del precio acordado.

MARBELLA RESORT TURISTICO

¿Cuál es por tanto la obligación de la red de intercambio?

En la clásica dicotomía de las obligaciones que ya esbozaba el antiguo derecho romano y que impregna el derecho europeo se diferencian dos clases de obligaciones:

        –Obligación de resultado o determinada en la que el comerciante se obliga a producir un resultado a favor de su contraparte (consumidor o usuario en este caso). Por ello si el resultado no se produce, el comerciante incumple su obligación frente al consumidor. Ejemplo clásico de esta clase es la obligación de entregar un bien determinado.

     –Obligación de medios o actividad en la que el comerciante se obliga a poner los medios o a realizar la actividad necesaria para que el consumidor obtenga el resultado. En este caso el ejemplo clásico no sería la entrega de un bien sino la prestación de un servicio

Siendo el intercambio una “prestación de servicios”, no la entrega de una cosa “determinada o determinable”, la red gestora del sistema no tiene una obligación de resultado, deseado por el consumidor, sino que su obligación es de medios y actividad que en conjunto permita al cliente poder obtener un resultado.

Por ello la obligación de la red de intercambio se cumple con el establecimiento y mantenimiento del “sistema de intercambio”, que entre otras cosas le obliga también a clasificar los derechos de ocupación que se ceden por sus titulares para su intercambio en el sistema con criterios de equivalencia, lo que requiere una actividad empresarial muy compleja porque se ha de referir en común a miles de alojamientos, en temporadas equivalentes de uso más o menos solicitadas (por clima, por fiestas, por eventos culturales, deportivos, etc.).

A modo enunciativo estos medios y actividad (sistema), conlleva:

-Afiliar complejos turísticos, lo que significa que debe cerciorarse de su legalidad y operatividad.

            -Clasificar los diferentes complejos turísticos según parámetros de calidad, servicios, instalaciones, accesibilidad, etc., ya que no es bastante la calificación legal de un país (por estrellas de hotel, llaves de apartamentos, etc.), ya que en cada país existen, aun teniendo nombre común de clasificación, criterios diferentes para su otorgamiento.

            -Clasificación por temporadas, como antes se indica.

            -Mantenimiento del “sistema informático”, con programas de alta complejidad y en continua actualización.

            -Atención a los clientes en múltiples lenguas y con efecto en prácticamente todos los países del mundo.

            No se vea el ello algo tan simple como un “negocio redondo” que no garantiza un resultado, porque el resultado que debe satisfacer la red de intercambio es la operatividad del sistema que debe ofrecer la posibilidad de que los derechos de ocupación cedidos al sistema de intercambio por cientos de miles de personas que no se conocen ni nunca se conocerán entre sí, puedan ser intercambiados.

         Por todo ello si la red de intercambio presta el servicio, la actividad y el medio para obtener el resultado, el consumidor puede obtenerlo con la utilización del sistema según sus reglas y normas, fundamentalmente la reserva del alojamiento deseado que cumpla los parámetros de equivalencia del propio derecho cedido temporalmente por aquél al sistema para que a su vez este pueda ser utilizado por otro consumidor.

     Ciertamente la concreción del intercambio se sujeta al principio turístico conocido por “sujeto a disponibilidad”, que no es un concepto jurídico indeterminado, sino que se refiere a que reservar en una temporada y lugar concreto se conseguirá habitualmente si se realiza con tiempo suficiente y teniendo en cuenta que existe una competencia –como bien sabe al afiliado al sistema- con otros afiliados. Será muy difícil que si un afiliado quiere reservar el día 15 de julio un alojamiento en España para ser utilizado el día 15 de agosto siguiente lo consiga. –

Pero en todo caso y siempre además, por el propio volumen del sistema que incluye anualmente miles y miles de derechos que pueden ser intercambiados, nunca quedará el afiliado sin la posibilidad de elección alternativa de cientos de otros alojamientos. – “Sujeto a disponibilidad”, se refiere a uno o varios alojamientos pretendidos, pero siempre queda disponibilidad de cientos de otros derechos que se pueden reservar y utilizar.

 Es decir, que siendo la obligación exigible a la red de intercambio la operatividad del “medio” o “sistema” <<conforme dispone la definición del derecho de intercambio contenida en la Directiva 2088/122/CE, Ley española 4/2012 de 6 de julio y las equivalentes de los demás países de la UE>> si podemos decir que el resultado, aun no siendo obligatorio para aquel si se puede obtener siempre conforme al derecho español, como si se tratase de obligaciones “variables” o “alternativas (art. 1131 y concordantes del Código Civil).

         Para terminar y como reza el párrafo transcrito que se contiene en el contrato de intercambio a que se refiere la Sentencia  179/2014 del Juzgado de 1ª. Instancia nº 1 de Palma de Mallorca: “el intercambio se posibilita a través de un programa  de reservas, sometido a sus propias normas y que depende del número de  conjuntos afiliados (que varían de año en año), de los socios titulares de ese conjunto que sólo voluntariamente ceden ese derecho temporalmente y de la competencia de reservas entre ellos (en base a las normas del programa). El cometido a que viene obligada la entidad gestora de esta red- fundamentalmente informática- es la de tener operativo, con todos los medios materiales y humanos necesarios el sistema informático que posibilite el intercambio, pero que no asegura el resultado deseado. En otras palabras (dice el Juez) “no se garantiza el intercambio”. 

Esta última apostilla del Juzgador resulta tanto más importante cuando acogiendo las pretensiones de la red demandada, acepta que la garantía de confirmación de intercambio requerido no es parte del objeto del contrato u obligación del prestador de ese servicio.

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Francisco J. Lizarza

Abogado

Marbella a 6 de febrero de 2017

 

LA JUNTA ANDALUCIA PREPARA LA REGULACIÓN DE LAS “VIVIENDAS TURÍSTICAS”

ICONO MEDIO ESPAÑA

Todavía como borrador de norma legal se ésta estudiando en la Consejería de Turismo de la Junta de Andalucía la regulación de las “viviendas turísticas”, como fórmula de explotación de alojamientos turísticos y por tanto distinta del arrendamiento privado de viviendas.

Esta norma contempla la posibilitaría de ofertar como alojamientos turísticos una o varias estancias (alojamientos) en la vivienda actualmente residencial, que conllevaría la prestación de unos mínimos servicios como elemento definidor, junto con  la habitación:  alojamiento turístico.

Es de destacar que en la actualidad, y con la excepción no igual pero similar de las “viviendas turísticas rurales”, no estaba permitida esta clase de establecimiento de alojamientos turísticos en Andalucía.

CASA LUJO ANDALUCIA

Esta modificación legal permitirá que en Andalucía se comercialicen “dentro de una oferta turística”, las denominadas “private residences”, que es un producto turístico de éxito mundial, bajo la fórmula de aprovechamiento por turno o tiempo compartido de larga duración (también llamado “fractional”). Véase al efecto las páginas web de Interval International y RCI.

Hay que tener en cuenta que la Ley de Arrendamientos Urbanos, recientemente modificada, ha excluido de su regulación sobre arrendamientos como vivienda residencial (a las que falta la prestación de los “servicios inherentes a los alojamientos turísticos) , aquellas que se integren en canales de oferta turística.

Esta regulación para Andalucía no será una novedad en España, donde la legislación turística se dispersa en las diecisiete diferentes de cada una de las comunidades autónomas, a veces con pequeñas diferencias conceptuales o de requisitos de servicios e instalaciones que hacen sumamente costosa una explotación global en España de esta y otras clases de alojamiento turísticos.

2014: THE BEST YEAR OF INCOME IN SPAIN TOURIST

While on January 21st 2014 we provided figures concerning the number of tourists visiting Spain in 2013 according to TourSpain, we are now reporting on the TOTAL EXPENDITURE IN SPAIN by those tourists during the past year.

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The total expenditure by international tourists in 2013 amounted to 59,082 million euros, which constitutes a year-on-year increase of 9.6% and has resulted in 5,152 million euros more. This figure, which is the highest ever reached in the EGATUR (Tourist Expenditure Survey) series, has been a result of both an increase in the number of tourists (5.6%) and in their average expenditure (3.7%), which reached the sum of 976 euros. The average daily expenditure, on its part, reached the sum of 109 euros, which is a 3.3% increase over 2012. The Nordic, British and French markets made the highest contribution to the net increase recorded in Catalonia and the Canaries, the regions that benefited the most from this. In terms of year-on-year rates, Russia and China stood out with respective growths of 28.9% and 27.1%.

MARKETS OF ORIGIN

With 570 million euros and a 28.4% growth, Germany took the lead as the biggest market for tourist expenditure. Its average expenditure experienced strong increases: 8.4% in average expenditure per person and 11.1% in average daily expenditure.

United Kingdom concentrated 16% of the total expenditure, which amounted to 504 million euros, the exact same increase as that experienced by the number of tourists: 20.2%. The Canary Islands was its main destination, with 50% of the total expenditure.

The increase in expenditure by tourists from the Nordic Countries (17.6%) was much higher than the growth in number of tourists (12.1%) owing to their increased average expenditure per person (4.9%), which was among the highest: 1,261 euros. The Canaries received seven out of every ten euros.

Despite an increased number of tourists, France saw a decrease in total expenditure (-9.6%) as a result of a drop in average expenditure per person (-21.7%). Catalonia was the region worst affected by this.

TURISMO ESPAÑA

For the second month in a row, United States ranked fifth in most important markets, with a global figure of 125 million euros and a year-on-year variation rate of –4.8%.

As for the remaining markets, they all saw a general increase with the exception of Portugal. Of especial note is the good performance of the Netherlands and Russia.

TYPE OF ACCOMMODATION, 

Meliá Castilla de noche

Regarding the type of accommodation, it is worth noting the increase in hotel establishments (25.8%), which received 62% of the total expenditure.

ORGANISATION OF THE TRIP AND REASON FOR TRAVELLING

Regarding the type of accommodation, it is worth noting the increase in hotel establishments (25.8%), which received 62% of the total expenditure.

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As for the organisation of the trip, both modalities experienced strong increases: 14.7% in the case of tourists without a holiday package and 18.7% in the case of those on a holiday package.

Eight out of every ten euros came from leisure travelling, which has seen an increase of 17.2%.

Source: TourSpain

EXTRAORDINARY YEAR FOR TOURIST ARRIVALS IN SPAIN (provisional figures)

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ICONO PEQUEÑA BRITANICA

The year 2013 has ended with a record 60,661,073 tourists arriving in Spain, which represents a 5.6% increase over a very good preceding year.

Most of the main markets registered a growth, Italy excepted. Of special note is the increase in the absolute number of tourists of the Nordic, British and French markets. Rusia and China stood out in terms of year-on-year rates, with strong increases of 31.6% and 35.1% respectively. 

In the month of December, Spain received 3.1 million international tourists, which is a 16.3% increase compared to the same month of the previous year.

MARKETS OF ORIGIN 

United Kingdom issued 20.3% of tourists in December and grew by 20.2%. The Canaries got 46% of UK arrivals with a 9.2% increase.

 German tourists grew by 18.4% and represented 15.4% of all arrivals during this month.

 The French market represented 17.2% of all arrivals.

The Nordic Countries saw a year-on-year increase of 12.1%.

Italy got off the decreasing path this month with a spectacular growth of 17.2%.

Of the remaining markets, Russia, the Netherlands and U.S.A. stood out with respective increases of 41.5%, 28.5% and 20.9%.

ACCESS ROUTES:

 Regarding access routes, both roads (16.1%) and airports (17.1%) saw an increase.

 ACCOMMODATION:

64.7% of all tourists chose hotel establishments, which have seen a year-on-year increase of 22.7%.

Non-hotel accommodation, on its part, increased by 6.2% in December.

 HOLIDAY ARRANGEMENTS:

71% of all international tourists visited Spain without a holiday package, which is a 20.4% increase compared to the same month of the previous year.

Source: TourSpain – http://www.tourspain.es

Glosario de los nuevos productos vacacionales……nuevas entradas


Se han incorporado nuevos término al Glosario:

TIMESHARE RENTALS

Los periodos en que los alojamientos que se explotan bajo la fórmula de “tiempo compartido” o aprovechamiento por turno que  están “desocupados”,  se suelen arrendar por su titular a terceros (turistas), con lo que de esa forma los titulares de los derechos de ocupación pueden tener un ingreso extra.

En España la naturaleza jurídica de esta clase de “arrendamientos” puede ser discutida tanto a efectos prácticos como teóricos, pero en todo caso no es una cuestión sin importancia, ya que si se trata del “arrendamiento de vivienda por temporada” nos podríamos encontrar con la obligación del arrendador de exigir al arrendatario una fianza equivalente a  dos mensualidades de renta (aunque el arrendamiento sea de una semana),  lo que no ocurre  si se trata de la ocupación de un alojamientos turístico.

La propia Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (modificada el día 04.06.13 ) excluye como arrendamiento (Art. 5.e ):  “ la cesión temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística y realizada con finalidad lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa sectorial”.

La diferencia es que en un arrendamiento llamémosle “ordinario” la edificación objeto del mismo es una vivienda, ya sea para su uso como vivienda habitual o temporal, y en la ocupación de un alojamiento turístico son dos los elementos esenciales que necesariamente han de concurrir: (i) la propia unidad de alojamiento ya sea arquitectónicamente una habitación, apartamento o vivienda singular y (ii) el servicio inherente a los alojamientos turísticos, como recepción, limpieza, etc., y además todo ello en un “complejo de alojamientos turísticos”  y bajo la gestión de una empresa explotadora única; ambos (el complejo y la empresa) inscritos en el registro de turismo correspondiente como garantía de que uno y otro cumplen con los requisitos de la normativa sectorial-turística.

TIMESHARE BRANDING

Una marca prestigiosa y ampliamente conocida es actualmente uno de los más importantes factores de éxito en la comercialización y obviamente ello es aplicable a la industria del alojamiento vacacional.-  Las grandes compañías con sus respectivas marcas han hecho de ello uno de sus principales argumentos de venta, pero las pequeñas compañías, con menor capacidad económica, difícilmente pueden competir por si solas en este sector que tal vez sea el más representativo de una industria globalizada. La respuesta es el  fenómeno del “branding”, es decir la generación de una  marca común de amplia difusión que agrupe a varias compañías del sector, ya sea por iniciativa de esas mismas compañías o por la creación de y la marca por una sola compañía cuyo comercio consiste precisamente en admitir a otros utilizar la marca común, bajo unas precisas reglas y con la retribución a su propietaria.

AND…..

 ACCESO AL GLOSARIO COMPLETO EN: 

http://www.lizarza.com/glosario/

VACATION INDUSTRY GLOSSARY….NEW ENTRIES

New terms have been added to the glossary:

TIMESHARE RENTALS

In the periods during which the units operated under a timeshare or “rotational enjoyment” system are “unoccupied”, the units are often rented out by their owner to third parties (tourists) and the holders of rights of occupation can thus obtain an extra income.

The legal nature of this kind of “rentals” in Spain may be subject to debate both on a practical and on a theoretical level, but the issue is not without importance as, if we are talking about a “seasonal rental of a dwelling house”, we may find that the lessor has the obligation to demand that the renter pay a deposit amounting to two months’ rent (despite the rental period being one week), which does not happen in the case of occupation of a tourist unit.

The Urban Lease Act 1994 (amended on 04/06/13) does not regard as a lease “the temporary assignment of use of a dwelling house in its entirety, furnished and equipped for immediate use, marketed or promoted through tourism channels and rented out with a view to making a profit, where the house is subject to a specific system arising out of the regulations of its own sector”.

 The difference is that in a, let us call it, “ordinary rental”, the building the subject of the lease is a dwelling house, be it intended for use as permanent or as temporary living accommodation, whereas two essential elements must be present  in the occupation of a tourist accommodation unit: (i) the accommodation unit itself, whether from an architectonic point of view it is a room, an apartment or a singular dwelling house; and (ii) the service inherent in tourist accommodation units, such as reception, cleaning, etc., all of which must also be situated in a “tourist accommodation resort” and managed by one only operating company; both of them (the resort and the company) being registered with the relevant tourism registry as guarantee that they both meet he requirements of the sector’s tourism regulations.

TIMESHARE BRANDING

A prestigious, well known brand is currently one of the most important factors to marketing success, and this obviously applies to the holiday accommodation industry.- Large companies have, through their respective brands, made this one of their main selling arguments. Small companies, however, with a lower economic capacity, can hardly compete by themselves in this sector, which may be the most representative of a globalised industry.  A reaction to that is the “branding” concept, i.e. the creation of a common brand with widespread media exposure which comprises several companies of the sector, whether on such companies’ own initiative or as a result of the establishment of a brand by one only company whose business is precisely to allow others to use the common brand according to specific rules and for valuable consideration to its owner.

AND…………….

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http://www.lizarza.com/en/glosario/